 |
T.C.
YARGITAY
1. Hukuk Dairesi
Esas No : 1998/13686
Karar No : 1998/15104
Tarih : 30.12.1998
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
VAKIF GAYRIMENKULLERİ
KİRA SOZLEŞMELERİ
KARAR ÖZETİ: Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün mazbut ve mülhak vakıflara ait gayri menkullere ilişkin kira sözleşmeleri 4331 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 27.1.1998 tarihinden itibaren 3 ay sonra sona erer. Bu üç aylık süre içerisinde Vakıflar Genel Müdürlüğü veya mütevellilerince rayiç ya da emsal bedellere uygun olarak yeni kira bedeli ve koşulları tesbit edilip kendilerine tebliğ edilmesine rağmen 3 ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira sözleşmesi yapmayan eski kiracılar artık önceki sözleşmelerine dayanarak hak iddia edemezler. 4331 sayılı Kanunun Anayasa Mahkemesi'nin 20.5.1998 günlü kararı ile iptal edilmiş olması (iptal kararının geriye yürümesini zorunlu kılan bir neden bulunmadığından), iptal edilen kanuna göre oluşan kazanılmış hakları etkilemez.
(6570 s. GKK' ya 4331 sayılı Kanunun 2. maddesiyle
eklenen geçici m. 6)
(2709 s. Anayasa m. 15213)
Davacı tarafından, davalı aleyhine açılan meni müdahale ve ecrimisil davasının yapılan yargılamasında, mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen kararın taraf vekilleri tarafından temyizi üzerine dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü;
Dosya içeriğine ve toplanan delillere göre, davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir, - reddine. Davacı idare vekilinin temyizine gelince: Bilindiği üzere vakıf taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerine son vermek amacıyla Tabii Afetlerden Zarar Gören Taşınmazların Afet Öncesi kiracılarına kiracılık Hakkı Tanınması ve Devam Etmekte Olan kira Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi ile ilgili olarak 6570 sayılı Gayrimenkul kiraları Hakkında kanuna Ek Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair 4331 sayılı kanun 23.1.1998 tarihinde kabul edilip, 27.1.1998 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur.
Söz konusu kanunun 2. maddesiyle 6570 sayılı Gayrimenkul kiraları Hakkındaki Kanuna eklenen geçici 6. maddenin birinci fıkrasında "Vakıflar Genel Müdürlüğünün mazbut ve mülhak vakıflara ait gayri menkullere ilişkin kira sözleşmeleri bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren üç ay sonra sona erer" hükmü getirilmek suretiyle mevcut kira sözleşmelerine son verilmiştir. Bu açık hükümden anlaşılacağı üzere kira sözleşmelerinin belirtilen tarihte sona ermesi hiç bir taraf işlemine veya her hangi bir koşula bağlı tutulmamıştır. Esasen kanun koyucunun amacı devam eden kira sözleşmelerini ortadan kaldırmak, tarafların anlaşmaları halinde yeni kira sözleşmelerinin yapılmasını sağlamaktan ibarettir.
Maddenin daha sonraki fıkralarında ise, yeniden yapılacak kira sözleşmelerinin nasıl yapılması gerektiği ve yapılma süreleri açıklanmış ayrıca kanun gereği kira sözleşmeleri son bulan kiracılara idarece önerilen koşulları ve kira bedelini kabul ettikleri takdirde yeni kira sözleşmeleri yapmaları. için öncelik hakkı tanınmış, öngörülen koşullarda ve sürede yeni kira sözleşmesi yapmayan kiracıların da ne şekilde tahliye edilecekleri hükme bağlanmıştır.
O halde, geçici 6. maddenin birinci fıkrası hükmüyle kira sözleşmeleri son bulan kiracıların, sonra gelen fıkralarda belirtilen sürede ve koşullarda yeni kira sözleşmeleri yapmamaları halinde haksız el atan (Fuzuli şagil) durumuna düşeceklerinde kuşku yoktur. Daha açık bir anlatımla 4331 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 27.1.1998 tarihinden itibaren üç ay içerisinde Vakıflar Genel Müdürlüğü veya mütevellilerince rayiç yada emsal bedellere uyun olarak yeni kira bedeli ve koşulları tesbit edilip kendilerine tebliğ edilmesine karşın üç ayı takip eden otuz gün içerisinde kira sözleşmesi yapmayan eski kiracıların önceki kira sözleşmelerine dayanarak hak iddia edemeyecekleri açıktır.
