 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Onüçüncü Hukuk Dairesi
E. 1994/10123
K. 1994/10964
T. 6.12.1994
* KİRA SÖZLEŞMESİNİN BOZULMASI (FESHİ)
* TARAFLARIN HAKLARI VE BORÇLARI
* AYIBA KARŞI TEKEFFÜL
* HAKİMİN GÖREVİ
ÖZET: Bir davada; dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan
nitelemek ve uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak hakimin doğrudan
görevidir. Kiraya veren, kira konusu şeyi sözleşmede açıklanan biçimde
kullanmaya elverişli olarak kiracıya teslim etmek ve kira süresince bu halin
devamını sağlamakla yükümlüdür. Kiralananın sözleşme ile güdülen amaca uygun
biçimde kullanılmasını ve işletilmesini olanaksız kılacak ya da kullanma veya
işletmeyi önemli ölçüde azaltacak ayıpları kiralayanın tekeffülü altındadır.
Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sözleşme ile
sınırlanabilir veya kaldırılabilirse de hilesi veya ağır kusurunun varlığı
halinde kiralayan bu sorumluluktan kurtulamaz. Kiracının, kira
sözleşmesindeki amacı kiralananda katı yakacaklar pazarlama işi yapmaktır.
Davalı kiralayanın Vilayet Makamının katı ve sıvı yakıt işi ile iştigal
edilmesi yasağına ilişkin kararının varlığını araştırma ve soruşturma
yapmadan taşınmazını bu amaçla kullanmak üzere kiraya çıkarması ağır kusuru
gösterir. Bu nedenle kira sözleşmesindeki "kiracı hükümet ve belediyeden izin
alınması gereken meslek ve sanatlara izin verilmese dahi kiracı kirayı
ödemekle yükümlüdür" anlaşması hukuken geçersizdir. Bu durum karşısında
davalı kiralayan, kira sözleşmesi ve yasa gereği olan kiralananı sözleşmenin
amacına uygun kullanmaya elverişli halde, davacı kiracıya teslim borcunu
yerine getirememiş olduğundan davacı; sözleşmenin feshine, verdiği teminat ve
kira bedelleri ile menfi zararını (yaptığı masrafları) davalıdan istemeye
yetkilidir.
(1086 s. HUMK. m. 76)
(818 s. BK. m. 249, 196, 99/1)
Taraflar arasındaki kira akdinin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda,
ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen
hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya
incelendi, gereği konuşuldu:
Davacı, Kayseri Argıncık Çevreyol Maz Ak. 1922 parsel numaralı arsayı 1.7.1993
tarihinde, katı yakacaklar pazarlama işi yapılmak amacıyla davalı Vakıflar
İdaresinden kiraladığını; işyeri ruhsatının Kayseri Valiliği'nin 7.10.1992
tarihli yazısı ile yasaklanmış olması nedeni ile Belediye'ce verilmediğini,
böylece akitten maksut olan şekilde kiralananın kullanılmasına mümkün
olmadığının belirlendiğini öne sürerek kira sözleşmesinin feshine, 6.610.000
TL. dan yatırılan iki aylık kira parası, 1.315.000 TL. masraflar karşılığı ve
3.750.000 TL. teminat olmak üzere toplam 18.285.000 TL.nin tahsiline karar
verilmesini istemiştir.
Davalı, kiralananın mevcut durumu kira sözleşmesinin aktedildiğini davacının
kira sözleşmesinin eki şartnamenin 21. maddesi hükmünce dava haklı
bulunmadığını savunmuş, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, sözleşmenin 21. maddesine dayanılarak davanın reddine karar
verilmiştir. Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Arsa niteliğindeki
kiralanan yerin katı yakacaklar ve sıvı yakıt pazarlama için kiralandığı
sözleşmede açıkca belirtilmiştir. Bu işle iştigal edilebilmesi için gerekli
ruhsatın verilmesinin mümkün olmadığı Valilik makamının daha önce aldığı
kararla ve Koca Sinan Belediye Tüzel Kişiliğinin yazılarıyla belirgindir.
Mahkemece bu olgular sabit görülmüştür.
Sözleşme eki olan "Kiraya Verilecek Taşınmaz Mallar İçin Genel Şartname ve
İhale Tutanağı" nın 21. maddesinde aynen; "Kiracı, Hükümet ve Belediye'den
izin almak gereken meslek ve sanatlara izin verilmemesinden veya Kanun ve
nizama karşı davranmaktan yahut kiralanan yerin belirlenen şekilde başka
yolda kullanılmasından dolayı kiralanandan kullanma hakkı yasaklansa dahi
kiracı kirayı ödemekle yükümlüdür" denilmektedir. İşte mahkeme; bu sözleşme
hükmüne dayanarak davayı reddetmiştir.
Bir davada dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve
de uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak hakimin doğrudan görevidir
(HUMK. md.76).
Kiraya veren, kira konusu şeyi, sözleşmede amaçlanan şekilde kullanmaya
elverişli olarak, kiracıya teslim etmek ve kira süresince, bu halin devamını
sağlamakla yükümlüdür (BK.md.249).
