 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Onüçüncü Hukuk Dairesi
E. 1992/2492
K. 1992/4759
T. 21.5.1992
* KİRA SÖZLEŞMESİ
* AKDİN FESHİ
* SORUMLULUK
ÖZET : Dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte,
kullanılmaya elverişli iskan raporu alınmış hukuki ayıptan ari bir şekilde
teslim edilmediği, böylece kiralayanın kiracıya karşı yasal borcunu ifa
etmediği subuta ermiş bulunmaktadır. Öyleyse, davacının akdi fesihte haklı
olduğu kabul edilmeli, davalı kiralayanın sorumluluğu yönüne gidilmelidir.
Kural olarak dikkat ve özenin gösterilmesine karşın zararlı sonucun meydana
gelmesinin önlenemediği ileri sürülüp kanıtlanmadıkça borçlu zararın tümünden
sorumludur.
(818 s. BK. m. 96)
Taraflar arasındaki akdin feshi ve tazminat davasının yapılan yargılaması
sonunda; ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen
reddine yönelik olarak verilen hükmün davacı avukatınca duruşmalı, davalı
avukatınca da duruşmasız temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin
süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi, gereği düşünüldü:
Davacı, ihale prosedürü ile Ç..Oteli'ni 17.9.1990-17.9.1993 tarihleri için 3
yıllığına davalı Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden kiraladığını, önceki kiracının
borçlarından dolayı otelin tüm mefruşatının haczedildiğini, sözleşme gereği
noksanları kendisinin tamamlaması gerektiğinden mahcuzların çoğunu
alacaklıların borçlarını ödeyerek geri aldığını, bir kısmını da yeniden
aldığını, sökülen malzemeler nedeniyle meydana gelen hasarların giderilmesi
amacıyla boya, badana ve onarım yaptırmak zorunda kaldığını, otelin
işletilmesinde kullanımı zorunlu olan yazılı basılı kağıtları temin ettiğini,
turizm işletme belgesi almak için Turizm Bakanlığı'na, işletme ruhsatı için
Emniyete, otel açma ruhsatı için de Belediye'ye başvurduğunda kiralananın
iskan ruhsatının olmaması nedeni ile işletme ruhsatı alamadığını, 27.11.1990
tarihli noter aracılığı ile keşide ettiği ihtarnameyle iskan ruhsatının
teminini davalıdan istediği halde cevap dahi verilmediğini ve iskanın da
alınmadığını, bu yüzden otelin Emniyet tarafından kapatıldığını, turizm
şirketleriyle yaptığı rezervasyonların iptal edildiğini öne sürerek;
kiralananın ayıplı kiraya verilmesi nedeni ile sözleşmenin feshine, tesis,
onarım, işletme hazırlığı harçamaları için yaptığı 662.108.884 TL. ve
rezervasyon iptalinden doğan zararı 3.000.000 TL.nın ödetilmesine karar
verilmesini istemiştir.
Davalı; otelin kullanılmasına engel bir durum olmadığını, ihale şartnamesinin
19. maddesine göre otelin mevcut haliyle ihaleye çıkartıldığını ve imalat
eksiklikleri ve tefriş masraflarının sözleşme gereği kiracı tarafından
karşılanacağını, ayıbın kiracı tarafından giderilmesinin mümkün olduğunu,
ayıbın ihbar edilmediğini, istenilen tazminatın fahiş olduğunu savunmuş,
davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece; kiralananın iskan ruhsatının alınmasının mümkün olduğu, davacının
gerekli araştırmaları yapmadan ihaleye girip sözleşme kurmakla neticelerine
de katlanmak zorunda olduğunu, otelin turistik otel olarak kiraya verilmediği
ve zararın da doğmadığı, davacının ancak yapmış olduğu faydalı ve zaruri
işler karşılığı 25.397.159 TL. isteyebileceği kabul edilerek bu kalem isteği
hükmedilmiş, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.
Hüküm, taraflarca temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici
nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına
göre davalının temyiz itirazlarının reddi gerekir.
