 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
Hukuk Genel Kurulu
E. 1993/8-510
K. 1993/736
T. 24.11.1993
ÖZET : Tapulu gayrimenkulde mülkiyetin devrini öngören harici satış
senedi, resmi biçimde düzenlenmediği için geçersizdir. Kural olarak, resmi
biçimde yapılmayan geçersiz sözleşmeye istisnaden tarafların aldıklarını
karşılıklı olarak yekdeğerine iade etmeleri gerekir.
MK.nun 907. maddesinde de; bir şeye iyiniyetle zilyet bulunan
kimsenin, o şeyin reddini isteyenden yapmış olduğu zaruri ve faydalı
giderlerin iadesi talep etme ve ödeme zamanına kadar da o şey üzerinden
hapis hakkına sahip olduğu hükme bağlanmıştır. Davacının satıcı davalı
taraftan geçersöz sözleşmeye istinaden isteyebileceği bedelin, MK.970
çerçevesinde belirlenmesi gerekir. Tesbit edilecek bu bedele ayrıca harici
satış senedinde gösterilen satış bedelinin ekleneceği kuşkusuzdur.
Davacı alıcının, bu bedelleri aldıktan sonra taşınmazda tasarrufa
devam etmesi halinde fuzuli şagil durumuna düşeceği de açık bir olgudur.
Somut olayın özellikleri gözetilmeksizin davacı aleyhine taşınmazın
rayiç bedelinin hüküm altına alınmasına ilişkin direnme kararı doğru
değildir.
Taraflar arasındaki "tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan
yargılama sonunda; (Antalya Üçüncü Asliye Hukuk Mahkemesi)nce davanın kısmen
kabulüne dair verilen 4.6.1991 gün ve 1989/971 E., 1991/484 K. sayılı kararın
incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay
Sekizinci Hukuk Dairesi'nin 24.3.1992 gün ve 1991/15759 E., 1992/5812 K.
sayılı ilamı ile; (... Dava konusu taşınmazın bir bölümü davalıların muresi
adına kadastroca 30 parsel olarak tapuya tescil edildikten sonra muris
tarafından 25.12.1973 tarihli muhtar ve ihtiyar kurulu tarafından onaylanmış
mühürlü senetle haricen davacıya satılmış ve zilyedliği devredilmiştir.
Davacı dava dilekçesinde bu senede rağmen mirasçılar tarafından mülkiyetin
nakledilmediğini ileri sürerek satışın geçerli sayılmasını ve buna göre
taşınmazın dava konusu olan bölümünün adına tapuya tescilini, bu olmadığı
takdirde satılan kısmın dava tarihindeki değerinin tahsili ile kendisine
verilmesini istemiştir. Mahkemece harici satışın geçerli olmadığı görüşünden
hareketle iptal ve tescile ilişkin davanın reddine ancak bu yere dikiliden
ağaçların bedeli ile arazi bedeli toplamı olan 140.970.000 liranın haksız
zenginleşme sebebiyle davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar
verilmiştir. Hüküm hem davacı hem de davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı taraf harici satışın teslimle koşullarının tamamlandığını ileri
sürmek suretiyle tescile karar verilmesi gerektiğini, bu bakımdan hükmün
bozulmasını istediğini bildirmiş, davalılar ise harici satışın geçersiz
olduğunu, bu sebeple iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde
yasaya aykırı bir yön bulunmadığını ancak geçerli sözleşmeye dayalı olarak
istenilen tazminatın yerinde bulunmadığını ve hükmün tazminat ödenmesine
ilişkin bölümünün yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek hükmün bu yönden
bozulmasını istemişlerdir. Gerçekten de haricen satış tarihinde taşınmaz
davalıların murisi adına 30 parsel olarak tapuda kayıtlı bulunmaktadır.
Harici satışı gösteren belgede davalıların murisinin mührü bulunmaktadır. Bu
işaret, iki tanık ve ihtiyar kurulu üyelerince onaylanmış bulunmaktadır.
Senet, HUMK.nun 297. maddesine uygun bulunmaktadır. Ne varki MK.nun 634.
maddesi hükmüne göre, tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına
tescil olunabilmesi için yapılacak sözleşmenin resmi şekilde yapılması
gerekir. Bu yön MK.nun 642. maddesinde de geçerli bir hukuki sebebin varlığı
şeklinde ifade edilmiş bulunmaktadır. Tapu Kanununun 26., Borçlar Kanununun
213 ve Medeni Kanunun 634. maddesi hükümlerine göre resmi şekilde yapılmamış
bulunan temlik taahhütleri geçerli sayılmaz. Böyle bir akid Borçlar Kanununun
11/II. maddesine de aykırıdır. O itibarla, tapulu olan bu gayrimenkulün böyle
bir harici satışa dayanılarak alıcı tescili istenemez. Bu bakımdan, mahkemece
gösterilen gerekçe tapu iptal ve tescil davasının reddine ilişkin bölüm
bakımından yerinde bulunmaktadır. Bu yöne ilişen davacının temyiz
itirazlarının REDDİNE, tazminat olarak ödenen bedele gelince; 10.7.1940
tarih, 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre geçersiz akidlerde
akdin geçersizliği sebebiyle ödenecek bedel tarafların verdiği bedeldir.
