 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E: 1993/6-761
K: 1993/192
T: 5.5.1993
ÖZET: Şuf'a (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle hak sahibi
davacının bedele ilişkin yükümlülüğü hakka konu olan payın, hakkın
kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri
olmalıdır; davalının, şuf'a hakkına konu edilen "satış tarihindeki gerçek
değerinin sicilde gösterilen değer olmadığını ve satıştan sonra payın
değerinin objektif ve enflasyon nedeniyle değiştiğini" ileri sürme hakkı
vardır.
O halde mahkemenin, görevinin belirlenmesinde temel alınacak dava
değerini; önalım hakkına neden olan satılan payın dava tarihindeki değerine
göre tesbit etmesi ve bu nedenle görevsizlik kararı vermesi doğru olmuştur.
Taraflar arasındaki "şuf'a" davasından dolayı yapılan yargılama
sonunda; (Kaş Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın reddine dair verilen 26.2.1992
gün ve 75-39 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi
üzerine, Yargıtay İkinci Hukuk Dairesinin 30.4.1992 gün ve 5465-5934 sayılı
ilamiyle; (...Davacı vekili, şuf'alı taşınmazın müvekkili ile Erdoğan ve Ayşe
arasında müşterek iken diğer paydaşların paylarını 8.5.1982 ve 13.1.1983
tarihlerinde davalıya sattıklarını 2.2.1988 tarihinde yurda döndüğünde
öğrendiğini iddia ederek, 10.2.1988 tarihli dava dilekçesiyle şuf'a hakkının
tanınmasını Sulh Hukuk Mahkemesinden istemiştir.
Davalı vekili, payların davalıya satıldığını davacının çok daha
önceden bildiğini sukutu hak süresinin bulunduğunu esasen fiili bölünme
sebebiyle davacının yerinin belirli ve ayrı olduğunu, davacının şuf'a hakkı
talep etmekte iyi niyetli sayılmayacağını savunarak davanın reddini
istemiştir. Tüm delillerin toplanmasından sonra davalı vekili, satış tarihi
ile dava tarihi arasındaki zaman içindeki enflasyon sebebiyle şuf'alı payın
değerinde büyük yükselme olduğunu belirterek dava tarihindeki değerin nazara
alınmasını da istemiştir.
Şuf'alı payların davalıya 90.100.- lira bedelle satıldığı tapu
cevabından anlaşılmaktadır. Mahkeme, yaptığı keşif sonunda 44 m2 miktarlı
olan taşınmazın dava tarihindeki değerinin 44 milyon lira olduğunu, buna göre
dava konusu 2/3 payın değeri karşısında davaya bakma görevinin Asliye Hukuk
Mahkemesine ait olduğunu kabul ederek görevsizlik kararı vermiştir.
Şuf'a hakkının, müşterek payın maliki tarafından üçüncü bir şahsa
satılması halinde diğer müştereklere tek taraflı irade beyaniyle ve satıştaki
şartlar dairesinde tercihen satın almak yetkisini veren, inşai bir hak olduğu
bilinmektedir. Şefi tek taraflı olarak iradesini bildirdiği anda şefi ile
şuf'a mükellefi arasında satış akti meydana gelir. Bu hukuki ilke yönünden
mukaveleden doğan şuf'a (M.K. 659) arasında hiçbir fark yoktur. Akti şuf'ada
hak, tapu siciline şerh verildiği hallerde bu şerhte tayin olunan müddet
zarfında ve sicilde gösterilen şartlar dairesinde kullanılabilir. Eğer
sicilde ayrı bir şart gösterilmemişse payın davalıya satışındaki şarta itibar
olunur (MK. 658/2). Kanuni şuf'a için yasa ayrı bir esas getirmemiştir.
Burada, bir ön sözleşme ve sicil şerh verilme söz konusu olmamakla beraber,
payın davalıya satışındaki şartlar tapudaki akit tablosunda açıkça bellidir,
bu şartlara itibar olunması, kanunun amir hükmü nedeniyle zorunludur. Bu
nedenle de, şuf'a hakkı kullanılmakla davacı ile davalı arasında doğan satış
aktinin bedelinin, davalı ile satıcı arasındaki satışın şartlarından olarak,
tapuda belli olan miktar olduğunu kabul etmek kaçınılmazdır.
Açıklanan bu esaslar sebebiyle yıllardır istikrarla uygulana gelen
Yargıtay kararlarında ve özellikle 20.6.1951 günlü 13/5 sayılı İçtihadı
Birleştirme kararında, şefiin ödenmesi gereken şuf'a bedelinin, satış bedeli
ve şefie ait olması gereken satış masrafları tutarından ibaret olduğu açıkça
belirtilmiştir. Kanuni şuf'ada da uygulanan sukutu hak süresi içinde açılan
dava, ister satış tarihinden itibaren bir ay içerisinde, ister öğrenmeden
itibaren bir ay içerisinde açılmış olsun şefiin ödenmesi gereken şuf'a bedeli
değişmez. Aksinin kabulü satış aktinin ve şuf'a hakkının hukuki niteliklerini
zedeleyeceği gibi, gerek maddi hukuk gerekse usul hukuku açısından çok
değişken ve sakıncalı haller oluşmasına neden olur. Bu şekildeki olgular da
yargıya ve kararlarına olan güveni sarsar.
