 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1994/13359 1994/15052
Y A R G I T A Y İ L A M I
Mahkemesi :Kadıköy 5.Sulh Hukuk Mahkemesi
Tarihi :13.9.1994
Nosu :1993/692-1994/955
Davacı :Naşit Gürel vek.Av.Sadık Kuru
Davalı :Tuncer Ergin vs.vekili Av.Seyhan Ekşioğlu
Dava dilekçesinde eski hale getirme istenilmiştir. Mahkemece davanın
kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz
edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Dava konusu edilen su depolarının bir bölümü hidroforla birlikte
binanın inşası sırasında tesis edilmiş olup, bir bölümü de daha sonra
8.5.1991 tarihli kat malikleri kurulu kararına dayanılarak ilave edilmiştir.
Bağımsız bölüm maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğu ile alınan bu karara
davacıdan önce bağımsız bölümün maliki de katılmış ve olumlu oy kullanmıştır.
Mahkemece ana gayrimenkulün mimari projesi esas alınarak inşaatla
birlikte yapılan depo da dahil olmak üzere tüm su depolarının yıkılarak
projede öngörülen kömürlüğe hidroforlarla birlikte taşınmasına ve bu suretle
eski hale getirilmesine karar verilmiş ise de özellikle binanın inşası
sırasında yapılan beton su deposunun kömürlüğe naklinin binanın statiğinde
bir tehlikeye yol açıp açmıyacağı, kömürlüğün kullanılmakta olup olmadığı,
kullanılmıyor ise, bir bölümünün kapıcı dairesine ilave edilmiş olduğu
dikkate alınarak bunların tesisine yeterli yer bulunup bulunmadığı
araştırılmamıştır.
Ayrıca bilirkişi raporunda depo ve hidroforun bulunduğu bölümün aynı
zamanda davacının tabanını oluşturan tavanın izole edilmediği ve davacının
bağımsız bölümündeki rahatsız edici durumların bu nedenle meydana geldiği
belirtilmiş olduğuna göre etkili izolasyon ile sakınca yarattığı anlaşılan
rutubet ve sesin giderilip giderilemeyeceği ve bu suretle rahatsız edici
durumun bertaraf edilip edilemeyeceği hususu da incelenmemiştir.
Yasa hükümlerine ve Yargıtay'ca da teyit edilen uygulamalara göre kat
maliklerinden biri diğer kat maliklerinin onayı olmadan, binanın ortak
yerlerinde projeye aykırı tadilat yapamaz isede, dava konusu tadilatın
herhangi bir bağımsız bölüm maliki özel yararına yapılmadığı, 69 daireden
ibaret binadaki tüm bağımsız bölümlerin istifadesine tahsis edilen su
depoları ve hidrofor tesisatı için yapıldığı, bir bölümünün ise binanın inşa
edilirken mevcut şekli ile anagayrimenkulde yer aldığı, sonradan ilave edilen
depo ve hidroforun dahi müşterek istifade amacıyla ve kat malikleri kurulu
kararıyla yapıldığı dikkate alındığında:
1-Davacı bağımsız bölüm malikinin bu tadilat sebebiyle bağımsız
bölümünden tam olarak yararlanmasının kısıtlandığı ve tadilatın bağımsız
bölümde rahatsızlık doğurduğu,
2-Bina inşaa edilirken yapılan projeye aykırı tadilatın eski hale
getirilmesinin binaya zarar vermiyeceği hususlarının belirlenmesi gerekir.
Davacının bağımsız bölümünde, onun istifadesini kısıtlayacak veya
komşuluk ilişkisinin tahammül edilebilecek sınırını aşan rahatsızlığın,
alınacak tedbirlerle (izolasyan vs.) giderilmesi mümkün ise bu yapılan işe,
davacı müşterek yararlanma için yapılan tesisatın sırf projeye uygun olmadığı
gerekçesiyle yıkımını isteyemez. Böyle bir davranış iyi niyet kuralları ile
bağdaşmaz.
