 |
Yargıtay içtihatları bölümü
Yargıtay Kararı
T.C.
Y A R G I T A Y
İçtihadı Birleştirme
Hukuk Bölümü Genel Kurulu
E. 1990/2
K. 1990/6
T. 30.11.1990
* ARSA OFİSİNCE SAĞLANAN ARSA
* MALİKİN TASARRUF YETKİSİ
* KAMU HUKUKUNDAN DOĞAN
SINIRLANDIRMA
ÖZET : Antalya İli Özel İdaresi tarafından Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden satın
alınarak, ihtiyaç sahiplerine dağıtılmasının sağlanması amacıyla Valilik ile
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği ofise
devredilen arsaların ofisçe kooperatiflere devri ve kooperatif ortaklarına
dağıtımını takiben 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca
tapu kayıtlarına konulan "satış şartlarına uygun inşaat ikmal edilmedikçe
üçüncü şahıslara satılamaz, bağışlanamaz veya haczolunamaz" yolundaki şerhin
hüküm ve sonuçları sözleşme ile ortadan kaldırılamaz, değiştirilemez ve süre
sonunda bu şerh hükümsüz hale gelmez.
(1164 s. AOK. m. 11) (743 s. MK. m. 657/3)
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü vekili, 4.1.1990 günlü dilekçe ile Antalya İli Özel
İdaresi tarafından Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden satın alınarak ihti-yaç
sahiplerine dağıtılmasının sağlanması amacıyla Valilik ile Arsa Ofisi Genel
Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği Ofis'e devredilen, Arsa Ofisi
Genel Müdürlüğü tarafından kooperatiflere ve bu suretle kooperatif
ortaklarına dağıtılan arsaların tapu kayıtları üzerine 1164 sayılı Arsa Ofisi
Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca konulan şerhin kaldırılması için ilgililer
tarafından açılan davalara ilişkin olarak verilen kararlarda 1. ve 14. Hukuk
Daireleri arasında görüş aykırılığı olduğunu ileri sürmüş; 2797 sayılı
Yargıtay Kanunu'nun 15/2, 45/2. maddeleri gereğince konuyu inceleyen Yargıtay
Birinci Başkanlık Kurulu'nun 22.2.1990 gün ve 2 sayılı kararıyla kararlar
arasında aykırılık olduğu belirtilerek aykırılığın içtihadı birleştirme
yoluyla Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu'nda giderilmesi
gerektiğine karar verilmiştir.
İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu 30.11.1990 tarihinde toplanmış ve
öncelikle kararlar arasında aykırılık bulunup bulunmadığı ve içtihadı
birleştirmeye gerek olup olmadığı sorunu üzerinde durulmuştur.
Dairelerein kararları ve gerekçeleri şu şekilde özetlenebilir.
1- Birinci Hukuk Dairesi'nin kararları ve gerekçeleri:
a) 16.2.1984 gün 1984/1478-1486; 7.3.1986 gün 1986/2947-2560 sayılı kararlarla
Yerel Mahkemelerce şerhin kaldırılması isteminin reddine ilişkin kararlar
onanmıştır.
b) Bir kısım kararlarla da tapu kaydı üzerine konulan şerhin kaldırılmasına
ilişkin olarak verilen yerel mahkeme kararları iki değişik gerekçeye
dayanılarak onanmıştır.
Bunlardan eski tarihli olan kararlarda "...Arsanın malikinin Arsa Ofisi
olmadığı, bu arsaların Özel İdare adına tescil edildiği, yalnızca yasal
işlemlerin tamamlanması için Arsa Ofisi'ne devredildiği, Arsa Ofisi'nden de
kooperatif ve ortaklarına intikal ettiği, tapunun dayanağı olan belgelerde
şerhin konulmasına dair kayıt bulunmadığı..." gerekçesine dayanılmıştır
(14.10.1980 gün 1980/12768-12486 sayılı karar).
Dairenin sonraki tarihli kararlarında ise bu gerekçeyi değiştirmekle beraber
uygulamasını neticeten aynı doğrultuda sürdürdüğü belirlenmiştir. Bu
kararlarda özetle "...MK. 657. maddesinin 2. fıkrası uyarınca düzenlenen
protokolun taraflar yönünden bağlayıcı olduğu, yasaklamanın iki yıl için
konulduğu, tescil tarihinden dava tarihine kadar iki yıldan fazla süre
geçtiği, Arsa Ofisi'nin geri alma hakkını kullanmadığı nedenleriyle iki yılda
yapılanmayı zorunlu kılan şerhin kaldırılmasına karar verilmesinin isabetli
olduğu..." belirtilmiştir (15.11.1988 gün 1988/8483-12390, 7.2.1989 gün
1988/11065 E. ve 1989/1031 sayılı kararlar).
