İÇTİHAT ÖZETİ: Yapım aşamasındaki bir inşaatta, kurulmuş ya da kurulacak devre mülk hakkının haricen satımı halinde açılacak tescil davasında 30.9.1988 tarih ve 1987/2 E, 1988/2 karar sayılı içtihadı Birleştirme Kararında öngörülen koşulların gerçekleşmesi durumunda davanın kabulü gerekir. Ancak; harici sözleşme ile satılan bağımsız holümün bulunduğu taşınmazda, dava açıldığı tarihte henüz devre mülk hakkı kıırulmamışsa, mahkemenin deve mülk hakkına konu payı ve dönemi belirleyerek tescil kararı verme olanağı yoktur.

 

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen hükmün; dairemizin 19.11.2001 gün ve 2001/7815-8038 sayılı ilamiyle onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

Davacı, davalı şirketin, 1652 parsel sayılı taşınmazda bulunan inşaattan

6 numaralı bağımsız bölümde, 1-30 Temmuz 1-30 Mart ve 21 Aralık- 12 Ocak, 22 numaralı bağımsız bölümde ise, 1 Mayıs-30 Haziran, 31 Eylül 30 Ekim, 1 Kasım-20 Aralık döneme ait devre mülk hakkını kendisine sattığını ileri sürerek, anılan bağımsız bölümlerdeki dönemlere ait devre mülk hakkının adına tescilini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, mülkiyet ve irtifak haklarının resmi şekilde düzenlenmiş sözleşmelerle intikal edeceği, taraflar arasındaki sözleşmenin şekil şartına uymadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hüküm, davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizin 19.11.2001 tarih 2001/7815 Esas 2001/8038 Karar sayılı ilamı ile onanmış, davacı vekili bu kez karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Dava, devre mülk hakkının tapuya tescili isteğine ilişkindir.

Devre mülk, sosyo-ekonomik ihtiyaçların yarattığı bir kurumdur ve 1960'lı yılların sonunda devre tatil sistemiyle sosyal yaşama girmiştir. Amerika ve Avrupa'da hızla yaygınlaşmaya başlayan sistem, Ülkemizde ilk kez 1973 yılında "devre mülk sistemi" adıyla bir şirket tarafından başlatılmıştır. Ağırlaşan ekonomik koşullar, kişilerin tek başına taşınmaz edinme olanaklarını kısıtlamış, ayrıca tatil amacıyla edinilen taşınmazların tatil dönemi dışında getirdiği bakım ve koruma sorunları da devre mülk sisteminin kısa zamanda yaygınlaşmasına etken olmuştur.

Sistemin yaygınlaşması, alıcısına yalnızca şahsi hak sağlayan devre tatil sisteminin, devre mülk sistemi ile karıştırılarak, alıcıların yanıltılması nedeniyle, tüketiciyi korumak ve bu alanda ortaya çıkan sorunların çözümlenmesi amacıyla yasal düzenleme gereği duyulmuştur. Bunun sonucu olarak devre mülk hakkı, hukuk sistemimize 1985 yılında, 3277 sayılı 'Kat Mülkiyeti Kanunu'na Devre Mülk Hakkı ile ilgili Maddeler Eklenmesine Dair Kanun' ile girmiştir. Yasanın 57. maddesinde devre mülk hakkı "Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir." şeklinde tanımlanmıştır.

Kısaca, müşterek mülkiyet esasına bağlı bir taşınmazda bu mülkiyet hakkını belli bir zaman dilimi içerisinde kullanmayı gerektiren bir irtifak hakkı olarak tanımlayacağımız devre mülk hakkı, genel anlamda mülkiyet ve irtifak hakkı tanımları ile tam olarak örtüşmemektedir.

Devre mülk hakkını müşterek mülkiyet esaslarından ayıran özellikler vardır. Bu hak mülkiyet hakkına benzemekle birlikte, serbestçe tasarruf edebilme, dilediğince kullanma gibi, mülkiyet hakkının temel ilkeleri burada kısıtlanmış ve malikine, taşınmazını belli dönemde ve bu hakkın kurulmasını sağlayan sözleşmedeki koşullara uygun olarak kullanma zorunluluğu getirilmiştir.

