 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Üçüncü Hukuk Dairesi
E. 1994/14420
K. 1994/15771
T. 6.12.1994
* KİRA PARASININ TESBİTİ
* TOPTAN EŞYA FİYAT ENDEKSLERİ
* NİSAN 1994'DEN İTİBAREN ORAN
* 65 ORANI İLE SINIRLANDIRMA
ÖZET: Yükselen fiyat artışları ve ekonomik kriz sebebiyle, Nisan 1994'den
itibaren, yeni dönem kira parasının tesbiti davalarında; Toptan Eşya Fiyat
Endeksindeki artışın kira parasına yansıyan bölümünün 65 oranı ile
sınırlandırılması ve buna göre kira parasının artırılması ilkesi
getirilmiştir.
(YİBK.,18.11.1964 gün ve 2/4 s.)
Dava dilekçesinde, kira parasının 1.6.1994 gününden başlayarak aylık 8.000.000
lira olarak tesbiti istenilmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile aylık
kira parasının 6.965.895 lira olarak tesbiti cihetine gidilmiş; hüküm, davalı
vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün
kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
1994 yılı başlarından itibaren giderek olağanüstü yükselen fiyat artışlarının
ve Ülkeyi sarsan ekonomik krizin sonuçları, Hükümetçe ekonomide ciddi
kararların alınmasına neden olmuştur.
Özellikle Nisan 1994 tarihinde Toptan Eşya Fiyat Endekslerinde meydana gelen
artışın 70'lere varması takip eden aylarda 100'ün üzerinde seyretmesi, o
yıl büyük boyutlara ulaşan ekonomik kriz ve çok aşırı fiyat artışlarını
göstermektedir.
Böyle yıllarda büyük çoğunluğu kira ile oturan dar gelirlilerin yaşam şartları
daha da kötüleşmiş demektir. Bu kesimin gelirlerindeki artış, hızlı seyreden
enflasyonun etkisi ile; artan fiyatların da gerisinde kaldığı halde,
kiralanan taşınmazın değerindeki artış hızlandığından, mal sahiplerini de
aynı ölçüde etkilediği kabul edilemez.
Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış, memur ve diğer birçok mesleklerde
serbest çalşıanların, emeklilerin ve işçilerin gelirlerine tam olarak
yansıtılmadığından, bunlar fiyat artışlarından daha çok etkilenmektedirler.
Ekonomi esaslarına göre hak ve nesafet kurallarına uygun, makul bir kira
parası saptanırken, çoğunluğu kiracı olan bu kesimin durumları ve ödeme
güçleri gözden uzak tutulamaz. O nedenle, ekonomi esaslarına göre başka bir
deyişle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki artış esas alınarak kira parasının
tespiti gereken hallerde kira parasında yapılacak artış miktarının
hesaplanması için genel ve eşit bir uygulama sağlayacak, kendiliğinden
işlerliği olan bir dayanak bulmak zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
Kira parasının tesbitinde esas alınmak üzere bulunan endesteki artış oranının,
kira parasına yansıma derecesini saptamak yanında, kabul edilecek yansıma
oranının objektif, eşit bir uygulama sağlayacak nitelikte, adil ve bilimsel
olması gereği vardır.
Kira parası, taşınmaz mala yatırılan sermayenin ancak bir gelir bölümünü
teşkil eder. Oysa, bunlardan ayrı olarak bireyin katkısı dışında cereyan eden
sosyal, ekonomik, yasal ve idari nedenlerle taşınmaz mal değerlerinin
enflasyon hızının üstünde ve diğer mallar ile kıyaslanmayacak biçimde
durmadan arttığı görülmektedir. Bu artış bir anlamda gelir, diğer bir deyimle
kazançtan başka bir şey değildir.
Bu nedenle, yüksek oranda değer artışından yararlanan kiralayanlar yönünden,
Toptan Eşya Fiyat Endkesindeki artışın her zaman tam olarak kira parasına da
yansıtılmasını gerektiren, ekonomi esaslarının öngördüğü bir zorululuktan da
sözedilemez.