2- Ondördüncü Hukuk Dairesi'nin kararları ve gerekçeleri:
a) 15.3.1984 gün 1984/2016-1892 sayılı kararla yerel mahkemece tapu kaydındaki
şerhin kaldırılmasına ilişkin olarak verilen karar önce bozulmuş ise de,
karar düzeltme isteminin kabulü ile daha sonra onanmıştır.
b) 7.2.1989 gün, 1988/8483 E. 1989/1235 K.; 12.12.1989 gün, 1989/7712-10477
sayılı kararlarla yerel mahkemelerce davanın kabulü ile tapu kayıtları
üzerindeki şerhin kaldırılmasına ilişkin olarak verilen kararlar
"...taşınmazın öncesinin Arsa Ofisi'ne ait olduğu, şerhin yasadan
kaynaklandığı, 11. maddede öngörülen iki yıllık sürenin iki yıl geçtikten
sonra o şerhin kaldırılacağı anlamında olmadığı...." gerekçesiyle
bozulmuştur.
Yapılan görüşmeler sonunda açıklanan kararlar arasında 1164 sayılı Arsa Ofisi
Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca tapu kayıtlarına "satış şartlarına uygun
inşaat ikmal edilmedikçe üçüncü şahıslara satılamaz, bağışlanamaz veya
haczolunamaz" yolunda konulan şerhin hüküm ve sonuçlarının sözleşme ile
ortadan kaldırılıp kaldırılmayacağı, değiştirilip değiştirilemeyeceği ve süre
sonunda hükümsüz hale gelip gelmeyeceği konusunda içtihat aykırılığı
bulunduğuna ve içtihatların birleştirilmesi gerektiğine 5 karşı oya karşı 55
oyla karar verilerek işin esasının görüşülmesine geçilmiştir.
İçtihat aykırılığına esas tutulan kararlarda sözü geçen maddi olay şöylece
cereyan etmiştir:
Antalya İl Özel İdaresi tarafından konutu olmayan ihtiyaç sahiplerine satılmak
üzere Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden satın alınan arsaların yasal yönden
kişilere satımının mümkün olmaması nedeniyle bu arsalar Antalya Valiliği ile
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen 3.11.1975 tarihli protokolla
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'ne devredilmiştir.
Protokolun 1. maddesinde; satış bedelinin Arsa Ofisi tarafından İl Özel
İdaresi'ne bilahare ödeneceği, 2. maddesinde; Arsa Ofisi'nin bu arsaları Arsa
Ofisi Kanun ve Yönetmeliği uyarınca belirleyeceği bedel üzerinden satışa
çıkaracağı kararlaştırılmıştır.
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü bu şekilde edindiği ve "Vilayet Arsaları" olarak
adlandırılan bu arsaları 20.10.1976 tarihli protokolla kooperatiflere satmış,
kooperatifler satın aldıkları bu arsaları parsellemek suretiyle ortaklarına
dağıtmıştır. Arsa Ofisi ile Kooperatifler arasında düzenlenen protokolun 1.
maddesinde parselasyon ve aplikasyon işlemlerinin kooperatifler tarafından
yaptırılacağı, iki yıl geçmeden ve bina yapılmadan satılamaz şerhinin tapu
siciline konulacağı belirtilmiş, protokolun altına eklenen Ek 1. maddede ise
sınırlandırma hükmünün konulmaması kararlaştırılmıştır.
Arsa Ofisi Genel Müdürüğü ile Kooperatifler arasında tapuda düzenlenen satışa
ilişkin akit tablosunda sınırlandırmaya ilişkin bir kayıt konulmamış,
kooperatifler tarafından arsaların parsellenerek ortaklarına dağıtılmasından
sonra Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün girişimleri ve Tapu Kadastro Genel
Müdürlüğü'nün talimatı uyarınca 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu'nun 11 ve Arsa
Ofisi Yönetmeliği'nin 58. maddeleri gereğince arsaların tapu kayıtları
üzerine "Plan ve projesine uygun şekilde iki sene içinde inşaat yapılmadıkça
üçüncü şahıslara satılamaz, haczedilemez ve rehnedilemez" şerhi işlenmiştir.