2- Davacının temyiz itirazlarının incelenmesinde;
A- Kiralayan, kiralananı sözleşmenin amacına uygun surette kullanmaya ve
işletmeye elverişli bir şekilde teslime ve kira süresince de kiralananı bu
halde tutmağa mecburdur. Eş söyleyişle, kira sözleşmeleri iki taraflı borç
doğuran ivazlı sözleşmelerdendir. O nedenle kiraya veren davalı, kiralananı
da başlangıçtan itibaren sözleşmeden maksut kullanmaya salih bir halde, her
türlü ayıptan salim olarak kiracıya teslim ve sözleşmenin devamı süresince de
bu amacı sağlamak zorundadır (BK. m. 249/F.1). Çünkü buradaki ifa;
borçlanılan edimin kural olarak borçlu tarafından belirli bir yer ve zaman
içinde ve sözleşmenin kaynağındaki esaslar altında yerine getirilmek
suretiyle borçlunun borcundan kurtulmasını sağlayan eylem ve davranıştır. O
halde, geçerli bir ifanın benimsenebilmesi için; ifa borçlu tarafından
alacıklıya sözleşmede kararlaştırılan yer ve zamanda, karalaştırılan nicelik
ve niteliklere uygun olarak yapılmak gerekir (Bkz., F.N. Feyzioğlu, Borçlar
Hukuku Umumi Hükümler, Cilt: II, 1969, Sayı: 4; Dr. Erzan Erzurumluoğlu,
Türk/İsviçre Borçlar Hukuku Sistemine Göre Borçluya Yüklenemeyen Nedenlerden
Dolayı Edimin Yerine Getirilememesi, Ankara-1970, Sayı: 6).
B- Borçlar Yasasının 249. maddesi uyarınca kiralananı sözleşmede amaç olan
biçimde kullanmasının olanaksız olması halinde kiracı, sözleşmeyi feshe yahut
kiradan uygun bir tutarın indirilmesini istemeğe yetkilidir. Olayımızda
seçimlik hakkını davacı kiracı akdin feshi şeklinde kullanmıştır.
Davalı otel binasını davacıya kiraya verdiğine göre, binanın iskan raporunun
alınmasını sağlamak gibi sözleşmenin asli bu edimi ile yükümlü olduğunun
kabulü gerekir. Kaldı ki, kira sözleşmesi aktedilirken iskanın bulunmadığını
davalı davacı kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Çünkü taraflar sözleşmenin
kurulması sırasında birbirlerine tam ve doğru bilgi vermek zorundadırlar
(sözleşmenin görüşülmesi sırasındaki kusurdan dolayı sorumluluk Culpa in
Contrahendo). Zira, yanlış görünüm yaratmak en azından doğruluk ve güven
kurallarına (MK. m. 2) aykırıdır. Bir binanın iskan raporunun bulunması
asıldır.
Davacı, karşısındaki davalı Kamu Kuruluşunun kanun hükümlerine göre uygun
şekilde hareket ettiğini kabul etmekte haklıdır. Bu nedenle iskan raporunun
alınıp alınmadığını araştırma yönünden kiracıdan bir özen beklemek ve istemek
mümkün değildir. Özen beklenilmeyen hallerde ise kusurdan söz edilemez.
C- Bu durumda; dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı
tarihte, kullanılmaya elverişli iskan raporu alınmış hukuki ayıptan ari bir
şekilde teslim edilmediği böylece kiralayanın kiracıya karşı yasal borcunu
ifa etmediği subuta ermiş bulunmaktadır. Öyleyse, davacının akdi fesihte
haklı olduğu kabul edilmeli, davalı kiralayanın sorumluluğu yönüne
gidilmelidir (BK. m. 96).
D- Kural olarak dikkat ve özenin gösterilmesine karşın, zararlı sonucun
meydana gelmesinin önlenemediği ileri sürülüp kanıtlanmadıkça borçlu zararın
tümünden sorumludur (BK. m. 96). Davacı, seçimlik hakkını fesih yönünde
kullanmıştır. Bunun için ihtar çekilmesi koşulu yoktur. Kaldıki ihtar
çekildiği gibi hala yapı kullanma izin belgesinin alınmadığında taraflar
arasında uyuşmazlık konusu bulunmamaktadır ve mahkemenin kabulü de bu
doğrultudadır. Sırası gelmişken hemen belirtelim ki, ayıp nedeni ile kira
sözleşmesinden dönme geçmişe etkili değildir. Çünkü, kira sözleşmesi sürekli
bir sözleşme olduğundan onun geçmişe etkili bir biçimde feshine olanak
yoktur. Burada fesih daima sözleşmenin ilerideki hükümleri üzerinde
etkilerini gösterir.
E- Hukuki sorumluluk çerçevesinin çizilmesinden sonra; zararın kapsamının
tesbit ve tayin edilmesi için uygulanacak kural ve yöntemlerin izahına sıra
gelmiştir. İddiaya göre davacı alacağı ve zararı üç ana noktada
toplanmaktadır.
a) Bakım ve onarımlara ilişkin alacak,
b) Demirbaşlar, servis malzemeleri, mefruşat ve işletme masraflarına karşı
alacak ve zarar,
c) Kar mahrumiyeti,
Yineliyelim ki, ilke olarak az yukarıda açıklanan yasal kurallar altında
davalı bu zarar ve alacaklardan davacıya karşı sorumludur (BK. m. 249, 96).
