 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
Onüçüncü Hukuk Dairesi
E. 1990/5909
K. 1991/238
T. 15.1.1991
* HARİCEN DÜZENLENMİŞ SÖZLEŞME
ÖZET : Davacı ile davalı arasında haricen düzenlenmiş 15.8.1981 tarihli
sözleşme, tapulu taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bir sözleşme olarak
yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun yapılmadığından hukuken
geçersizdir. Ne varki, genel kural böyle olmakla beraber davacı kat
mülkiyetine tabi olmak üzere yapılan taşınmazdan üç numaralı bağımsız bölümü
davalı yükleniciden satın alıp tüm borçlarını eda ettiği davalıdan teslim
alıp yıl-larca malik gibi kullanmıştır. İşte bu maddi vakıa Medeni Kanunun 2.
maddesinde açıklanan dürüstlük kurallarının uygulanması için önemli ve
yeterli bir gerekçe oluşturmaktadır.
(743 s. MK. m. 2, 634) (818 s. BK. m. 213) (2644 s. Tapu K. m. 26) (1512 s.
Noterlik K. m. 60/3)
Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda, ilamda
yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine yönelik
verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatlarınca temyiz edilmesi üzerine;
dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü:
Davacı, arsa sahipleri ile yaptığı eser sözleşmesine göre kendine bırakılan üç
nolu daireyi davalı yüklenici Aykut'un 700.000 TL. harici sözleşmeyle satıp
teslim ettiği halde tapusunu vermediğini, ikame ettiği tapu iptali ve tesçil
davasının ise taşınmazın üçüncü kişiye satılmasından dolayı reddedildiğini,
diğer davalı Müzeyyen'in Aykut'un annesi olup inşaat işlerini yönettiğini
ileri sürerek şimdilik 6.000.000 TL. olumlu zararının ödetilmesine karar
verilmesini istemiştir.
Davalılar vekili, tapulu taşınmazın harici satışına ilişkin mutlak butlanla
malul sözleşmeye dayanılarak tazminat istenemeyeceğini, davacının
yararlandığı 1.485.000 TL. kira parasının davacı alacağından mahsup
edilmesini, davanın zamanaşımına uğradığını savunmuş, davanın reddini
dilemiştir.
Mahkeme, 700.000 TL. satış parasının haksız iktisap hükümlerine göre
davalılardan müştereken ve müteselsilen alınmasına karar vermiştir.
Karar, her iki tarafça temyiz edilmiştir.
1- Davalılardan Müzeyyen'in temyizinin incelenmesinde;
Satım sözleşmesinde Müzeyyen taraf değildir. Bundan ayrı sorumluluğunu
gerektirir bir yönü de kanıtlanamamıştır. Bu nedenle hakkında açılan davanın
reddine karar verilmesi gerekir.
2- Davacının temyizinin incelenmesinde;
Davalı Aykut ile dava dışı arsa sahipleri aralarında İsak Şah Mahallesi ve
sokağında tapunun 14 pafta, 117 adada 16 parsel sayılı arsa üzerine yapılacak
çok katlı bina için kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenici
Aykut'un inşaatı tamamlayarak eser sözleşmesince kendisine bırakılan bağımsız
bölümlerin adına tesçilini isteme hakkını kazandığı, bunlardan ikinci katta,
köşebaşı konumundaki üç nolu daireyi 15.8.1981 günlü sözleşme ile davacıya
satıp teslim ettiği, daha sonra üçüncü kişiye tapuda satış yaptığı, davacının
Bursa Üçüncü Asliye Hukuk Mahkemesi'ne 1985/339 esasına kayden açtığı tapu
iptali tesçil davasının davalıca, dairenin üçüncü kişiye satılması nedeniyle
reddedildiği, yanlar arasında uyuşmazlık konussu olmadığı gibi mahkemenin
kabulü de bu yoldadır.
Davacı ile davalı Aykut arasında haricen düzenlenmiş 15.8.1981 tarihli
sözleşme tapulu taşınmaz mülkiyetini devir borcu doğuran bir sözleşme olarak
yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun yapılmadığından hukuken geçersizdir
(MK. m. 634, BK. m. 213, Tapu Kanunu m. 26, Noterlik Kanunu m. 60/3). Ne var
ki genel kural böyle olmakla beraber, davacı kat mülkiyetine tabi olmak üzere
yapılan taşınmazdan üç numaralı bağımsız bölümü davalı yükleniciden satın
alıp tüm borçlarını eda ettiği davalıdan teslim alıp yıllarca malik gibi
kullandığı çok açıktır. İşte bu maddi vakıa Medeni Yasanın 2. maddesinde
açıklanan dürüstlük kurallarının uygulanması için önemli ve yeterli bir
gerekçe oluşturmaktadır.
