 |
T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
E. 1994/15516
K. 1995/1664
T. 9.2.1995
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
KAT MÜLKİYETİNİN DEVRİ MECBURİYETİ
BORÇLARIN ÖDENMESİ
DAVANIN ORTADAN KALDIRILMASI
KARAR ÖZETİ: Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemeyen kat maliki hakkında, kat mülkiyetinin devri için dava açılması durumunda, borçlar, dava açılmadan önce ve dava devam ederken tamamen ödenirse; mülkiyet hakkının özünün zedelenmemesi ve Anayasaya aykırılık oluşturulmaması bakımından, açılan davanın ortadan kaldırılmasına karar verilmelidir.
(2709 s. Anayasa m. 25)
(634 s. KMK. m. 35)
Davacı Güler vs. ile davalı M. Turan vs. aralarındaki Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin uygulanması davasına dair, (Kadıköy 4. Sulh Hukuk Mahkemesi) nden verilen 12.5.1994 günlü ve 1993/1282-1994/471 sayılı hükmün bozulması hakkında Dairece verilen 7.10.1994 günlü ve 1994/9866-11889 sayılı ilama karşı davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiştir.
Düzeltme isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dairemizin 9 Temmuz 1993 tarih ve 1993/7223-9031 sayılı ilk bozma kararına mahkemece uyulmasına karar verildikten sonra davaya konu bağımsız bölümün içinde bulunduğu apartmanın yöneticisi tarafından davalılar vekiline verilip dosyaya ibraz edilen 30.4.1994 tarihli yazıda ve davacılar vekilinin 12.5.1994 tarihli oturumda mahkemeye verdiği ifadesinde, davalı Nilgün'ün borçlarını tamamen ödediği bildirilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesini, Anayasa'nın mülkiyeti temel hak olarak kabul eden 35. maddesiyle birlikte ve bu maddeyle çelişmeyecek biçimde yorumlayıp uygulamak gerekir.
Davalı Nilgün; borçlarını eksiksiz olarak, büyük bir bölümünü davadan önce, kalanını da dava devam ederken ödemiş olduğuna göre anılan Yasanın 25. maddesinin sonuncu fıkrası uyarınca, sebebi ortadan kalkmış olduğundan davanın düşürülmesi gerekir. Aksine bir uygulama mülkiyet hakkını özünden zedeler ve açıkça Anayasa'ya aykırılık oluşturur.
Nitekim, sözkonusu yasanın Millet Meclisi'nde görüşülmesi sırasında 25. maddenin getirmiş olduğu tedbirlerin çok ağır olduğu, bir nevi cebri temellük sebebi mahiyetini iktisap ettiği ve istimlak denebilecek bir nitelik taşıdığı yolundaki eleştirileri cevaplandıran Adalet Komisyonu Başkanı; "hüküm verildiği ana kadar eğer bu malik bütün bu ihtarlara rağmen kendisine düşen borçları ödemiş olursa, bu dava ortadan kalkacaktır ve elinden mülkü alınmayacaktır" demek suretiyle bu hükümle varılmak istenilen amacı açıklamıştır (Millet Meclisi Tutanak Der., 25.2.1965, Sayfa: 429).
Yargıtay uygulamaları da bu doğrultuda olmuştur (Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 9.5:1988 gün ve 1988/29668-7528 sayılı kararı). Öğretide de aynı görüş savunulmaktadır (Ali Arcak Kat Mülkiyeti, 1988-Sayfa: 754).
Açıklanan nedenlerle davanın düşürülmesine ilişkin kararın onanması gerekirken bozulmasına karar verildiği anlaşılan karar düzeltme isteminin kabulü ile bozma kararının kaldırlmasına usul ve kanuna uygun bulunan mahkeme kararının (ONANMASINA) 122.000 TL. karar düzeltme harcının istek halinde düzeltme isteyen davalıya iadesine bakiye onama harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine 9.2.1995 günüde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Dava, Kat Mülkiyeti Kanununun kat mülkiyetinin devri mecburiyetini düzenleyen 25. Maddesinde çekilmezlik hali olarak kabul edilen 3. Fıkrasının (a) bendine davalı davalıya ait bağımsız bölümün devri istemine ilişkindir. Sözü edilen (a) bendi ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında 2 takvim yılı içinde üç defa icra ve veya dava takibi yapılmasına sebep olunmasını, bağımsız bölümün diğer bağımsız bölüm maliklerine devrini öngörmektedir.
