Ictihat Bolumu;YARGITAY Hukuk Genel Kurulu

Yargıtay içtihatları bölümü

Yargıtay Kararı

T.C.
Y A R G I T A Y
Hukuk Genel Kurulu

E. 1995/18-426
K. 1995/687
T. 28.06.1995

ÖZET : Arazinin net geliri (rantı) ile arazinin çıplak değeri
(değeri) arasındaki oran, kapitalizasyon faizidir.
Bu oran belirlenirken, kent ve kasabaya yakınlık, ulaşım olanakları,
ürünün değerlendirme kolaylığı, arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, toprağın
komposizyonu, sulu susuz olması, meyil durumu bütün etkenler (faktörler)
gözönünde bulundurularak, toplu kamulaştırma alanı için geçerli olan bir
değer bulunursa da, taşınmazın kendine özgün niteliği sebebiyle 5 olan genel
uygulama aksine, 7 olarak belirlenen değerde isabetsizlik yoktur.
Taraflar arasındaki "kamulaştırma bedelinin arttırılması" davasından
dolayı yapılan yargılama sonunda; (Bursa Asliye Dördüncü Hukuk Mahkemesi)'nce
davanın kısmen kabulüne dair verilen 11.11.1993 gün ve 1993/257 E., 857 K.
sayılı kararın incelenmesi davalı idare vekili tarafından istenilmesi
üzerine, Yargıtay Onsekizinci Hukuk Dairesi'nin 11.3.1994 gün ve 1994/865
E., 3324 K. sayılı ilamı ile; (...Dava konusu taşınmazın içinde yer aldığı
çöp sahası kamulaştırma alanındaki arazinin, dosyaya konulan etüd raporuna
göre bir bölümü 4. ve artan bölümü 6. sınıf arazi niteliğinde bulunduğu
anlaşıldığına göre, Türkiye genelinde 3 ile 15 arasında olan kapitalizasyon
faizi çerçevesinde taşınmazın sulanabilir nitelikte olduğu dikkate alınarak
7 veya daha yüksek oranda kapitalizasyon faizi uygulanması gerekirken bu
oran 5 olarak belirlenip buna göre değerlendirme yapılmış olması ve bu
konudaki etüd raporunun, davalının sürekli itirazlarına rağmen bilirkişi
raporlarında dikkate alınmamış olması doğru görülmemiştir.
Mahkemece, taşınmazın belirtilen konumu itibari ile 7 kapitalizasyon
faizi ile yetinilmesi gereği dikkate alınarak yukarıdaki hususlar gözönünde
bulundurulmak suretiyle bilirkişi kurullarından ek raporlar alınıp hasıl
olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine
geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece, önceki
kararda direnilmiştir.