Olayımızda; şuf'alı paylar 90.100.- Tl.ye satıldığına bu miktar
üzerinden dava açıldığına göre, yukarıda açıklanan esaslardan zuhul olunarak
şuf'alı payın keşfen saptanan dava tarihindeki kıymeti nazara alınarak
görevsizlik kararı verilmesi doğru değildir...) gerekçesiyle bozularak dosya
yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki
kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacı vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği
görüşüldü:
Dava, şuf'a (önalım) hakkının tanınması istemine ilişkindir. Özel
Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık görevli mahkemenin
(sulh-asliye) belirlenmesinde toplanmaktadır. Öncelikle ifade etmek gerekirki
bir taşınmazın ortak maliklerinden birinin payını üçüncü kişiye satması
durumunda diğer ortakların alıcıdan bu payı bedelini ödeyerek öncelikle alma
hakkının yani şuf'a hakkının kullanılmasının söz konusu olduğu davada, görev,
dava değerine göre (HUMK. m. 1-2) belirlenir. Dava olunan şeyin değerinin ise
alıcı olan davalıya ödenmesi gereken bedel (şuf'a bedeli) olduğu
tartışmasızdır. Somut olayda şuf'a (önalım) bedelinin ne olacağı başka bir
anlatımla şuf'a bedelinin belirlenmesi tartışma konusu olmuştur. Davalıya
ödenmesi gereken şuf'a bedelinin (kapsamı) ortaya konmadan dava değerinin
saptanması olanağı bulunmadığına göre, usul sorununun söz konusu olduğu
durumda işin esasını ilgilendiren konunun tartışılması gerekmiştir. Altıncı
Hukuk Dairesi'nin bozma kararında da açıklandığı gibi; Yargıtay
uygulamasında, (YHGK'nun 7.10.1931 günlü kararından beri, bkz. Tepeci Notlu
İzahlı Türk Kanunu Medenisi II 1946, sh. 49) şuf'a bedeli olarak ödenmesi
gereken miktar "Davalıya tapuda yapılan satışta düzenlenen sözleşme
tablosunda (sicilde) gösterilenle" sınırlı olduğu kabul edilmekte idi. Ancak,
şuf'a (önalım) bedeli olarak tapu sicilinde gösterilenin esas alınması,
hakkaniyet ile bağdaşmayan ve çıkarlar dengesini bozan durumlar meydana
getirmektedir.
Ülkemizde, genel olarak, taşınmaz satımlarında -tapuda- satış bedeli
olarak gerçek değer yerine "emlak vergisine esas alınan daha düşük değer"
gösterilmektedir.
Diğer taraftan şuf'a (önalım) hakkının kullanılması, satış işleminin
ortaklara resmen duyurulmaması nedeniyle, olayımızda olduğu gibi satıştan
senelerce sonra gerçekleşebilmektedir.
İşte, gerek gerçeği yansıtmayan sicildeki düşük bedelin kabul edilmesi
ve gerekse satış günü ile şuf'a hakkının kullanıldığı (genellikle tescil
davası ile birlikte kullanılmakta) gün arasında geçen sürede taşınmazın
değerinde enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların
gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını (hakkaniyet)
önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak biçimde ortaya
çıkmaktadır. Bu durumda şuf'a (önalım) hakkı sahibi nedensiz zenginleşirken
alıcı olan davalı, fakirleşmektedir. Nitekim, olayımızda, davalıya (tapu
sicilindeki bilgiye göre) 1982 yılında 90.100.- liraya satılan payın davanın
açıldığı (şuf'a hakkının kullanıldığı) 10.2.1988 günündeki değerinin yaklaşık
30.000.000.- lira olduğu belirlenmiştir. Şuf'a bedeli olarak 30.000.000.-
liraya karşılık 90.100.- liranın ödenmesini kabul etmenin hakkaniyete uygun
düşeceğini savunma olanağı yoktur; konunun tartışılması sırasında bu durum
oybirliği ile benimsenmiştir.
Sorun, çözüm yolu ve yönteminde toplanmıştır.
Altıncı Hukuk Dairesi'nin bozma kararındaki görüşleri benimseyen
üyeler, sözleşmeye dayanan şuf'a (önalım) hakkını düzenleyen MK.nun 658.
maddedeki kuralların Kanuni şuf'a hakkı (MK. 659) içinde uygulanacağını, bu
nedenle "hakkın tapu sicilinde gösterilen şartlar dairesinde
kullanabileceğini ve burada gösterilen bedelin şuf'a bedeli olduğunu" ve
ortaya çıkan adaletsiz ve hakkaniyete aykırı durumun ancak yasa
değişikliğiyle giderilebileceğini savunmuşlardır.
Kanuni şuf'a hakkının düzenlendiği MK.nun 659. maddesinde yalnız şuf'a
hakkının varlığından söz edilmiş, hakkın kullanılmasının koşulları özellikle
şuf'a bedelinin ne olacağı açıklanmamıştır. Bu nedenle MK. 658. maddesinde
sözleşmeden kaynaklanan şuf'a hakkı için getirilen koşulların -kural olarak-
kanuni şuf'a (önalım) içinde uygulanacağı görüşü doğrudur; bu husus,
26.12.1951 gün ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da
benimsenmiştir.
Ancak; MK.nun 658. maddesindeki "şuf'a hakkının tapu sicilinde
gösterilen şartlar dairesinde herhangi bir malike karşı dermeyan olunabilir"
kuralı bir sözleşmenin getirdiği yükümlülüğün sonucu olarak (ahde vefa) kabul
edilmelidir. Bir sözleşmede yer alan ve tapu siciline şerh edilen şuf'a hakkı
bedelinin, hakkın sahibini bağlayacağı tartışılmaz. Bu nedenle yasa gereği
doğan sözleşme dışı şuf'a hakkında "tapudaki satış bedelinin mutlak
bağlayıcılığı söz konusu olmamalı"dır. Nitekim 658. maddenin ikinci bendinde
sicilde şart gösterilmemiş ise gayrimenkulün (taşınmazın) davalıya
satışındaki şarta itibar olunur hükmü de getirilmiştir. Bu da yalnız
sözleşmede kararlaştırılan şartın yani önalım (şuf'a) bedelinin
bağlayıcılığını ortaya koyar; burada sicilden değil sözleşmedeki
kararlaştırılan şarttan söz edildiği gözardı edilmemelidir. Yasa gereği
satımla birlikte doğan önalım (şuf'a) hakkında alıcı olan davalı, şuf'a
bedeli için bir yükümlülük altına girmemiştir. Kanuni şuf'a hakkı nedeniyle
davalının, satış bedeline ilişkin önceden kabul ettiği şart söz konusu
değildir.