Devre mülk hakkı yasada bir irtifak hakkı olarak tanımlanmışsa da, irtifak hakları, bir eşya üzerindeki kullanma ve yararlanma ile ilgili yetkilerin bir bölümünü veya tümünü hak sahibine sağlayan, ya da malikin mülkiyet hakkı ile ilgili yetkilerinin bir kısmını hak sahibi yararına kısıtlayan sınırlı bir ayni haktır". Devre mülk hakkı ise, doğrudan mülkiyet hakkına bağlı sadece sahibine belli bir dönemde yararlanma olanağı tanır. Bu nedenledir ki, klasik anlamda irtifak hakkından da ayrılmaktadır.

Devre mülk hakkının nasıl kurulacağı yasada gösterilmiştir. Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazda tüm paydaşların katılımı ile resmi şekilde oluşturulması gerekir. Kişiler bu hakkı müşterek malik olarak kazanabilecekleri gibi hak sahibinden de devralabilirler. Devre mülk hakkının resmi şekilde kurulacağı kuşkusuzdur. Ancak; müşterek mülkiyete konu bir taşınmazda, yapım aşamasındaki inşaatta kurulmuş ya da kurulacak olan devre mülk hakkının yüklenici tarafından haricen satılması halinde alıcının bu hakkın adına tescilini isteme olanağının bulunup bulunmadığının irdelenmesi gereken bir husustur.

Devre mülk hakkı satım sözleşmelerinin, yüklenici (kendisine ya da başkasına ait taşınmaz üzerine Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi bina yapan) tarafından resmi şekle uymadan yapılması halinde açılan davalarda, yüklenicinin kişisel hakkını devretmesi halinde alacağın temliki hükümlerinin, tapu maliki olan ve kendi taşınmazı üzerine inşaat yapan kişinin satış yapması halinde de, 30.9.1988 Tarih ve 1987/2 E, 1988/2 K. sayılı içtihadları Birleştirme Kararının uygulamasının mümkün olup olmadığının üzerinde durulmalıdır.

1- Kural olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici edimini yerine getirdiğinde edimi karşılığı kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.

l.Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler üzerinde yüklenici kişisel hak sahibidir ve bu hakkını ancak edimini yerine getirdiğinde kazanır, bir başka anlatımla bu kişisel hakkını edimini tam olarak yerine getirmesi koşuluyla arsa sahibine karşı ileri sürülebilir. Ancak sözleşmeden kaynaklanan bu kişisel hakkın 3. kişilere devredilmesi de mümkündür. Burada Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri kıyasen uygulanır. Bu hükümler uyarınca borçlunun onayı aranmaksızın, yazılı olması koşuluyla alacak 3. kişilere devredilebilir. Devredilen alacak, sözleşme anında mevcut olabileceği gibi ilerde doğması muhtemel bir alacak ya da şarta bağlı bir alacak olabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin alacağı edimini tam olarak yerine getirmesi halinde doğacak olan bir alacaktır ve temliki mümkündür. Yazılı sözleşme ile bu hakkı temellük eden kişi, yüklenicinin edimini yerine getirmesi halinde ona tupuyu devretmekle yükümlü borçlu arsa sahibine karşı temellük ettiği hakkı ileri sürebilir.

Yükleniciden temellük edilen hakkın, dava yoluyla arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de mahkemece yapılacak iş, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin edim borcunu tam olarak yerine getirip getirmediğini araştırmaktır. Bina sözleşmeye uygun olarak tamamlanmışsa tescil kararı verilmelidir. Ancak; eksik bırakılan iş var ise, bu eksiklikte pek az ve arsa sahibi tarafından katlanılacak boyutta olduğu takdirde, yüklenicinin edim borcunu tamamen yerine getirmediği sonucunu doğuracak aksi düşünce iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından, bu eksikliğin yüklenici yada halefi olan davacı tarafından tamamlanması olanağı tanınmalıdır. Eksiklik fiilen tamamlanmasa bile saptanacak bedelin ödenmesi halinde kişisel hakkın doğduğu kabul edilmeli ve tescil hükmü kurulmalıdır.

