 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS KARAR
1994/13171 1995/1725
Y A R G I T A Y İ L A M I
Mahkemesi :İzmir 3.Sulh Hukuk Mahkemesi
Tarihi :17.8.1994
Nosu :1994/293-1105
Davacı :Tülin Öztunalı vs.Vek.Av.Dilek Zümrüt
Davalı :Gün Birsel vs.Vek.Av.V.Engin Can
Dava dilekçesinde Kat malikleri kurulu kararlarının iptali
istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalılar
vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki
bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Kat Mülkiyeti Kanununun 30. maddesinin 1. fıkrası hükmüne göre kat
malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan
fazlası ile toplanır. Önemli kararların alınacağı (yönetici seçimi, faydalı
yenilik ve ilaveler yapılması gibi) kat malikleri kurulunun aynı zamanda
karar yeter sayısını belirleyen bu hüküm, ana gayrimenkulde birden çok sayıda
bağımsız bölüm maliki olanların, bağımsız bölüm sayısına dayanarak
diğerlerine tahakkümünü önlemeye yöneliktir. Gerçekten, bir yapıda bağımsız
bölümlerin çoğunluğunun maliki olan kişi yalnız veya yanına bir kat maliki
alarak, diğer kat maliklerinin sayısı ne olursa olsun taşınmazın yönetimine
mutlak olarak hakim olabilecektir. Bunu önlemek için yasa koyucu, toplantı
nisabını da belirlerken çifte çoğunluğu, yani hem arsa payı hemde sayı
itibarı ile kat malikleri çoğunluğunu öngörmüştür.
İptali istenen 8.1.1994 tarihli kararın alındığı olağan kat malikleri
toplantısına ana gayrimenkulün 52 bağımsız bölümden 28'i asaleten veya
vekaleten katılmış olup bu durumda ana gayrimenkulde 51280 pay olduğu hesabı
ile katılanların pay miktarı 30.534'ü bulmaktadır.
Buna göre pay çoğunluğu mevcut ise de, anagayrimenkuldeki bağımsız
bölüm maliki sayısı yeterli değildir. Ana gayrimenkulde adet itibarı ile 29
malik mevcut iken bunlardan asaleten ve vekaleten katılanların sayısı 10
olduğuna göre yasa hükümünün bu koşulu yerine getirilmemiştir. Bu nedenle kat
malikleri kurulu kararının olağan ilk toplantısındaki toplantı nisabının
yasal olmadığına dair mahkemece yapılan saptama doğrudur. Mahkemece ayrıca
kat malikleri kurulu kararının iptaline de karar verilmiştir. Bu karara konu
edilen yönetici seçiminden bir yıl süre geçmiş ve diğer hususlara dair işlem
ve görevler tamamlanmıştır. Kat Malikleri Kurulu Kararları iptal edilinceye
kadar geçerliliklerini koruyan ve ana gayrimenkulün bütçesini belirleyenler
sadece yenisi alınıncaya kadar bir yıl için geçerli oldukları cihetle
bizatihi iptal kararının, iptal edilen karar uyarınca yapılmış iş ve
işlemleri etkilemeyeceği tabiidir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı deliller ile kanuni gerektirici
sebeplere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve
kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcının
temyiz edene yükletilmesine, 10.2.1995 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