O halde sözleşmeden doğan şuf'a hakkı için geçerli olan "sicilde
gösterilen şartlar" kuralının yasal önalım (şuf'a) hakkında söz konusu
bedelin belirlenmesinde de uygulanacağını kabul etmek hem 658. maddenin
amacına ve hem de adalet ve hakkaniyet inançlarına uygun düşmez. Ancak
davalının şuf'a hakkı sahibine karşı satış bedelinin tapuda yazılı olan
miktardan fazla olduğunu ileriye sürüp süremeyeceği üzerinde durulmalıdır.
Yargıtay'ın yukarıda açıklandığı gibi eskiden beri yerleşmiş görüşü ve
doktrinde bir kısım öğretim üyeleri (M.Feyzioğlu, Şuf'a Hakkı Sh. 428-430;
T.Esener, Muvazaalı Muameleler, Sh. 62-68; Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya
Hukuku, 2. Baskı, 1984, Sh. 487; Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, 1988 Sh. 809)
davalının tapuda gösterilen satış bedelinin gerçekte daha fazla olduğunu
ileri süremeyeceğini kabul etmektedir. Bu yolda yapılan yorumların iki ana
gerekçesi bulunmaktadır.
Birincisi, "davalının, şuf'a hakkı sahibine karşı satış bedelinin
muvazaalı yapıldığını ileri sürmesinin hüsnüniyet ve ahlak kurallarına (MK.
m. 2) aykırı görülmesi"dir. Ancak önalım hakkı sahibinin, satılan payı gerçek
değerinin çok altında alma girişiminin doğruluk ve güven (hüsnüniyet)
kuralları (MK. m. 2) ile bağdaştığını söylemek olanağı olmadığı da
gözetilmelidir. Hak sahibinin satılan payı gerçek değerinin altında almak
istemesi yarar ve çıkarlar arasındaki dengeyi bozar; bu durumdaki kişinin
MK.nun 2. maddesinden yararlanması olanağı olmamalıdır.
İkincisi ise, 5887 sayılı Harçlar Kanununun 72. maddesinde "tapu
idaresine bildirilecek satış bedeli işlem tarihindeki sürüm bedelinden aşağı
olamaz" kuralıdır; taşınmaz satışlarında bedelde muvazaanın önüne geçmek için
konulduğu kabul edilerek, "bu kural ile artık alıcının tapu sicilinde tescil
edilmiş bedele davanın önalım (şuf'a) hakkı sahibine karşı bir iddiası
olamayacağı" savunulmuştur (Esener age, sh. 68).
Ancak; Devlet'in, vergi alacağını böyle bir kurala bağlamış olmasının
nedeni kamu hizmeti ve yararıdır; bu düzenlemeyle özel hukuk sonucunun
çozümlenmesi yasa koyma tekniğiyle bağdaşmaz. Kaldı ki amaç açıktır. Bu gün
yürürlükte bulunan 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 4 sayılı Tarifesinin 20.
maddesinde getirilen kural, uygulamada idare tarafından yorumlanarak "tapuda
yapılan işlemlerde devir ve alım bedeli değil emlak vergisi için gösterilen
(daha düşük bedel)" değer esas alınmaktadır.
Türk-İsviçre Borçlar Hukukunda, kural olarak, muvazaalı işlemlerin
geçersizliğinin üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini önleyici bir kural
bulunmamaktadır (Esener, sh. 112). Genel kabul görmüş görüşe göre "muvazaanın
üçüncü kişiye karşı ileri sürülememesinin ancak böyle bir iddianın ortaya
atılmasının" ya hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması, ya da "BK.nun
18/11'deki gibi yasada açıkça öngörülmüş olan durumlarda" söz konusu
olabilir; şuf'a hakkı sahibine karşı muvazaanın ileri sürülmesinde hakkın
kötüye kullanılması niteliği yoktur (Tandoğan, Borçlar Hukuku, Özel Borç
ilişkileri C.1/1, 5.Baskı 1988, Sh. 238). Çünkü alıcı olan davalının, şuf'a
hakkı sahibi davacının davaya konu payı gerçek değerinin, altında düşük
bedelle almak istemesine karşılık muvazaa iddiasını ileri sürmesi çıkarlar
dengesini korumayı amaçlamaktadır.
Davacı ve davalı bu hukuki işlemin tarafları olmadığına göre "bedelde
muvazaanın davalı tarafından tanıkla kanıtlanabileceği" kabul edilmelidir.
Nitekim, 21.5.1958 gün ve 7/3 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme
Kararı'nda ortak taşınmazın paydaşı payını karı kocaya, çocuklarına veyahut
akrabaya temlik etmesi durumunda görünüşte satış sözleşmesi olsa bile
gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçlar ya da bağışlama gibi düşüncelerin
egemen olduğu durumlarda, önalımı (şuf'a) hakkının kullanılamayacağı" kabul
edilirken hem muvazaa iddiasının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebileceği
hem de bu iddianın tanıkla kanıtlanabileceği sonucuna varılmıştır (YHGK.
14.4.1993 gün 8/159 sayılı kararı)
20.6.1951 gün ve 13/5 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararında
ise önalım (şuf'a) hakkı, taşınmazda pay sahibi bulunan kişiye diğer bir
paydaşa ait hissenin üçüncü kişiye satılması durumunda o hisse müşteriye neye
mal olmuş ise o miktar ile ve belli bir süre içinde satın almak yetkisi veren
aynı bir hak olarak tanımlanmıştır. Bu nedenle inançları birleştirme
kararının sonuç bölümünde "satış bedelinden söz edilmesini" müşteriye mal
olan satış bedeli olarak anlamak gerekir. Bu nedenle anılan İnançları
Birleştirme Kararının şuf'a bedelini payın satışı nedeniyle oluşturulan
sicilde yazılı bedelle sınırladığı yolundaki görüşler üyelerin çoğunluğu
tarafından paylaşılmamıştır.