Davalara yol açan uyuşmazlıklar Ofis tarafından sağlanan ve satış şartlarına
uygun olarak üzerine inşaat yapılmayan arsaların tapu kayıtları üzerindeki
şerhlerin kaldırılması isteminden kaynaklanmışlardır.
İçtihat aykırılığının çözümünde üzerinde durulması gereken hususlar "Vilayet
Arsaları" olarak adlandırılan arsaların mülkiyetinin Arsa Ofisi Genel
Müdürlüğü'ne geçip geçmediği, 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu'nun 11.
maddesinde öngörülen şerhin hüküm ve sonuçlarının sözleşme ile ortadan
kaldırılmasının veya değiştirilmesinin mümkün olup olmadığı ve yönetmelikte
belirtilen süre sonunda şerhin kendiliğinden hükümsüz hale gelip gelmeyeceği
noktalarına ilişkin bulunmaktadır.
Mülkiyet hakkı ilk çağlarda mutlak, sınırsız ve dokunulmaz bir hak olarak
kabul edilirken zamanla mülkiyet hakkının sosyal bir hak olduğu ve bu hakkın
toplum yararına sınırlandırılabileceği görüşü ve uygulanması ağırlık
kazanmıştır. Günümüzde mülkiyet hakkı malike tanınan yetkiler ile yüklenen
ödevlerden oluşmaktadır. T.C. Anayasası'nın 35. maddesinin 1. fıkrasında;
mülkiyet hakkının temel haklardan olduğu kabul edilmiş, 2. fıkrasında; bu
hakkın kamu yararı amacıyla sınırlandırılabileceği, 3. fıkrasında ise bu
hakkın kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağı hükme bağlanmıştır.
Anayasa'nın 57. maddesinde, konut ihtiyacı ile ilgili tedbirleri almak ve
toplu konut teşebbüslerini desteklemek Devlete görev olarak verilmiştir.
Konut yapımının temel unsuru arsadır. Özellikle gelişen büyük şehirlerde arsa
sağlanmasının zorluğu ve hatta imkansızlığı bilinen bir gerçektir. Gerçek
ihtiyaç sahiplerine arsa sağlanması Devlet'in sosyal görevidir. Bu nedenle
Devlet tarafından Arsa Ofisi Kanunu çıkarılarak 10.5.1969 tarihinde yürürlüğe
konulmuştur.
Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün amacı ve görevleri 1164 sayılı Kanunun 1. ve 2.
maddelerinde, arsa fiyatlarının spekülatif amaçlarla aşırı artışını önlemek,
bu nedenle tanzim alım ve satımları yapmak, konut, sanayi ve turizm
ihtiyaçlarını karşılamak üzere arsa sağlamak, planlı ve düzenli şehirleşmeyi
gerçekleştirmek ve yönlendirici çalışma yapmak olarak belirtilmiştir. Kanunun
8. maddesinde; Hazine, Belediye, Özel İdare ve Vakıflar idaresinin satışa
çıkaracakları arazi ve arsaları satış muamelesine tevessül etmeden önce Arsa
Ofisi'ne bildirmekle yükümlü oldukları, 9. maddede; Ofis'in amacına uygun
olarak kamulaştırma yapılabileceği, 10. maddede ise konut, sanayi, turizm ve
diğer kamu tesisleri için planlanan alanlarda Ofis'in kanuni şuf'a hakkına
sahip olduğu hükme bağlanmıştır.