Temyiz eden : Davalı İdare vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği
görüşüldü:
Kamulaştırma Kanununun 11. maddesinin 3. fıkrasının (f) bendi
gereğince arazi, taşınmazın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına ve
olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirine göre
değerlendirilir. Değerlendirme; net gelirin esas alınması kapitalizasyon
faizinin uygulanması gerektirir.
Arazinin rantı (net geliri) ile o arazinin satış değeri (çıplak değer)
arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi; belli bir bölgede,
aynı yıl içerisinde, aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı, aynı vasıf ve
karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra
oranlanarak bulunur. Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin
dekar başına fiyatı tesbit edilip ortalama dekar fiyatı bulunduktan; aynı
arazi parçalarının herbirinin dekar başına net geliri de saptanıp yine
ortalama net geliri belirlendikten sonra, her iki ortalama rakamın birbirine
olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon faizidir. Bulunan bu oran,
aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama kapitalizasyon faiz oranını ifade
eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını
oluşturur. Bu ortalama oranın, kıymeti takdir edilen araziye uydurulması
gerekir. Bu kısa açıklamadan anlaşılacağı üzere, geniş kapsamlı araştırma ve
belgelendirilen anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz
oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak üzere
kullanılır. Kıymeti takdir edilecek arazinin, bedelinin belirlenmesinde
uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı ise, bütün ayırıcı nitelikleri (kent ve
kasabaya yakınlığı, ulaşım olanakları, ürünün değerlendirme kolaylığı,
arazinin şekli, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu,
sulu-susuz olduğu, meyil oranı gibi) belirlendikten sonra saptanır. Araziye
uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
Ülkemizde, yukarıda açıklanan anlamda bölgelere has ortalama faiz
oranları belirlenmiş değildir. Ancak yurdun belli bölgelerinde uygulamalarla
belirlenmiş ortalama oranlar mevcut olup, bu oranlar 3- 15 arasında
değişmektedir. Kararları ile uygulamada birliği sağlamakla da görevli bulunan
Yargıtay'ın yurdun muhtelif bölgelerinden gelen kamulaştırma bedellerinin
arttırılmasına ilişkin dava dosyalarının yıllardan beri süre gelen
incelemelerinde, belli bölgelerde baz alınacak cari ortalama faiz oranları
konusunda bir birikime sahip olduğu kabul edilmelidir. Nitekim, inceleme
konusu kararın dayanağı bilirkişi raporlarında esas alınan kapitalizasyon
faiz oranının, taşınmazın içinde yer aldığı bölgede ortalama oran olarak
uygulanması gerekli olup, bu suretle aşağı-yukarı belirlenmiş bu ortalama
faiz oranı baz alınarak, dava konusu taşınmaza uygulanacak gerçek faiz oranı
bilirkişi tarafından ancak objektif gözlemlere ve hakimin denetimine olanak
verecek gerekçelere dayanılarak saptanacaktır.
İnceleme konusu davaya ait dosyaya göre dava konusu taşınmaz; üç tepe
ile çevrili, tabanı dar V şeklindeki bir vadi ve bu vadinin yamaçlarından
oluşan, 18, 20 ve 8-12 derecede meyili, sığ topraklı bölgede yer
almaktadır. Aynı kamulaştırma ile ilgili bir çok dosya Bursa'daki muhtealif
mahkemelerden daireye intikal etmiştir. Mahkemeler ve Yargıtay, bu tür toplu
kamulaştırmalara ait dosyalarda, diğer hukuki unsurlar yanında uygulama
birliği yönünden de yargısal denetim yapmak durumundadır. Bu nedenle
taşınmazın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde
getireceği net gelir dikkate alınarak değerin tesbitinde, bölgedeki ortalama
kapitalizasyon faiz oranı dikkate alınarak, bulunup uygulanan dava konusu
taşınmaza ait kapitalizasyon faiz oranının, taşınmazın belirlenmiş
nitelikleri ile bağdaşıp bağdaşmadığının ve taşınmazın toplu
kamulaştırmaların içinde yer aldığı kamulaştırma alanındaki diğer
taşınmazlara uygulanan (özel nitelikler de gözönünde bulundurularak)
oranlarla uyumlu olup olmadığının denetlenmesi gereklidir. Somut olayda da bu
denetim kapsamında bozma ilamı ile varılan sonuçta açık bir isabet mevcuttur
ve bölgede geçerli 5 ortalama kapitalizasyon faiz oranı dikkate alındığında,
taşınmazın yukarda saptanan kendine özgü niteliklerine göre dairece
uygulanması öngörülen 7 faiz oranı, makul ve aynı kamulaştırma içinde yer
alan diğer taşınmazalara uygulanan oranlarla uyumludur.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınmadan önceki
kararda direnilmesi doğru değildir. O halde, usul ve yasaya uygun bulunmayan
direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davalı idare vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile,
direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen
nedenlerden dolayı HUMK.nun maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde
temyiz peşin harcının geri verilmesine, 21.6.l995 gününde yapılan ilk
görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için, 28.6.1995 gününde yapılan ikinci
görüşmede oybirliği ile karar verildi.

Bİrinci Başkanvekili 4.H.D.Bşk. 10.H.D.Bşk. 3.H.D.Bşk.
İ.Teoman Pamir M.C.Keskin İ.T.Ozanoğlu E.Doğrusöz

13.H.D.Bşk. 6.H.D.Bşk. 21.H.D.Bşk. 9.H.D.Bşk.
A.İ.Arslan Ö.N.Doğan O.Yalçınkaya S.Çetinelli

18.H.D.Bşk. 7.H.D.Bşk. 2.H.D.Bşk. 11.H.D.Bşk.
S.Rezaki H.Örmeci T.Alp G.Eriş

14.H.D.Bşk. R.Aslanköylü Y.Akman 5.H.D.Bşk.V.
E.ÖZdenerol Y.S.Kitiş

E.Taylan E.A.Özkul A.Hamzaoğulları N.Durak

T.Türkçapar Ö.Bilen Ş.K.Erol B.Kartal

S.Uysal 12.H.D.Bşk.V. A.M.Yüksel O.Uzgören
Y.Koru

H.Demirhan S.G.Erçoklu S.Sezen U.Araslı

Ş.Abik C.Dikmen 8.H.D.Bşk.V. K.Acar
M.Kaşıkçı

F.KIbrıscıklı A.Ertürk N.Ertuğrul O.G.Çankaya

Z.Sağdur E.Doğu İ.Erdemir A.Güneren

İ.Yanıklar B.Özkaya İ.Karataş O.H.Mustafaoğlu