Şuf'a (önalım) hakkının, ortak payın satışından çok sonra kullanılması
nedeniyle aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen
objektif artışlar ile enflasyon olgusunun önalım bedelinin belirlenmesine
etkisi de kabul edilmelidir. Yukarıda açıklandığı gibi; önalım bedeli sicilde
gösterilen satış değeri ile sınırlı olmadığına göre, hakkın şu veya bu
nedenle geç kullanılmasından dolayı davacıyı amaç dışında zenginleştirecek ve
alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Çağdaş
hukuk, haksız yani tam karşılığı verilmeden elde edilen kazançları
korumamaktadır (MK. m. 21, 61-63). Mülkü ve ortağı ile ilgisini kesen bir
kimsenin günün birinde ortaya çıkarak alıcı (davalı) zararına azımsanmıyacak
oransız bir çıkar sağlaması, MK.nun 2. maddesinde düzenlenen objektif
hüsnüniyet kuralına aykırıdır (Belgesay Mahkeme İçtihatları Analizi VII şuf'a
Hakkı 1956 sh. 19). Bu nedenle satış tarihinden sonra taşınmazın değerinde
meydana gelen objektif ve enflasyon artışlarının şuf'a bedeline dahil
edilmesinin yorumu yasaya ve hukukun genel prensiplerine ters düşmez. Bedelin
alıcı davalıya ödenmesinde sadece tazmin durumu olduğuna göre, hakkın
kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.
Tüm bu nedenlerle şuf'a (önalım) hakkının kullanılması nedeniyle hak
sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğü hakka konu olan payın, hakkın
kullanıldığı tarihteki (önceden kullanılmamışsa dava tarihi) değeri
olmalıdır. Davalının, şuf'a hakkına konu edilen "satış tarihindeki gerçek
değerinin sicilde gösterilen değer olmadığını" ve "satıştan sonra payın
değerinin objektif veya enflasyon nedeniyle değiştiğini" ileri sürme hakkı
vardır.
Önalım bedelinin hakkın kullanıldığı tarihteki gerçek sürüm değerine
göre belirlenmesinden birtakım kuşkulara ve duraksamalara kapılmaya yer
olmamalıdır. Nasıl sözleşmeden kaynaklanan önalım hakkında, sicilde bedel
gösterilmeyen veya yasal önalım hakkında, hak sahibi davacının bedelde
muvazaa iddiası ileri sürdüğü veya satış yerine bağış işlemi yapılan
durumlarda gerçek satış bedeli araştırılabiliyorsa burda da yapılacak işlem
aynı niteliktedir.
O halde şuf'a (önalım) hakkının, kullanılması nedeniyle uygulamada
ortaya çıkan ve tartışmasız kabul edilen adaletsiz (hakkaniyet) durumun yorum
yoluyla düzeltilmesi olanağı olduğu kabul edilmelidir. Unutulmamalıdır ki,
yasaların uygulanması sırasında görülecek haksızlıkların, adaletten
sapmaların düzeltilmesi ilk önce yargıya düşen bir görevdir. Yasanın açık ve
buyurucu bir emri olmadıkça yargı bu görevini yerine getirmekle yükümlüdür.
Olayımızda yasal bir değişikliğe ve düzenlemeye gerek bulunmadığına göre bin
dokuz yüz otuzlardan günümüze kadar gelen yerleşmiş inançtan dönülerek,
önalım (şuf'a) bedelinin payın satışında tapu sicilinde gösterilen değer
olmayıp hakkın kullanıldığı yani dava tarihindeki değer olduğunun kabulü
hukukun temel amaçlarından olan adaleti (hakkaniyet) gerçekleştirecektir.
O halde mahkemenin, görevin belirlenmesinde temel alınarak dava
değerini, önalım hakkına neden olan satılan payın dava tarihindeki değerine
göre tesbit etmesi ve bu nedenle görevsizlik kararı vermesi doğru olmuştur.
Konu üzerinde yapılan görüşme ve tartışmalar sırasında: Bir kısım
üyeler, "10.5.1944 gün ve 14/18 sayılı İnançları Birleştirme Kararına
dayanarak ve davanın tapu sicilinde gösterilen değere göre açıldığını, bu
değere itirazın görev sorununa etkili olamayacağı gerekçesiyle" mahkemenin
görevsizlik kararı veremeyeceğini fakat sulh mahkemesinin dava tarihindeki
bedeli önalım (şuf'a) bedeli olarak belirleyebileceğini ileri sürmüşlerdir.
Ancak 1944 tarihli anılan inançları birleştirme kararı dava açıldıktan sonra
usulün 186. maddesinin söz konusu olduğu durumlarda meydana gelen değer
değişikliğiyle ilgilidir. Diğer taraftan HUMK.nun 1. maddesi "görevli
mahkemenin tesbitinde davanın açıldığı gündeki değerin esas tutulacağını"
kabul etmiştir; önalım (şuf'a) bedeli, payın dava tarihindeki değeri olarak
kabul edildiğinde görevin de buna göre belirlenmesi zorunludur. Gerekçesiyle
çoğunluk tarafından bu görüş de paylaşılamamıştır. O halde usul ve yasaya
uygun bulunan direnme kararı onanmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme
kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA ve aşağıda döküm yazılı
(7.000) lira bakiye temyiz ilam harcının temyiz edenden alınmasına, ilk iki
görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 5.5.1993 gününde yapılan üçüncü
görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
Birinci Başkanvek. 16.Hukuk D.Bş. 11.Hukuk D.Bş. 10.Hukuk D.Bş.
