T.C.YARGITAY18. Hukuk DairesiE. 1992/12420K. 1992/12648T. 14.12.1992
Yargıtay içtihatları bölümü

Yargıtay Kararı

FAİZ ORANI- GERÇEK DEĞER ARAZİNİN MEVKİ VE ŞARTLARI RESMİ GİRDİ VE ÜRÜN FİYATLARI

ÖZET: Türkiye'nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak kapitalizasyon faizi %3–%15 arasında kabul edilmiş olup, taşınmazın yukarıda belirtilen unsurları tek tek değerlendirilip karşılaştırılmak suretiyle faiz oranı bulunur ve bilimsel yöntemle tesbit edilen yıllık net gelire göre gerçek değer saptanır. Bilimsel metotla bulunan bu gerçek değeri ancak arazinin yola yakınlığı ve pazarlama olanakları makul bir oranda artırabilir. Resmi girdi ve ürün fiyatlarının resmi mercilerden sorularak belgelendirilmesi gerekir.(2942 s: Kamulaştırma K. m. 11/f, 1)

Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak:

1– Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay İçtihatlarına göre Türkiye'nin coğrafi konumu, iklim koşulları, toprak yapısı ve verimliliğe etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak kapitalizasyon faizi % 3–% 15 arasında kabul edilmiş olup, taşınmazın yukarda belirtilen unsurlar tek tek değerlendirilip karşılaştırılmak suretiyle faiz oranı bulunur ve bilimsel yöntemle tesbit edilen yıllık net gelire göre gerçek değer saptanır.

Bilirkişi raporuna göre kıraç olduğu anlaşılan taşınmaz % 3 oranında en düşük kapitalizasyon faizi uygulanmıştır. Oysa, yılda iki mahsül alınan sulu mümbit ve elde edilen ürünün daha yüksek değerlerde pazarlama imkanı olan yurdumuzun belli yörelerinde de yukarda açıklandığı üzere % 3'ten az faiz oranı uygulanması mümkün olmadığı için, bu faiz oranı uygulanacak ve bu suretle bu iki ayrı yörelerdeki tarım arazisi aynı değerde bulunmuş olacak ki, böyle bir değerlendirme yurdumuzun bilinen koşullarını ve tarım gelirlerindeki girdilere ters düşmektedir.

Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendine göre tarım arazisinin kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre hesaplanması gereken gerçek değerin bulunmasında, yurdumuzda tarımsal açıdan en değerli araziye uygulanan % .3 kapitalizasyon faizinin dava konusu taşınmaza uygulanması ve bu suretle gerçek değeri aşan meblağlara varılmış olması doğru görülmemiştir.

2–Diğer taraftan, dava konusu taşınmazın yola ve büyük şehre yakınlığı taşıma giderlerini azaltıp pazarlama olanaklarını artırması, kadastro yolları ile bağlantılı bulunması, meskun yerlere yakınlığı gibi nitelikleri itibariyle Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin (i) bendi uyarınca bilimsel metotla belirlenen değerin belli bir oranda arttırılması isabetli ise de ayrıca sosyal ve kültürel olanaklarda günü birlik yararlanması gibi nedenlerin bu bent kapsamında mütalaa edilerek % 60 oranında artırım uygulanması da doğru görülmemiştir.

Tarımsal gelirine göre değer biçilen araziye bu niteliğini ve elde edilecek net gelirini herhangi bir şekilde etkilemesi beklenemeyecek olan "sosyal ve kültürel olanaklardan günübirlik yararlanılmasının da" (i) bendi kapsamında kabul edilerek artırım yapılamaz.

Yukarda açıklandığı üzere objektif unsur sebebiyle artışa konu olabilecek yola yakınlık ve pazarlama olanakları ile sınırlı olarak bilimsel metotla bulunan değerin makul bir oranda artırılması ile yet inilmesi gerekir. 3– Hükme esas alınan bilirkişi raporlarında 1992 yılına ait resmi girdi ve ürün fiyatlarına göre hesap yapıldığı bildirilmiş ise de, bunların hangi resmi mercilerden (Tarım Müdürlüğü, Hal Müdürlüğü gibi) alındığı bildirilmemiş ve bu bildirime ait onaylı yazılar ve ilgili tablolar dosya içerisine konulmamıştır. Bu suretle hükme esas alınan bilirkişi raporlarının mahkemece denetlenmemiş olması ve Yargıtay denetimine olanak sağlanmaması da usul ve yasaya aykırıdır.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 14.12.1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.