İçtihat aykırılığına konu olan arsaların ilk maliki Vakıflar Genel Müdürlüğü
olup, arsaların mülkiyeti satım suretiyle Antalya İli Özel İdaresi'ne
geçmiştir. Sözü edilen arsalar Özel İdare tarafından Ofis'e satılmış ve satım
akdi uyarınca Ofis adına tapu kaydı oluşturulmuştur. Kural olarak ayni haklar
tapuya tescil ile doğar (MK. 633/1) Arsa Ofisi Kanunu'nun 8. maddesi uyarınca
Özel İdare'nin, Ofis'in onayını almaksızın satmayı planladığı arsaları üçüncü
kişilere satması mümkün değildir. Buradaki olanaksızlık doğrudan doğruya
yasadan kaynaklanmakta olup yasaları herkesin bildiği veya bilmesi gerektiği
de hukukun genel prensiplerine dayanan bir esastır. O halde yasadan doğan bu
olanaksızlığı ortadan kaldırma amacıyla bir Devlet Kurumunun muvazaalı
hareket ettiği düşüncesi Devlet'in ciddiyeti ve güvenilirliği ile
bağdaştırılamayacağı gibi bu yoldaki bir iddia hiçbir suretle hukuki himaye
talebinde de bulunamaz. Arsa Ofisi'nin arsaları satın alma suretiyle iktisap
etmesi kanundan doğan yetkisini kullanması sonucu meydana gelen hukuki bir
durumdur. Bu nedenlerle Arsa Ofisinin Vilayet Arsaları-nın mülkiyetini
iktisap ederek malik sıfatıyla satış yaptığının kabulü zorunludur.
Arsa Ofisi tarafından sağlanan ve amaca uygun hareket edilmemesi halinde
yapılacak işlemlere ait hüküm, Kanunun 11. maddesinde düzenlenmiştir. Madde,
üç fıkradan oluşmaktadır.
Maddenin 1. fıkrası; "Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından satılan arsalar
üzerine, satış şartlarına uygun inşaat ikmal edilmedikçe üçüncü şahıslara
satılamaz, bağışlanamaz ve haczolunamaz. Bu hususlar tapu kayıtlarına
işlenir" hükmünü taşımaktadır. Maddenin 1. cümlesinde, ofisten arsa satın
alan kişinin satın aldığı arsa üzerine inşaat yapmakla yükümlü olduğu
belirtilmiştir. Satın alan kişi satın aldığı arsa üzerine belirli şartlara
uygun inşaat yapımını üstlenmektedir. Arsa üzerine satış şartlarına ve
tasdikli plana uygun inşaat yapılmadıkça malikin taşınmazı başkasına satması
veya bağışlaması yasaklanmakta, malikin tasarruf yetkisi ofis yararına
sınırlandırılmaktadır. Maddenin 2. cümlesi uyarınca şerhin tapuya işlenmesi
zorunludur. Ancak şerhin tapuya işlenmemesi MK.nun 657/1. maddesinin açık
hükmü karşısında geçerliliğine etki etmez. Zira buradaki şerh kurucu değil,
açıklayıcı niteliktedir.
Maddenin 2. fıkrası; "Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nce satılan arsalar üzerine
belirtilen süre içerisinde satış şartlarına uygun yapı yapılmadığı veya
yapılan yapı satış şartlarına aykırı olduğu takdirde, bedeli iade edilmek
suretiyle Ofis'çe geri alınabilir" hükmünü içermektedir. Bu suretle kişilerin
spekülatif amaçlarla hareket etmeleri, arsayı bekleterek aşırı kazanç
sağlamaları önlenmek istenmiştir. Çarpık ve düzensiz şehirleşmenin önlenmesi
amacıyla maliyet bedeli üzerinden gerçek ihtiyaç sahiplerine arsa sağlanması
Ofis'e görev olarak verilmiştir.
Maddenin 3. fıkrasında; "Yapılan inşaat satış şartlarına uygun olmamakla
beraber, geri alınması lüzumlu görülmeyenler hakkında, yargı yerlerince, arsa
satış bedelinin iki mislinden az olmamak üzere, Ofis'e tazminat ödenmesine
hükmolunur" hükmüne yer verilmiştir. Maddenin bu fıkrasında taşınmaz üzerine
sözleşmeye aykırı yapı yapılması halinde Ofis'e takdir hakkı tanınmaktadır.
Bu durumda Ofis, 2. fıkra uyarınca geri alma davası açabileceği gibi, geri
alınmasına lüzum görmediği taşınmazlar hakkında tazminat isteyebilecektir.
Arsa Ofisi Kanunu'nun 11. maddesi hükmü ile Ofis'ten arsa satın alan kişinin
mülkiyet hakkı kamu tüzel kişiliğini haiz bulunan Ofis yararına
sınırlandırılmakta, sınırlandırma ile kamu yararı amaçlanmaktadır. Kanunun
gerekçesinde de bu husus açıkça vurgulanmış bulunmaktadır. Bu nedenle kamu
hukuku alanına giren bir yasada yer alan 11. maddede öngörülen
sınırlandırmanın kamu düzeni ve kamu yararı amacına yönelik olduğu sonucuna
varılmaktadır.
