DAVA : Taraflar arasındaki kira uyarlaması davasının yapılan yargılaması sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatlarınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü:

 

KARAR : Davacı, değişen ekonomik şartlar, enfasyon, bölgedeki taşınmazların kira bedellerindeki artışlar karşısnda kiralananın kira bedelinin çok düşük kaldığını, katlanılmaz duruma geldiklerini, kira bedelinin bugünkü rayiç kira bedeli 11.000.000 TL. sına artırılarak sözleşmenin uyarlanmasını istemiştir.

Davalı, 10 yıllık kira sözleşmesinin tarafların hür ve serbest iradesiyle yapıldığını, uyarlamanın koşullarının oluşmadığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.

Mahkeme uyarlama yoluyla aylık kira bedelini 8.500.000 TL. sı olarak tesbit etmiştir.

Hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Sözleşme Hukukuna eğemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde vefa- Pacte sund Servanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre; sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlamış; kararlaştırılan edinler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir.  Gerçektede, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır.

Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve ojektif hüsnüniyet (MK. Md. 4,2) kaideliren aykırı bir durum yaratır. hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus - beklenmiyen hal şartı - sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulmazlar; değişen koşullar karşısında Medeni Yasanın 2 nci maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olaganüstü hallere harp, ve ekonomik krizler, aşırı enflasyon örnek olarak gösterilebilir.

Enfalsyon paranın "İŞTİRA - SATIN ALMA " gücünü kaybetmesi nedeni ile fiyatlyarda aşırı ve sürekli bir artış olayıdır.

Yurdumzda ekonomik koşullar önemli derecede değişmiş eşya fiyatları tahminlerin üstünde yükselmiş, enflasyonist bu durum artarak bireylerin hayat yükünü çekilmez düzeye çıkarmıştır. Paranın diğer kaybı toplumda her zaman her yerde önemli huzursuzluk kaynağı olmaktadır. Ayrıca yasalarla sağlanan düzenlemeler de paranın değer kaybının dikkate alınmadığı izlenmektedir. Sözleşmedeki edim ve karşı edim arasındaki dengeyi esaslı surette sarsan olağanüstü olaylara beklenmiyen olaylar denir.

Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını gülendirmesi halinde "işlem Temelinin Çökmesi" gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim; duruma göre; alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Başka bir deyimle sözleşmeye müdahale eder.

Sözleşmenin yeni durumlara uyarlaması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmiyeceği incelenir. Bazende sözleşmede olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanarak sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. md. 2/2 hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.

Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı bir nisbetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Medeni Yasanın 1, 2 ve 4 ncü maddelerinde yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşmede adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. MK. Md. 1 Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha çok ve önemli ölçüde uzun  ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.

Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün değildir. Aksi halde özel hukuk istemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü" "sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede) yardımcı nitelikteki. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi, sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara değinelim;

Sözleşme kurulduktan sonra onun ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Örneğin para değerinin aşırı değerecede düşmesi (enflasyon) gibi...

Yine değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Ne varki değişen hal ve şartlara rağmen aşağıdaki hallerden biri mevcutsa sözleşmenin değiştirilmemesi kaçınılmaz olacaktır.

Sözleşmede veya yasada değişen hal ve şartlara dair bir kayıt veya hüküm bulunmaması gerekir. Netikem sözleşmedeki bir kayıtla değişen hal ve şartların rizikosunu üstlenen kimse, doğruluk ve dürüstlük kuralına dayanarak sonradan bu rizikodan kendisini kurtaramaz.

Uyarlama isteyen davacının değişen hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden örgörülebilir (tahmin) edilebilr veya beklenebilr nitelikte olmamalıdır veya olaylar öngörülebilir nitelikte olmakla beraber bunların sözleşmeye olan etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derecede tahkim edilmemelidir. İlaveten edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. davacı değişen hal ve şartlara rağmen edimini "ihtirazi kayıt" koymaksızın ifa etmişse uyarlama talep edemez. (Doç. Dr. İbrahim Kaplan Hakimin sözleşmeye müdahalesi Ankara -1987 Sh. 152. vd.)

Bu davalarda hakimin gözönünde tutacağı temel esaslarda genel olarak şunlar olabilir; Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Karar verilirken sözleşmeye yönelik ve bağlantılı değerlendirme yapılmalı özellikle tarafların farazi iradeleri yani taraflar sözleşmede açık kalmış hukuki meseleyi sözleşmenin in'ikadı sırasında düzenlemiş olsalardı doğru ve makul düşenen taraflar olarak neyi kararlaştırmış olabileceklerinin tesbitine önem verilmelidir. Somut sözleşmenin, özelliği, koşulları, süresi beklenilmeyen ekonomik değişiklikler (enflasyon), kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve subjektif hal ve şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli sonuçta uyarlama yapılması kanaatına kavuşulursa hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu haku ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (MK. Md. 4; 2) ışığında kanun boşluğunda olduğu gibi M.K.nun 1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp takdir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve şartlara intikabını öngören veya görmeyen her türlü karar yukarıda açıklanan esaslara toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını içerecek kilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Önemli vurgulayalım ki; belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen yöntemlerle örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki, emsal taşınmazların kira bedelleri gibi donelerle intibak boşluğu doldurulup sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak gözetilebilr. Diğer bir anlatımla sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik şekilde olanağüstü yararlar sağlanamaz. Sözleşme yeni bir hale dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradelerini hiç bir zaman gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçektede; uzun bir süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini kısa süreli kira sözleşmenisin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme serbestiyesi ilkesine adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih edildiği yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekirki hükümlerini sürdüren, bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu kabul etmek mümkün değildir. Bu yüzden kiralanan sanki boş durumda yeni kiraya verilecekmiş gibi gözetilerek rapor düzenleyen bilirkişilerin görüşlerini uyarlama ilkelerini ters düştüğü için aynen hükme esas alınıp sözleşme boşluğunun düzeltilmesi yoluna gidilemiyeceği çok açıktır. Yukarda geniş şekilde açıklanan uyarlama kurallarının ışığı altında mahkemece yapılacak iş resmi kurumlardan enflasyon oran ve seyri araştırılmalı, burunla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri bulunduğu mevki, konumu, emsal kira paraları sözleşmenin kurulduğu davanın açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri artış oranı ve diğer makul ve normal objekti etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracağılı ile incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum bazı kabul edilmeli daha sonra az yukarıda anlatılan uyarlama ilke ve esaslarına sadakatla hal ve şartların değişmesi nedeni ile borçluya (kiracıya) ne miktarda mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı kira parası tarafların amacına uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet (MK. Md. 4;2 ) kurallarının elverdiği ölçü ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli sonuçta, tüm dayanakları belirtilmiş, gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak boşluğu doldurulmalıdır. Mahkemece sözleşmenin uyarlanması esas ve yöntemleri gözetilmeden hukuki netilendirmede yanılgıya düşülerek eksik incelemeyle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.

 

SONUÇ : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz eden davacı ve davalı yararına BOZULMASINA, istek halinde peşin harcın iadesine, 19.11.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.  

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972