Nitekim, Anayasa Mahkemesi'nin 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerinin
iptaline ilişkin 26.3.1963 tarih ve 3/67 sayılı kararı ile, amacı kiracıyı
korumak olan 6570 sayılı Yasanın kira parasındaki "sınırlı artış" ilkesini
ortadan kaldırdığı kabul edilemez. Bununla birlikte kira parasının tesbiti
yöntemini anılan yasadan doğan boşluk nedeniyle belirleyen 18.11.1964 tarih
ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da, kira parasının "hak
ve nesafete uygun" seviyede takdiri ile "sınırlı artışı" öngörülmektedir.
Kira parasının, yeni dönemdeki artış miktarı başka bir anlatımla, toptan Eşya
Fiyat Endeksindeki artışın kira parasına yansıma oranı belirlenirken, esas
itibariyle objektif iyiniyet kuralları tarafların sözleşmeden bekledikleri
yarar dengesinin korunması bunun yanında öngörebilecekleri fiyat artışı
gözönünde bulundurulmalıdır. Bilindiği gibi Nisan 1994 tarihinden önceki
dönemlerde Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış 60 civarında seyretmiş ve
bir anlamda öngörülebilen, düzenli bir fiyat artışı gerçekleşmiş
bulunmaktadır. Bu yüzden kira parasının Nisan 1994 tarihinden önceki
dönemlerde gerçekleşen fiyat artışları ile sınırlı olarak artırılması aşırı
fiyat artışlarından doğan ekonomik krizden önce varolan istikrar zeminini
koruyacak ve böyle bir yöntem tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri
yararın dengesini de bozmayacaktır.
Gelirindeki artış, endeksteki artışın altında kalan ve büyük bir çoğunluğu
teşkil eden kiracıların yaşamlarının korunması ve kira parasını ödeyemez
duruma sokulmalarındaki kamu yararı ve kiralayanın aynı dönemde taşınmaz
malındaki değer artışı ve bunun miktarı da dikkate alınarak; endeksteki
artışın gelirdeki artışın çok üstünde olduğu ve normal kazanç ölçülerini de
aştığı dönemlerde, bir yarar denkleştirmesi sağlayabilmek için, ileri sürülüp
kanıtlanmış özel bir neden bulunmayan hallerde, Toptan Eşya Fiyat
Endeksindeki artış oranının bir bölümünün yansıtılarak yeni dönem kira
parasının tesbiti hak ve nesafet kurallarına da uygun düşer.
Bu nedenlerle Toptan Eşya Endeksindeki artışın bir yıllık kira döneminde
65'i geçtiği hallerde, bunun kira parasına yansıyan bölümünün 65 oranı ile
sınırlandırılmasının hakkaniyete uygun ve adil bir ilke olduğu sonucuna
varılmıştır.
Bu yönde yapılacak uygulama toplumun sosyo-ekonomik gerçeklerine ve
gereklerine de uygun düşmektedir.
Belirtilen esaslar uyarınca tesbit edilecek kira parasının altında veya
üstünde bir değişikliğin kabul edilebilmesi için özel nedenlerin bulunması ve
bunun inandırıcı, somut bir biçimde kanıtlanması gerekir.
Sonuç olarak, kira parasının Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış esas
alınarak tesbiti gereken hallerde yeni dönem kira parasının yukarıda
açıklanan ilke gözönünde bulundurularak tesbiti gerekir.
Bu nedenle, 1.6.1994 tarihinde başlayan dönem kira parası hesap edilirken bir
önceki dönem kira parasının 65 oranında arttırılarak tesbiti gerekirken,
daha fazla kira parasına hükmedilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde
hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedelerle yerinde olduğundan
kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), peşin alınan
temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6.12.1995 gününde
oybirliğiyle karar verildi.
|
