 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
E: 1993/18-417
K: 1993/514
T: 22/09/1993
ÖZET : Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrası uyarınca,
bağımsız bölüm maliklerinin ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım
ve tesisler yapmaları, bütün kat maliklerinin onayına bağlıdır. Davalıların,
ortak yerlerden olan çatı arasına inşaa edip merdivenle kendi bağımsız
bölümlerine bağladıkları ikişer oda ile tuvaletlerin 19. maddenin kapsamında
olduğu açıktır.
Yönetim planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve
şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer
koşulları düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Anataşınmazın mimari projesine
aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz.
Ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerin (kapıcı dairesi, kömürlük,
çamaşırhane) belli bir kat maliki ya da maliklerince inhisari kullanımına
terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak rızası ya da
44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan koşullarını
bertaraf eden hükümler, yönetim planında yer verildiği takdirde, bunlar
geçersiz olup kat maliklerini bağlamaz.
Bu durumda, yönetim planına yollamada bulunulan sulhnamedeki koşul,
kanun ve mevzuata aykırı hususları içerdiğinden dava konusu olaya
uygulanamaz.
Taraflar arasındaki "eski hale getirme" davasından dolayı yapılan
yargılama sonuda; (Kadıköy Birinci Sulh Hukuk Mahkemesi)nce davanın reddine
dair verilen 27.3.1991 gün ve 1990/1014-1991/357 sayılı kararın inclenmesi
davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Onsekizinci Hukuk
Dairesi'nin 5.5.1992 gün ve 798-3320 sayılı ilamıyla; (...Davalılar, ortak
yerlerde bulunan çatı arasına 2'şer oda banyo inşa ederek alttaki bağımsız
bölümleriyle irtibatlandırmak suretiyle projeye aykırı ve diğer kat
maliklerinin rızasını almadan inşaat yapmışlardır.
Kat Mülkiyeti Kanununun değişik 19. maddesinin 2. fıkrası hükmüne
göre, kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmaksızın ana
gayrimenkulün üstüne kat ilavesinde de bulunamazlar.
Mahkemece dava, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin atıfta
bulunduğu Sulh Mahkemesi kararına dayanılarak reddedilmiş ise de, davalıların
yaptığı ek inşaat sözü edilen 14. madde kapsamında bir bağımsızlık bölüm
olmadığı gibi, dayanılan mahkeme kararı da imar mevzuatının elvermesi şartına
bağlı olup, dosyada bu şartın tahakkuk ettiğine dair hiçbir bilgi ve belge
bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanunun 28. maddesine göre yönetim
planı; ana binanın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve
denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir
sözleşme olup, yönetim palanıyla bunun dışındaki hususları ve özellikle
bağımsız bölüm maliklerine aynı hak tanıyan ve ana projeye aykırı inşaata
izin veren bir hükme yer verilemez. Bu suretle yönetim planına alınmış bir
hüküm var ise diğer kat maliklerinin oybirliğiyle alacakları bir karar
oluşmadıkça uygulanamaz...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri
çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda
direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacılar vekili
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği
görüşüldü:
Özel Daire bozma ilamında da değinildiği üzere, Kat Mülkiyeti
Kanununun 19. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, bağımsız bölüm maliklerinin
ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapmaları bütün
kat maliklerinin onayına bağlıdır. Davalıların, ortak yerlerden olan çatı
arasına inşaa edip merdivenle kendi bağımsız bölümlerine bağladıkları ikişer
oda ile tuvaletlerin 19. maddenin özetlenen bu hükmü kapsamında olduğu
açıktır.
Davalılar savunmalarında, yönetim planının 14. maddesi ve bu maddenin
yollamada bulunduğu Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 17.7.1979 gün, 1978/281
- 1979/873 sayılı kararın diğer kat maliklerinin onayını içerdiği ileri
sürülmüştür. Sözü edilen 14. maddede ise, mevcut kat maliklerinden hiç
birisinin taraf olmadığı bir izaleyi şuyu davası sırasında henüz kat irtifakı
ya da kat mülkiyeti kurulmamış ortak taşınmazın paydaşlar arasında rızaen
taksimine ilişkin sulhun tesciline dair Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi'nin
yukarıda gün ve sayısı verilen kararına atıf yapılarak, "... binanın üst
katını teşkil eden dairelere üst hakkı tanınmış olup, bu hakkın istimali
diğer kat maliklerinin muvafakatına ayrıca ihtiyaç gerektirmemektedir"
denilmektedir. Belirtmek gerekir ki yollamada bulunulan karar bir akittir.
