 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C
Y A R G I T A Y
Onüçüncü Hukuk Dairesi
E. 1991/7217
K. 1991/10901
T. 2.12.1991
* TAŞINMAZ SATIM SÖZLEŞMESİ (Şekle uymama)
* FERAĞIN İMKANSIZ HALE GETİRİLMESİ
* TAZMİNAT
ÖZET : Taşınmazın temlikine ilişkin edim ifa edilmeksizin ferağın imkansız
hale getirilmesi, BK.nun 41/2. maddesine uygun, ahlaka aykırı, tazmini
gerektirir bir fiil alarak kabul edilmesinde duraksamaya yer olmamalıdır.
Böyle hallerde, şekle aykırılığa rağmen, sözleşmenin geçerli olarak kurulmuş
olduğu kabul edilmeli, ifa menfaatinin (olumlu zararın) tazmini imkanı
tanınmalıdır.
Davalı ediminin kusuru ile imkansızlığı tarihteki dairenin sürüm değerine
hükmedilmesi gerekir.
(743 s. MK. m. 2, 643) (818 s. BK. m. 41/2, 213/1) (2644 s. Tapu K. m. 26)
Taraflar arasındaki tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda
yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik
olarak verilen hükmün davalı avukatınca duruşmalı olarak temyiz edilmesi
üzerine; temyiz dilekçesinin süresinde olduğu saptanarak dosya incelendi,
gereği düşünüldü:
Davacı, yıllarca sözlerine değer verilip güven duyulan Tugayoğlu ailesinin bir
mensubu olan davalının "A.Si-Tur Tatil Köyü Sitesi" kuracağını gazete
ilanları ve reklam broşürleri ile herkese duyurması üzerine, yüzlerce kişi
gibi inanıp, itimat ederek harici sözleşmeyle davalıdan daire satın aldığını,
edimlerini ifa edip satış parasını ödediğini, alıcılardan aldığı paralarla
inşaatı tamamlayan davalının daha sonra bankadan kredi alıp ipotek tesis
ettiğini, ardından çıkarları uğruna sözleşmeden kurtulmak için cebri ihale
ile taşınmazın Vakıflar Bankasına satılmasına neden olduğunu ileri sürerek
100.000.000 TL. zararının haksız fiil kurallarına dayanarak giderilmesini
istemiştir.
Davalı, resmi düzenlenmeyen sözleşmeye göre tazminat istenemeyeceğini,
kusursuz imkansızlık nedeni ile edimini ifa edemediğini, ızrar kastı
bulunmadığını, bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, dava tarihi
itibariyle dairenin değerinin talep edilemiyeceğini savunmuş, davanın reddini
dilemiştir.
Mahkemece, müteahhit sıfatıyla davalının sözleşmeyi düzenlemesi nedeni ile
satımın kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine benzediği kabul edilmiş,
BK.nun temlik hükümleri uygulanarak dairenin bilirkişiler aracılığı ile
saptanan dava tarihindeki rayiç değeri 85.000.000 TL. davalıdan alınmasına
karar verilmiştir.
Hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici
nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına
göre davalının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi
gerekir.
2- Tapulu taşınmazların Tapu Sicil Muhafızı veya memuru tarafından
düzenlenmeyen senetlerle (haricen yapılan satım akdi ile) satımı şekil
noksanı ile geçersizdir. Taşınmaz satımının resmi şekilde yapılmış olması
lazımdır (BK. md. 213/I; MK. md. 643/I; Tapu Kanunu md. 26; Noterlik Kanunu
md. 60). Yasada öngörülen şekil şartlarına uyulmadan yapılan sözleşmeler
kural olarak batıldır (BK. md. 11/2).