Olayımızda davacının verdiği satış bedelidir. Bu İçtihadı Birleştirme Kararı
halen yürürlükte bulunduğuna göre davacı ancak verdiğini geri isteyebilir. Ve
verdiği bedel ödeninceye kadar da MK.nun 908. maddesi hükmüne göre
taşınmazdan istifade edebilir. Başka anlatımla, davacı bedel ödeninceye kadar
hapis hakkına sahip bulunmaktadır. Ancak bu bedel kanımızca 25.12.1973
tarihli senedin ikinci kısmında gösterilen bedel olmak icabeder. Her ne kadar
davacı harici satış için 78.000 lira ödemiş ise de davalıların murisi senedin
ikinci kısmında taşınmazın tescilinin istenmesi halinde tescil için bütün
şartları yerine getireceğini, aksi halde kendisi ile mirasçılarının arazinin
imar bedelini ve ayrıca almış olduğu paranın üç katını vereceğini
belirtmiştir. Taraflar arasında yapılan bu anlaşma şekline göre bedelin
ödenmesine ilişkin bu kısım bir ceza şartı olmayıp ödenecek tazminat
miktarını göstermektedir. Bu yön mukavele ile tespit edilmiş bulunmaktadır.
Her ne kadar haricen satılan taşınmazın ifanın yerine getirilmemiş olması
halinde dava tarihindeki kaim değerinin düşünülmesi hak ve adalet ölçüleri
bakımından ileri sürülebilirse de taraflar ödenecek tazminat miktarını
sözleşme ile belirtmiş olduklarından bu yönün nazara alınması mümkün
olmamıştır. O itibarla akidden dönülmesi sebebiyle davalıların ödeyeceği
miktar arazi üzerinde meydana getirilen ağaçların bedeli ile harici satış
bedeli olan 78.000 liranın üç katı toplamıdır. Mahkemece, sadece bu ölçüler
gözönünde tutulmak suretiyle tazminata hükmedilmesi gerekirken değişik
ekonomik değerler gözönünde tutulmak suretiyle satılan kısmın kaim değerinin
nazara alınması ve bunun haksız zenginleşme olarak kabul edilip buna göre
hüküm verilmiş olması isabetsizdir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine
geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda
direnilmiştir.
Temyiz Eden : Davalılar vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği
görüşüldü:
Direnme kararı yoluyla, temyiz edenin talebi de gözönüne alındığında
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, iyiniyetli zilyedin taşınmaz mal
satışına ilişkin geçersiz sözleşme nedeniyle akidi satıcıdan talep
edebileceği bedelin ne olması gerektiğinde toplanmaktıdır.
Davacı, kadastroca davalılar miras bırakanı adına tesbit edilen 30
parsel sayılı taşınmazın 5100 m 2.lik kısmını, 25.12.1973 günlü muhtar ve
ihtiyar heyeti üyelerince onaylı harici senetle satın almıştır. Harici
senetde taraflar, alıcının satınaldığı yerin adına tescilini istediği
takdirde bunun sağlanacağını, tescilin gerçekleştirilememesi durumunda ise,
satıcı tarafından arazinin imar bedeli ve ayrıca harici senette gösterilen
78.000 TL. satış bedelinin üç katının alıcıya ödenmesini
kararlaştırmışlardır.
