 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
Hukuk Genel Kurulu
E. 1996/18-23
K. 1996/129
T. 6.3.1996
* KAPİTALİZASYON FAİZİ
* GERÇEK FAİZ ORANI
* OBJEKTİF ARTIRIM ORANLARI
ÖZET : Belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası olarak kabul
edilen ve bölgesel olan kapitalizasyon faiz oranı dışında, her taşınmaza
uygulanacak gerçek faiz oranı belirlenirken, kapital faiz oranı için esas
alınan olumlu unsurlar tekrarlanmaksızın, objektif gözlemlere ve hakim
denetimine olanak verilecek gerekçelere dayanılmalıdır.
(2942 s. Kamulaştırma K. m. 11)
Taraflar arasındaki "kamulaştırma bedelinin artırılması" davasından dolayı
yapılan yargılama sonunda; (Bursa Asliye Dördüncü Hukuk Mahkemesi)'nce
davanın kısmen kabulüne dair verilen 20.10.1993 gün ve 1993/744 esas, 782
karar sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi
üzerine, Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi'nin 3.3.1994 gün ve
1993/14056-1994/2787 sayılı ilamı ile; (...1- Dava konusu taşınmazın içinde
yer aldığı çöp sahası kamulaştırma alanındaki arazinin, dosyaya konulan etüd
raporuna göre bir bölümü 4. ve artan bölümü 6. sınıf arazi niteliğinde
bulunduğu açıklandığına göre, Türkiye genelinde 3 ile 15 arasında olan
kapitalizasyon faizi çerçevesinde taşınmaza sulanabilir nitelikte olduğu
dikkate alınarak, 7 veya daha yüksek oranda kapitalizasyon faizi uygulanması
gerekirken, bu oran 5 belirlenip buna göre değerlendirme yapılmış olması ve
bu konudaki etüd raporunun davalının sürekli itirazlarına rağmen bilirkişi
raporlarında dikkate alınmamış olması,
2- Taşınmaza uygulanacak kapitalizasyon faiz oranının belirlenmesinde dikkate
alınmış olması gerektiği halde ayrıca çöp alanı olarak seçilen taşınmaza
Bursa Mudanya Karayoluna 3 km. uzakta bulunması, Bursa İl Merkezine, büyük
sanayi tesislerine ve yerleşim alanlarına belirlenmeyen yakınlığı nedeni ile
15 oranında, ayrıca belediye meyve, sebze haline ve soğuk hava depolarına
yakın olması nedeniyle ürünlerin pazarlaması ve muhafazası kolaylığı olması
nedenleri ile de 15 oranındaki toplam 30 oranında taşınmazın değerinde
objektif unsurları nedeni ile arttırıma gidilmiş olması doğru görülmemiştir.
Aynı bölgede, aynı amaçla yapılan kamulaştırma ile ilgili olarak açılan bedel
arttırımı davalarında uygulanan objektif arttırım oranları ve bu oranların
yüksekliği nedeni ile bazı dosyalarda Yargıtay'ca yapılan bozmalar ile dava
konusu taşınmazın yerleşim birimlerine yakınlığı ile ifade edilebilen tüm
objektif unsur nedenlerinin aynı nitelikte bulundukları dikkate alındığında
15 oranında objektif arttırım ile yetinilmesi gerekir.
Mahkemece, taşınmazın belirtilen konumu itibarı ile 7 kapitalizasyon faizi ve
15 oranında objektif unsur artışı ile yetinilmesi gereği dikkate alınarak,
yukarıdaki hususlar da gözönünde bulundurulmak suretiyle bilirkişi
kurullarından ek raporlar alınıp, hasıl olacak sonuca göre bir karar
verilmelidir.
3- Dava konusu taşınmazın tapu maliki Ramazan'a ait veraset ilamının
getirtilmeyerek, davacıların dava haklarının bulunup bulunmadığının
araştırılmaması da doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya
yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece, önceki
kararda direnilmiştir.
Temyiz eden : Davalı vekili.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği
anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendi gereğince arazi,
taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına ve olduğu gibi
kullanılması halinde getireceği net gelirine göre değerlendirilir.
Değerlendirme; net gelirin esas alınması, kapitalizasyon faizinin
uygulanmasını gerektirir.
Arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplık değer)
arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede,
aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve
karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra
oranlanarak bulunur. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin
dekar başına fiyatı tesbit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı
arazi parçalarının herbirinin dekar başına net gelir de saptanıp, yine
ortalama net geliri belirlendikten sonra her iki ortalama rakamın birbirine
olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir. Bulunan bu oran,
aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama kapitalizasyon faiz oranını ifade
eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını oluşturur.
