 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Onüçüncü Hukuk Dairesi
E. 1991/8374
K. 1991/10619
T. 21.11.1991
* KİRA SÖZLEŞMESİ
* BEKLENMİYEN HAL
* KİRA PARASININ ARTIRILMASI
ÖZET : Hal ve şartların değişmesi nedeniyle borçluya (kiracıya) ne miktarda
mükellefiyet yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına
uygun objektif iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet (MK. m. 4, 2) kurallarının
elverdiği ölçü ve düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye
getirilmelidir.
(818 s. BK. m. 248) (743 s. MK. m. 1, 2, 4)
Taraflar arasındaki kira tesbiti davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda
yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün
süresi içinde davacı Ali İhsan avukatınca temyiz edilmesi üzerine; dosya
incelendi, gereği düşünüldü:
Davacı, 1.4.1985 başlangıç tarihli ve 8 yıl süreli sözleşme ile davalıya
dükkan kiraladığını, aşırı enflasyon nedeni ile edimler arasındaki dengenin
bozulduğunu, sözleşmenin işlem temelinden çöktüğünü ve çekilmez hal aldığını
öne sürerek yeni dönem kira başlangıç tarihi olan 1.4.1989 tarihinden
itibaren uyarlama yoluyla kira parasının 2.500.000 TL. olarak tayinini
istemiştir.
Davalı, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, sözleşmede kira parasının artma miktarları taraflarca
belirlendiğinden kira tesbit davası açılma olanağının bulunduğu bu nedenle
uyarlama davasının dinlenemeyeceği kabul edilmiş, davanın reddine karar
verilmiştir.
Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Kira sözleşmesinin 5. maddesinde 150.000 TL. kira parasının birinci sene
için geçerli olduğu vurgulandıktan sonra 1986 yılında 185.000 TL.; 1987
yılında 235.000 TL.; 1988'de 290.000 TL.; 1989'da 365.000 TL.; 1990'da
455.000 TL.; 1991'de 570.000 TL.; 1992 yılında da 715.000 TL. olacağı
belirtilmiştir. Her yıl için ayrı ayrı muayyen bir kira parasının kira
sözleşmelerinde belirlenmiş olması hallerinde Anayasa Mahkemesi'nce 6570
sayılı Yasanın 2 ve 3. maddelerinin iptal edilmesiyle hasıl olan boşluğu
dolduran 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında
öngörüldüğü şekilde kira parasının tesbiti davası açılamaz. Zira, Borçlar
Hukukunun genel kuralına göre ancak karşılıklı borçları kapsayan akitlerde
karşılık borçlardan birisinin taraflarca belli edilmemiş olması halinde
(örneğin, tarafların kira sözleşmesini kira bedeli üzerinde yeni bir anlaşma
yapmadan aynı süre için uzatmaları durumunda sözleşmede kira bedeli hakkında)
sözleşmede bir boşluk olduğu kabul edilerek bu borç mahkemece rayiç esas
tutularak belli edilir. Aksi halde olayımızda olduğu gibi, her yıl için kira
parası borcu kararlaştırılmış ise bu konuda sözleşmede bir boşluktan
sözedilemeyeceği için mahkemenin kira parası tesbit etmesi de hukuken mümkün
olmayacaktır. Bu nedenlerle mahkemenin kira tesbit davası açılmasını mümkün
gören gerekçesi yerinde değildir.
2- Ayrıca, her yıl için kira parası belirlenerek sözleşmeye intibak kaydı
konulmuş olsa dahi edimler arasında aşırı bir oransızlık çıkmışsa aşağıda
açıklanan ilkeler doğrultusunda uyarlamanın yine yapılması gerekir.
3- Yine sözleşmenin başlangıcından itibaren başlamak suretiyle dava tarihinden
geriye doğru kira parası uyarlanamaz. Bu yolla tayin edilen kira parası dava
tarihinden itibaren ileriye doğru hüküm ve neticelerini hasıl eder.
4- Az yukarıda açıklananlardan sonra, sözleşmenin yeni hal ve şartlara
uyarlanmasına ilişkin ilke ve yöntemlerin izahına sıra gelmiştir.
Sözleşme Hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (ahde vefa-Facta
Sundservanda) ilkesi hukukumuzda da kabul edilmiştir. Bu ilkeye göre;
sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları
borçlu için sonradan ağırlaşmış; kararlaştırılan edimler dengesi sonradan
çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile borçlu sözleşmedeki edimini aynen
ifa etmelidir.
Gerçekte de, sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük
kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini
oluşturmaktadır. Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle
sınırlandırılmıştır.
Sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge
sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri
aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye
bağlılık ile sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve
artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif
hüsnüniyet (MK. md. 4, 2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir.
Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-beklenmeyen hal
şartı-sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye
çalışılmaktadır.
Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar
daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı
tutulmazlar, değişen koşullar karşısında Medeni Yasanın 2. maddesi uyarınca
sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Sözleşmenin edimleri
arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ekonomik krizler, aşırı
enflasyon örnek olarak gösterilebilir.
