T.C.YARGITAY12. Hukuk DairesiE. 1992/9596K. 1992/17619T. 31.12.1992
Yargıtay içtihatları bölümü

Yargıtay Kararı

KİRACININ TEMERRÜDÜ PAYDAŞIN TAHLİYE İSTEĞİ PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞU ŞARTI

ÖZET Hissedarlardan birinin tek başına, tahliye isteyerek diğer hissedarların, hisse ve hissedar çoğunluğunun tahliye isteme haklarını ortadan kaldırmaya yasal olarak hakkı yoktur. Kira alacağının icra yolu ile tahsil edebilir. Gerektiğinde, şüyuun giderilmesini isteyerek sair haklarını koruyabilir.(743 s. MK. m. 624/3)

Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından istenmesi üzerine, bu işle ilgili dosya mahallinden Daireye 31.7.1992 tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü: 1– Çözümlenmesi gereken hukuksal sorun, kira akdinde taraf olmayan müşterek mülkiyete konu taşınmaz hissedarlarından birinin temerrüt nedeniyle tahliye isteyip isteyemeyeceği, başka bir anlatımla, tüm kiralayanlarla bırlıktemı, ya da hisse ve hissedar çoğunluğu oluşturmak suretiyle mi merciye başvurulabileceği noktasında toplanmaktadır.

27.11.1946 tarih, 28/15 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, müşterek mülkiyet konusu olan taşınmazın kiraya verilmek suretiyle kirasından yararlanılması konusu, Medeni Kanunun 624/3. maddesinde yazılı tasarruflar çeşidinden "mühim idari tasarruflar" sayılmış, kira akdinin geçerli olması için pay ve paydaş çoğunluğu ile kiralanması gerektiği, kabul edilmiştir. 6.7.1955 tarih, 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise, müşterek mülkiyete konu olup ta eskiden ben kiraya verilmek suretiyle idare edilen bir taşınmazın hissedarlarından bir veya bir kaçının ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için MK.nun 624/3. maddesi gereğince hisse ve hissedar çoğunluğunun bu hususta karar vermiş olması gerektiği sonucuna varılmıştır. Görüldüğü gibi her iki içtihadı Birleştirme Kararında, müşterek mülkiyet konusu olan taşınmazların gerek kiraya verilmesi, gerekse tahliye ettirilmesi konularının, MK.nun 624/3. maddesinde yazılı "mühim idari tasarruf" olduğu, azınlıkta kalan hissedar veya hissedarların şuyuun giderilmesini istemek suretiyle haklarını koruyabilecekleri kabul edilmiştir.

Kira alacağı bölünebilen alacaklardan olduğundan, kiralayan birden fazla olması halinde, her biri hisseleri oranında kira alacağının tahsili için icra takibi yapabilir. Ancak, tahliye isteme hakkı bölünebilen haklardan olmadığından, kiralayanlardan biri, kira borcunun ihtara rağmen ödenmemiş olması olgusuna dayanarak temerrüt nedeniyle taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu husus, zorunlu dava arkadaşlığının ve MK.nun 624/3. maddesi hükmünün doğal sonucudur. Kira akdinde taraf olmayan davacı hissedar, kiradan hissesini istemiş, bu konuda icra takibi yapmış olduğuna göre, tarafı olmadığı kira akdine icazet vermiştir. Bu nedenle, kira akdinin tarafı olan hissedarların muvafakati olmadan, ya da, MK.nun 624/3. maddesi gereğince hisse ve hissedar çoğunluğu karar vermeden, kendi kira payının ihtara rağmen ödenmediği, kendi açısından temerrüdün gerçekleştiği gerekçe yapılarak; diğer hissedar ve kiralayanların tahliye istememe haklarını ortadan kaldırır biçimde; bir hissedar tarafından temerrüt nedenine davalı tahliye istenemez. Kira hissesi ödenmeyen hissedar, kira hissesini, icra yolu ile tahsil edebilir. Tahliye konusunda diğer hissedarlarla anlaşamaması halinde şuyuun giderilmesini istemek sureti ile haklarını koruyabilir. Hissedarın mecura ihtiyacı olmasına ve yasal bir tahliye nedeni bulunmamasına rağmen, içtihadı Birleştirme Kararına göre tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açamıyor, hisse ve hissedar çoğunluğunun karar alması gerekiyorsa, hissedarın temerrüt nedeniyle tahliye isteme hakkını da, kiralayanların ittifakı, ya da, hisse ve hissedar eksenyetinin muvafakatı olmadan kullanamayacağının kabulü gerekir. Aksi takdirde, tahliye istenemeyen hisse ve hissedar çoğunluğu aleyhine oluşabilecek zararlı sonuçlar –örneğin mecurun tahliyeden sonra bir süre boş kalması, daha düşük kira ile kiralanmak zorunda kalınması gibi önlenemez ve bu zararlar, tahliye isteyip kiracıyı tahliye ettiren hissedardan da istenemez. Zira, hissedarın tek başına tahliye isteme hakkı kabul edildiği taktirde, hissedar yasal hakkını kullanmış sayılır.