Mahkemece, bu konuda açılan dava, açılan icra takiplerinin haksız olduğu kabul edilerek reddedilmiş ise de, vaki temyiz üzerine bu karar, Dairenin 9.7.1993 günlü ilamıyla, yönetim avans ve giderleri konusundaki icra takiplerinin haklı olduğunun, vaki itiraz nedeniyle verilen mahkeme kararları ile saptanmış olduğuna değinilerek, davalılardan Nilgün yönünden, "Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin (a) bendi ile son fıkrasındaki koşulların gerçekleşmiş olduğu belirtilerek bozulmuş, buna karşı vaki karar düzeltme istemi ise "Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin (a) bendindeki koşullar bozma ilamında da açıklandığı gibi gerçekleşmiştir" ifadesine yer verilerek reddedilmiş, mahkemece, kesin nitelikteki bu bozmaya 20.12.1993 tarihli oturumda uyulmasına karar verilmiş, ancak buna rağmen mahkeme son kararda, davalının borçlarını tamamen ödediği gerekçesine dayanarak davayı yeniden reddetmiştir. Bu karar, vaki temyiz üzerine, kesin bozmaya uyulduğu halde borcun dava açıldıktan ve bozmadan sonra ödenmiş olduğuna dayanılarak davanın reddedilmesinin doğru olmadığı vurgulanarak Dairece bozulmuş bulunmaktadır. Özetlenen bu durum karşısında mahkeme kararı ile davalının, bozma ilamına karşı vaki karar düzeltme isteminin kabulüne ve mahkeme kararının onanmasına dair çoğunlukla alınan Daire kararı usul ve yasaya uygun değildir. Şöyle ki:
1- Yargıtay bozma kararına uyan mahkeme, bunun gereğini yapmak zorundadır. Yukarıda açıklandığı üzere, Yargıtay bozma ilamında, davalı Nilgün yönünden, 25. maddenin (a) bendi ve son fıkrasındaki dava süresi bakımından dava koşullarının gerçekleşmiş olduğu belirtilmiş, diğer hususların incelenmesi (devir bedeli vs.) öngörülmüş, mahkemece de bu karara uyulmuştur. Mahkeme artık davacılar yönünden usulen kazanılmış hakkabürünmüş bozma ilamındaki olgunun hilafına bir karar veremez. Böyle bir karar, belirtilen olgu bir tarafa bırakılarak, borcun ödendiği gerekçesi ile esastan incelenip onanamaz.
2- Sayın çoğunluk kararında, Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesinin (a) bendinde yer alan, ortak giderlerden veya avanstan kendisine düşen borçlarını ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olan kat maliki aleyhine, bağımsız bölümün devri istemiyle dava açılmasından sonra borcunödenmesi halinde davanın düşeceği kabul edilerek, mahkeme kararı onanmıştır.
Kat Mülkiyeti, müşterek mülkiyetin özel bir türü olup esasları, Medeni Kanunun 623 ve sonra gelen maddelerine dayalıdır. Bu tür mülkiyetin niteliğini dikkate alan kanunkoyucu, paydaşlar arasındaki ilişkiyi düzenlemek ihtiyacını hissetmiş, bir kısım paydaşların tutum ve davranışları ile bu mülkiyet hakkından gereği gibi yararlanmalarını engellemelerine izin vermemiştir. Nitekim, 14.11.1990 gün ve 3678 sayılı Kanunla getirilen Medeni Kanunun 626/a maddesi, kendi tutum ve davranışları veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer hissedarların tümüne veya bir kısmına karşı olup, yükümlülüklerini ağır suretle ihlal eden hissedar, bu yüzden onlar için müşterek mülkiyet ilişkisini çekilmez hale getirmişse mahkeme kararıyla hissedarlıktan çıkarılabileceğini ve hissesinin diğer paydaşlar adına tescilini öngörmüştür. İşte, müşterek mülkiyetin özel bir türünü (tamamlanmış bir yapının bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde bağımsız mülkiyet haklarını veren) düzenleyen Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesi de az önce sözü edilen Medeni Kanun hükmüne benzer bir hükmü sevketmiş, kendisine düşenborçlar ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale getirecek derecede ihlc2l eden bağımsız bölüm malikinin, müstakil bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının diğer kat maliklerine devrini öngörmüştür. Maddenin devamında, her halde, "çekilmez" olan haller sıralanmış; ortak giderleri ödememekte ve hakimin emirlerine rağmen komşularının haklarını ihlal etmekte direnenler ile bağımsız bölümünü randevuevi ve benzeri ahlak ve adaba aykırı olarak kullanan kat malikinin, diğer kat malikleri haklarını, onlar için çekilmez hale getirmiş olacağım kabul etmiştir.
