 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Onikinci Hukuk Dairesi
E. 1992/9596
K. 1992/17619
T. 31.12.1992
* KİRACININ TEMERRÜDÜ
* PAYDAŞIN TAHLİYE İSTEĞİ
* PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞU ŞARTI
ÖZET : Hissedarlardan birinin tek başına, tahliye isteyerek diğer
hissedarların, hisse ve hissedar çoğunluğunun tahliye isteme haklarını
ortadan kaldırmaya yasal olarak hakkı yoktur. Kira alacağının icra yolu ile
tahsil edebilir. Gerektiğinde, şuyuun giderilmesini isteyerek sair haklarını
koruyabilir.
(743 s. MK. m. 624/3)
Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki borçlu vekili tarafından
istenmesi üzerine, bu işle ilgili dosya mahallinden Daireye 31.7.1992
tarihinde gönderilmiş olmakla okundu ve gereği görüşülüp düşünüldü:
1- Çözümlenmesi gereken hukuksal sorun, kira akdinde taraf olmayan müşterek
mülkiyete konu taşınmaz hissedarlarından birinin temerrüt nedeniyle tahliye
isteyip isteyemeyeceği, başka bir anlatımla, tüm kiralayanlarla birliktemi,
ya da hisse ve hissedar çoğunluğu oluşturmak suretiyle mi merciye
başvurulabileceği noktasında toplanmaktadır.
27.11.1946 tarih, 28/15 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, müşterek
mülkiyet konusu olan taşınmazın kiraya verilmek suretiyle kirasından
yararlanılması konusu, Medeni Kanunun 624/3. maddesinde yazılı tasarruflar
çeşidinden "mühim idari tasarruflar" sayılmış, kira akdinin geçerli olması
için pay ve paydaş çoğunluğu ile kiralanması gerektiği, kabul edilmiştir.
6.7.1955 tarih, 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ise, müşterek
mülkiyete konu olupta eskiden beri kiraya verilmek suretiyle idare edilen bir
taşınmazın hissedarlarından bir veya bir kaçının ihtiyacı sebebiyle tahliye
davası açılabilmesi için MK.nun 624/3. maddesi gereğince hisse ve hissedar
çoğunluğunun bu hususta karar vermiş olması gerektiği sonucuna varılmıştır.
Görüldüğü gibi her iki İçtihadı Birleştirme Kararında, müşterek mülkiyet
konusu olan taşınmazların gerek kiraya verilmesi, gerekse tahliye ettirilmesi
konularının, MK.nun 624/3. maddesinde yazılı "mühim idari tasarruf" olduğu,
azınlıkta kalan hissedar veya hissedarların şuyuun giderilmesini istemek
suretiyle haklarını koruyabilecekleri kabul edilmiştir.
Kira alacağı bölünebilen alacaklardan olduğundan, kiralayan birden fazla
olması halinde, her biri hisseleri oranında kira alacağının tahsili için icra
takibi yapabilir. Ancak, tahliye isteme hakkı bölünebilen haklardan
olmadığından, kiralayanlardan biri, kira borcunun ihtara rağmen ödenmemiş
olması olgusuna dayanarak temerrüt nedeniyle taşınmazın tahliyesini
isteyemez. Bu husus, zorunlu dava arkadaşlığının ve MK.nun 624/3. maddesi
hükmünün doğal sonucudur. Kira akdinde taraf olmayan davacı hissedar, kiradan
hissesini istemiş, bu konuda icra takibi yapmış olduğuna göre, tarafı
olmadığı kira akdine icazet vermiştir. Bu nedenle, kira akdinin tarafı olan
hissedarların muvafakatı olmadan, ya da, MK.nun 624/3. maddesi gereğince
hisse ve hissedar çoğunluğu karar vermeden, kendi kira payının ihtara rağmen
ödenmediği, kendi açısından temerrüdün gerçekleştiği gerekçe yapılarak; diğer
hissedar ve kiralayanların tahliye istememe haklarını ortadan kaldırır
biçimde; bir hissedar tarafından temerrüt nedenine dayalı tahliye istenemez.
Kira hissesi ödenmiyen hissedar, kira hissesini, icra yolu ile tahsil
edebilir. Tahliye konusunda diğer hissedarlarla anlaşamaması halinde şuyuun
giderilmesini istemek sureti ile haklarını koruyabilir. Hissidarın mecura
ihtiyacı olmasına ve yasal bir tahliye nedeni bulunmamasına rağmen, İçtihadı
Birleştirme Kararına göre tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye davası
açamıyor, hisse ve hissedar çoğunluğunun karar alması gerekiyorsa, hissedarın
temerrüt nedeniyle tahliye isteme hakkını da, kiralayanların ittifakı, ya da,
hisse ve hissedar ekseriyetinin muvafakatı olmadan kullanamayacağının kabulü
gerekir. Aksi takdirde, tahliye istenemeyen hisse ve hissedar çoğunluğu
aleyhine oluşabilecek zararlı sonuçlar -örneğin mecurun tahliyeden sonra bir
süre boş kalması, daha düşük kira ile kiralanmak zorunda kalınması gibi
önlenemez ve bu zararlar, tahliye isteyip kiracıyı tahliye ettiren
hissedardan da istenemez. Zira, hissedarın tek başına tahliye isteme hakkı
kabul edildiği taktirde, hissedar yasal hakkını kullanmış sayılır.