Enflasyon, paranın "İŞTİRA-SATIN ALMA" gücünü kaybetmesi nedeni ile fiyatlarda
aşırı ve sürekli bir artış olayıdır.
Yurdumuzda ekomonik koşullar önemli derecede değişmiş eşya fiyatları
tahminlerin üstünde yükselmiş, enflasyonist bir durum artarak bireylerin
hayat yükünü çekilmez düzeye çıkarmıştır. Paranın değer kaybı toplumda
herzaman her yerde önemli huzursuzluk kaynağı olmaktadır. Son yıllarda da
değer kaybı tahminlerin ötesinde artışını sürdürmektedir. Ayrıca yasalarla
sağlanan düzenlemelerde de paranın değer kaybının dikkate alınmadığı
izlenmektedir. Sözleşmedeki edim ve karşı edim arasındaki dengeyi esaslı
surette sarsan olağanüstü olaylara beklenilmeyen olaylar denir.
Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde "işlem
temelinin çökmesi" gündeme gelir. İşlem temelinin çöktüğünü kabul eden hakim;
duruma göre; alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine
onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek
suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Başka bir deyimle sözleşmeye
müdahale eder.
Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra
kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır.
Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hak ve
şartlara uydurulmasının gerekip gerekmiyeceği incelenir. Bazende sözleşmede
olumlu ve olumsuz intibak kaydı bulunmakla beraber, bu kayda dayanarak
sözleşmenin kayıtla birlikte aynen uygulanmasını talep etmek MK. md. 2/2
hükmü anlamında hakkın kötüye kullanılması manasına gelebilir.
Böyle bir durumda sözleşmedeki intibak kaydına rağmen edimler arasında aşırı
bir nisbetsizlik çıkmışsa uyarlama yine yapılmalıdır. İşlem temelinin
çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak Medeni Yasanın
1, 2 ve 4.maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate
alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla, durumun
değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum
olur. Değişen durumların, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşmede
adaletini bozması halinde, taraflar bu haller için bir tedbir
almadıklarından, sözleşmede bir boşluk vardır.Bu boşluk sözleşmenin anlamına
ve taraf iradelerine önem verilerek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına
uygun olarak doldurulur (MK. md. 1). Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla
düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir. Uyarlama daha
çok ve önemli ölçüde uzun ve sürekli borç ilişkilerinde söz konusu olur.
Her talep vukuunda sözleşmeyi değişen hal ve şartlara uydurmak mümkün
değildir. Aksi halde özel hukuk sistemimizde geçerli olan "irade özgürlüğü",
"sözleşme serbestisi" ve "sözleşmeye bağlılık" ilkelerinden sapma tehlikesi
ortaya çıkar. Sözleşmeye müdahale müessesesi istisnai tali (ikinci derecede)
yardımcı niteliktedir. Uyarlamanın anlatılan hukuki tanımından sonra şimdi,
sözleşmeye müdahale için gerekli olan esaslara değinelim;
Sözleşme kurulduktan sonra onun ifası sırasında ortaya çıkan olaylar
olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Örneğin, para değerinin aşırı
derecede düşmesi (enflasyon) gibi...
Yine değişen hal ve şartlar nedeniyle tarafların yüklendikleri edimler
arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olması şarttır. Ne
varki değişen hal ve şartlara rağmen aşağıdaki hallerden biri mevcutsa
sözleşmenin değiştirilmemesi kaçınılmaz olacaktır.
- Sözleşmede veya yasada değişen hal ve şartlara dair bir kayıt veya hüküm
bulunmaması gerekir. Nitekim sözleşmedeki bir kayıtla değişen hal ve
şartların rizikosunu üstlenen kimse, doğruluk ve dürüstlük kuralına dayanarak
sonradan bu rizikodan kendisini kurtaramaz.
- Uyarlama isteyen davacının değişen hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi
kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından
önceden öngörülebilir (tahmin) edilebilir veya beklenilebilir nitelikte
olmamalıdır veya olaylar öngörülebilir nitelikte olmakla beraber bunların
sözleşmeye olan etkilerinin kapsam ve biçim bakımından bu derecede tahmin
edilmemelidir. İlaveten edimler henüz ifa edilmemiş olmalıdır. Davacı değişen
hal ve şartlara rağmen edimini "ihtirazı kayıt" koymaksızın ifa etmişse
uyarlama talep edemez (Doç. Dr. İbrahim Kaplan, Hakimin Sözleşmeye
Müdahalesi, Ankara-1987, Sh: 152 vd.).