Başkan Muh.Üye Üye Üye Üye
Sait Rezaki M.A.Selçuk V.Canbilen A.Nazlıoğlu İ.N.Erdal
124.500 Onama H.
60.000 Peşin H.
64.500 Bakiye
Karşı Oy Yazısı :
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle
bağlantılı özel bir mülkiyet (634 Kat Mülkiyeti Kanunu Mad. 3) olup kat
maliki de kendisine ait bağımsız bölüm üzerinde bu kanunun ilgili hükümleri
saklı kalmak kaydı ile, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve
yetkilere sahiptir. (Aynı yasanın 15. Maddesi)
Yasanın 2. maddesine göre; Ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına
kullanılmaya elverişli olan bölümlerine "bağımsız bölüm"; bağımsız bölümler
üzerine kurulan mülkiyet hakkına "Kat Mülkiyeti"; ve bu hakka sahip olanlara
"Kat Maliki" denir. Buna göre bir ana yapıda ne kadar bağımsız bölüm varsa o
kadar da kat maliki var demektir ve bu binanın yönetimi kat maliklerinin
toplamından meydana gelen "Kat Malikleri Kurulunca" yönetilir ve yönetim
tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak kaydıyla bu kurul tarafından
karşılaştırılır. (Madde 27)
Yasanın 31. maddesine göre her kat maliki arsa payı oranına
bakılmaksızın bi-tek oy hakkına sahip olup birden fazla bağımsız bölüm
sahibi de her bağımsız bölümü için ayrı bir oy hakkına sahiptir. Ancak; yasa
koyucu genel kaideye bir istisna getirerek bağımsız bölümlerinin sayısı ne
olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla
olamayacağını hüküm altına alarak bu kişinin karar alınırken diğer
maliklere tahakkümünü önlemek istemiştir. Bu hükümlerin ışığı altında da
tekli veya gerektiğinde çiftli karar nisabının hesaplanması gerekir.
Kat malikleri kurulunun bir karar alabilmesi için önce yasaya uygun
toplanması gerekir. 30. maddeye göre kurul "kat maliklerinin" sayı ve arsa
payı bakımından yarısından fazlası ile toplanır ve oy çoğunluğu ile karar
verir. Toplantı nisabının oluşması için; katılanların arsa paylarının
toplamının 51'i geçmesi ve ayrıca katılanların sayısının da yarıdan fazla
olması gerekir. Her bağımsız bölüm ayrı kişilere ait ise yapılacak iş ve
nisap bellidir. Ancak bir-kat maliki birden fazla bağımsız bölüme malikse
toplantı nisabının hesaplanmasında sayı olarak bir kişi mi yoksa malik olduğu
bağımsız bölüm adedi miktarınca mı yoksa en az kullanabileceği oy sayısı
kadar mı hesaba alınacaktır.
Kat Mülkiyeti Yasasında belirtilen ve yukarda açıklanmaya çalışılan
ilkeler çerçevesinde kat mülkiyeti "özel bir mülkiyet" türü olduğuna ve M.K.
624 ve müteakip maddelerinde paylar birleşip sonradan hisse alımında dahi
malik ve maliklerin hakları kaynaşıp bu alımlar yeni oy hakları doğurmadığına
göre kıyasen Medeni Kanunun ortak mülkiyete ilişkin hükümlerini bu konuda Kat
Mülkiyeti yasasına adapte etmeye gerek yoktur. Aksini kabul; birden fazla
bağımsız bölüme malik olan kişiye toplantı nisabında sayı olarak tek
sayılmasını karar nisabında ise malik olduğu bağımsız bölüm sayısı veya
istisnası kadar oy hakkı verir ki bu durum bazı hallerde toplantının
açılmamasına sebeb olup azınlığın tahakkümüne yol açar ki, Kanun koyucunun
amacı bunlar da değildir.
Bizim kanaatimiz; Kat mülkiyeti özel bir mülkiyet türüdür. Yasanın 2.
ve 3. maddeleri nazara alındığında her bağımsız bölüm maliki (kat maliki)
mülkiyet ve buna ilişkin haklarını kullanırken nasıl tek tek ve diğer malik
olduğu bağımsız bölümlerden ayrı olarak (alım-satım, oy ve dava hakları gibi)
haklarını kullanabiliyor ve ayrı kişi sayılıyorsa, kat maliklerinin toplantı
nisabında da sayı olarak ayrı kişi sayılmalı ve buna göre hesaplar
yapılmalıdır. Aksine kabul Kat Mülkiyetini, Medeni Kanundaki ortak mülkiyet
hükümleri ile özdeşleştirmek olur ki kabul edilemez.
Olayda sayı ve pay olarak kat malikleri kurulunun toplanmasına yeter
sayı mevcut olup, bu sebeple davayı kabul eden mahkeme kararın bozulması
gerekir. Daire çoğunluğunun mahkeme kararını onayan görüşüne bu nedenlerle
katılmıyorum.
Üye
M.Adnan Selçuk
|