Bu yasa hükümlerinden anlaşılacağı gibi, müşterek mülkiyet rejimlerinde payın ya da bağımsız bölümün, diğer paydaşlara devri mecburiyeti, ihmal edilen ya da kasten gözardı edilen yükümlülüklerin yerine getirilmesini (borcun ödenmesi, hakimin kararına uyulması, randevuevi faaliyetin son verilmesi) sağlamak amacına yönelik değildir. Bu düzenlemelerin amacı, yükümlülükleri yerine getirmemekte ısrar eden kat malikinin, bundan sonra da ayni davranışlarına devam edeceği kabul edilerek onu müşterek mülkiyetten çıkarmaktır. Önümüzdeki davada olduğu gibi, ortak giderleri icra takiplerine rağmen ödememekte direnen kat malikinin, bağımsız bölümünün devri içindava açılması üzerine borçlarını öderse davanın düşeceğini kabul etmek, bu yasa hükmünü ve yaptırımını, borcun tahsiline yönelik bir önleme indirgemek olur ki, yasakoyucunun böyle bir amacı olmadığı açıktır. Çünkü, yasakoyucu 22. maddede, müşterek malik olmadığı halde kiracıyı dahi bu borçtan müteselsilen sorumlu tutmuş, ayrıca, diğer kat malikleri lehine ipotek hakkının tescilini hükme bağlamış, 20. maddede gecikme tazminatına yer vermiştir. O halde 25. maddedeki tüm koşullar gerçekleşmiş iken, dava açıldıktan sonra borcun ödenmesi halinde davanın düşmesine karar vermek yanlıştır.
Sözü edilen 25. maddenin son fıkrasında; "Bu maddedeki dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi, tarihinden başlayarak 6 ay ve her halde, dava hakkının doğumundan başlayarak 5 yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer" hükmü yer almaktadır. Bu hüküm dava hakkını, süre yönünden düzenlemektedir. Örneğin, (a) bendinde yer alan iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi halinde dava hakkı üçüncü takip veyadava tarihinden itibaren 6 ay içinde kullanılmaz ise artık bu takip ve davalara dayanılarak bağımsız bölümün devri davası açılamaz. Ancak, yasakoyucu buna (dava hakkının düşmesine) bir koşul daha getirmiştir. 0 da, dava sebebinin ortadan kalkmış olması halidir. Yani 6 ay geçmiş olmasına rağmen borç yine ödenmemiş olursa, 6 aylık sürenin geçmiş olması dava açılmasına engel olmaz. Ancak, son takip ve davadan itibaren 6 ay geçmiş ve bu süre içinde borç ödenmiş ise artık bunlara dayanılarak dava açılamaz.
Yukarıda belirtilen olumlu ve olumsuz koşulların gerçeklemesi üzerine dava açıldıktan sonra, borcun ödenmiş olması, bağımsız bölümün devri için açılan bu davayı etkilemez. Çünkü, bu dava borcun ödenmesini sağlamaya yönelik değildir. Dava açma koşulu, dava açılmadan önce gerçekleşmiş olması gereken haldir. Bu halin gerçekleşmesi ile istenebilecek duruma gelen bir hakkın kazanılması için dava açıldıktan sonra, davanın düşmesi veya konusuz kalması ancak davayla istenen şeyin verilmesi ile mümkün olur. Dava alacağın tahsiline dair değil, bağımsız bölümün devrine ilişkindir. Bu nedenle, 25. maddenin son fıkrasının, borcun ödenmesiyle bağımsız bölümün devri davasının ortadan kalkacağı şeklinde yorumlanması, yasanın ne lafzına ne de amacına uygundur. Altı ay geçmiş ve dava sebebi (borcun ödenmemiş olması) ortadan kalkmış ise, dava hakkının düşmesi, artık dava açılamayacağı anlamındadır. Bunu, bu davadan sonra da ödense dava düşer anlamında yorumlamak yanlıştır.
Yasanın, Meclis müzakereleri sırasında yasanın bu maddesine muhalif olduğu anlaşılan bir sayın üyenin sorusu üzerine komisyon sözcüsünün verdiği cevap, yasanın sözünü ve özünü değiştiremez.
Yasanın 25. maddesi ile Medeni Kanunun 626 la maddesinde düzenlenen ortak mülkiyetteki payın devri mecburiyeti, malikin yasa ile yüklendiği görevleri yerine getirmemek, diğer paydaşların mülkiyet haklarını tam olarak kullanmalarına engel olmak ve bu suretle paydaşların haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmek halinde ancak mümkün olduğu için böyle bir uygulama davalının mülkiyet hakkının ihlali olarak kabul edilemez.
Yukarıdaki nedenlerle karar düzeltme isteminin r e d d i n e karar verilmesi gerekirken, istemin kabulüne dair çoğunluk kararına karşıyız.
Sait REZAKİ M. Adnan SELÇUK
Başkan Üye