Önemle vurgulayalım ki;kiracının kira sözleşmesindeki amacı kiralananda katı
yakacaklar pazarlama işi yapmaktır. Nitekim bu amacın gerçekleşmesi için
tarafların karşılıklı iradeleri kiralananın "Katı Yakıt Pazarlama İşi" için
kullanılacağı sözleşmeye özellikle yazılarak somutlaştırılmış ve
netleştirilmiştir.
Öyleyse; kiralananda bu nitelikte iş yapılabilmesi için ruhsat sağlanması
davalı kiralayanın az yukarıda açıklanan BK. md. 249/F-1'deki asli edimi
olduğunda kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Kiralananın ayıpları
kiralayanın tekeffülü altındadır. Bu ayıplar, kiralananın akitle güdülen
amaca uygun biçimde kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılacak ya da
bu kullanma veya işletmeyi önemli ölçüde azaltacak ayıplardır. Olayımızda
kiralananın akitte güdülen amaca uygun biçimde kullanılmasını engelleyen
ayıp; katı yakacak pazarlama işi için Vilayet Makamının yasaklama kararı
altında ruhsat verilememesi şeklinde ortaya çıkan hukuki ayıptır.
Kural olarak kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu; sözleşme ile
sınırlanabilir veya kaldırılabilir. Bu yön BK. md. 249/F-III'ün karşı
yorumundan eski deyimiyle mefhumu muhalifinden ve satıma ilişkin BK.md.196'ya
kıyasen çıkarılabilir (Bkz. Prof.Dr. Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç
İlişkileri, Cilt: 1/2, Üçüncü Bası, Sh.123). Fakat sorumluluktan kurtulma
şartı iki halde geçerli olmaz. Bunlar; kiralayanın hilesi veya ağır kusurunun
varlığıdır (BK. md. 196 ve 99/F-I). Burada davalı kiralayanın Vilayet
Makamının katı yakacaklar ve sıvı yakıt işi ile iştigal edilmesi yasağına
ilişkin kararının varlığını araştırma ve soruşturma yapmadan taşınmazını,
kiraya çıkarması ağır kusurunu gösterir. O nedenle sözleşmenin 21.
maddesindeki sorumluluktan kurtulma şartı hukuken geçersizdir, davacıyı
bağlamaz. Yeri gelmişken hemen belirtelim ki tekeffülü kaldıran veya
sınırlayan kayıtlar kiracı lehine ve sınırlı olarak yorumlanmalıdır (Bkz.
Tandoğan, age., sh:123, dipnot 50; Oser-Schönenberger, Art. 254 Nr.15).
Bu kuraldan da hareket edildiğinde denilebilir ki; sözleşmede kiracı,
sınırları açıkca belirtilmiş bir garanti verse bile, bu yalnız başına Yasal
tekeffülü kaldırdığını göstermez. Böyle bir kaldırma ayrıca açık bir şekilde
ifade edilmelidir. Yine tekeffülü kaldıran veya sınırlayan kayıt ve
anlaşmalar kiracının makul olarak düşünebileceği ayıpların tamamen dışında
kalan ayıpları kapsamaz. O nedenle davacı kiracı kiralananın akitle güdülen
amaca uygun biçimde kullanmasını veya işletmesini imkansız kılacak bir olguyu
önceden kabul etmesi makul bir düşüncenin sonucu olduğu kabul edilemiyeceği
gibi hayat deneyimlerine de uygun değildir.
Gerçekte de, olayımızda davalı kiralayan kusurunun bütün sonuçlarından
sözleşmenin 21. maddesi ile sorumsuz tutulmuştur. Kiracının kira parası ödeme
borcu olduğu gibi kaldığı halde kiralayanın BK. 249/F-1'deki yasal edimi
ortadan kalkmaktadır. Bu aynı zamanda kiralayanın sözü edilen borcunun hukuki
nedeninin de ortadan kalkması anlamına gelir. Oysa, sözleşmenin varlığının
esaslı unsurlarından biri hukuki nedenin bulunmasıdır. Hukuki neden
bulunmayınca sözleşme de hükümsüzdür. O halde sözleşme ile borçlunun
sorumluluğu azaltılabilir ise de tamamen bertaraf edilemez ve kiralayanın
hilesi veya ağır kusuru varsa sorumluluktan kurtulma koşulu geçerli olmaz.
Tüm açıklanan yasal nedenler dosyadaki delillerle karşılaştırıldığında;
sözleşmenin 21. maddesinin hükümsüz olduğunun kabulü zorunludur. Şu durum
karşısında davalı kiralayan kira sözlemesi veya yasa gereği olan kiralananı
sözleşmenin amacına uygun kullanmaya elverşli halde davacı kiracıya teslim
borcunu yerine getirememiş durumdadır. O halde davacı sözleşmeyi feshe,
verdiği teminat ve kira bedelleri ile menfi zararını (yaptığı masrafları)
davalıdan istemeye yetkilidir (BK.md.249/F-1; BK. md.196; BK.md.99/1).
Mahkemece açıklanan yasa maddelerinin uygulanması düşünülmeden sözleşmenin 21.
maddesindeki kiralayanın ayıba karşı tekeffülünü kaldıran koşula geçerlik
tanınıp davanın reddine karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma
nedenidir.
S o n u ç : Temyiz olunan Yerel Mahkeme kararının davacı yararına
(BOZULMASINA), istek halinde peşin harcın iadesine, 6.12.1994 günüde
oybirliğiyle karar verildi.
|