Kat maliklerinin imar yönetmeliğine göre artık gerekli olmayan
sığınağı, müşterek yararlanmaya yönelik bir hizmetin (su deposu, hidrofor)
ifası için kullanmaları, sırf projeye aykırı olduğu için önlenemez.
Diğer taraftan, depo ve hidroforun projesinde olduğu gibi kömürlüğe
taşınmasının davacının bağımsız bölümünde mevcut rahatsızlığa son verip
vermiyeceği, aynı sorunun orada da meydana gelebileceği de (davacı bağımsız
bölümünün kömürlüğün de üstünde veya yanında olabileceği dikkate alınarak)
gözönünde bulundurulmalıdır.
Bütün bu hususlar incelenmeden bilirkişinin mevcut tadilatın mimari
projeye aykırı olduğuna dair mütalaası ile yetinilerek, mahkemece yukarıda
ayrıntıları ile açıklanan hususlarda gerekli araştırma ve inceleme yapılmadan
davanın kabulü doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı
şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde
olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA,
temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 24.11.1994 gününde
oyçokluğuyla karar verildi.
Başkan Üye Üye Muh.Üye Üye
Sait Rezaki S.Erçoklu V.Canbilen M.Tutar İ.N.Erdal
KARŞI OY YAZISI :
643 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre, sığınak,
kömürlük, su deposu ve kapıcı dairesi ortak yerlerdendir. Aynı Yasanın 19.
maddesi uyarınca, kat maliklerinden herbirisinin, anagayrimenkulün mimari
durumunu titizlikle koruması mecburi olduğu gibi bütün kat maliklerinin
rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde (aynı maddede belirtilen
istisnai durumlar dışında) hiçbir kat maliki projeye aykırı inşaat, onarım ve
tesisler yaptıramaz. Yasanın 18. maddesinde de, kat malikleri, gerek kendi
bağımsız bölümlerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız
etmemekle yükümlü kılınmışlardır.
Davacı, maliki bulunduğu bağımsız bölümün altına rastlayan bodrum kat
alanının mimari projede sığınak olduğu halde bu yere yapılan su depoları ve
hidroforların kendisine aşırı rahatsızlık verdiğini de belirterek bu yerdeki
su depoları ve hidroforların kaldırılmasını ve bu yerin projeye uygun sığınak
haline getirilmesini istemiştir.
Davalılar, davacının bağımsız bölümünü satın aldığı eski malikinin de
imzasının bulunduğu 8.5.1991 tarihli kat malikleri kurulu kararına dayanarak
ilave iki su deposu ve hidroforu yaptıklarını, aynı yerdeki ilk su deposunun
müteahhit tarafından bina ile birlikte yapıldığını ve davacının haksız
olduğunu savunmuşlardır.
Davanın kabulüne dair mahkeme kararına esas alınan bilirkişi raporuna
göre;
Binanın tasdikli projesinde öngörülen bir adet su deposu, fevkalede su
sıkıntısının başgöstermesi hali dışında binanın tümünün su ihtiyacı için
yeterli büyüklüktedir. Ancak bu su deposu ile hidrofor tasdikli projedeki
yerlerine değil de, davacının dairesinin altına rastlayan ve projede sığınak
olarak tahsisli alana, rutubet ve gürültüyü önleyici tedbirler alınmadan
yapılmıştır. Bunun yanı sıra, projedeki yerinde olmayan su deposunun yanına
ve yine sığınak alanına iki ilave su deposu yapılmış ve bir ilave hidrofor
konulmuştur. Ayrıca kapıcı dairesi ve kömürlük projedeki konumu ve yerlerinde
değildir.
Müteahhit tarafından projeye aykırı yapılmış ilk su deposunun yerinde
muhafazası ve bunun yanına iki yeni su deposu ilavesine dair 8.5.1991 tarihli
kat malikleri kurulu kararı, 69 bağımsız bölümden oluşan taşınmazın kat
maliklerinden 37'sinin katılımı ve imzasıyla verilmiş olup, geriye kalan 32
kat malikinin bu konuda rızasının varlığını gösteren başkaca bir karar veya
belge de bulunmamaktadır.
