 |
T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
Esas no : 1994/13171
Karar no : 1995/1725
Tarih : 10.2.1995
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
Dava dilekçesinde Kat malikleri kurulu kararlarının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar
vekili tarafından temyiz edilmiştir.
YARGITAY KARARI
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanununun 30. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası ile toplanır, önemli kararların alınacağı (yönetici seçimi, faydalı yenilik ve ilaveler yapılması gibi) kat malikleri kurulunun aynı zamanda karar yeter sayısını belirleyen bu hüküm, ana gayrimenkulde birden çok sayıda bağımsız bölüm maliki olanların, bağımsız bölüm sayısına dayanarak diğerlerine tahakkümünü önlemeye yöneliktir. Gerçekten, bir yapıda bağımsız bölümlerin çoğunluğunun maliki olan kişi yalnız veya yanına bir kat maliki alarak, diğer kat maliklerinin sayısı ne olursa olsun taşınmazın yönetimine mutlak olarak hakim olabilecektir. Bunu önlemek için yasa koyucu, toplantı nisabını da belirlerken çifte çoğunluğu, yani hem arsa payı nemde sayı itibarı ile kat malikleri çoğunluğunu öngörmüştür.
İptali istenen 8.1.1994 tarihli kararın alındığı olağan kat malikleri toplantısına ana gayrimenkulun 52 bağımsız bölümden 28'i asaleten veya vekaleten katılmış olup bu durumda ana gayrimenkulde 51260 pay olduğu hesabı ile katılanların pay miktarı 30.534'ü bulmaktadır.
Buna göre pay çoğunluğu mevcut ise de, anagayrimenkuldeki bağımsız bölüm maliki sayısı yeterli değildir. Ana gayrimenkulde adet itibarı ile 29 malik mevcut iken bunlardan asaleten ve vekaleten katılanların sayısı 10 olduğuna göre yasa bükümünün bu koşulu yerine getirilmemiştir. Bu nedenle kat. malikleri kurulu kararının olağan ilk toplantısındaki toplantı nisabının yasal olmadığına dair mahkemece yapılan saptama doğrudur. Mahkemece ayrıca kat malikleri kurulu kararının iptaline de karar verilmiştir. Bu karara konu edilen yönetici seçiminden bir yıl süre geçmiş ve diğer hususlara dair işlem ve görevler tamamlanmıştır. Kat Malikleri Kurulu Kararları iptal edilinceye kadar geçerliliklerini koruyan ve ana gayrimenkulun bütçesini belirleyenler sadece yenisi alınıncaya kadar bir yıl için geçerli oldukları cihetle bizatihi iptal kararının, iptal edilen karar uyarınca yapılmış iş ve işlemleri etkilemeyeceği tabiidir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 10.2.1995 gönünde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet. (634 Kat. Mülkiyeti Kanunu Mad. 3) olup kat maliki de kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydı ile, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. (Aynı yasanın 15. Maddesi)
Yasanın 2. maddesine göre; Ana gayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümlerine "bağımsız bölüm"; bağımsız bölümler üzerine kuruları mülkiyet hakkına "Kat Mülkiyeti"; ve bu hakka sahip olanlara "Kat Maliki" denir. Buna göre bir ana yapıda ne kadar bağımsız bölüm varsa o kadar da kat maliki var dernektir ve bu binanın yönetimi kat maliklerinin toplamından meydana gelen "Kat Malikleri Kurulunca" yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurul tarafından karşılaştırılır. (Madde 27)
Yasanın 31. maddesine göre her kat. maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bi-tek oy hakkına sahip olup birden fazla bağımsız bölüm sahibi de her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak; yasa koyucu genel kaideye bir istisna getirerek bağımsız bölümlerinin sayısı ne olursa odsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamayacağını hüküm altına alarak bu kişinin karar alınırken diğer maliklere tahakkümünü önlemek istemiştir. Bu hükümlerin ışığı altında da tekli veya gerektiğinde çiftli karar nisabının hesaplanması gerekir.
Kat malikleri kurulunun bir karar alabilmesi için önce yasaya uygun toplanması gerekir. 30. maddeye göre kurul "kat maliklerinin" sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çoğunluğu ile karar verir. Toplantı nisabının oluşması için; katılanların arsa paylarının toplamının 51'i geçmesi ve ayrıca katılanların sayısının da yarıdan fazla olması gerekir. Her bağımsız bölüm ayrı kişilere ait ise yapılacak iş ve nisap bellidir. Ancak bir-kat maliki birden fazla bağımsız bölüme malikse toplantı nisabının hesaplanmasında sayı olarak bir kişi mi yoksa malik olduğu bağımsız bölüm adedi miktarınca mı yoksa en az kullanabileceği oy sayısı kadar mı hesaba alınacaktır.
Kat Mülkiyeti Yasasında belirtilen ve yukarda açıklanmaya çalışılan ilkeler çerçevesinde kat mülkiyeti "özel bir mülkiyet" türü olduğuna ve M.K. 624 ve müteakip maddelerinde paylar birleşip) sonradan hisse alımında dahi malik ve maliklerin hakları kaynaşıp bu alımlar yeni oy hakları doğurmadığına göre kıyasen Medeni Kanunun ortak mülkiyete ilişkin hükümlerini bu konuda Kat Mülkiyeti yasasına adapte etmeye gerek yoktur. Aksini kabul; birden fazla bağımsız bediime malik oları kişiye toplantı nisabında sayı olarak tek sayılmasını karar nisabında ise malik olduğu bağımsız bölüm sayısı veya istisnası kadar oy hakkı verir ki bu durum bazı hallerde toplantının açılmamasına sebeb olup azınlığın tahakkümüne yol açar ki, Kanun koyucunun amacı bunlar da değildir.
Bizim kanaatimiz; Kat mülkiyeti özel bir mülkiyet türüdür. Yasanın 2. ve 3. maddeleri nazara alındığında her bağımsız bölüm maliki (kat maliki) mülkiyet ve buna ilişkin haklarını kullanırken nasıl tek tek ve diğer malik olduğu bağımsız bölümlerden ayrı olarak (alım-satım, oy ve dava hakları gibi) haklarını kullanabiliyor ve ayrı kişi sayılıyorsa, kat maliklerinin toplantı nisabında da sayı olarak ayrı kişi sayılmalı ve buna göre hesaplar yapılmalıdır. Aksine kabul Kat Mülkiyetini, Medeni Kanundaki ortak mülkiyet hükümleri ile özdeşleştirmek odur ki kabul edilemez.
Olayda sayı ve pay olarak kat malikleri kurulunun toplanmasına yeter sayı mevcut olup, bu sebeple davayı kabul eden mahkeme kararın bozulması gerekir. Daire çoğunluğunun mahkeme kararını onayan görüşüne bu nedenlerle katılmıyorum.