Bunların inceleme ve hukuki tartışmalarını ayrı ayrı yaparak sonuca
kavuşmakta yarar vardır.
a-) Mahkeme; kiralananın bakım ve onarımına ilişkin davacının ihtiyar ettiği
giderleri seçtiği bilirkişi İnşaat Mühendisi Mustafa'ya tesbit ettirmiş,
görüşüne itibar ederek 25.397.159 TL.sına hükmetmiştir. Oysa, anılan
bilirkişi elektrik, kalorifer ve sıhhi tesisatların uzmanlığı dışında
kaldığını, o nedenle inceleme yapamadığını 9.7.1991 tarihli raporunda
açıklamıştır. Bu hususun gözden kaçırılması ve karar yerinde dahi tartışmaya
açılmaması yanlıştır, bu noksanlık tamamlanmalıdır.
b-) Demirbaşlar, servis malzemeleri, mefruşat ve işletme masraflarına ilişkin
alınan bilirkişi raporu ise Yargıtay ve tarafların denetimine açık olmayıp
yetersizdir. Bulunan miktarın kabule elverişli görülmesinin dayanakları ve
gerekçeleri belirtilmemiştir. Davalının itirazları cevaplandırılmamış
özellikle evvelce oteli davalıca teslimi sırasında verilen mefruşat ve
malzemelerin zararın kapsamı dışında tutulup tutulmadığına ilişkin bir
araştırma ve incelemeye dayalı görüş bildirilmemiştir. Öte yandan davacının
21.11.1990 günlü davalıya keşide ettiği ihtarname tarihi itibariyle iskan
ruhsatının alınmadığını öğrendiği halde bu bölümdeki giderleri yapmakta devam
ettiğini vurgulayan davalının önemli itirazı üzerinde durulmamıştır.
Gerçektede iskan ruhsatının alınmayacağının öğrenilmesinden ve akdin fesih
edilmesinden sonra bir takım giderler ve masrafların yapıldığı kanıtlanırsa
bunların davacının kusurundan kaynaklandığının kabulü tartışılmaz. BK.nun 44.
maddesinin asıl amacı, kimsenin kendi kusurundan yararlanamamasıdır. Zarar
görenin tasarruf edebileceği konulardaki rızası; tazminatı tamamen ortadan
kaldırır ve bir noktada zarara başlangıçta razı olunduğu sonucu ortaya çıkar.
O halde davalının sözü edilen itirazları üzerinde gereğince durulmalı,
ihtarname tarihinden sonra yapılmış giderler tesbit edilirse binadan alınıp
götürülmesi mümkün olanlar ve olmayanlar olarak ayrıma tabi tutulmalı
götürülebilenleri davacı aynen alabileceğinden ve zarara da rıza göstermesi
nedeni ile bunlar hakkındaki talep reddedilmelidir. Kiralanandan alınıp
götürülmesi zarara mucip olanlar yönünden ise; eksik vekaletsiz tasarruf
hükümlerine göre haksız iktisap kuralları dikkate alınarak yapıldığı veya
alındığı tarihlerdeki değerleri belirlenmek suretiyle bulunacak miktara
hükmedilmelidir. İhtarname tarihinden önce yapılmış masraf ve giderler ve
alınanlar için davacının zarar istemekte haklı olduğu kabul edilmeli, bunlar
yönünden de yine binadan alınması, götürülmesi mümkün olanlar olmayanlar
şeklinde ayrımlı bir inceleme yapılmalı, alınması mümkün olmayanların alınış
tarihindeki tesbit edilecek değerden amortisman payı (davacının kullanma,
yararlanma payı) düşüldükten sonra kalan zararın ödetilmesine karar
verilmelidir. Ayrılması mümkün olanlar için, hali hazır rayiç değeri ile
alındığı ve yapıldığı tarihteki değerleri arasındaki fark, zarar olarak
benimsenmeli bu yöntemlerle yarar ve zararın denkleştirilmesi ilkesi ışığında
davacı zararı uzman bilirkişiler aracılığı ile aydınlığa kavuşturulmalıdır.
