 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Onüçüncü Hukuk Dairesi
E. 1993/1993
K. 1993/3207
T. 15.4.1993
* KİRA SÖZLEŞMESİNİN BAĞLAYICILIĞI
ÖZET : Kira sözleşmesi borç doğurucu nitelikte bir işlemdir. Tarafların,
kiralananın kullanılmasının bir bedel karşılığında devri hususunda anlaşması,
sözleşmenin geçerliliği için yeterlidir. 6570 sayılı Yasadaki benimsemenin
aksine olarak kiralananın kiracıya teslim edilmemesi halinde olayın çözümü
için Borçlar Kanununun 254. maddesi hükmü uygulanır. Taşınmazın, davanın
devamı sırasında üçüncü kişiye satılması durumunda kira sözleşmesi yeni
maliki bağlar ve davacı yeni maliki sözleşmenin devamına zorlayabilir ve
kiralananın ondan teslimini isteyebilir.
(6570 s. GKK. m. 7/d)(818 s. BK. m. 254, 43/1)
Taraflar arasındaki karşılıklı kira sözleşmesinin iptali davasının yapılan
yargılaması sonunda, ilamda yazılı nedenlerden dolayı esas ve karşılıklı
davaların reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı ve
davalı avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Davacı, eczane olarak kullanmak amacıyla kiraladığı dükkanı davalı kiralayanın
teslimden kaçındığını öne sürerek hükmen teslimine karar verilmesini
istemiştir.
Davalı, boş olarak imzalayıp verdiği kira sözleşmesinin davacı tarafından
anlaşmaya aykırı doldurulduğunu savunmuş, açtığı karşılık davasında kira
sözleşmesinin geçersizliğine ve muarazanın önlenmesine karar verilmesini
istemiştir.
Dava açıldıktan sonra kiralanan davalı tarafından tapuda Mustafa ismindeki
üçüncü bir şahsa satılmış, davacı HUMK.nun 186. maddesine dayanarak davasını
yeni malike tebliğ ve teşmil etmiştir.
Mustafa, iktisap ettiği ayni hakka karşı sahsi hak doğuran ve tapuya şerh
edilmeyen kira sözleşmesinin kendisine ileri sürülemiyeceğini savunmuş,
davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, kiralananın üçüncü şahsa satılıp devir edilmesi ile kira
sözleşmsinin ifa olanağı kalmadığı yeni malike karşı kiracının aynen ifa
isteyemiyeceği kabul edilmiş, her iki davanın reddine karar verilmiştir.
1) Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi, davacı ile eski malik davalı Yüksel
arasında hukuken geçerli bir kira akdi kurulduğu çekişme konusu değildir.
Dahası, yeni malik Mustafa'da kira sözleşmesine karşı çıkmamış, sadece
davacının şahsi hakkına karşı satımla iktisap ettiği ayni hakkının üstün
tutulması gerektiğini o nedenle kira akdinin kendisini bağlamıyacağını
savunmuştur.
2) Bir davada dayanılan olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve de
uygulanacak yasa hükümlerini arayıp bulmak, hakimin doğrudan görevi gereğidir
(HUMK. md. 76). Hukuken geçerli bir kira akdi kurulup kiralananın aynen
teslimi amacıyla dava açıldıktan sonra kiralananın üçüncü bir kişiye satım
yoluyla devir edilmesiyle devrin iyi niyetli olmadığı öne sürülerek davanın
yeni malike yöneltilmesi şeklinde beliren maddi olgular karşısında
uyuşmazlığın çözümü:
a) Davanın, Usulün 186. maddesince yeni malike yöneltilip yöneltilmeyeceği,
b) Kiralananın teslim edilmemesi durumunda kiracının tapuya şerh edilmeyen
şahsi hakkını, kendi akdinden ayrı iktisabın iyi niyetli olmadığına dayanarak
yeni malike karşı ileri sürüp süremiyeceği diğer bir anlatımla aynen ifayı
kötü niyetli yeni malikten de talep ve dava edip edemeyeceği (BK. md. 249)
noktasında toplanmaktadır.
Yargılama yürütülürken mal sahibi kiralayan kiralananı üçüncü bir kişiye
satmıştır. Davacı yeni malikin kötüniyetli olduğunu ileri sürerek davasını
yeni malike de teşmil etmiştir.
Gerçekte de böyle bir satış halinde davacıya kötüniyetin ispatı için bir imkan
tanımak gerekir. İşte bu iddianın en iyi bir şekilde değerlendirilmesi ancak
açılmış bu davanın yargılaması içinde olacağında kuşku olmamalıdır. Öte
yandan az sonra açıklanacağı üzere BK.nun 254. maddesinin yeni malike karşı
ileri sürebilme koşulları da göz önünde tutulduğunda HUMK.nun 186. maddesi
uyarınca davanın yeni malik Mustafa'ya yöneltilmesinde hiç bir yasal engel
bulunmamaktadır (Bkz., Baki Kuru, Hukuk Muhakemeleri Usulü Hukuku, 1982,
Cilt: 3, Sh. 2710 ve dipnottaki Yargıtay İçtihatları).
4) Olayımıza, 6570 sayılı Yasa hükümlerinin uygulanabilmesi için kiralananın
kiracıya teslim edilmiş olması gerekir. 6570 sayılı Yasa hükümleri bu olguyu
esas alarak düzenlenmiştir. Nitekim somut olaya uygulanması düşünülen anılan
Yasanın 7 (d) maddesinin özü ve sözüne bakıldığında da rahatlıkla bu sonuca
kavuşulacağı görülür. Öyleyse 6570 sayılı Yasa hükümlerince değil BK.nun kira
hukukuna ilişkin hükümleri altında davanın çözümleneceği açıktır.