İ.Teoman Pamir İ.Özmen N.Özkan İ.T.Ozanoğlu
17.Hukuk D.Bşk. 12.Hukuk D.Bş. 18.Hukuk D.Bş. 14.Hukuk D.Bş.
H.H.Karadoğan B.C.Kadılar S.REzaki E.Özdenerol
Bozma
13.Hukuk D.Bşk.V. M.Elçin K.N.Fadıllıoğlu Y.S.Kitiş
M.S.Aykonu Bozma
Bozma
19.Hukuk D.Bşk.V. Ç.AŞçıoğlu A.C.Göğüş S.Tükenmez
Y.M.Günel
Bozma
E.Özkaya H.Deniz H.Özdemir N.Turhan
B.Kartal M.Çetin 15.Hukuk D.Bşk.V. S.Uysal
Gerekçeye muhalif Bozma K.Öge Bozma
Bozma
M.Tunaboylu M.Oskay S.Sapanoğlu Ş.E.Serim
Bozma Bozma Bozma
M.H.Surlu M.Ulusoy 20.Hukuk D.Bşk.V. U.Araslı
M.Aygün
Ö.Aksoy O.G.Çankaya H.A.BEngü A.E.Baççıoğlu
Bozma
E.Doğu B.Doğan İ.Erdemir A.Güneren
Bozma
E.K.Kurşun M.Tutar İ.Özmen G.Arıkan
M.Aydın
Bozma
KARŞI OY YAZISI
Taşınmaz mülkiyetinin takyitlerinden olan kanuni şuf'a hakkı,
taşınmazda pay sahibi olan şahsa, başka bir hissenin üçüncü şahsa satılması
halinde, o payı belli bir süre içinde satın alma hakkı veren aynı bir haktır.
Bu hak şuf'alı payın üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir
ay içinde kullanılmış olması gibi belli şartlar altında kullanılacak yenilik
doğuran kurucu bir haktır. Bu hakkın kullanıldığına ilişkin tek taraflı irade
bildiriminin alıcıya ulaşmasıyla, şuf'a hakkı sahibi yeni bir akit yapmaya
hacet kalmaksızın alıcıya halef olur. Bu andan itibaren şuf'alı payın ref'i
ve kararı şefie ait olur. Alıcı şuf'alı pay kendisine neye mal olmuş ise o
miktar ile şefiin alacaklısı olur. Şuf'a hakkının bu hukuksal niteliği
açısından hiçbir duraksama ve ayrı görüş mevcut değildir. 1940 yılından
itibaren alınmış birçok Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararlarında da bu
esaslar kabul ve ifade edegelmiştir.
Medeni Kanunun 657. maddesinden itibaren taşınmaz mülkiyetinin
takyitleri düzenlenirken, akitten ve kanundan doğan şuf'a hakkı arasında
hiçbir ayrım yapılmaksızın, müşterek hükümler 658. maddede yer almış
tekrardan kaçınılarak 659. maddede sadece paylı taşınmaz paydaşının da şuf'a
hakkına sahip olduğu belirtilmekle yetinilmiştir. Bu bakımdan 658. maddedeki
hükümlerin tamamının 659. maddenin uygulanmasında da nazara alınması
gerekeceği açık ve seçiktir.
Akti şuf'anın isteyişinde esas olan taraflar arasındaki aktin
şartlarıdır. O akit ve şartları sicilde şerhli olacağından hak o şartlar
dairesinde kullanılacaktır. M.K. 658/1. maddede bu husus açıkca
belirtildikten sonra aynı maddenin 2. fıkrasında, şuf'a hakkının şartlarının
akitle gösterilmemiş ve dolayısıyla tapu sicilinde o şartların yer almamış
olması halinde ise şuf'alı payın alıcıya satışındaki şartlara itibar
olunacağı hükme bağlanmıştır. M.K. 659. maddesiyle tanınan kanuni şuf'a hakkı
kullanılırken işte bu 658. maddenin ikinci fıkrasındaki gibi tapuda yapılan
satışın şartlarına itibar olunacaktır. Şuf'a hakkının satıştan veya daha
sonraki öğrenme gününden itibaren bir ay içinde kullanılmış olması bu yönden
bir ayrıcalık yaratmaz. Zira maddenin son fıkrasının tüm maddeyi kapsadığı
tartışılmayacak kadar açıktır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun
26.12.1951 gün 1/6 sayılı kararı bu yöndeki bazı tereddütleri daha o zaman
ortadan kaldırmıştır. Böylece kanuni şuf'a hakkı kullanıldığında davacı ile
davalı alıcı arasında doğan halefiyet sonucu alıcıya iade edilecek olan
bedel, onun payı satın alırken satıcıya ödediği satış bedeli ile yaptığı
satış masrafları ve harçlar toplamından ibaret olan maliyet bedelidir.
20.6.1951 tarih ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı sonuç fıkrası bir
kere daha bu hukuki gerçeği vurgulamamıştır.
Yukarıda belirtildiği gibi, yasal düzenlemedeki açıklığa ilaveten
yıllar önce ortaya çıkan bazı değişik düşünceler Yargıtay İçtihatları
Birleştirme Kararlarıyla giderilmiştir. İçtihadı Birleştirme Kararları benzer
hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye
mahkemelerini bağlar. (2797 sayılı Yargıtay Kanununun 45. maddesi) Bu yasal
zorunluluklara karşın Medeni Kanunun 658. maddesinin 2. fıkrasının, ancak
satıştan itibaren bir ay içinde açılan davalara hasren düzenlendiği sonucuna
varılması ve bunun sonucu olarak tapudaki satış bedeli dışında yeni bir bedel
arayışı yoluna gidilmesi doğru değildir.