Ne varki, 4331 sayılı Kanun Anayasa Mahkemesinin 20.5.1998 tarih, 1998/10 esas 1998/18 karar sayılı ilamı ile iptal edilmiş; aynı zamanda iptal kararının Resmi Gazetede yayımlanacağı güne kadar (1 998/3-2 karar sayısı ile) yürürlüğünün durdurulmasına karar verilmiş; bu karar (20.5.1998 iptal kararı) ise; 12.12.1998 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak infaz edilebilir hale gelmiştir.
Hemen belirtmek gerekir ki, iptal edilen kanuna göre oluşan kazanılmış hakların korunması; buna bağlı olarak hukuka ve devlete güvenin sağlanması, hukuk devletinin en önemli amaçları ndan olan huzurlu ve istikrarlı bir ortamın yaratılması için Anayasanın 152/3. maddesi ile iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği kuralı kabul edilmiştir. Nitekim, değinilen bu kural (keyfi tasarrufları ve haksız kazançları önlemek; adalet ilkesini gerçekleştirmek gibi bazı istisnalar dışında) tüm Yüksek Mahkemelerce aynen kabul edilerek uygulana gelmektedir.
Yine uygulamada ve doktrinde; devam eden uyuşmazlıklar ve tamamlanmamış hukuki durumlara yeni yasa veya düzenleyici kuralın derhal yürürlüğe girme (L. effet immediat dela bi novelle) niteliği nedeniyle uygulanacağı görüşü benimsenmiş olmakla yukarıda değinilen 6. maddenin birinci fıkrası hükmü vakıf taşınmazlara ait kira sözleşmelerini 27.4.1998 tarihinde sona erdirip işlevini tamamlamış ve hukuki sonucunu doğurmuştur. Bu itibarla belirtilen tarihten sonra devam eden bir hukuki münasebetin (kira ilişkisinin) veya taraflar arasındaki çekişmenin varlığı kabul edilemez. Bunun yanında kira sözleşmeleri, bir taraf işlemini veya koşulu gerektirmeksizin kanun gereği sona erdiklerinden önceki sözleşmeler hakkında mahkemelere başvurma olanağı da bulunmamaktadır. 4331 sayılı Kanunun 6. maddesinin 2 ve 3 fıkralarında öngörülen süreler ve açılacak davalar ise tamamen yeni yapılacak kira sözleşmelerine ilişkin olduğundan son bulan kira sözleşmelerine ait bir uyuşmazlık olarak değerlendirilemez.
Açıklanan ilkeler gözetildiğinde iptal kararının geriye yürümesini zorunlu kılan bir nedenden söz etme olanağı yoktur. Aksinin kabulü Anayasanın 152/3. maddesine ve kazanılmış hak kuralına ters düşen bir sonuç ortaya çıkarır.
Somut olayda, davalıya yöntemine uygun biçimde gerekli tebligat yapılmış davalı süresi içerisinde yeni bir kira sözleşmesi yapmayarak taşınmazda haksız el atan (işgalci) durumuna düşmüştür.
Hal böyle olunca, el atmanın önlenmesine de karar verilmesi gerekirken, buna yönelik isteğin reddedilmesi isabetsizdir. Davacı idare vekilinin temyiz itirazı yerindedir. Kabulüne ve hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 30.12.1998 tarihinde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Davacı idarenin davadaki talebinin dayanağı 4331 sayılı Tabi Afetlerden Zarar Gören Vakıf Taşınmazların Afet Öncesi Kiracılarına Kiracılık Hakkı Tanınması ve Devam Etmekte Olan Kira Sözleşmelerinin Sona Erdirilmesi ile ilgili Olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna Bir ek ve Bir Geçici Madde Eklenmesine Dair Kanunun 2. maddesiyle 6570 sayılı Yasaya eklenen geçici 6. maddesidir.