Şekle aykırılık, hukuki işlemin herhangi bir hüküm doğurmasına olanak vermez
ve borç doğurmaz. Geçersiz sözleşme ile borç altına giren taraf yükümlendiği
edimi ifa etmekten kaçınabilir. Ne varki bazen şekil noksanının ileri
sürülmesi hakkın kötüye kullanılması sayılıp, akdin batıl olduğu savı
dinlenilemezse, bu akdin ifasının veya ifa etmeme dolayısıyle uğranılan
müsbet zararın (ifa çıkarının) giderilmesi istenebilir. Dahası, Yurdumuzda
hükmünü açıkca sürdüren somut olaylar ve gerçekler, halin diğer icapları göz
ardı edilmediğinde, adalet duygularının bir gereği olarak buna önem atfetme
zorunluluğu kendisini bir kez daha göstermektedir. Sözü edilen yasal kural,
MK.nun 2. maddesinde yazılı dürüstlük kuralına aykırı düşecek tarzda
kullanılmamalıdır. İşte böyle bir durumda butlan etkisiz kalabilir. Gerçekten
de, hukukun her alanında uygulama niteliğine sahip olan "Hakkın Kötüye
Kullanılması Yasağı" şekle aykırığı ileri sürme hakkı yönünden de bir sınır
oluşturur. Hakime özel ve çok ayrık durumlarda da olsa adalete uygun düşecek
şekilde hüküm verme olanağını sağlar. Buyurucu niteliği itibariyle de
doğrudan gözetilmesi gerekir (25.1.1984 gün, 3/I sayılı Yargıtay İçtihadı
Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı). Hemen yeri gelmişken önemle
vurgulayalım ki, butlanı bu şekilde etkisiz bırakmakta, hassas ve titiz
davranılmalı, özellikle Borçlar Hukukuna ilişkin Borç Sözleşmelerinde ve çok
sınırlı olaylarda uygulanabileceği hiç bir zaman unutulmamalıdır. Bunun
yanında her somut olayda butlan iddiasının ileri sürüldüğü hal ve şartlara
bakılmalı ve hakkın kötüye kullanılmasına ilişkin adelet duygularını rahatsız
edici çok açık unsurların varlığı esas alınmalı, tarafların sözleşme
yapılırken ve daha sonraki davranış ve tutumları da dahil olmak üzere tüm
özellikleri göz ardı edilmemelidir Şekil noksanı nedeniyle bir sözleşme henüz
ifa edilmiş olmasa dahi, Butlan iddiasının aşağıda belirtilen hal ve şartlar
altında bir hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Bir kimsenin a) Şeklin gerçekleşmesine kendi yararı için veya yanıltıcı
hareketlerle engel olduğu,
b) Sözleşmenin sonradan kendi yararına olmadığını görünce ondan kurtulmak
istemesi ahlaki duyguları rencide ediyorsa veya şeklin koruyucu etkisinden
yoksun kaldığı için değil, aksine, sırf kendi borçlarını yerine getirmekten
kaçınmak amacıyla şekilsizliği bir sebep olarak kullandığı anlaşılıyorsa (BGE
104 II 99 - JDT 1979 I 16; BGE 84 II 636 - JDT 1959 I 369; BGE 78 II 221 -
JDT 1953 I 232),
c) Yine taahhütlerini mutlaka ifa edeceğini, sözleşmenin yapılmasından sonra
teyit etmiş ve diğer tarafın sözleşmeye karşı beslediği güveni sebepsiz ve
haksız olarak kuvvetlendirmişse, artık sözleşmenin şekil yönünden
geçersizliğini ileri sürmesi hakkın kötüye kullanılması anlamını taşır ve bu
savunma yasal korunmadan yoksun kalır.
(Y. HGK.nun 6.6.1979 T., E. 1978/4-190, K. 799; Yargıtay 4. HD.nin 5.51958 T.,
E. 3355, K. 2984, Andreas von Tuhr, Borçlar Hukununun umumi Kısmı, Birinci
Cilt, Cevat Edege Tercümesi, İstanbul 1952 Sh. 245; Haluk Tandoğan, Borçlar
Hukuku Özel Borç İlişkileri, Cilt: I/I Ankara 1985, Sh. 238 vd.; Tekinay
Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt: I, Beşinci Bası, İstanbul 1985, Sh.
140-142).
Şimdi açıklanan hukuk kurallarının ışığı altında uyuşmazlığın çözümüne sıra
gelmiştir.
Antalya yöresinde güvenilir emin bir kişi olarak tanınan ve isim yapan
davalının gazete ilanları ve reklam broşürleri ile "A..Si-Tur Tatil Sitesi"
adı ile bir tatil kenti kuracağını halka duyurduğu, yüzlerce kişinin
davalının bu icabına itimat ederek yapılacak siteden harici sözleşme ile
daire aldığı, muhtelif vadeli bonolarla davalının satış parasının tümünü
davalıya ödeyip kendine düşen edimini ifa ettiği, alıcılardan tahsil edilen
paralarla inşaatın, elektrik, sıhhi tesisat donanımı, klozet ve lavaboları
hariç diğer yönleriyle tamamen ikmal edildiği, bundan sonra davalının kurduğu
ipotek nedeniyle taşınmazın cebri ihale sonucu satılarak mülkiyetinin
Vakıflar Bankası'na intikal ettiği subut bulmuştur. Kaldı ki taraflar
arasında bu olgular yönünden bir uyuşmazlıkta bulunmamaktadır.