Çoğunluğu bu karara zorlayan tek dayanak, satış tarihinden uzunca
zaman sonra şuf'a hakkının kullanılması durumunda, alıcıları enflasyon
karşısında koruyup mağduriyetleri önlemek gerektiği inancıdır. Ancak davanın
bir tarafı için olan bu düşünce, yasanın verdiği hakkı yine yasal sürede
kullanan diğer taraf davacının durumunu ağırlaştırarak, asıl amaçla çelişir
sonuç doğurmaktadır. Davacı satışı geç öğrenmiş, hak düşürücü sürenin
geçirildiği kanıtlanmamışsa, aradan geçen zamanın davalıya yarar davacıya
zarar verir bir sonuç doğurduğunun ve davacının kötü niyetli kişi gibi kabul
edilmesi nasıl savunulabilir. Ayrıca hakkın kullanılmasıyla hak sahibi ve
şuf'a borçlusu arasında doğan satış akdinin bedeli açısından ikili ve
tutarsız durum yaratılmış olmaktadır. Zira, hakkın satıştan kısa süre sonra
kullanılması halinde bedel, tapuda yazılı ve başlangıçta bilinen miktar
olurken, hakkın geç kullanıldığı hallerde bedel, başlangıçta bilinmeyen,
savunmaya göre gündeme geldiği takdirde tartışılıp bilirkişi düşüncesiyle
saptanabilen değişken değere dönüştürülmüş olmaktadır. Oysa satış aktinin
asıl unsuru olan bedelin değerden farklı olduğu tartışılmaz. Öte yandan
hakkın satıştan ne kadar sonra kullanılacağı durumlarda değer esasının
uygulanacağının belirsizliği de yeni bir sorun olarak ortaya konulmaktadır.
Çoğunluğun vardığı sonuç uygulamada başka duraksamaları da beraberinde
getirecektir. Şuf'a hakkı dava dışı irade bildirimiyle de kullanılabileceği
için, satıştan hemen sonra bu yolla hakkın kullanılmasına rağmen şuf'a
borçlusunun payı hak sahibine devretmeye yanaşmadığı durumlarda sonradan dava
açılması zorunluluğu doğan hallerde hangi tarihteki bedel veya değer şuf'a
bedeli olarak kabul edilecektir... yine satıştan hemen sonra açılan bir dava
yıllarca bitirilemiyorsa davanın devamı sırasında yeni bir bedel arayışına mı
girilecektir?...
Diğer taraftan, bir aktin tarafı olan kişi o akitle muvazaa bulunduğu
yolundaki iddiasını ancak yazılı delille kanıtlamak durumundadır. 5.2.1947
gün 20/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilen bu ilke
sebebiyle, bedelde muvazaa savunması ileri sürmekte yarar bulunmadığını bilen
davalılar, şuf'alı payın satın alınmasından sonra değerinde artmalar olduğunu
bildirmek ve bu yolda bilirkişi mütalaası almak suretiyle, belli bir miktarı
dahi kanıtlamak zorunda kalmadan İçtihadı Bİrleştirme Kararını aşmak imkanına
sahip olacaktır; bunun tabii sonucu olarak da pay satışları yapılırken, fazla
harç ödememek için satış bedelini küçük göstermekte hiçbir sakınca
görmeyeceklerdir. Bu durum devletin zararına da yol açacağından görüşün bir
başka sakıncalı yanını oluşturacaktır.
Mahkemenin görevi meselesine gelince; Dava şuf'alı payın tapuda yazılı
satış bedeli sebebiyle Sulh Hukuk Mahkemesinin görevi dahilindedir. Davalı
görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olmasını zorunlu kılan, daha yüksek
bir satış bedeli iddiası getirmemektedir. Sadece o bedelin zararına olacağını
savunmuştur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 10.5.1944 gün
14/18 sayılı kararında, "asıl şuf'a davası açıldıktan sonra, davanın devamı
sırasında, pay daha yüksek bedelle 3. kişiye satılırsa HUMK.nun 186.
maddesine göre davanın yeni malike yöneltilmesi halinde son bedele bakılarak
görevsizlik kararı verilmeyeceği" kabul edilmiştir. Bu kararın gerekçesinde
amaç açıkca belirtilmiştir. Aynı amaçdan hareketle, şuf'a davalarında görevli
mahkemenin tapu sicilindeki satış bedeli miktarına nazaran tayin edilmesi
gerektiği, gerçek satış bedelinin daha az veya fazla olduğuna dair iddiaların
göreve etkili olamayacağı Yargıtay H.G.K.nun 4.2.1953 gün 38/39 ve 16.6.1954
gün 76/20 sayılı kararlarıyla benimsenmiştir. Uzun yıllardır uygulama bu
yoldadır. Şuf'a bedelinin sonradan savunmaya göre değişken bir değer
olabileceğinin kabulünde de bu yargısal kararlardaki görüşler kıyasen kabul
edilip sürdürülmelidir. Görevsizlik kararı şartları gereğinin kabul edilmesi
halinde apayrı bir uygulama getirilmiş olacak, ayrıca davanın devamı
sırasında verilecek görevsizlik kararları, bunların kesinleşmesi aşamaları
davaların uzamasına neden olacak, şuf'a bedelinin ne olması gerektiği
yolundaki çoğunluk kararının tek amacı bu yolla etkisiz kalacaktır.
Yukarıdan beri açıkladığım nedenlerle sayın çoğunluğun kararına
katılamıyorum. 5.5.1993
Muammer ELÇİN
ÜYE
GEREKÇEYE KARŞI OY YAZISI
Davacı, müştereken paydaşı bulunduğu taşınmazın diğer paydaşlarca
paylarının 8.5.1982 ve 13.1.1983 tarihlerinde davalıya satıldığını, satışı
yeni öğrendiğini belirterek 10.2.1988 tarihinde sulh hukuk mahkemesinde
açtığı bu dava ile önalım hakkını kullanmıştır.