Gerçekte de, açıklanan tartışmasız olgular ile tarafların sözleşme yapılması
sırasında ve daha sonraki davaranışları, olayın kendine özgü özellikleri
birlikte değerlendirildiğinde, davalının sözleşmenin şekil noksanlığı nedeni
ile geçersizliğini ileri sürmesi tam anlamıyla hakkın kötüye kullanılması
olacağında kuşku ve duraksamaya yer olmamalıdır. Davalının bu tutumu Medeni
Yasanın 2. maddesindeki objektif iyiniyet kurallarıyla bağdaşmaz. Bu nedenle
butlan savı eksiksiz kalacağından hakim, MK. m. 2'ye dayanarak davalıyı aynen
ifaya mahkum edebilir. Bu görüşler tüm unsurlarıyla uyuşmazlığa ve olaya uyan
1987/2 Esas, 1988/2 Karar numaralı ve 30.9.1988 günlü Yargıtay İçtihadı
Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında geniş olarak açıklanmıştır. Taraflar
arasındaki harici satım sözleşmesinin hukuki tanımının şumul ve etkisinin
tesbitinde anılan İçtihadı Birleştirme Kararının alıcıya tanıdığı hak ve
yetkiler ile satıcıya yüklediği edimlerin gözden kaçırılmaması zorunluluğu az
yukarıda açıklanan kabulün doğal bir sonucu olacaktır. Hal böyle olunca istem
konusu tazminatın hukuki dayanağı ve kapsamı borcun ifa edilmemesi ve
sonuçlarını düzenleyen Borçlar Kanununun 96-108. maddelerince tayin ve tesbit
edlieceği açıktır.
Davalı Aykut'un satım konusu dairenin ferağını davacı alıcıya vermediği,
kusurlu davranışlarıyla 13.4.1984 tarihinde üçüncü kişiye satış yaptığı
dos-yadaki delillerle kanıtlanmıştır. Böylece ifa etmeme borçlu davalının
kusurundan doğan bir imkansızlıktan kaynaklanmaktadır. Borçlunun kusuru
yüzünden ifa imkansız hale gelse bile taraflar arasındaki borç ilişkisi devam
eder. Böyle bir imkansızlık sadece alacak hakkının içeriğini değiştirir.
Diğer bir anlatımla o zamana kadar aynen ifa edilmesi gereken alacak bir
tazminat alacağı şekline dönüşür. Borçlunun kusuru ile ifanın
imkansızlaşmasıyla alacaklı zararının tazminini istemeye hak kazanır. Borcunu
ifa etmeyen borçlunun ödemekle yükümlü olduğu giderim ise ifa menfaati
karşılığıdır. Borcunu gereği gibi ifa etseydi alacaklının mal varlığı durumu
ne miktarda zenginleşecek idiyse, işte bu miktar tazminatı borçlu ödemekle
yükümlüdür.
Tüm açıklananların ışığı altında mahkemece yapılacak iş, ifanın imkansız hale
geldiği üç nolu dairenin üçüncü kişiye satıldığı tarihteki gerçek ra-yiç
değeri uzman bilirkişilere tesbit ettirilmeli, isteme bağlı kalınarak
tazminata hükmedilmelidir.
Mahkemenin hukuki değerlendirmede yanlışlığa düşerek yazılı şekilde sadece
satış parasına hükmetmesi usule ve yasaya aykırıdır, bozma nedenidir.
3- Davılı Aykut'un temyiz itirazlarının bozma nedenine göre şimdilik
incelenmesine gerek görülmemiştir.
S o n u ç : Mahkeme kararının birinci bent gereğince davalı Müzey-yen, ikinci
bentte açıklanan nedenlerle de davacı yararına (BOZULMASINA), üçüncü bent
uyarınca davalı Aykut'un temyiz itirazlarının incelenmesine, istek halinde
peşin harcın iadesine, 15.1.1991 gününde oybirliğiyle karar verildi.
|