Bu ortalama oranın, kıymeti takdir edilen araziye uydurulması gerekir. Bu
kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş kapsamlı araştırma ve
belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz
oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere
kullanılır. Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin belirlenmesinde
uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise, bütün ayırıcı nitelikleri (kent ve
kasabaya yakınlığı, ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme kolaylığı,
arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu,
sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi) belirlendikten sonra saptanır. Araziye
uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Ülkemizde, yukarıda açıklanan anlamda bölgelere has ortalama faiz oranları
belirlenmiş değildir. Ancak, yurdun belli bölgelerinde uygulamalarla
belirlenmiş ortalama oranlar mevcut olup, bu oranlar 3 - 15 arasında
değişmektedir. Kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan
Yargıtay'ın, yurdun muhtelif bölgelerinden gelen kamulaştırma bedellerinin
arttırılmasına ilişkin dava dosyalarının yıllardan beri süre gelen
incelemelerinde, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları
konusunda bir birikime sahip olduğu kabul edilmelidir. Nitekim, inceleme
konusu kararın dayanağı bilirkişi raporlarında esas alınan kapitalizasyon
faiz oranının, taşınmazın içinde yer aldığı bölgede ortalama oran olarak
uygulanması gerekli olup, bu suretle aşağı - yukarı belirlenmiş bu ortalama
faiz oranı baz alınarak dava konusu taşınmaza uygulanacak gerçek faiz oranı
bilirkişi tarafından, ancak objektif gözlemlere ve hakimin denetimine olanak
verecek gerekçelere dayanılarak saptanacaktır.
İnceleme konusu davaya ait dosyaya göre dava konusu taşınmaz; üç tepe ile
çevrili, tabanı dar V şeklindeki bir vadi ve bu vadinin yamaçlarından oluşan,
meyilli, sığ topraklı bölgede yer almaktadır. Aynı kamulaştırma ile ilgili
bir çok dosya, Bursa'daki muhtelif mahkemelerden daireye intikal etmiştir.
Mahkemeler ve Yargıtay, bu tür toplu kamulaştırmalara ait dosyalarda, diğer
hukuki unsurlar yanında uygulama birliği yönünden de yargısal denetim yapmak
durumundadır. Bu nedenle, taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi
kullanılması halinde getireceği net gelir dikkate alınarak değerin
tesbitinde, bölgedeki ortalama kapitalizasyon faiz oranı dikkate alınarak
bulunup uygulanan dava konusu taşınmaza ait kapitalizasyon faiz oranının,
taşınmazın belirlenmiş nitelikleri ile bağdaşıp bağdaşmadığının ve taşınmazın
toplu kamulaştırmaların içinde yer aldığı kamulaştırma alanındaki diğer
taşınmazlara uygulanan (özel nitelikler de gözönünde bulundurularak)
oranlarla uyumlu olup olmadığının denetlenmesi gereklidir. Somut olayda da,
bu denetim kapsamında bozma ilamı ile varılan sonuçta açık bir isabet
mevcuttur ve bölgede geçerli 5 ortalama kapitalizasyon faiz oranı dikkate
alındığında, taşınmazın yukarıda saptanan kendine özgü niteliklerine göre
Dairece uygulanması öngörülen 7 faiz oranı, makul ve aynı kamulaştırma
içinde yer alan diğer taşınmazlara uygulanan oranlarla uyumludur.
Keza, aynı bölgede, aynı amaçla yapılan kamulaştırma ile ilgili olarak açılan
bedel artırımı davalarında uygulanan objektif artırım oranları ve bu
oranların yüksekliği nedeniyle bazı dosyalarda Yargıtay'ca yapılan bozmalar
ile dava konusu taşınmazın yerleşim birimlerine yakınlığı ile ifade
edilebilen tüm objektif unsur nedenlerinin aynı nitelikte bulundukları
dikkate alındığında 15 oranında objektif artırım ile yetinilmesi gereğine
değinen bozma sebebi de emsal uygulamalara uygun bulunmakla aynen
benimsenmiştir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınmadan önceki kararda
direnilmesi doğru değildir. O halde, usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme
kararı bozulmalıdır.
S o n u ç : Davalı İdare vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme
kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden
dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz
peşin harcının geri verilmesine, 6.3.1996 gününde oybirliği ile karar
verildi.
|