Anılan yasa hükmü 27.1.1998 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş; ancak, Anayasa Mahkemesinin 20.5.1998 gün ve 1998/10-18 sayılı kararı ile Anayasaya aykırı bulunarak iptal edilmiştir. Mahkeme söz konusu kararıyla ayrıca; yasanın "uygulanmasından doğacak ve sonradan giderilmesi olanaksız durumların ve zararların önlenmesi ve iptal kararının sonuçsuz kalmaması için" iptal kararının Resmi Gazetede yayınlanacağı güne kadar maddenin yürürlüğünün durdurulmasına hükmetmiştir. iptal edilen geçici 6. maddenin, birinci fıkrasında; davacı idarenin mazbut ve mülhak vakıflarına ait taşınmazlara ilişkin kira sözleşmelerinin, yasanın yürürlük, tarihinden itibaren üç ay sonra sona ereceği belirtilmiş; ikinci fıkrasında da, bu süre içerisinde idare ve vakıf mütevellileri tarafından belirlenecek yeni kira bedeli ve şartlarının kiracıya tebliğ olunacağı hükmü getirilmiştir. Bu koşulları kabul eden kiracılarla (üç ayı takibeden otuz gün içinde) yeniden kira sözleşmesi kurulması imkanı da üçüncü fıkra ile sağlanmıştır. idare tarafından belirlenen kira bedeline karşı süresi içinde dava açılması halinde, verilen karar kesinleşinceye kadar idarece saptanan yeni kira bedeli üzerinden ödemeye devam olunacağı beşinci fıkra ile öngörülmüş; mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde, mahkemece tesbit edilen kira bedeli üzerinden kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı bulunduğu da yedinci fıkrada düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere göre yasa ile öngörülen temel amacın, davacı idarenin, mazbut ve mülhak vakıflarına ait taşınmazlarına ilişkin kira sözleşmelerinin, yasada belirlenen koşullara göre, özellikle kira bedeli bakımından yenilenmesi olduğu kuşkusuzdur. Geçici 6. madde bir bütün halinde incelendiğinde; bir yandan yasa ile tayin edilen üç aylık sürenin geçmesi halinde önceki kira sözleşmelerinin sona ereceği hükmüne yer verilmişken; diğer taraftan idarece bildirilen kira bedelinin kabulü halinde, yasada sözü edilen üç ayı takibeden otuz gün içinde yeni kira sözleşmesi yapılacağı; belirlenen kira bedeline karşı süresi içinde (bu sürenin ne olduğu açık olmamakla birlikte otuz günlük süre olduğu sonucuna varılmaktadır.) dava açılması halinde, mahkemece verilen kararın kesinleşmesine kadar idarece tesbit edilen kira bedelinin ödenmesine devam edileceği ve kesinleşmeden başlayarak otuz gün içinde de mahkemece tesbit edilen kira bedeli üzerinden kiracının yeni sözleşme yapma hakkı bulunduğu ifade edilmektedir.
Şu hale göre, geçici 6. maddenin birinci fıkrasında kira sözleşmelerinin, yasanın yürürlük tarihi olan 27.1.1998 den üç ay sonra 27.4.1998 tarihinde sona ereceği belirtilmesine rağmen, diğer fıkralar hükümlerine göre kira ilişkisinin çekişmesiz hallerde 27.5.1998; çekişmeli durumlarda ise mahkemece verilecek kararın kesinleşmesinden itibaren 30 gün sonrasına kadar devam edeceği sonucuna varılmaktadır.
Durum bu iken, söz konusu yasa Anayasa Mahkemesince 20.5.1998 tarihinde Anayasaya aykırı bulunarak iptal edilmiş, aynı tarihte de yürürlüğün durdurulmasına karar verilmiştir. Yani kiralayan-kiracı ilişkisinin devamına olanak tanınan 30 günlük sürenin dolma tarihi olan 27.5.1998 gününden önce yasa hükmünü yitirmiş, uygulanma olanağı ortadan kalkmıştır.
