 |
T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
E. 1994/8965
K. 1994/11092
T. 23.9.1994
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
ARSALAR İÇİN EMSAL
BİNA SATIŞININ ETKİLERİ
EMSAL ALINMAYACAK SATIŞLAR
KARAR ÖZETİ Binanın niteliği, inşaatın kalitesi, bağımsız bölümlerin iç düzeni, dekorasyonu, cephesi, ortak yerlerden yararlanma oranı gibi, satış fiyatının belirlenmesindeki asli unsurlar; her bağımsız bölüme göre farklılık gösterebilir.
Bu sebeple, binanın değeri, satış değerinden düşülmüş olsa da, kamulaştırma davalarında, arsa değerlendirmelerinde, yanıltıcı sonuçlara götürebileceğinden, bu gibi satışlar emsal alınmamalıdır.
(2942 s. Kamulaştırma K. m. 1 1/3-g)
Dava dilekçesinde, kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Üç kez bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Arsa üzerindeki binanın değerlendirilmesinde bir isabetsizlik görülmemiş ise de, arsa yönünden yapılan değerlendirmeler hüküm vermeye yeterli değildir.
Şöyle ki; her üç raporda somut emsal alınan 166 ada, 16 parsel üzerinde bir bina bulunduğu ve binada kat irtifakının tesis edilmiş olduğu, satışın bu arsa üzerindeki binanın bir bağımsız bölümüne ait olduğu anlaşılmaktadır. Bilirkişi raporlarında bağımsız bölüme tahsis edilmiş bulunan arsa payı arsanın tamamına bölünüp elde edilen rakam satılan arsa kabul edilerek bağımsız bölümün satış bedeline bölünmüş ve bu suretle arsanın satış m2.sinin bulunduğu kabul edilerek dava konusu taşınmaz ile karşılaştırma yapılmış ve sonuca varılmıştır. Emsalin satış değerinin bu şekilde bulunmasında bina değeri hiç dikkate alınmamış bu suretle emsal m2. fiyatı çok yüksek meblağa ulaştığı için dava konusu taşınmazın fiyatı da değerini aşan oranda olmuştur. Esasen kat mülkiyeti yada kat irtifakı kurulu binaların bağımsız bölüm satışlarında binanın niteliği, inşaatın kalitesi, bağımsız bölümlerin iç düzeni ve dekorasyonu, cephesi fiyatın belirlenmesinde asli rol oynadığı, satış fiyatına ortak yerlerden yararlanma oranı dahi dahil olduğu dikkate alındığında bu gibi satışlarda binanın değeri satış değerinden düşülmüş olsa bile arsa değerlendirmelerinde emsal alımında yanıltıcı sonuçlara götürebileceğinden emsal alınmaları gerekir.
Mahkemece, tarafların verecekleri ya da re' sen bulunacak emsallerin tapu kayıtları Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtilip Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasına göre değerlendirme yapan bilirkişi raporları alınmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.9.1994 gününde. oybirliğiyle karar verildi.
