 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
YARGITAY
15.HUKUK DAİRESİ
Esas Karar
------ -------
1993/5125 1994/3380
Y A R G I T A Y İ L A M I
Mahkemesi : KARTAL 1.Asliye Hukuk Hakimliği
Tarihi : 25.6.1993
Nosu : 1991/546 - 1993/396
Davacı-karşı davalı: İsmail İbar Vekilleri Av.Leyla Çavuş, Av.Ali
İpekçi, Av.Savaşkan Karlı
Davalılar-karşı davacılar : 1)Nezaket Atasagun, 2)Ayten Atasagun,
3)Erol Atasagun Vekilleri Av.Ahmet Uğur, Av.Şerif
Denizaltı
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen
tetkiki davacı-karşı davalı vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için
tayin edilen günde vekaletnamesini ibraz eden davacı-karşı davalı vekilleri
Avukat Ali İpekçi ve Avukat Onur Karadağ ile davalı-karşı davacı Nezaket
Atasagun ve vek. Avukat Zafer Kuyucu geldiler. Temyiz dilekçesinin süresi
içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları
dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara
bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kerre dosyadaki kağıtlar okundu gereği
konuşulup düşünüldü:
- K A R A R -
Taraflar arasındaki 1.3.1990 günlü taşınmaz satış vaadi ve arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesiyle davalılara ait arsada davacı yüklenici
tarafından projesine uygun olarak 22 dükkan ve 24 daireden ibaret binanın
yapılması, bağımsız bölümlerin yarı yarıya paylaşılması, binanın 15.11.1991
tarihinde bitirilip teslim edilmesi, geciken her ay için 30 milyon Tl. ceza
ödenmesi, 4. kat betonu atılıp çatı kapatıldığında 1/2 arsa payı ferağının
yükleniciye verilmesi, bağımsız bölümlerin arsa paylarının belirlenmesi,
yükleniciye ait bölümlerin kaydı üzerine arsa sahibi lehine ipotek konulması,
işin ilerleyen safhalarında aşama aşama ve iskan izni alınıp teslim ve
kabulle birlikte son iki bağımsız bölümden ipoteğin kaldırılması ve
kararlaştırılmıştır.
Davacı yüklenici 13.8.1991 tarihinde noterlik kanalıyla gönderdiği
ihtarla çatının 15.4.1991 tarihinde kapatıldığından bahisle yedi gün içinde
ferağın verilmesini istemiş, davalılar -ve birleştirilen davalarda davacılar-
ise işin fen ve teknik kurallara göre kusurlu yapıldığını, bu kusurlar
giderilmedikçe ferağ verilmeyeceğini bildirmişlerdir.
Yüklenici tarafından açılan davada sözleşme uyarınca 1/2 payın adına
tesçili, birleştirilen ve arsa sahiplerince açılan davalarda da teslim
tarihine göre geçen her ay için 30 milyon cezai şartın tahsili dava
edilmiş, mahkemece tesçil isteminin reddine, cezai şart isteminin kabulüne
karar verilmiş, karar davacı yüklenici vekilince temyiz edilmiştir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.1.1984 gün ve
3/1 sayılı kararında da belirtildiği gibi arsa payı karşılığı kat yapımı
sözleşmeleri geçici-sürekli karmaşığı özellik taşırlar. Dairemizin uygulaması
da öteden beri bu yoldadır. Arsa sahibi yönünden ifa ancak son edim olan
teslimle gerçekleşmiş olsa dahi, yüklenici bakımından edim yükümü uzun bir
süreye yayılmıştır. Bu süre boyunca sözleşmenin konusu ve ortak amaç olan
eserin ortaya çıkması için yanların karşılıklı anlayış içinde bulunması,
dürüstlük kuralına (M.K. Md.2) uygun biçimde davranmaları esastır. Çıkan
çekişmenin giderilmesinde de -işin teknik yönü bakımından bilirkişiye
başvurulması bir yana bırakıldığında- değerlendirmenin öncelikle dürüstlük
kuralı gözetilerek yanların müşterek amacına ve çıkarlar dengesine uygun
yapılması gerekir.
Eldeki olayda yapılacak iş 46 bağımsız bölümlü bina inşaatıdır.
