DAVA : Taraflar arasındaki iptal davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün davalılar avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği düşünüldü:

 

KARAR : Davacı, yıllarca sözlerine değer verilip güven duyulan Tugay oğlu ailesinin bir mensubu olan davalının "Alanya Si-Tur Tatil Köyü Sitesi" kuracağını gazete ilanları ve reklam broşürleri ile herkese duyurması üzerine, yüzlerce kişi gibi inanıp, itimat ederek harici sözleşmeyle davalıdan daire satın aldığını, edimlerini ifa edip satış parasını ödediğini, alıcılardan aldığı paralarla inşaatı tamamlayan davalının daha sonra bankadan kredi alıp ipotek tesis ettiğini, ardından çıkarları uğruna sözleşmeden kurtulmak için cebri ihale ile taşınmazın Vakıflar Bankasına satılmasına neden olduğunu ileri sürerek 100.000.000 TL. zararının haksız fiil kurallarına dayanarak giderilmesini istemiştir.

Davalı, resmi düzenlenmeyen sözleşmeye göre tazminat istenemeyeceğini, kusursuz imkansızlık nedeni ile edimini ifa edemediğini, zarar kasdı bulunmadığını, bir yıllık zamanışımı süresinin geçtiğini, dava tarihi itibariyle dairenin değerinin talep edilemeyeceğini savunmuş, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, müteahhit sıfatıyla davalının sözleşmeyi düzenlemesi nedeni ile satımın kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine benzediği kabul edilmiş, BK.nun temlik hükümleri uygulanarak dairenin bilirkişiler aracılığı ile saptanan dava tarihindeki rayiç değeri 85.000.000 TL.sının davalıdan alınmasına karar verilmiştir. 

Hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1 - Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekir.

2 - Tapulu taşınmazların Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından düzenlenmeyen senetlerle (haricen yapılan satım akdi ile) satımı şekil noksanı ile geçersizdir. Taşınmaz satımının resmi şekilde yapılmamış olması lazımdır. (BK. m. 213/I; MK. m. 643/I,; Tapu Kanunu m. 26; Noterlik Kanunu m. 60) Yasada öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler kural olarak batıldır (BK. m. 11/2).

Şekle aykırılık hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne var ki bazen şekil noksanının ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp akdin batıl olduğu savı dinlenilmezse bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyla uğranılan müsbet zararın (ifa çıkarının) giderilmesi istenebilir. Dahası, yurdumuzda hükmünü açıkça sürdüren somut olaylar ve gerçekler, halin diğer icapları gözardı edilmediğinde, adalet duygularının bir gereği olarak buna önem atfetme zorunluluğu kendisini bir kez daha göstermektedir. Sözü edilen yasal kural, M.K.'un 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırı düşecek tarzda kullanılmamalıdır. İşte böyle bir durumda butlan etkisiz kalabilir. Gerçekten de, bu hukukun her alanınında uygulanma niteliğine sahip olan "Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı" şekle aykırılığı ileri sürme hakkı yönünden de bir sınır oluşturur. Hakime özel ve çok ayrık durumlarda da olsa adalete uygun düşecek şekilde hüküm verme olanağını sağlar. Buyurucu niteliği itibariyle de doğrudan gözetilmesi gerekir (25.1.1984 gün 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı). Hemen yeri gelmişken önemle vurgulayalım ki, butlanı bu şekilde etkisiz bırakmakta hassas ve titiz davranılmalı, özelikle Borçlar Hukukuna ilişkin borç sözeşmelerinde ve çok sınırlı olaylarda uygulanabileceği hiç bir zaman unutulmamalıdır. Bunun yanında her somut olayda butlan iddiasının ileri sürüldüğü hal ve şartlara bakılmalı ve hakkın kötüye kullanılmasına ilişkin adalet duygularını rahatsız edici çok açık unsurların varlığı esas alınmalı, tarafların sözleşme yapılırken ve daha sonraki davranış ve tutumları da dahil olmak üzere tüm özellikleri gözardı edilmemelidir. Şekil noksanı nedeniyle bir sözleşme henüz ifa edilmiş olmasa dahi, butlan iddiasının aşağıda belirtilen hal ve şartlar altında bir hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Bir kimsenin (a) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı hareketlerle engel olduğunu,

b) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa; (BGE 104 II 99 = JDT 1979 16; = BGE 84 II 636 - JDT 1959 I 369; - BGE 78 II 221 = 1953 I 232)

c) Yine taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve haksız olarak kuvvetlendirmişse, artık sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşır ve bu savunma yasal korunmadan yoksun kalır (Y.H.G.K. 6.6.1979 T. E: 1978/4-190; K. 799; Yargıtay 4. H.D. 5.5.1958 T.E: 3355, K. 2984, Andreas von TUHR, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı. 1. Cilt, Cevat Edege, Tercümesi, İstanbul 1952 sh. 245; Haluk TANDOĞAN, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri Cilt 1/1 Ankara 1985 sh. 238 vd. TEKİNAY. Borçlar Hukuku Genel Hükümleri Cilt I, 5. Bası. İstanbul, 1985 sh. 140-142).