Sonuç olarak; İçtihadı Birleştirme Kararlarına göre, kiraya vermekte, tahliye
istemekte "mühim idari tasarruf"lardandır. Hissedarların birinin tek başına,
tahliye isteyerek diğer hissedarların, hisse ve hissedar çoğunluğunun tahliye
isteme haklarını ortadan kaldırmaya yasal olarak hakkı yoktur. Kira alacağını
icra yolu ile tahsil edebilir. Gerektiğinde, şuyuun giderilmesini isteyerek
sair haklarını koruyabilir. Kira akdinde taraf olmayan, akde icazet veren
hissedar, karalayanlarla birlikte, ya da, hisse ve hissedar çoğunluğunun
kararına dayanarak diğer koşullarda gerçekleşmiş ise temerrüd nedenine dayalı
olarak tahliye isteyebilir.
Mercice, açıklanan yön gözetilmeden tahliyeye karar verilmesi yasaya
aykırıdır.
2- Borçlu aylık kiranın 700.000 lira olmayıp 60.000 TL. olduğundan ve
1.10.1991 tarihinde mecura girdiğinden bahisle itirazda bulunmuştur. Hüseyin
ile yaptığı 1.10.1991 başlangıç tarihli kira mukavelesinde aylık kira 60.000
lira gösterilmiştir. 1.10.1991 tarihinden önce kiracı olduğu ve aylık 700.000
liradan kiralandığı kanıtlanamamış olduğu gözetilerek 1.10.1991 tarihinden
itibaren aylık 30.000 lira üzerinden itirazın kaldırılmasına karar vermek
gerekirken 1.8.1991 tarihinden itibaren aylık 700.000 lira üzerinden alacaklı
hissesine vaki itirazın kaldırılmasına karar verilmiş olması isabetsizdir.
S o n u ç : Borçlu vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile merci kararının
yukarıda yazılı nedenlerle İİK.nun 366. ve HUMK.nun 428. maddeleri uyarınca
(BOZULMASINA), 31.12.1992 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
* Müşterek mülkiyete konu taşınmazın paydaşlardan biri tarafından kiraya
verilmiş olması halinde, akit olmayan paydaşın kira parasından payına düşen
miktarı kiracıdan isteme hakkı olduğu gibi ödenmemesi halinde icratakibi de
yapılabilir. Yasal koşulları taşıyan ödeme emrinin tebliğine rağmen temerrüde
düşen kiracının mecurdan tahliyesinin istenmesine yasal bir engel de
bulunmamaktadır.
MK.nun 624/3. maddesine göre, müşterek mülkiyete konu taşınmazlardaki mühim
idari tasarrufların, hissedarların reylerinin içtimasına bağlandığı
açıklanmış isede, temerrüd olgusunun sonucu olarak alacaklıya yasal olarak
tanınan tahliye isteme hakkının kullanılmasında anılan madde kapsamında
düşünmek alacağını tahsil edemeyen alacaklıya yasa ile tanınan hakkı
sınırlandırma sonucu doğurabileceği gibi kötüniyetli diğer paydaş ve kiracıya
bu durumdan yararlanma imkanı sağlar.
Sözü edilen maddedeki mühim idari tasarruflar; taşınmaz üzerindeki büyük
tamirat, paydaşlardan birinin ihtiyacı için tahsis, taşınmazın kullanım
biçimini tayin vs. gibi tasurruflardır. Nitekim, çoğunluk görüşünde
belirtilen içtihadı birleştirme kararları da taşınmazın ihtiyaca dayalı
tahliyesinin istenmesine ve kullanım biçimini tayin eden kiraya verilmesine
ilişkindir. Temerrüde dayalı olarak taşınmazın tahliyesinin istenmesi
alacağını tahsil edemeyen taşınmaz maliki paydaşın yasal şahsö hakkıdır. Bu
halde, pay ve paydaş çoğunluğunun aranması gerekmez.
Somut olayda da, temerrüd olgusu gerçekleştiğinden kiracının mecurdan
tahliyesine ilişkin merci kararının o n a n m a s ı oyundayım.
Oktay İZGİEY
Üye
|