Mahkemece, dava tarihi itibariyle taşınmaz bedelinin 44.000.000 lira
civarında bulunduğu belirtilerek görevsizlik kararı verilmiştir.
Özel Daire, önalım hakkı sahibinin ödemesi gereken bedelin tapuda
yazılı olan bedel ile tapu harç ve masrafından ibaret olduğunu bununda,
tapuda 90.500.- lira olarak gösterildiğini açıklamak suretiyle, yerel mahkeme
kararını bozmuştur.
Yerel mahkemenin kararında direnmesi üzerine, Hukuk Genel Kurulunca
yerel mahkeme kararının onanması gerektiği sonucuna varılmıştır.
Yerel mahkemenin gerekçesi, MK.nun 2. maddesinden hareket edilerek
varılan bir sonuçtur. Kişisel düşünceme göre, MK.nun 2. maddesinin
uygulanmasının gerektiği fikrine katılmakla birlikte, gerekçenin aşağıda
belirteceğimiz hukuki temele dayanmasını uygun görmekteyiz.
Kişisel düşüncemiz, kararda da varılan sonuca bizde katılıyoruz. Yani
önalım hakkı sahibinin bu hakkını yıllarca sonra kullanması durumunda
ödeyeceği bedelin tapuda yazılı olan bedel ile tapu harç ve masrafından
ibaret olmadığı, dava tarihindeki gerçek değerin ödenmesi gerektiği hususu
bizce de doğrudur.
Ne varki bu sonuca varılabilmesi için dayanılan hukuki sebebe ve
kararın gerekçesine kısmen de olsa katılmamaktayız.
Şöyle ki, önalım hakkı yenilik doğuran bir hak olması itibariyle
hakkın kullanılması ile karşı tarafın kabulüne veya herhangi başkaca bir
işlemin yapılmasına gerek kalmadan yeni hukuki bir durum ortaya çıkmaktadır.
Hakkın bu niteliği itibariyle kullanılması bir tasarruf işlemidir ve aynı bir
nitelik taşımaktadır. Başka bir anlatımla, borçlandırıcı işlemin bir tür
tasarruf işlemine dönüştürülmesi, onun ifası niteliğindedir.
Önalım hakkı, başkalarına nazaran öncelikle satın alma hakkıdır. Bu
hakkın yasada öngörülen süre içinde kullanılması ile, hak kazanılmış olur.
Amaç bir üçüncü kişinin paydaşlar arasına girmesini önlemektir.
Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması ile diğer bir
paydaşın satılan payı öncelikle satın alma hakkı doğmaktadır. Bu hakkını tek
taraflı bir irade beyanı ile kullandığı anda, mülkiyeti kazandığının kabulü
gerekmektedir. İşte bu kazanmanın koşulları uygulamada tartışmalar
yaratmıştır. Nedeni de hukuk alanına yansıması itibariyle önalıma konu olan
payı, satıcı ile alıcı arasındaki sözleşmede belirlenen koşullarla mı, yoksa
alıcı ile kendisi arasında yeni bir sözleşmenin kurulduğu sonucuna varılarak,
bu son sözleşmeye göre mi istemde bulunacağı tartışmasından
kaynaklanmaktadır.
Bize göre satıcı ile alıcı arasında düzenlenen satış sözleşmesi
nedeniyle mülkiyet alıcı adına tescil edilmektedir. Bu tescille alıcı MK.
633. maddesi gereğince payın mülkiyetini kazanmaktadır. Ne var ki bu mülkiyet
hakkı önalım hakkı sahibinin hakkını kullanması taliki şartına bağlıdır. Hak
kullanılmakla mülkiyet sonuçsuz kalır. Çünkü önalım hakkının kullanılması ile
alıcı adına yapılan tescil sebepsiz ve haksız bir tescil mahiyetini alır.
Bundan dolayıdır ki, önalım hakkı sahibi payın kendi adına
devredilmesini, alıcıdan ister. Böylece payın mülkiyetinin deviryolu ile
alıcı adına tescil edilmesi üzerine, alıcı payın mülkiyetini önalım hakkı
sahibine devretmekle yükümlü olan satıcı paydaşın yerini tutmuştur. Bundan
dolayı da artık önalım hakkı sahibinin muhatabı alıcı olduğundan satıcı bu
üçgenin dışında kalmıştır. Ancak davanın alıcıya yöneltilmesinin hukuki
dayanağı ve sebebi satıcı paydaş ile alıcı arasında yapılan sözleşme ve bu
sözleşmeye göre alıcı adına intikal ettirilen mülkiyetin istenmesine ilişkin
hukuki olgulardır. Durum böyle olunca şöyle bir sorun ortaya çıkmaktadır.
Satıcı ile alıcı arasında yapılan sözleşme ve bunun sonucu olarak mülkiyetin
alıcıya devredilmesi üzerine, önalım hakkı sahibinin bu hakkını yıllarca
sonra kullanmaya kalkışması durumunda bu hakkın satıcı ile alıcı arasında
yapılan sözleşmenin hakkın alıcıya karşı kullanılması sonucu aynı sözleşmenin
bu defa kendisi ile alıcı arasında kurulmuş gibi hukuki sonuç doğurduğu,
ancak yıllarca önce kurulmuş gibi olan ve önalım hakkı sahibinin bu hakkını
kullanmakla sözleşmenin eski şartlar gereğince icrasının istendiği böyle bir
istemin ise, sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesine uygun olup olmadığı
sonucudur. Bize göre önalım hakkı sahibinin yıllarca sonra satışı öğrendiğini
belirterek bu hakkını kullanması eskiden satıcı ile alıcı arasında yapılan
eski sözleşmenin bu gün itibariyle bir ifasını talep etme niteliğinde
olduğundan, alıcıyı da bu sözleşme ile bağlı tutmak hak ve adalet kurallarına
uygun düşmez. Burada yıllarca önce yapılmış olan bir sözleşmenin yıllarca
sonra icrasının yapıldığı tarihteki sözleşme uyarınca istenmesi MK.nun 2.
maddesine aykırıdır. Ancak bu sonuca varılabilmesi için sözleşmenin yapıldığı
(satıcı ile alıcı arasındaki sözleşme ve payın devredildiği tarih) tarihdeki
koşullar ile ifasının istendiği tarihteki ekonomik koşulların önemli ölçüde
değişmiş olması gerekir. Bu halde tarafların sözleşmenin yapıldığı zamandaki
durumların değişmemesi koşulu ile sözleşmeyi yaptıkları kabul edilir.