Şimdi açıklanan hukuk kurallarının ışığı altında uyuşmazlığın çözümüne sıra gelmiştir.

Antalya yöresinde güvenilir, emin bir kişi olarak tanınan ve isim yapan davalının gazete ilamları ve reklam broşürleri ile "Alanya Si-Tur Tatil Sitesi" adı ile bir tatil köyü kuracağını halkı duyurduğu, yüzlerce kişinin davalının bu icabına itimat ederek yapılacak siteden harici sözleşme ile daire aldığı, muhtelif vadeli bonolarla davalının satış parasının tümünü davalıya ödeyip kendine düşen edimini ifa ettiği, alıcılardan tahsil edilen paralarla inşaatın, elektrik, sıhhi tesisat donamını, klozet ve lavaboları hariç diğer yönleriyle tamamen ikmal edildiği, bundan sonra davalının kurduğu ipotek nedeniyle taşınmazın cebri ihale sonucu satılarak mülkiyetinin Vakıflar Bankasına intikal ettiği subut bulmuştur. Kaldı ki taraflar arasında bu olgular yönünden bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır.

İddia, savunma, toplanan tüm deliller, özellikle, 8.8.1986 tarihli ekstra işlerin yapımına dair davalının davacıya gönderdiği yazılar; gazete ilanları, broşürler ve reklamlar içeriği davacı alıcının edimi olan satış bedeli taksitlerini kabul etme biçiminde davalının süregelen tüm tutum ve davranışları bir kül halinde değerlendirildiğinde; davalının emrolunan şekle riayet etmeksizin aktif ifa edeceği fikrini uyandırarak davacıyı akit yapmağa yönelttiği sözleşmedeki taahhütlerini yerine getireceğine dair davacıda tam bir güven yarattığı ve devam eden zaman içinde de bu güveni kuvvetlendirip sürdürdüğü, davacı ve diğer yüzlerce alıcıdan tahsil ettiği satış paralarıyla inşaatı az bir farkla tamamladıktan sonra Vakıflar Bankasına kredi temini için ipotek ettiği, ardından borçlarından kurtulmak için cebri ihale yoluyla taşınmazın Vakıflar Bankasına satılmasına neden olduğu; böylece, sözleşmeyi imkansız hale getirip ondan kurtulma istediği kanaatına kavuşturulmuştur. İşte subut bulan bu olgulardan sonra davalının satım sözleşmesinin şekil noksanlığı nedeni ile geçersizliğini ileri sürmeye kalkışması M.K.'un 2. maddesinde ifadesini bulan iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz.Hakkın kötüye kullanılması niteliğini taşır. Bu durumda taşınmazın temlikine ilişkin edim ifa edilmeksizin ferağın imkansız hale getirilmesi B.K.nun 41/2. maddesine uygun ahlaka aykırı tazmini gerektirir bir fiil olarak kabul edilmesinde duraksamaya yer olmamalıdır. Böyle hallerde, şekli aykırılığa rağmen sözleşmenin geçerli olarak kurulmuş olduğu kabul edilmeli, ifa menfaatının (olumlu zararın) tazmini imkanı tanınmalıdır (M.K. m. 2; B.K. m. 41/2).

3 - Bilirkişilerin dairenin değerine ilişkin değerlendirmeleri Yargıtay denetimine uygun ve yeterli görülmemiş, özellikle hangi taşınmazların emsal alındığı dava konusu daireye göre konum ve durumları, gerekçeli bir şekilde dayanakları gözetilerek izah edilmemiş olduğundan hükme yeterli bulunmamıştır. Bu nedenle mahkemece uzman bilirkişiden gerekçeli rapor alınarak belirlenecek tutara tazminat olarak hükmedilmelidir.

Dayanılan gerekçe kararda etraflıca açıklanmaksızın ve yeterli bilirkişi raporu da alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

 

SONUÇ : 2. bendde açıklanan hukuki dayanakları altında mahkeme kararına Usulün 438/son maddesi uyarınca gerekçe eklenmesine, davalının diğer temyiz itirazlarının birinci bendde belirtilen nedenlerle reddine, kararın 3. bende göre davacı yararına BOZULMASINA, 24.1.1992 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972