T.C.YARGITAY18. Hukuk DairesiE. 1992/13393K. 1993/423T. 25.1.1993
Yargıtay içtihatları bölümü

Yargıtay Kararı

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN ARTIRILMASI FAİZ ORANI - GERÇEK DEĞER GERÇEK DEĞERİ ARTIRAN OLANAKLAR

ÖZET Taşınmazın kapitalizasyon faizine esas alınan unsurları karşılaştırılarak değerlendirilip faiz oranı bulunur ve bilimsel yöntemle tesbit edilen yıllık net gelire göre gerçek değer saptanır. Bilimsel metotla bulunan bu gerçek değeri ancak arazinin yola yakınlığı ve pazarlama olanakları makul bir oranda artırabilir.(2942 s. Kamulaştırma K. m. 11/3-bent f,i)

Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemeleri sonunda düzenlenen raporlar yasa hükümlerine uygun olup, taşınmazın arsa niteliğinde kabulü doğrudur.

Kamulaştırılan taşınmazın emsaline olan üstün ve eksik yönleri belirlenip karşılaştırması yapılarak değerinin biçilmesinde ve buna göre kamulaştırma parasının arttırılmasında bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak:

1– Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre Türkiyenin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak kapitalizasyon faizi % 3 – % 15 arasında kabul edilmiş olup, taşınmazın yukarıda belirtilen unsurlar tek tek değerlendirilip karşılaştırılmak suretiyle faiz oranı bulunur ve bilimsel yöntemle tesbit edilen yıllık net gelire göre gerçek değer saptanır.

Dava konusu tarım arazisinin sulu ve pancar ekimine müsait bulunduğu bildirilmiş ve % 3 oranında en düşük kapitalizasyon faizi uygulanmıştır. Oysa, yılda iki mahsul alınan sulu, mümbit ve elde edilen ürünün daha yüksek değerlerde pazarlama imkanı olan Yurdumuzun belli yörelerinde de yukarıda açıklandığı üzere % 3'ten az faiz oranı uygulanması mümkün olmadığı için, bu faiz oranı uygulanacak ve bu suretle bu iki ayrı yörelerdeki tarım arazisi aynı değerde bulunmuş olacak ki, böyle bir değerlendirme yurdumuzun bilinen koşullarını ve tarım gelirlerindeki girdilere ters düşmektedir.

Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendine göre, tarım arazisinin kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre hesaplanması gereken gerçek değerin bulunmasında, Yurdumuzda tarımsal açıdan en değerli araziye uygulanan % 3 kapitalizasyon faizinin dava konusu taşınmaza uygulanması ve bu suretle gerçek değeri aşan meblağlara varılmış olması doğru görülmemiştir.

2– Diğer taraftan, dava konusu taşınmazın yola ve büyük şehre yakınlığı taşıma giderlerini azaltıp pazarlama olanaklarını artırması, kadastro yolları ile bağlantılı bulunması, meskun yerlere yakınlığı gibi nitelikleri itibariyle Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (i) bendi uyarınca bilimsel metotla belirlenen değerin belli bir oranda arttırılması isabetli ise de, ayrıca sosyal ve kültürel olanaklardan günübirlik yararlanması gibi nedenlerin bu bent kapsamında mütalaa edilerek % 80 oranında uygulanması da doğru görülmemiştir.

Tarımsal gelirine göre değer biçilen araziye bu niteliğini ve elde edilecek net gelirini herhangi bir şekilde etkilemesi beklenemeyecek olan "sosyal ve kültürel olanaklardan günübirlik yararlanılmasının da" (i) bendi kapsamında kabul edilerek arttırım yapılamaz.

Yukarıda açıklandığı üzere objektif unsur sebebiyle artışa konu olabilecek yola yakınlık ve pazarlama olanakları ile sınırlı olarak bilimsel metotla bulunan değerlerin makul bir oranda artırılması ile yetinilmesi gerekir. 3– Hükme esas alınan bilirkişi raporlarında 1992 yılına ait resmi girdi ve urun fiyatlarına göre hesap yapıldığı bildirilmişse de bu bildirime ait onaylı yazılar ve ilgili tablolar dosya içerisine konulmamıştır. Bu suretle hükme esas alınan bilirkişi raporlarının mahkemece incelenmemesi ve Yargıtay denetimin de olanak sağlanmamış olması usul ve yasaya aykırıdır.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 25.1.1993 gününde oybirliğiyle karar verildi.