Günümüzde -halkın oluşturduğu deyimiyle- 'yap-satçılık' diye adlandırılan bu
iş için yüklenicinin işin süresince finans kaynağı bulması zorunludur. Öte
yandan İstanbul'un mutena semtinde sahip olduğu arsayı yükleniciye teslim
eden davalıların da eserin ortaya çıkacağına dair güvenceye sahip olmaları
gerekir. Bundandır ki; sözleşmede de bir yandan yüklenicinin edimini yerine
getirmesi, diğer anlatımla eserin bitirilip teslimi beklenilmeksizin bağımsız
bölümlerin arsa paylarının tespiti ve yüklenici paylarının devri öngörülmüş,
öte yandan bu devir inşaatın belli bir seviyeye getirilmesi ve eserin
teslimiyle kabul edilmesine değin ipotek tesisi koşuluna bağlanmıştır. Bu
haliyle güvence karşılığı yükleniciye finans kolaylığı sağlamayı arsa
sahipleri taahhütte bulunmuşlardır. Ferağın verilmesi için yüklenicinin
ihtarına karşı inşaatın o aşamaya ulaşmadığı ileri sürülmemiştir. Zaten,
davalılarca 7.6.1991 gününde yaptırılan inceleme sonunda İnş. Yük. Mühendis
Mete Akalın tarafından tanzim edilen 11.6.1991 günlü rapordan da çatının
kapatıldığı belli olmuştur. Daha sonra hakimlikce yapılan 2.9.1991 günlü
tespitle de bu husus teyit edilmiştir. O halde ihtara rağmen ferağa dair
edimini yerine getirmeyen arsa sahiplerinin mütemerrit duruma düştüğü
gerçektir. Eserin o aşamada mevcut kusurlarının giderilmesi için arsa
sahiplerinin ihtarları bulunmakla beraber yüklenici namına gidertilmesi için
faaliyetleri olmadığına göre (B.K. Md.358/son) teslime değin yapılanların
tümden yıktırılmasını zorunlu kılacak ve eserin tamamlanıp ortaya çıkmasına
engel ağırlıkta olmayan bu kusurların ve noksanların giderilmesi yükleniciye
aittir. Bu imkan kaçırılmadığı gibi, bunun ötesinde B.K.nun 360. maddesinin
tanıdığı seçeneklerden dilediğini kullanma zamanı da arsa sahipleri için
geçmiş değildir. Dahası pay devri ipotek tesisi koşuluyla yapılacağından arsa
sahiplerinin güvenceden yoksun kalacağı da söylenemez. Payı devraldığında
yüklenicinin üçüncü kişilere bağımsız bölüm satışı suretiyle finans olanağına
kavuşacağı, böylelikle eserin bitiminin kolaylaşacağı düşünüldüğünde tapuda
ferağın verilip güvence olarak ipotekle yetinilmesi yerine, aksine davranışın
dürüstlük kuralıyla bağdaşmadığı kendiliğinden ortaya çıkar. O halde, arsa
sahiplerinin temerrüdüne rağmen pay devrine dair davanın reddi ve teslimde
gecikmede kusurun yüklenicide olduğundan bahisle cezai şart isteminin olduğu
gibi kabulü isabetli olmamıştır.
Mahkemece yapılacak iş; sözleşme uyarınca ipotek karşılığı yüklenici
payının adına tesçiline karar vermek, ferağ için arsa sahiplerinin temerrüde
düştüğü tarihte inşaatın bulunduğu seviyeye göre ferağ verilmiş olsaydı
eserin bitirilip teslim edilebilme tarihini saptamak, bu tarih 15.11.1991
tarihini aşmıyorsa cezai şart isteminin reddine, ferağ verilmiş olması
halinde dahi işin 15.11.1991 tarihinde bitirilemiyeceği saptandığında işin
yürütülmesinde yüklenicinin dahi kusurlu olduğu kabul edilerek 15.11.1991 ila
işin bitirilebileceği tarih arasında geçen süreye hasren cezai şartın
tahsiline karar vermekten ibaretken, aksine düşünceyle yazılı şekilde karar
verilmesi usul ve yasaya aykırı olmakla kararın bozulması gerekir.
SONUÇ : Açıklanan nedenlerle temyiz edilen kararın davacı ve karşı
davalı yüklenici yararına BOZULMASINA, 250.000 Tl. duruşma vekalet ücretinin
davalılar-karşı davacılardan alınıp davacı-karşı davalıya verilmesine, istek
halinde ödediği temyiz peşin harcının temyiz eden davacı-karşı davalıya
iadesine, 30.5.1994 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Başkan Üye Üye Üye Üye
M.S.Aykonu K.Öge Ali M.Çiftçi E.Ertekin A.Güneren
|