Bu davalarda hakimin gözönünde tutacağı temel esaslar da genel olarak şunlar
olabilir; Sözleşmeye bağlılık ve saygı esastır. Uyarlama daime yardımcı bir
çözüm olarak düşünülmelidir. Karar verilirken sözleşmeye yönelik ve
bağlantılı değerlendirme yapılmalı özellikle tarafların farazi iradeleri yani
taraflar sözleşmede açık kalmış hukuki meseleyi sözleşmenin in'ikadı
sırasında düzenlenmiş olsalardı doğru ve makul düşünen taraflar olarak neyi
kararlaştırmış olabileceklerinin tesbitine önem verilmelidir. Somut
sözleşmenin özelliği, koşulları, süresi beklenilmeyen ekonomik değişiklikler
(enflasyon), kiralananın nitelikleri, sözleşmenin anlamına aykırı olmayacak
şekilde her iki tarafın menfaatleri gibi tüm objektif ve subjektif hal ve
şartlar tartışılıp kıymetlendirilmeli sonuçta uyarlama yapılması kanaatına
kavuşulursa hakim, sözleşmedeki intibak boşluğunu hak ve nesafet, doğruluk,
dürüstlük kuralları (MK. md. 4; 2) ışığında kanun boşluğunda olduğu gibi
MK.nun 1. maddesindeki yetkiye dayanarak yine bizzat kendisinin yaratıp
taktir ettiği bir kuralla doldurmaya çalışmalıdır. Sözleşmenin değişen hal ve
şartlara intibakını öngören veya görmeyen her türlü karar, yukarıda açıklanan
esasların, toplanan delillerin red ve kabul edilen yönlerini, dayanaklarını
içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır. Önemle
vurgulayalım ki; belirtilen uyarlama davalarına özgü temel kurallar
gözetilmeksizin salt kira parasının tesbitine ilişkin davalarda izlenen
yöntemlerle örneğin sadece taşınmazın cinsi, yüzölçümü, bulunduğu mevki,
emsal taşınmazların kira bedelleri gibi donelerle intibak boşluğu doldurulup
sözleşme düzeltilemez. Değerlendirmede bunlar ancak yardımcı kaynak olarak
gözetilebilir. Diğer bir anlatımla, sözleşmede yüklenilen edimleri tamamen
başka bir anlam verilecek hale getirmek suretiyle bir tarafa beklenmedik
şekilde olağanüstü yararlar sağlanamaz. Sözleşme yeni bir hale
dönüştürülemez. Yine sözleşmenin kurulması sırasında tarafların sözleşmeyi
uzun süreli yapmalarına ilişkin birleşen amaç ve iradeleri hiç bir zaman
gözden kaçırılmaması gereken vazgeçilmez bir olgudur. Gerçektede; uzun bir
süreyle kira akdine bağlanmış kiracı ve kiralayanın hak ve vecibelerini kısa
süreli kira sözleşmesinin tarafları ile bir konumda görmenin sözleşme
serbestiyesi ilkesine adalet ve mantık kurallarına aykırı olacağında
duraksamaya yer olmamalıdır. Aksinin düşünülmesi halinde sözleşmenin fesih
edildiği yeni bir sözleşmenin ortaya çıktığı sonucuna kavuşmak gerekirki
hükümlerini sürdüren, bağlayıcı ve ayakta duran sözleşme karşısında bunu
kabul etmek mümkün değildir. Bu yüzden kiralanan sanki boş durumda yeni
kiraya verilecekmiş gibi gözetilerek raporu düzlenleyen bilirkişilerin
görüşleri uyarlama ilkelerine ters düştüğü için aynen hükme esas alınıp
sözleşmede boşluğunun düzeltilmesi yoluna gidilemeyeceği çok açıktır.
Yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama kurallarının ışığı altında
mahkemece yapılacak iş, resmi kurumlardan enflasyon oran ve seyri
araştırılmalı, bununla birlikte kiralananın kullanım sahası, nitelikleri,
bulunduğu mevki, konumu, emsal kira paraları sözleşmenin kurulduğu davanın
açıldığı tarih itibariyle vergi ve amortisman giderleri artış oranı ve diğer
menkul ve normal objektif etkenler yerinde uzman bilirkişiler aracılığı ile
incelenmeli, böylece belirlenecek uygun durum baz kabul edilmeli daha sonra
az yukarıda anlatılan uyarlama ilke ve esaslarına sadakatla hal ve şartların
değişmesi nedeni ile borçluya (kiracıya) ne miktarda mükellefiyet
yüklenebileceği tartışılmalı, kira parası tarafların amacına uygun objektif
iyiniyet, hakkaniyet ve nesafet (MK. md. 4; 2) kurallarının elverdiği ölçü ve
düzeyde, aşırı olmayan, tahammül edilebilir bir seviyeye getirilmeli, sonuçta
tüm dayanakları belirlenmiş, gerekçeli karar verilerek sözleşmedeki intibak
boşluğu doldurulmalıdır. Mahkemece sözleşmenin uyarlanması esas ve yöntemleri
gözetilmeden hukuki nitelendirmede yanılgıya düşülerek eksik incelemeyle
yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bozma nedenidir.
S o n u ç : Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz eden
davacı Ali İhsan yararına (BOZULMASINA), istek halinde peşin harcın iadesine,
21.11.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.
|