Yalnız, bu arada şu nokta gözden kaçırılmamalıdır. Davacı iskan ruhsatının
olmadığını öğrendiği tarihten itibaren bu zarar kalemlerini ihtiyar ettiği
saptanması durumunda davacı zararın artmasına sebebiyet vereceği için BK.nun
44. maddesinin olaya uygulanıp uygulanmıyacağı düşünülmelidir. Davacıya
işletme masrafları zararı açısından açıklama yaptırılmalı bunlar hakkında da
az yukarıda sıralanan kurallardan ilgili olanları uygulanmalı, akdin
feshinden sonra ileride kullanılması veya değerlendirilmesi mümkün olanlar
ayrılıp zarar kapsamına alınmamasına dikkat edilmelidir.
c-) Hukuki ayıptan doğan kar yoksunluğu zararın incelenmesinde: Bu konudaki
araştırma ve bilirkişi görüşü hükme esas olacak yeterlikte değildir.
Özellikle; kiralanan turistik otel olarak kiralanmadığı için salt turistik
tesis kazancına göre hesap çıkarılması doğru değildir. Ayrıca davalının
itirazları ile herkesçe açık bir olgu olarak bilinen ve daha çok turizm
sektöründe etkisini gösteren körfez krizinin kira süresine tekabül zamanlar
içinde kalıp kalmadığı ve olumsuz etkileri olup olmadığı yönünde hiç
durulmamıştır. Zararın kapsamını tayinde önem arzeden bu faktör ve olgular
üzerinde durulması, araştırma yapılması, bilirkişi kurulundan gerekçeli,
mukni görüş alınması gerekir. Ne varki yukarıda anlatılan bilirkişi
incelemesinden önce ve evleviyetle mahkemece tarafların delil ve karşı
delilleri toplanarak hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde davacının oteli
kullanıp yararlanması olup olmadığı, süresi, özellikle iskan ruhsatı
alınmayışı olayı ile kullanamama ve bundan doğan zarar arasında uygun illiyet
bağı net bir biçimde belirlenmeli, kullanılmış ise bu süredeki davacı kazancı
denkleştirme kuralı altında zarardan mahsubu yapılmalıdır. Daha sonra da
Borçlar Kanununun 98. maddesinin 2. fıkrası yollaması ile akdi ilişkilerde
uygulanması gereken aynı Kanunun 44. maddesi hükmü tazminatın takdirinde
gözönünde tutulmalıdır. Gerçektede; Medeni Kanunun 3. maddesinin 2. fıkrası,
icabı hale göre kendisinden beklenen ihtimamı sarfetmeyen kimsenin iyiniyet
iddiasında bulunamıyacağı esasını öngörmüş ve BK.nun 44. maddesinde
mutazarrının zararın artmasına ve zararı yapan şahsın hal ve mevkiini
ağırlaştırmasına sebep olduğu takdirde hakimin tazminatı tenkis etmek yetkisi
bulunduğu açıklanmıştır. Sözleşmenin feshi üzerine davacı kiracı yeni bir
işyeri kiralamak için gayret sarfetmesi ve bu suretle zararın çoğalmasını
önlemesi ödevi ile karşı karşıyadır. Bu durumda kardan yoksunluk süresinde
iyi inançlı bir kimsenin boş oturması söz konusu olamıyacağından, mahkemece,
davacının sözleşmenin feshi tarihinden itibaren zararın azalması için ne
yapması gerektiğinin araştırılması, benzer bir işyerini yeniden
kiralayabilmesi için ne kadarlık bir süreye ihtiyacı bulunduğu bilirkişi
aracılığı ile gerekirse keşif te yapılarak tesbit edilmeli bu süreye yansıyan
zarara hükmedilmelidir. Tüm açıklanan yasal kurallar düşünülmeden hukuki
tanım ve nitelendirmede yanılgıya düşülerek delillerin yanlış
değerlendirilmesi ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi
usule ve yasaya akrıdır. Bozma nedenidir.
Bunlardan ayrı, kira akdi haklı nedenlerle fesih edilip kiracı kiralanandan
çıkarılmadığı sürece, kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu giderler
karşılığını istemeye yetkili değildir. Oysa mahkemece kira aktinin feshi
talebi reddedildiğine göre davacının kiralanandan yararlanmasının devam
edeceği kabul edilmiş sayılır. Bu durumda davalı kiralayanın davacının
yaptığı zorunlu ve faydalı giderleri iade borcunun ifa zamanının gelmediği
açıktır. O nedenle bu giderlerin tutarına hükmedilmesi kabul biçimi yönünden
bozmayı gerektirir.
S o n u ç : Birinci bent gereğince davalının tüm temyiz itirazlarının reddine.
İkinci bentte açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararının davacı yararına
(BOZULMASINA), 100.000 lira duruşma avukatlık ücretinin davalıdan alınarak
davacıya ödenmesine, istekhalinde peşin harcın iadesine, 21.5.1992 gününde
oybirliğiyle karar verildi.
|