5) İlk önce, kira akdinin hukuki tanımı üzerinde durulmalıdır. Kira, rızaö bir
akittir (diğer bir ifadeyle, borç doğuran "iltizami" bir muameledir).
Tarafların, kiralananın kullanılmasının bir bedel karşılığında devri
hususunda anlaşması akdin vücut bulması için yeterlidir. Kira konusu şeyin
teslimi akdin tamamlanması veya geçerliliği şartı değildir. Kiralayan,
kiralananı akitten maksut olan kullanmaya salih bir halde kiracıya teslim
etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile yükümlüdür (BK. md.
249).
6) "Satımla Kira Sözleşmesinin Bozulması" başlıklı 254. maddesinin 2. fıkrası
hükmünce kira sözleşmesinin kurulmasından sonra üçüncü kişi kiralanan
üzerinde ayni hak kazanacak olursa, bu ayni hak kiracının kişisel hakkına
oranla öncelik taşır, bu durumda kural olarak temlikle kira sözleşmesi
ortadan kalkmaz; kiracı sadece kiralayandan tazminat istemek zorunda kalır ve
kiralayanın olumlu zararı giderim yükümü ortaya çıkar. Bununla beraber,
kiraya verilen şey bir taşınmaz ise; kira sözleşmesi süre bitmeden önce
bozulmaya (feshe) elverişli olmadıkça, kanunen haber verilmesi mümkün olan
süreye kadar üçüncü kişi (olayımızda yeni malik) kira sözleşmesine uymakla
yükümlüdür. Şayet fesih hakkını kullanmazsa kira sözleşmesini kabul etmiş
sayılır (BK. md. 254/F.II).
Açıklandığı üzere; kanunen feshi ihbar mümkün olan tarihe kadar yeni malik
akde uymakla yükümlü ise de, eğer akdin süresi daha kısaysa, bu sürenin sona
ermesine kadar, yoksa belli olmayan süreli kiralarda feshi ihbar döneminin
(BK. md. 262) sonuna kadar sözleşmeyle bağlıdır. Yasa koyucu getirdiği bu
kurallarla satımın kirayı bozacağı esasını hafifletmek istemiştir. Sırası
gelmişken burada önem arzeden bir hususu açıklamakta yarar vardır: BK.nun
254. maddesi dikkatle yorumlandığında, maddenin uygulanabilmesi için
kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması olgusu 6570 sayılı Yasadaki
benimsemenin aksine bir koşul olarak amaçlanmamıştır. Diğer bir anlatımla;
kira akdinin kurulmasından sonra kiralanan henüz kiracının zilyetliğine
girmeden önce üçüncü kişi kiralanan üzerinde ayni hak kazanacak olursa yine
BK. 254 hükümleri uygulanacaktır (Bkz., Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç
İlişkileri, Cilt: 1/2, Ankara 1985, Sh. 126, dipnot 58; Oser-Schönenberger,
art 259; Nr. 7). Şu durum karşısında kira sözleşmesi hükümleri yeni malik
Mustafa'yı bağlar ve kiracı, temellük eden yeni maliki akde devama
zorlayabilir ve kiralananın ondan teslimini isteyebilir (BK. md. 249, 254).
Şu durum karşısında öncelikle açıklanan yasa maddesi buyruğu altında davanın
kabulünün gerekeceği çok açıktır.
7) Kaldıki, davacı; yargılama yürürken mal sahibi kiralayan davalı Yüksel
tarafından kiralananın Mustafa'ya satıldığını, yeni malikin iktisabında
kötüniyetli olduğunu öne sürmüş, bunu kanıtlıyacağını bildirmiştir. Hemen
vurgulayalım ki, yeni malikin kira akdinin varlığını bile bile, kötüniyetle
ve davacı kiracının haklarını bir yana atmak ve onu zararlandırmak amacıyla
hareket etmesi satım yoluyla kiralananın mülkiyetini kazanmasına hukuken
engel değildir.
Şu varki, bu durumda BK.nun 41/II. maddesi devreye girer. Anılan madde hükmüne
göre; "ahlaka mugayer bir fiil ile başka bir kimsenin zarara uğramasına
bilerek sebebiyet veren şahıs, kezalik o zararı tazmine mecburdur". Öyleyse
davacı sırf BK. 41/II'ye dayanarak yeni malike karşı talepte bulunma hakkına
sahiptir. Öyleyse somut olayda BK. md. 43'ün uygulama alanı bulunduğunun
kabulü gerekir. Bu yasa hükmüne göre ise hakimin "Aynen Tazmine" karar
vermesinde kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. O nedenle, BK. 43/1'e göre
hakim aynen giderime hükmetmek yoluyla takdir yetkisine sahip olduğundan,
davacının zararı için aynen giderime hükmederek kira sözleşmesinin konusunu
oluşturan dükkanın ona teslimine karar verebilir (Bkz.,Mustafa Reşit
Karahasan, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2. Cilt, 1992, Sh. 781-782;
13. HD., 7.12.1981 T., 7372 E., 7937 K.). Hal böyle olunca, yargılama
yürütülürken böyle bir satış yapılması durumunda davacı tarafa kötü niyetin
isbatı için imkan tanımak gerekir.
Mahkemece, tüm açıklananların ışığı altında inceleme yapılarak sonuca
kavuşulması gerekirken hukuki nitelendirmede, yasa maddelerini bulup
uygulamada yanılgıya düşülerek davanın kabulü yerine yazılı şekilde reddine
karar verilmesi usule ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
S o n u ç : Temyiz olunan mahkeme kararının davacı yararına (BOZULMASINA),
istek halinde peşin harcın iadesine, 15.4.1993 gününde oybirliğiyle karar
verildi.
|