İddia, savunma, toplanan tüm deliller, özellikle, 8.8.1986 tarihli ekstra
işlerin yapımına dair davalının davacıya gönderdiği yazılar; gazete ilanları
broşürler ve reklamlar içeriği davacı alıcının edimi olan satış bedeli
taksitlerini kabul etme biçiminde davalının süre gelen tüm tutum ve
davranışları bir kül halinde değerlendirildiğinde; davalının emrolunan şekle
riayet etmeksizin akti ifa edeceği fikrini uyandırarak davacıyı akit yapmağa
yönelttiği, sözleşmedeki taahhütlerini yerine getireceğine dair davacıda tüm
bir güven yarattığı ve devam eden zaman içinde de bu güveni kuvvetlendirip
sürdürdüğü davacı ve diğer yüzlerce alıcıdan tahsil ettiği satış paralarıyla
inşaatı az bir farkla tamamladıktan sonra Vakıflar Bankası'na kredi temini
için ipotek ettiği, ardından borçlarından kurtulmak için cebri ihale yoluyla
taşınmazın Vakıflar Bankası'na satılmasına neden olduğu böylece, sözleşmeyi
imkansız hale getirip ondan kurtulmak istediği kanaatına kavuşulmuştur. İşte,
subut bulan bu olgulardan sonra davalının satım sözleşmesinin şekil
noksanlığı nedeni ile geçersizliğini ileri sürmeye kalkışması MK.nun 2.
maddesince ifadesini bulan iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Hakkın kötüye
kullanılması niteliğini taşır. Bu durumda taşınmazın temlikine ilişkin edim
ifa edilmeksizin ferağın imkansız hale getirilmesi BK.nun 41/2. maddesine
uygun, ahlaka aykırı tazmini gerektirir bir fiil olarak kabul edilmesinde
duraksamaya yer olmamalıdır. Böyle hallerde, şekle aykırılığa rağmen
sözleşmenin geçerli olarak kurulmuş olduğu kabul edilmeli ifa menfaatının
(olumlu zararın) tazmini imkanı tanınmalıdır (MK. md. 2; BK. md. 41/2).
3- Mahkemece, dairenin davanın açıldığı tarihteki rayiç değeri esas alınarak
tazminata hükmedilmiştir. Oysa, davalının davacıda yarattığı ve sürdürdüğü
güvenin münkati olduğu, diğer bir anlatımla dairenin davalı tarafından
Vakıflar Bankası'na cebri ihale yoluyla satılması suretiyle davalı ediminin
kurusu ile imkansızlaştığı tarihteki dairenin sürüm değerine hükmedilmesi
gerekir.
Öte yandan, bilirkişilerin dairenin değerine ilişkin değerlendirmeleri
Yargıtay denetimine uygun ve yeterli görülmemiş; özellikle hangi
taşınmazların emsal alındığı, dava konusu daireye göre konum ve durumları
gerekçeli bir şekilde dayanakları gösterilerek izah edilmemiş olduğundan
hükme yeterli bulunmamıştır. Bu nedenle Mahkemece yapılacak iş MK.nun 633.
maddesi esas alınarak taşınmazın Vakıflar Bankası'na cebri ihalesinin
tamamlandığı tarihe göre dairenin sürüm değeri uzman bilirkişilerden
gerekçeli rapor alınarak belirlenmeli bulunacak tutara tazminat olarak
hükmedilmelidir.
Hukuki nitelendirmede ve dayanılan gerekçelerin bir kısmında yanılgıya
düşülerek yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usule ve yasaya
aykırıdır. Bozma nedenidir.
S o n u ç : İkinci bentte açıklanan hukuki dayanaklar altında mahkeme kararı
gerekçesinin Usulün 438/son maddesi uyarınca düzeltilmesine, davalının diğer
temyiz itirazlarının birinci bentte belirtilen nedenlerle reddine, kararın
üçüncü bente göre davalı yararına (BOZULMASINA), 100.000 lira duruşma
avukatlık parasının davacıdan alınarak davalıya ödenmesine, istek halinde
peşin harcın iadesine, 2.12.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.
|