Yükleniciye eser sözleşmesi ile, yapacağı binada, devre mülk sistemi kurulmuş yada kurulacak ise, edimi karşılığında müşterek paya bağlı devre mülk hakkının devri de kararlaştırılmış olabilir. Yüklenici bu şahsi hakkını 3. kişiye devrettiğinde de, satışa konu devre mülk hakkı tapuda oluşmuş ve yüklenici de edimini tam olarak yerine getirmiş veya pek az boyuttaki eksiklik halefi davacı tarafından giderilmiş ise alacağın temliki hükümleri uyarınca, yüklenicinin halefi olan satın alan kişi adına devre mülk hakkının tescil olanağının varlığının kabulü gerekir.

2 Yüklenicinin aynı zamanda arsa sahibi olarak yapmakta olduğu binada devre mülk hakkını geçersiz sözleşme ile sattığında, satın alan kişinin tescil isteme olanağının bulunup bulunmadığı da 30.9.1988 tarih ve 1987/2 E. 1988/2 karar sayılı İçtihadları Birleştirme Kararının amacı ve devre mülkün niteliği ile yakından ilgilidir. Anılan içtihadı Birleştirme Kararı özetle "Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcunu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan tescil davası kural olarak kabul edilemez; bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan, tarafların bağımsız bölüm satışında anlaşarak, alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre hakim, Medeni Kanunun 2. maddesini gözterek açılan tescil davasını kabul edebilir." şeklindedir.

Bu içtihadı Birleştirme kararı ile başkasının taşınmazı üzerine veya kendi taşınmazı üzerine bina yapan kişilerin, inşaata başladıktan sonra, yapılmakta olan binadan bağımsız bölüm satarak elde ettikleri para ile inşaatı tamamladıktan sonra, paranın alım gücünün düşmesi, satılan yerlerin kıymetlenmesi sonucu, yasanın aradığı şekil zorunluluğu kuralından yararlanmak istemeleri nedeniyle, hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak bu tür davranışların önüne geçilmek ve harici sözleşme ile bağımsız bölüm satın alanlar korunmak istenmiştir.

Kat mülkiyetine konu bir taşınmazlarda, yaygınlaşan bağımsız bölümlerin geçersiz sözleşmelerle satışları nedeniyle gündeme gelmiş ve kabul edilmiş ve bir bağımsız bölümün mülkiyet hakkının devrine olanak sağlayan bu içtihadı Birleştirme kararı ile yasal boyut kazanan sistemin, bundan daha dar kapsamlı müşterek mülkiyet payına bağlı, süreli kullanım hakkını veren devre mülk hakkının harici sözleşmelerle satışında da uygulanmaması, amacıyla çelişir.

Yapım aşamasındaki bir inşaatta, kurulmuş ya da kurulacak devre mülk hakkının haricen satımı halinde açılacak tescil davasında anılan içtihadı Birleştirme Kararında öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde davanın kabulü gerekir. Ancak; harici sözleşme ile satılan bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazda, dava açıldığı tarihte henüz devre mülk hakkı kurulmamışsa,mahkemenin devre mülk hakkına konu payı ve dönemi belirleyerek tescil kararı verme olanağı yoktur.

Somut olayda, davacıya 6 ve 22 numaralı bağımsız bölümlere ait devre mülk hakkı satılmış, davacı bedelini ödemiş ve döneminde taşınmazı kullanmaya da başlamıştır. Bu durumda mahkemece, taraflarca sunulan tüm kanıtlar toplanarak, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş olup belirtilen nedenlerle Dairemizin onama kararının kaldırılmasına ve mahkemece verilen kararın yukarıdaki gerekçe nedeni ile bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

Sonuç: Yukarıda yazılı nedenlerle; davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemizin 19.11.2001 tarih ve 2001/7815 Esas, 2001/8038 Karar sayılı onama ilamının kaldırılmasına, hükmün belirtilen nedenlerle BOZULMASINA, peşin alınan karar düzeltme harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 13.6.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972