Sonuç olarak; İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre, kiraya vermekte, tahliye istemekte "mühim idari tasarruflardandır. Hissedarların birinin tek başına, tahliye isteyerek diğer hissedarların, hisse ve hissedar çoğunluğunun tahliye isteme haklarını ortadan kaldırmaya yasal olarak hakkı yoktur. Kira alacağını icra yolu ile tahsil edebilir. Gerektiğinde, şuyuun giderilmesini isteyerek sair haklarını koruyabilir. Kira akdinde taraf olmayan, akde icazet veren hissedar, karalayanlarla birlikte, ya da, hisse ve hissedar çoğunluğunun kararına dayanarak diğer koşullarda gerçekleşmiş ise temerrüd nedenine davalı olarak tahliye isteyebilir.

Mercice, açıklanan yön gözetilmeden tahliyeye karar verilmesi yasaya aykırıdır.

2– Borçlu aylık kiranın 700.000 lira olmayıp 60.000 TL. olduğundan ve 1.10.1991 tarihinde mecura girdiğinden bahisle itirazda bulunmuştur. Hüseyin ile yaptığı 1.10.1991 başlangıç tarihli kira mukavelesinde aylık kira 60.000 lira gösterilmiştir. 1.10.1991 tarihinden önce kiracı olduğu ve aylık 700.000 liradan kiralandığı kanıtlanamamış olduğu gözetilerek 1.10.1991 tarihinden itibaren aylık 30.000 lira üzerinden itirazın kaldırılmasına karar vermek gerekirken 1.8.1991 tarihinden itibaren aylık 700.000 lira üzerinden alacaklı hissesine vaki itirazın k,aldırılmasına karar verilmiş olması isabetsizdir.

SONUÇ: Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile merci kararının yukarıda yazılı nedenlerle İİK.nun 366. ve HUMK.nun 428., maddeleri uyarınca BOZULMASINA, 31.12.1992 gününde oyçokluğuyla karar verildi. KARŞI OY YAZISI

Müşterek mülkiyete konu taşınmazın paydaşlardan biri tarafından kiraya verilmiş olması halinde, akit olmayan paydaşın kira parasından payına düşen miktarı kiracıdan isteme hakkı olduğu gibi ödenmemesi halinde icra takibi de yapılabilir. Yasal koşulları taşıyan ödeme emrinin tebliğine rağmen temerrüde düşen kiracının mecurdan tahliyesinin istenmesine yasal bir engel de bulunmamaktadır.

MK.nun 624/3. maddesine göre, müşterek mülkiyete konu taşınmazlardaki mühim idari tasarrufların, hissedarların reylerinin içtimasına bağlandığı açıklanmış ise de, temerrüde olgusunun sonucu olarak alacaklıya yasal olarak tanınan tahliye isteme hakkının kullanılmasında anılan madde kapsamında düşünmek alacağını tahsil edemeyen alacaklıya yasa ile tanınan hakkı sınırlandırma sonucu doğurabileceği gibi kötü niyetli diğer paydaş ve kiracıya bu durumdan yararlanma imkanı sağlar.

Sözü edilen maddedeki mühim idari tasarruflar; taşınmaz üzerindeki büyük tamirat, paydaşlardan birinin ihtiyacı için tahsis, taşınmazın kullanım biçimini tayin vs. gibi tasarruflardır. Nitekim, çoğunluk görüşünde belirtilen içtihadı birleştirme kararları da taşınmazın ihtiyaca dayalı tahliyesinin istenmesine ve kullanım biçimini tayin eden kiraya verilmesine ilişkindir. Temerrüde dayalı olarak taşınmazın tahliyesinin istenmesi alacağını tahsil edemeyen taşınmaz maliki paydaşın yasal şahsı hakkıdır. Bu halde, pay ve paydaş çoğunluğunun aranması gerekmez.

Somut olayda da, temerrüd olgusu gerçekleştiğinden kiracının mecurdan tahliyesine ilişkin merci kararının o n a n m a s ı oyundayım.

Oktay İZGİEY Üye