 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Onsekizinci Hukuk Dairesi
E. 1994/4794
K. 1994/5573
T. 25.4.1994
* KAT İRTİFAKI
* KİRACI - YÖNETİM İLİŞKİSİ
* MASRAFLARDA KİRACININ
SORUMLULUĞU
ÖZET : Kat mülkiyeti tam olarak kurulmamış, ancak kat irtifakı tesis edilmiş
sayılan gayrimenkullerde de, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır.
Kiracının, bağımsız bölüm malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olduğu genel
ortak giderler; kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi ya da işletme
defteri kayıtları esas alınarak hesaplanır.
(634 s. KMK. m. 20, 22, 37)
Dava dilekçesinde, ortak giderlerden doğan alacağın davalı taraftan tahsili
istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş; hüküm,
davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün
kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:
Gelen tapu kaydında, anagayrimenkulde kat mülkiyetinin tesis edilmiş olduğu
kesin olarak anlaşılamamakta ise de, bağımsız bölümler ve herbir bağımsız
bölüme verilmiş olan arsa payları dikkate alındığında, meskun olan
taşınmazda, en azından bir kat irtifakının tesis edilmiş olduğu anlaşılmakla,
uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması doğrudur. Ancak;
hükme esas alınan bilirkişi raporunda kiracı ile kiralayan arasındaki kira
sözleşmesinin esas alınarak davalı kiracının, borçlu olduğu miktarın
saptandığı görülmüştür.
Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre; her bağımsız bölüm maliki,
yasada öngörülen unsurları içeren, gider ve avans payını ödemekle yükümlü
olup, aynı Kanunun 22. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, bağımsız bölümden bir
kira akdine veya başka bir hakka dayanarak devamlı bir şekilde faydalanan
kişiler dahi, sözü edilen gider ve avans borcundan bağımsız bölüm malikiyle
birlikte müteselsilen sorumludur. Bu yasal durum muvacehesinde, Kat Mülkiyeti
Kanunu hükümlerine göre kiracının sorumluluğunun kapsamı, taraflar arasındaki
kira sözleşmesine göre değil, avans ve giderlerle ilgili olarak kat malikleri
kurulunca alınan kararlara ve yöneticinin Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesi
uyarınca hazırladığı işletme projesine göre belirlenir. Böylece kiracı ile
kiralayan arasındaki ilişki kira sözleşmesine göre; kiracı ile yönetim
arasındaki ilişki de Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabi kılınmıştır.
O nedenle mahkemece, avans ve gider borçlarına ilişkin kat malikleri kurulu
kararları ve varsa işletme projesi, her ikisi de yok ise Kat Mülkiyeti
Kanununun 20. maddesi gereği, avans ve giderler kapsamında olan unsurlar ve
harcama kalemleri işletme defterinden belirlenmek üzere bu defter getirtilip,
bağımsız bölüm malikine ve ona tabaen, yasadan doğan müteselsil sorumluluğu
nedeniyle kiracının ödemekle yükümlü olduğu meblağ belirlenmelidir.
Yukarıdaki husuları dikkate almayan ve açıklandığı üzere davanın dayanağı
olması gereken kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi ya da işletme
deferi getirtilip incelenmeden düzelenen bilirkişi raporuna göre ve eksik
inceleme ile hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde
hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan
kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin
harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 25.4.1994 gününde oybirliğiyle
karar verildi.
|