Bu durumda, bütün kat maliklerinin rızasının alınmasını öngören 19.
maddedeki koşullar oluşmamıştır. Projeye uygun düşmeden yapılan tesis ve
ilaveler bu madde hükmüne aykırıdır.
Özellikle belli bir amaca tahsisli bulunan ortak yerlerdeki proje dışı
onarım, tesis ve değişikliklerin kat maliklerinden biri veya birkaçı lehine
değilde müşterek yararlanma için yapılmış olması, kanunda açıkca ifade edilen
"bütün kat maliklerinin rızasının" varlığı koşulunu bertaraf edemez.
Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kurulurken
bütün kat maliklerinin imzalamak suretiyle kabullendikleri projede, 328
m2'lik bodrum kat alanı sığınak olarak tahsis edilmiştir. İmar Yönetmeliğinde
apartmanlarda sığınak bulunmasının zorunlu kılınmamış olması, mimari
projedeki bu özel tahsisin geçersiz ve gereksiz sayılmasını icap ettiremez.
Daire bozma kararının bu sonucu ifade eder nitelikteki gerekçesi haklı kabul
edilemez.
Diğer taraftan davacının bağımsız bölümünün altına yapılan su depoları
ve hidroforların verdiği rahatsızlıklar giderilebilir olsa dahi, ortak
yerlerde arsa payı oranında malik bulunan davacının buna dayanarak, projeye
aykırılıkların kaldırılmasını, başka bir deyişle binanın mimari durumunun
korunmasını istemek hakkını bertaraf etmez.
Davacının bağımsız bölümünü satın aldığı önceki malikin, imzasının da
bulunduğu ve dava konusu su depolarının yapılmasına ilişkin 8.5.1991 tarihli
çoğunluk kararı yukarıda açıklandığı üzere hukuki bir sonuç
doğurmayacağından, önceki malikin imzası davacı yönünden bağlayıcı olamaz.
Bu nedenlerle davacının, projeye aykırı bulunduğu sabit olan
yapıların projeye uygun hale getirilmesini istemesinin iyiniyet kurallarıyla
bağdaşmadığına değinen Daire kararındaki çoğunluk gerekçelerine de katılmak
mümkün değildir.
Davaya konu teşkil eden projeye aykırı yapı ve ilave tesislerin
durumu, ortak yerlerin düzgün hale konulması, kullanımın daha rahat ve kolay
hale getirilmesi veya ortak yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına
yarayacak yenilik ve ilavelerin kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
ile verecekleri karar üzerine yapılmasını mümkün kılan Kat Mülkiyeti
Kanununun 42. maddesi hükmüne de uygun düşmemektedir.
Yargıtay'ın yerleşmiş uygulamalarına göre, Yasanın 42. maddesinde
öngörülen yenilik ve ilaveler, mimari projesinde belli bir amaca tahsisli
olan ortak yerlerde ancak bu amacın daha iyi bir şekilde gerçekleştirilmesi
doğrultusunda olmalıdır. Özel amaca tahsisli bulunan ortak yerlerde başka bir
amaca yönelik olarak kat maliklerinin çoğunluk kararıyla değişiklik ve ilave
yapılamaz. Projeye açıkca aykırılık teşkil eden bu değişiklik ve ilavelerin
yapılabilmesi için, yukarıda açıklandığı ve Kat Mülkiyeti Kanununun 19.
maddesinde ifade edildiği gibi bütün kat maliklerinin rızası bulunmalıdır.
Mahkemece yapılan tahkikat sonucuna göre dava konusu tesis ve
ilavelerin projeye aykırılığı sabit olup, başkaca bir araştırmaya gerek
bulunmamaktadır.
Bu bakımdan davanın kabulüne dair mahkeme kararının onanması gerektiği
düşüncesinde olduğumdan bozmaya ilişkin çoğunluk kararına katılmıyorum.
Muh.Üye
Muzaffer Tutar
|