Hemen belirtmek gerekir ki, içeriği ve altında atılı imzalarına karşı
çıkılmayan, tapulu gayrimenkulde mülkiyetin devrini öngören bu harici satış
senedi, resmi biçimde düzenlenmediği için geçersizdir. Kural olarak, resmi
biçimde yapılmayan geçersiz sözleşmeye istinaden tarafların aldıkları
karşılıklı olarak yekdiğerine iade etmeleri gerekir. Bu husus, 10.7.1940 gün,
2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının da gereğidir. Bu husus,
10.7.1940 gün, 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadi Birleştirme Kararının da
gereğidir. Davacı da temyizse konu davada, genel kurul önüne gelmemekle
birlikte, tapulu taşınmazı haricen satın almaya dayalı olarak tapu iptali ve
tescil yada şuyulandırılmak suretiyle pay tahsisi isteğinde bulunması
yanında, bunların olmaması halinde çekişmeli taşınmazın rayiç değerinin
kendisine ödenmesini istemiştir. Gerçekten tapulu taşınmazın malı resmi
memuru önünde yapılmayan ve mülkiyet devrini öngören haricen düzenlenmiş
senetler geçersiz ise de; bu tür yeri haricen satın alıp üzerinde muhtesat ve
tesis yapan kişi, iyiniyetli zilyettir. MK.nun 907. maddesinde de, bir şeye
iyiniyetle zilyet bulunan kimsenin o şeyin reddini isteyenden yapmış olduğu
zaruri ve faideli giderlerin iadesini talep etme ve ödeme zamanına kadar da o
şey üzerinde hapis hakkına sahip olduğu hükme bağlanmıştır. Somut olayda,
taşınmazda iyiniyetli zilyet olarak bulunan davacı aleyhine kayıt malikince
açılmış bir meni müdahale davası mevcut değelsede, davacının satıcı, davalı
taraftarı taşınmazın rayiç bedelini istemesi karşısında, artık, harici şahıs
senedinden kaynaklanan kişisel hakkından vazgeçtiğinin kabulü gerektiği bir
yana, davalı taraf da, davacının rayiç bedel isteğine karşı çıkmış ve
geçersiz sözleşmeye istinaden ancak verdiğini isteyebileceğini savunmuştur.
Tarafların açıklanan bu ileri sürüşlerine göre, kendilerini temelde geçersiz
olan bu harici satış sözleşmesi ile bağlı tutmak istemediklerinin ödenecek
bedeli karşılığı satım konusu taşınmazın satıcıya iadesini amaçladıklarının
kabulünün icabedeceği açıktır. Davacı, her ne kadar satışa konu yapılan yerin
rayiç bedelini talep etmiş ve mahkemede bu istek hüküm altına alınmışsada,
iyiniyetli zilyet olarak sözleşmeden doğan kişisel haklarından vazgeçmek
suretiyle satım dolayısıyle isteyebileceği tazminat, MK.907'de gösterilen
bedeldir. Bu bedelin rayiç değerden az olduğu aşikardır. Çoğun içerisinde
azın da bulunduğu ilkesi gözönüne alındığında davacının, satıcı davalı
taraftan geçersiz sözleşmeye istinaden isteyebileceği bedelin, MK. 907
çerçevesinde belirlenmesi icabeder. Tesbit edilecek bu bedele ayrıca harici
satış senedinde gösterilen satış bedelinin ekleneceği de kuşkusuzdur.
Davacı alıcının, bu bedelleri aldıktan sonra taşınmazda tasarrufa
devam etmesi halinde fuzuli şagil durumuna düşeceği de açık bir olgudur.
Bu durumda, somut olayın özellikleri gözetilmeksizin davacı lehine
taşınmazın rayiç bedelinin hüküm altına alınmasına ilişkin direnme kararı
doğru değildir.
O halde, usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme
kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 4129. maddesi
gereğince (BOZULMASINA) istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine,
17.11.1993 günü yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 24.11.1993
gününde yapılan ikinci görüşmede bozmada oybirliği ve sebebinde oyçokluğuyla
karar verildi.
İ.Teoman PAMİR 16.H.D.Başk. 3.H.D.Bşk. 17.H.D.Bşk.
İ.Teoman PAMİR İ.Özmen E.Doğrusöz H.H.karadoğan
13.H.D.Bşk. 15.H.D.Bşk. 1.H.D.Bşk. 18.H.D.Bşk.
A.İ.Arslan M.S.Aykonu Y.İ.Dimici S.Rezaki
Değişik Bozma
20.H.D.Bşk. 2.H.D.Bşk. 14.H.D.Bşk. 4.H.D.Bşk.V.
F.Atbaşoğlu T.Alp E.Özdenerol M.C.Keskin
Değişik Bozma Değişik Bozma
K.N.Fadıllıoğlu İ.Haznedaroğlu 19.H.D.Bşk.V. M.Erman
Y.M.Günel Değişik Bozma
I.Ulaş D.Topçuoğlu K.Tokman E.Aktekin
Değişik Bozma
K.Fadıllıoğlu E.Özkaya İ.P.Solak H.Özdemir
Değişik Bozma Değişik Bozma
C.Sanin B.Kartal S.Atabek S.Uysal
Değişik Bozma Değişik Bozma
M.Tunaboylu M.Oskay H.Dinç M.H.Surlu
Değişik Bozma Değişik Bozma Değişik Bozma Değişik Bozma
M.Ulusoy C.Dikmen V.Canbilen K.Acar
Değişik Bozma
O.C.Yüksel O.G.Çankaya E.Doğu A.Güneren
Değişik Bozma Değişik Bozma
B.Sınmaz H.Mustafaoğlu H.Erdoğan
Değişik Bozma
|