Taşınmazın o tarihteki paydaşları arasında geçerli olup hükmünü icra
etmiştir. Sulhte dört numaralı bağımsız bölüme tanınan kat çıkma hakkı,
şehrin imar planında yapılan değişiklikle bölgeye bir kat daha çıkmak
müsaadesi verilmesi halinde geçerli olabileceği gibi, böylece bir geçerlilik
sulhun bu hükmü tapuya yansımadığından, sadece sulhun taraflarını bağlayacağı
da kuşkusuzdur.
Diğer taraftan, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre; yönetim
planı, anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini,
yönetici ve denetcilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları
düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı bütün kat malikleri ile
onların külli ve cüzi haleflerini bağlar. Yönetim planının bu niteliği, yani
sözleşmeye taraf olmayan onu imzalamayan sonraki maliklerin de uymaları
gereken bir belge oluşu, yasada tanımlanan kapsamının genişletilmesine izin
vermez. Anagayrimenkulün yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim
ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular
dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir
kat malikine bir ayni hak bahşedemez. Ana taşınmazın mimari projesine aykırı
olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz.
Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin (kapıcı dairesi,
kömürlük, çamaşırhane) belli bir kat maliki ya da maliklerince inhisarı
kullanımına terk edemez. Yasanın 19. maddesindeki tüm kat maliklerinin ortak
rızasını ya da 44. maddeye göre oybirliği ile karar alınmasını gerekli kılan
koşullarını bertaraf eden hükümler, yönetim planında yer alamaz. Buna rağmen
yönetim planında yer verildiği takdirde, bunlar geçersiz olup kat maliklerini
bağlamaz. Nitekim, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün teşkilata
yayınladığı, Kat Mülkiyeti Kanununun Tapu Dairelerince uygulanan hükümlerinin
açıklanmasına ilişkin 6.7.1983 gün ve 4-1-1-7/1454 sayılı genelgede,
Yargıtay'ın bu konudaki uygulamalarından esinlenilmiş ve "yönetim planında
sadece yapının ve bağımsız bölümlerin kullanış tarzına ait hususlara yer
verilecektir. Kullanım dışında doğrudan hak doğurucu madde ve bölümler ilave
edilmeyecektir. İbraz edilen yönetim planının Tapu Sicil Muhafızlıklarınca
incelenerek yukarıda izah edilen hususlara aykırılık tesbit edildiğinde
mevzuata aykırı maddelerin yönetim planından çıkarılması istenecek, kabul
edilmez ise mevzuata aykırı hususların geçersiz olduğu yönetim planının uygun
bir yerine re'sen şerh verilecektir" talimatına yer verilmiştir.
Bu durumda, yönetim planına yollamada bulunulan sulhnamedeki koşul,
dava konusu olaya uygulanamayacağı gibi, ayrıca da yönetim planında yer alan
"muvafakat verilmesine" gerek olmadığına dair 14. maddedeki hükmün de Kanunun
28. maddesine aykırı olması nedeniyle uygulanmasına yasal olanak yoktur. Bu
itibarla, Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma ilamına
uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi doğru değildir. O halde usul
ve yasaya aykırı bulunan direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme
kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden
dolayı HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz
peşin harcının davacılara geri verilmesine, 22/9/1993 gününde oyçokluğuyla
karar verildi.
Birinci Başkanvekili 17.Huk.D.Bşk. 13.Huk.D.Bşk. 12.Huk.D.Bşk.
İ.Teoman PAMİR H.H.Karadoğan A.İ.Arslan B.C.Kadılar
15.Huk.D.Bşk. 1.Huk.D.Bşk. 18.Huk.D.Bşk. 2.Huk.D.Bşk.
M.S.Aykonu Y.İ.Dimici S.Rezaki T.Alp
14.Huk.D.Bşk. S.Tamur İ.Haznedaroğlu 19.Huk.D.Bşk.
E.Özdenerol Y.M.Günel
Değişik Bozma
Ç.Aşçıoğlu G.Eriş E.A.Özkul D.Topçuoğlu
Değişik Bozma
16.Huk.D.Bşk. K.Öztekin T.Algan Ş.K.Erol
N.Durak
B.Kartal K.Öge Y.Koru S.Sapanoğlu
Onama
Ş.E.Serim A.M.Yüksel M.H.Surlu M.M.Aktürk
20.Huk.D.Bşk.V. Ş.Abik C.Özaydın C.Dikmen
M.Aygün Değişik Bozma
G.Nazlıoğlu K.Acar F.Kıbrıscıklı Z.Sağdur
Değişik Bozma Değişik Bozma
M.Tutar İ.Yanıklar A.Alyaz B.Özkaya
H.Mustafaoğlu İ.Özmen
|