(Clansula Rebus Sic Stantibus) olarak da isimlendirilen bu teoriye göre
sözleşmenin yapıldığı tarih ile ifasının istendiği tarih arasında geçen
sürede koşulların değişmiş olması nedeniyle, eğer taraflardan biri meydana
gelen değişmeleri bilse idi, sözleşmeyi yapmayacağı, böylece sözleşmeyi kuran
irade beyanının meydana getirdiği işlemin çöktüğü, yerine getirilmesinin
taraflardan biri için son derece güçleşmiş olması gerekir. Buna karşın
sözleşmenin eski koşullarla ifasının istenmesi taraflardan biri yararına
önemli ölçüde haksız bir zenginleşme diğeri için de bir zarar meydana
getirmek suretiyle hukukun hiç de öngörmediği bir sonuç ortaya çıkmaktadır.
İşte bu durumda belirtilen emprevizyon teorisi uyarınca sözleşmenin günün
koşullarına uyarlanması gerekmektedir.
Somut olayda sözleşme 1982 yılında yapılmış olup, tapudaki bedel
90.500.- liradır. Dava tarihindeki payın bedelinin 29.000.000.- lira
dolaylarında olduğu belirlenmiştir. Böyle bir sonucun meydana gelmesinde
tarafların kusuru yok ise de, önalım hakkı sahibinin tapuda yazılı olan
bedelle tescil isteminde bulunması hiçbir kusuru bulunmayan davalı alıcının
önemli ölçüde zarara uğraması sonucunu doğuracaktır.
Bu duruma göre önalım hakkının uzun süre sonra kullanılması halinde
para değerindeki düşmeler nedeniyle ödenecek bedelin, tapuda yazılı olan
bedel ile harç ve masraftan ibaret olmayıp, dava tarihindeki bedel esas
alınmalı, bu bedelden davalının kullandığı sürede elde edebileceği gelirler
düşülmelidir. Böyle bir yöntemle yapılacak değer tesbitinin gerek MK.nun 658
ve 659. maddelerine ve gerekse Özel Dairece işaret edilen 20.6.1951 gün ve
5/13 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına aykırı olmadığı düşüncesindeyiz.
Çünkü MK.nun 659. maddesi bedelden sözetmemektedir. Aynı Yasa'nın 658/2.
maddesini de olaya uygulama olanağı bulunmamaktadır. Zira satıcı bir ay
içinde önalım hakkı sahibini haberdar etmekle yükümlü tutulmuştur. Sözü
edilen İBK.da bunu engelleyen bir sonuca varmak olası değildir.
Davaya bakacak görevli mahkemenin belirlenmesine gelince HUMK.nun 1.
maddesi görevin, dava tarihindeki değer esas alınarak belirleneceği, aynı
Yasanın 2/2. maddesi ise para dışındaki dava konusu şeylerin değerinin
mahkemece tesbit edileceği ifade olunmuştur. Somut olayda önalım hakkı sahibi
bu hakkını kullanmakla, aynı bir hakkın sahibi olduğunu ve bunun tanınmasını,
adına tescil edilmesini istemektedir. O hakkın kullanıldığı tarihteki
değeride mahkemece belirlenen miktar olarak kabul edilmelidir. Bu miktarın
tesbitinde izlenen yöntem yanlış veya eksik olabilir. Onun düzeltilmesi
yoluna gidilebilir. Ancak benzer somut olaylarda hiç bir zaman tapudaki
değerin esas alınmasının istenmesi kabul edilemez.
Görevli mahkemenin belirlenmesinde özel dairece bozmaya dayanak
yapılan 10.5.1944 tarih ve 18/14 sayılı İBK.nın olayımıza uygulama olanağı
bulunmamaktadır. Çünkü İBK.da hakkında dava açılan alıcının hak konusu payı
üçüncü bir kişiye devretmesi halinde, önalım hakkı sahibinin HUMK.nun 186.
maddesi uyarınca hakkını yeni devir alana karşı kullanması durumunda ikinci
davanın ilk davanın devamı olarak kabul edilmesi gerektiğini öngörmektedir.
Bu nedenle de olaya uygulama olanağı bulunmamaktadır.
Sonuç olarak genel kurulca varılan sonuç bize de uygun düşmektedir.
Ancak bedelin tesbitinde dava tarihinin esas alınması gerektiğine ilişkin
gerekçeye dayanarak yapılan hukuki olgular bize uygun düşmemektedir.
Özellikle davalının muvazaa savunmasına itibar edilemeyeceğini düşünmekteyiz.
Çünkü aksi halde HUMK.nun taraflar arasındaki yazılı sözleşmenin aksinin
yazılı olmayan başka delillerle ispatı gibi bir sonuca varılmış olur. Zaten
böyle bir yöntemde 7.10.1953 gün ve 7/8 sayılı İçtihadı Birleştirme kuralları
ile de bağdaşmaz.
Belirtilen nedenlerle, kararın bedelin tesbitine ilişkin olarak
yazılan hukuki dayanak olarak gösterilen nedenlere katılamamaktayız.
Bilal Kartal
Üye
|