Anayasa Mahkemesinin iptal ve yürürlüğün durdurulması hükmüne kadarki süreç içerisinde, iptal edilmiş olsa dahi bu yasada öngörülen kurallar gereği oluşan yeni statülerin (yeni kira sözleşmesinin yapılması, kiralananın boşaltması vs. gibi)korunacağı muhakkaktır. Anayasanın 153. maddesinde yer alan "iptal kararlarının geriye yürümezliği" ilkesi ile "kazanılmış hak" kuralı aksine düşünce tarzına engeldir.
Bir hukuk kuralının yürürlüğü sırasında, bu kurala uygun biçimde tüm sonuçları ile kesin olarak edinilmiş hakların korunması ;hukuk devletinin gereğidir. Tamamlanmış hukuki durumları yeni yasa veya düzenleyici kuralın etkilememesi onlar üzerinde hukuki sonuçlar doğurmaması kazanılmış hakların saklı tutulması amacını güder.
Ancak, henüz tamamlanmamış veya devam eden hukuki durumlara yeni düzenleyici kuralın (olayımızda iptal hükmü) derhal yürürlüğe girme niteliği nedeniyle uygulanacak ve hukuki sonuçlarını doğuracaktır (HGK. 9.3.1988 gün 1987/2-860, 1988/232). Diğer taraftan Anayasanın 152. maddesi ile Anayasa Mahkemesinin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri Hakkındaki 44 sayılı Kanunun 50. maddesinde Anayasa Mahkemesinin iptal kararlarının geriye yürüyemeyeceği belirtilmişse de, bu hükmün iptal kararlarının çekişme haline getirilmemiş işlemlere etkili olmayacağı manasında anlaşılması gerektiği; diğer bir anlatımla bu hükümlerin kazanılmış sübjektif hakların korunması amacına yönelik bulunduğu, henüz oluşmamış veya çekişme haline getirilmiş olaylara teşmil edilmeyeceği muhakkaktır (Anayasa Mahkemesinin 8.12.1967 gün ve 1961/59-1967/1095; 19.12.1989 gün ve 1989/14-1989/49 kararları).
Ayrıca, bir kural işlemle kurulan statünün, Anayasa Mahkemesinin iptal kararıyla ya da bir başka kural işlemle kaldırılması durumunda, bu statüye bağlı öznel (sübjektif) işlemlerin de geçersiz duruma düşmesi doğaldır. Dolayısıyla bu öznel işlemlerle, ortadan kalkan statüye dayanarak ileriye dönük haklar elde edilemez. Anayasanın bağlayıcılığı, Anayasa Mahkemesi kararlarına tüm devlet organlarının uyma zorunluğu ve Anayasanın üstünlüğü ilkesi, Anayasaya aykırı bir kuralın, aykırılığın saptanmasından sonra uygulanma alanı bulunmasını kesinlikle önler. iptal kararlarının geriye yürümezliği kuralı belirtilen anlam çerçevesinde geçerlidir. (Anayasa Mahkemesinin 12.12.1989 gün ve 1989/11- 1989/48 sayılı kararı)
Hal böyle olunca; Anayasa Mahkemesinin iptal ve yürürlüğün durdurulmasına dair kararının verildiği 20.5.1998 gününe kadar oluşan tamamlanmış statüler ayrık olmak üzere; çekişmeli hale getirilmiş veya tamamlanmamış (iptal edilmeseydi 27.5.1998 gününe kadar tamamlanma olanağı gözetilerek) hukuki durumlara iptal edilen yasa hükümlerinin uygulanamayacağı, dolayısı ile kiracı konumundaki davalının haksız, fuzuli işgalci durumuna düşmeyeceği görüşündeyiz.
El atmanın önlenmesi isteğini reddeden yerel mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle doğru olduğu ve onanması gerektiği inancıyla hükmü bozan sayın çoğunluk görüşüne katılmıyoruz.
Orhan ÜZGÖREN Yavuz ÖZTÜRK
Üye Üye
