T.C.YARGITAY18. Hukuk DairesiE. 1992/8962K. 1992/11122T. 3.11.1992
Yargıtay içtihatları bölümü

Yargıtay Kararı

KAT İRTİFAKI SAHİPLERİ ATANAN YÖNETİCİ (Yetkisi) KURUL İŞLETME GİDERLERİ

ÖZET Bir arsa üzerinde birden çok olan yapılardan bir kısmı tamamlanmamış (ve bu suretle kat mülkiyetine geçilmemiş) ise kat irtifakı sahipleri de (tıpkı kat mülkiyetine geçmiş olanlar gibi) kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar. Atadıkları yönetici, bu atama ya da atandığı kat malikleri toplantısı iptal edilmedikçe yöneticinin tüm yetkilerine sahiptir. Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinin son fıkrası kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları da, işletme projesi gibi İİK.nun 68. maddesindeki belgelerden saymıştır.(634 s. KMK. ek m. 31b, m. 17)

Dava dilekçesinde 13.565.000 TL.nın masrafları ile davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, davanın reddi cihetine gidilmiş; hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

Davacı vekili, müvekkilinin Y Sitesi'nin A ve B bloklarına yönetici olarak seçildiğini bildirerek, bu bloklarda beş adet bağımsız bölüm maliki olan davalının ortak giderlere katılmadığından bahisle birikmiş giderleri gecikme tazminatı ile birlikte istemektedir.

Mahkemece 5.2.1992 tarihinde yapılan keşif sonunda düzenlenen bilirkişi raporuna göre A, B, C ve D bloklarından oluşan sitede A ve B blokları tamamen ikmal edilmiş, C blok kısmen ikmal edilmiş ve 11 bağımsız bölüm de fiilen meskun haldedir.

Mahkemece bilirkişi raporuna dayanılarak kat malikleri kurulunun yönetim planına uygun olarak toplanmadığı, işletme projesinin bulunmadığı, çoğunluk ve çağrı yapılmadan ve yönetim planına aykırı olarak yapılan toplantıda alınan karar geçersiz olduğu ve ayrıca bağımsız bölümlerin 2/3'nün fiilen kullanılmaya başlanmadığı gerekçesi ile dava reddedilmiştir.

Dosya içerisinde bulunan belgelerden, taşınmazda kat irtifakının halen bulunduğu sitenin A ve B bloklarındaki bağımsız bölüm maliklerinin toplanarak davacıyı 1.4.1990 tarihinde yönetici olarak atadıkları, 1.5.1990 tarihli toplantıda da kendisine dava açma ve avukat tutma yetkisi verildiği ve yönetici atanan toplantıda ana taşınmazın "bütçesinin" kabul edilerek aidat miktarının saptandığı anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesinin son fıkrasında; kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmış ise, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanacağı öngörülmüştür. Ancak, Kat Mülkiyeti Kanununa 2814 sayılı Kanunla eklenen ek madde 3; " bir arsa üzerinde birden çok yapının varlığı halinde, bu kanunda yer alan hükümlerin uygulanmasına" özel nitelikte kurallar getirmiştir. Bu kuralların bir bölümü, bu gibi yapılarda kat mülkiyetine geçişi ve blokların bu statüdeki yönetimine ilişkin ise de, maddenin (b) bendinin son cümlesinde yer alan kural, henüz kat mülkiyetine geçilmemiş ve kat irtifakı statüsü devam eden henüz tamamlanmamış yapılara ilişkin olup, kanunun yukarıda sözü edilen 17. maddesinin son fıkrasındaki hükmünü tamamlar niteliktedir.

Gerçekten bu kurala göre bir arsa üzerinde birden çok olan yapılardan bir kısmı tamamlanmamış (ve bu suretle kat mülkiyetine geçilmemiş) ise kat irtifakı sahipleri de (tıpkı kat mülkiyetine geçmiş olanlar gibi) kendilerini ilgilendirdiği ölçüde ortak tesis ve yerlere ilişkin giderlere katılırlar.

Bu durumda;

1– Dava, genel giderlere katılmayan kat maliki hakkında giderlerin tahsili istemiyle açıldığına göre yönetici, kat maliki olmasa da, Kanunun 35. maddesinden kaynaklanan yetkisine dayanarak bu davayı açabilir.

2– Atanmış yönetici, bu atama yada atandığı kat malikleri toplantısı iptal edilmedikçe yöneticinin tüm yetkilerine sahiptir. Bu hususların iptali konusunda açılmış bir dava da bulunmadığına göre bu atamanın geçersiz olduğu kabul edilerek aktif husumet ehliyetinin bulunmadığı kabul edilemez.

3– Genel giderlerin tahsil edilebilmesi için bu giderlerin mutlaka bir işletme projesine bağlanmış olması gerekli olmayıp bu konuda alınan kat malikler kurulu kararı yeterlidir. Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinin son fıkrası, kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları da, işletme projesi gibi icra iflas Kanununun 68. maddesindeki belgelerden saymıştır.

Bütün bu nedenlerle ve Kat Mülkiyeti Kanununun ek 3. maddesinin (b) bendinin son cümlesindeki hüküm karşısında ilke olarak davalının A ve B bloklarında kendine ait bağımsız bölümlere düşen ortak giderlerden ve gecikme tazminatından sorumlu olduğu kabul edilerek, genel bir hesap incelemesi yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken davanın reddi doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nün 428. maddesi gereğince BOZULMASINA temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 3.11.1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.