 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
Onbeşinci Hukuk Dairesi
E. 1995/2259
K. 1995/5181
T. 2.10.1995
* NOTERDEN DÜZENLEME ŞEKLİNDE SATIŞ
VAADİ SÖZLEŞMESİ
* KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
* İNŞAAT TEMİNAT İPOTEĞİ
* AKTİN FESHİ VE TAPU İPTALİ
ÖZET : Davacılar, sözleşmeden dönmeyi iki nedene dayandırmıştır: 73/174 payın
diğer davalıya devri ve inşaata başlanılmış olması.
Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça ücret (olayda arsa payı), eserin
teslimi anında ödenir (BK. m. 364/1). İnşaat gibi büyük yatırım gerektiren
işlerde; taraflar, iş sahibinin ve yüklenicinin inşaat masraflarına
katılmasını öneren hükümler koyabilirler. Kat karşılığı inşaat
sözleşmelerinde, arsa payının işin başında veya seyri sırasında yükleniciye
geçirilmesi gibi. Sözleşmenin 7. maddesinde, inşaat teminat ipoteği karşılığı
arsa payının geçirilmesini ve yüklenicinin, kendisine düşen bu payı
başkalarına satıp ve satılanlar üzerindeki ipoteğin de satılmayanlar üzerine
kaydırılacağı kabul edilmiştir. Davalı yüklenicinin finans kaynağı
yaratılmasına yönelik bu hakkını kullanmasında sözleşmeye ve yasaya aykırı
bir durum yoktur.
Öte yandan; sözleşmenin yapılmasından sonra yönetici imar durumunun
çıkarılması, ruhsatın alınması arsaların tevhidini ve tapuya tescil
işlemleri ile uğraşmış henüz 20 aylık inşaat bitirim süresi dolmadan dava
açılmıştır. Bu durumda; davacıların dayandığı ikinci dönme nedeni de
sözleşmeye ve BK.nun 358/1 maddesine uygun değildir.
O halde; mahkemece davacıların inşaat teminat ipoteği isteyecekleri
düşünülmeden; aktin feshi ve tapuların iptaline karar verilmesi doğru
değildir.
(818. s. BK. m. 82, 94, 95, 106, 117, 358/1, 360,
364/1, 365/II, 367, 368, 369, 370, 371)
Mahalli mahkemesinden verilen hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki
davalılar vekili tarafından istenmiş olmakla; temyiz dilekçesinin süresi
içinde verildiği anlaşıldıktan sonra dosyadaki kağıtlar okundu, gereği
konuşulup düşünüldü:
Davacı arsa sahipleri vekili; müvekkilleri ile davalı Sabri arasında noterde
düzenleme şeklinde "gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat
mukavelenamesi" yapıldığını, ancak davalının bu sözleşmeye aykırı olarak
payının bir kısmını (73/174) amcasının oğlu Selahattin'e muvazaalı olarak
devrettiğini ve inşaata da henüz başlamadığını ileri sürerek, sözleşmenin
feshine ve davalı Sabri üzerinde kalan 50/174 payın iptali ile müvekkilleri
adına tapuya tesciline karar verilmesini talep etmiştir. Davacılar vekili,
devredilen 73/174 payın da iptali ile müvekkilleri adına tescili için
Selahattin aleyhine ayrıca dava açmış ve davalar daha sonra
birleştirilmiştir.
Davalılar vekili ise; müvekkillerinden yüklenici Sabri'nin arsaların tevhit
işlemlerini yaptığını, projeyi hazırlattığını, ancak eski evin davacılardan
Ulviye tarafından tahliye edilmemesi nedeniyle inşaata başlanamadığını, bu
konuda kusurlarının bulunmadığını, finans zorluğu ile karşılaşmamak için
payının bir kısmını akrabası olan diğer müvekkil Selahattin'e devrettiğini,
başka bir anlatımla, inşaatı birlikte yapabilmek için Selahattin'i adeta
kendisine ortak yaptığını savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkeme; tevhit işlemini tamamlayan davalı yüklenici Sabri'nin, inşaata
başlamaması nedeniyle edimini yerine getirmediği ve sözleşmeye aykırı
davranarak payının bir kısmını diğer davalı Selahattin'e devrettiği
gerekçesiyle sözleşmenin feshine, davalılar üzerindeki payların iptali ile
davacılar adına tesciline, hükmetmiştir.
Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir. Tüm sözleşmeler gibi, eser
sözleşmelerinin de doğal sona ermeleri, bu sözleşmelerden doğan borçların
tamamen ve uygun şekilde ifa edilmeleriyle mümkün olur.
Bu doğal sona ermenin dışında, taraflar anlaşarak her zaman aralarındaki akdi
ilişkiye son verebilirler (ikale). Sözleşme özgürlüğünün sonucu kabul edilen
ve ilişkinin ortadan kaldırılmasına yönelik bu tür sona erdirme sözleşmeleri
yasalarımızda ayrıca düzenlenmemiştir.
Yasalarda saptanmış bazı olguların gerçekleşmesi ile de sözleşme ilişkisi son
bulabilir (BK.nun 117, 368, 370 ve 371. maddeleri).
Bunların dışında, bir sözleşmeyi taraflardan birinin tek taraflı irade beyanı
ile sona erdirmesi -kural olarak- kabul edilmemiştir. Zira, böyle bir durum,
ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesi ile bağdaşmaz. Ancak, bazı durumlarda,
önceden saklı tutulmasa dahi, taraflardan birinin tek taraflı irade bildirimi
ile akdi ilişkiye son vermesi yasaca kabul edilmiştir (BK.nun 82, 94, 95,
106, 358, 360/I, 365/II, 367 ve 369. maddeleri). Somut olayda, davacılar
vekili, sözleşmeden dönmeyi iki nedene dayandırmıştır: 73/174 payın diğer
davalıya devri ve inşaata başlanılmamış olması.
Sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, ücret (olayda arsa payı), eserin
teslimi anında ödenir (BK. 364/I). Kural; önce işin yapılması, sonra ücretin
ödenmesidir. İnşaat gibi büyük yatırım gerektiren işlerde, taraflar
sözleşmeye inşaat bitmeden önce iş sahibinin de yüklenicinin masraflarına
katılmasını öngören hükümler koyabilirler: Kat karşılığı inşaat
sözleşmelerinde, arsa payının işin başında veya seyri sırasında yükleniciye
geçirilmesi gibi. Nitekim taraflar, 13.1.1988 tarihli sözleşmenin 7.
maddesiyle, inşaat teminat ipoteği karşılığı arsa payının geçirilmesini ve
yüklenicinin, kendisine düşen bu payı işin seyrine göre başkalarına
(olayımızda diğer davalı Selahattin'e) satabileceği ve satılanlar üzerindeki
ipoteğin de satılmayanların üzerine kaydırılacağı kabul edilmiştir. Davalı
yüklenicinin, finans kaynağı yaratılmasına yönelik bu hakkını kullanmasında
sözleşmeye ve yasaya aykırı bir durum yoktur.
Öte yandan, sözleşmeye göre, imar durumunun çıkarılmasından sonra 6 ay içinde
temel ve temel üstü ruhsatı alınacak ve alındığı tarihten itibaren de en geç
20 ayda inşaat bitirilecektir. Sözleşmenin yapılmasından sonra yüklenici
arsaların tevhit işlemleri ile uğraşmış ve tevhit işlemi 24.8.1989 tarihli
encümen kararıyla onanarak, 4.10.1989 günü 82 parsel numarasıyla tapuya
tescil edilmiş ve henüz süre dolmadan 19.3.1990 günü işbu dava açılmıştır.
Başka bir anlatımla, yüklenicinin işe başlayabilmesi için -dava tarihi
itibariyle- henüz süresi vardır. Bu durumda, davacıların dayandığı diğer
dönme nedeni de, sözleşme hükümlerine ve BK.nun 358/I. maddesine uygun
düşmemektedir.
O halde, mahkemece; davacıların bu aşamada, sadece inşaat teminat ipoteği
konulmasını isteyebilecekleri düşülmeksizin davanın reddi yerine, sözleşmeden
dönmeye ve tapuların iptaline karar verilmesi, usul ve yasaya aykırı olup,
bozma nedenidir.
S o n u ç : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın,
yukarıda açıklanan nedenlerle (BOZULMASINA), Yargıtay duruşmasında
kendilerini vekille temsil ettirmeyen davalılar lehine vekalet ücreti
takdirine yer olmadığına, istek halinde temyiz peşin harcının davalılara geri
verilmesine, 2.10.1995 gününde oybirliğiyle karar verildi.
|
