T.C.

YARGITAY

13. Hukuk Dairesi

E. 1994/9668

K. 1994/10845

T. 5.12.1994

 

 

 

KARAR ÖZETİ: Kira; devamlı bir sözleşme olduğundan, kiralayan, sözleşmenin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Kiracının bir kusuru olmaksızın kiralanan; sözleşmede güdülen amaca göre kullanılması mümkün olmayacak duruma düştüğü veya yararlanması önemli ölçüde azalacak bir hale geldiğinde, kiracı ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir önel verir ve bu süre içerisinde giderilmediği takdirde kiracının iki seçimlik hakkı ortaya çıkar. Bu seçimlik haklarından biri, kira bedelinden uygun bir miktarının indirilmesi; ikincisi ise, sözleşmeden rücü hakkıdır. Taraflar arasında daha önce hükmü kesinleşen bir davada seçimlik haklardan kira parasının indirilmesi hakkı kullanılarak hüküm kurulması halinde, ayıpların önlenmesine ilişkin hak bu şekilde karşılanmış ve saptanmış sayılmalıdır. Bu durumda, her iki davada ileri sürülen ayıpların aynı olup olmadıkları kesin biçimde belirlenmeli ve sonuçta; kira bedelinin indirilmesine esas tutulan ayıplardan dolayı bu davada bir istem vaki olduğu takdirde istemin reddine, ayrık ayıpların varlığı saptanırsa bunlar açısından davanın kabulüne karar verilmelidir.

 

(818 s. BK. m. 249,250, 106, 108)

 

Taraflar arasındaki tecavüzün önlenmesi davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi için davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmiş ise de, dava tecavüzün. men'i davası olarak açılmış, değer gösterilip buna göre harç ikmali de yapılmadığından duruşma isteğinin reddiyle incele-menin evraklar üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra; dosya incelen di, gereği konuşuldu:

 

Davacı; binanın 1-2-3-4. katlarını pansiyon işletmek üzere davalıdan kiraladığını, davalının yazıhane olarak kullandığı yeri müzikli birahane ve restorant'a dönüştürdüğünü, ayrıca binanın ortak yerlerini de yaptığı birahane ve restorant'a ilave ettiğini, pansiyonun ön tarafını masa, tabure, hopörler ve tentelerle kapattığını, su deposu ve hidroforun kullanımını kendi işyerine hasrettiğini öne sürerek, haksız işgal ve elatmasının önlenmesine karar verilmesini istemiştir.

 

Davalı; davacının aynı konuda açmış olduğu dava sonucunda istemi karşılanarak kira parasının tenziline karar verildiğini, o nedenle artık davacının eski hale getirme talebinde bulunamayacağını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.

 

Mahkemece; davalının ortak yerlere vaki elatmasının önlenmesine karar verilmiştir.

 

Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

 

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi ile davalının binanın 1-2-3-4. katlarını pansiyon olarak davacıya kiraladığı uyuşmazlık konusu değildir. Bir davada ileri sürülen maddi olguları nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini bulmak ve uygulamak hakimin doğrudan görevidir (8K. md. 76).

 

Dava hukuksal nitelikçe, BK.nun 250. maddesine davalı sonradan, akde aykırı haller nedeniyle, ortaya çıkan ayıpların önlenmesi istemine ilişkindir.

 

Hemen belirtelim ki, kiralananın sözleşme amacına uygun biçimde kullanmaya elverişli duruma getirilmemesi de maddi bir ayıp olarak kabul edilmesi gerekir. Yine, kira, devamlı bir akit olduğundan; kiralayan, akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplardan sorumludur. Kiracının bir kusuru olmaksızın, kiralanan, akidde güdülen amaca göre kullanma mümkün olmayacak duruma düştüğü veya yararlanma önemli ölçüde azalacak bir hale geldiği durumda kiracı, ayıbın giderilmesi için kiralayana uygun bir önel verir ve bu süre içinde giderilmediği takdirde kiracının iki seçimlik hakkı veya başvurabileceği yollar ortaya çıkar. Bu seçimlik haklardan 'biri, ücretten uygun bir miktarın indirilmesi; ikincisi ise, akitten rücu hakkıdır BK. md: 249, 250 ve 106, 108).

Davacı, İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1992/619 esasına kayden davalı aleyhine ikame ettiği davada; davalı kiralayanın, kiralananın, otel ve pansiyon ruhsatını alamadığını, kiralananın bir bölümünü teslim etmediğini, kira sözleşmesindeki edimlerini ifa etmediğini öne sürmüş ve müşterek kullanma yerlerinin eski hale getirilmesini ve kiralananın akitten güdülen amaca uygun duruma getirilmesi yanında ayrıca, aynı nedenlere dayanarak, aylık kiranın 500 Dolar'a indirilmesini istemiştir, daha sonra yargılama aşamasında 25.11.1992 tarihli dilekçe vererek eski hale getirme (ayıpların giderilmesi) talebini atiye bıraktığını, davasını kira parasının tenziline hasrettiğini bildirmiştir. Mahkemece, kira parasının 954,68 Dolar'a indirilmesine karar verilmiş, hüküm kesinleşmiştir. Şu durum karşısında az yukarıda sözü edilen davada akde aykırı durumlar nedeniyle ortaya çıkan ayıpların önlenmesi yönünden davacının seçimlik haklarından olan Bk.nun 250. maddesinde ifade edilen ücretten mütenasip bir miktarın tenziline ilişkin seçimlik hakkını kullandığı ve bu hakkı korunarak davanın sonuçlandırıldığı çok açıktır. Böylece davacı kiracının kira süresi zarfında akitten güdülen amaca göre kullanmasının mümkün olmayacak duruma düşmesi veya yararlanmasının önemli ölçüde azalacak bir hale gelmesinden doğan gideriminin karşılandığının kabulü zorunludur. O halde, kural olarak bu aşamadan sonra davacı kiracı bu davada olduğu şekilde ayıpların önlenmesi amacıyla talepte bulunması mümkün değildir.

 

Gerçekte de, seçimlik haklardan kira parasının tenzili hakkı kullanılarak hüküm kurulduğuna göre ayıpların önlenmesine ilişkin hak bu şekilde karşılanmış ve sübut etmiş sayılmalıdır.

 

Ne varki, dosyadaki bilgi ve belgelerden, işbu davada dayanılan maddi olgular ile İstanbul 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin; kira parasının ten-ziline ilişkin verdiği kararın dayandığı maddi olguların, diğer bir anlatımla her iki davada dayanılan ayıpların aynı olup olmadığı kesin bir şekilde anlaşılamamaktadır. Bu durumda, az yukarıda açıklanan yasal kuralların ışığında bir sonuca kavuşulunabilmesi için bu yönde tarafların iddia ve savunmaları alınmalı, gerekirse yeniden bilirkişi incelemesi yapılmalı, sonuçta; kira parasının tenziline esas, tutulan ayıplardan dolayı bu davada tekrar bir talep vaki olduğu belirlenirse istemin reddine ayrık ayıpların varlığı saptanırsa bunlar açısından davanın kabulüne karar verilmelidir.

 

Mahkemece; yasaların yorum ve uygulanmasında, delillerin takdirinde hataya düşülerek eksik incelemeyle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

S o n u ç Temyiz olunan yerel mahkeme kararının davalı yararına (BOZULMASINA), istek halinde peşin harcın iadesine, 5.12.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972