MK.nun 657. maddesinde genel olarak kanundan doğan sınırlandırmalara
uygulanacak hükümler düzenlenmiştir. Maddenin 1. cümlesi; "Mülkiyetin kanuni
takyitleri tapu sicilinde kayda hacet olmaksızın muteber olur" şeklindedir.
Kanundan doğan sınırlandırmaların sonuç doğurması tescile bağlı değildir.
Kanunu herkesin bilmesi asıl olduğuna göre sınırlamanın tescilden önce hukuki
sonuç doğurması doğaldır. Maddenin 2. cümlesinde özel hukuktan kaynaklanan
sınırlandırmaların resmi senetle değiştirilmesi veya kaldırılmasının mümkün
olduğu, 3. fıkrasında ise kamu yararına konulan sınırlandırmaların
değiştirilmesi veya kaldırılmasının mümkün olmadığı belirtilmiştir.
Arsa Ofisi Kanunu ile konulan sınırlandırma kamu hukukundan doğan bir
sınırlandırma olduğuna göre tarafların iradesiyle sınırlandırmanın
değiştirilmesi veya kanunda öngörülen şartlar gerçekleşmeden sınırlandırmanın
kaldırılması mümkün değildir. Kamu hukuku ile ilgili olan yasal
sınırlamaların hukuki bir işlemle kaldırılmayacakları ve
değiştirilemeyecekleri esas olduğuna göre olayda kamu hukuku alanına giren
bir yasadan doğan sınırlamayı ortadan kaldırma sonucunu doğuran protokol
hukuken geçerli olamaz.
Arsa Ofisi Kanunu'nda tapu kaydı üzerine konulan şerhin kaldırılması satın
alan malikin edimini yerine getirerek taşınmaz üzerine satış şartlarına uygun
inşaat yapma kaydına bağlamış, sınırlandırmanın kendiliğinden ortadan
kalkması için bir süre öngörülmemiştir. Kanunda öngörülen süre, Ofis'in geri
alma hakkını kullanabilmesi veya tazminat talebinde bulunabilmesinin
başlangıcını gösteren süredir. Bir başka anlatımla kanunda kurumun geri alma
hakkının başlangıç tarihi belirtildiği halde, bu hakkın sona ereceği tarih
belirtilmemiştir. Açıklanan nitelikleri itibariyle de süre sonunda şerh
hükümsüz hale gelmez.
Görüşmeler sırasında bir üye tarafından sınırlandırma hükmünün Ana-yasa'ya
aykırı olduğu ileri sürülerek bu hususun karara bağlanması istenmiş ise de
çoğunluk şu gerekçelerle bu görüşe katılmamıştır: Anayasa'nın 152/1 ve
Anayasa Mahkemesi'nin Kuruluş ve Yargılama Usulleri Hakkındaki 2949 sayılı
Kanunun 28/1. maddelerinde yargı kuruluşlarının bakmakta oldukları bir dava
nedeniyle Anayasa Mahkemesi'ne başvurabilecekleri öngörülmüştür. İçtihadı
birleştirme kurullarının görevi değişik içtihatları birleştirmek suretiyle
uygulamada birliği sağlamaktır. İçtihadı birleştirme kurullarında somut
davaya bakılmadığından bu kurullarca Anayasa Mahkemesi'ne de başvurulamaz.
T.C. Anayasası ve Anayasa Mahkemesi'nin Kuruluşu ve Yargılama Usulleri
Hakkında Kanun'un açık hükümleri karşısında bu hususun tartışılmasına gerek
görülmemiştir.
Gene görüşmeler sırasında bazı Üyeler, olayda Medeni Kanunun 657. maddesinin
2. cümlesinde yer alan hükmün uygulanması gerektiğini ileri sürmüşler ise de
çoğunluk 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu'nun kamu hukuku alanına giren bir
kanun olması, sınırlandırmanın kamu yararı ve kamu düzeni amacıyla getirilmiş
bulunması karşısında bu düşünceye de katılmamıştır.
Açıklanan nedenlerle 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu'nun 11. maddesi uyarınca
tapu kayıtlarına konulan şerhin hüküm ve sonuçlarının sözleşme ile ortadan
kaldırılamayacağı, değiştirilemeyeceği ve süre sonunda da şerhin hükümsüz
hale gelmeyeceği sonucuna varılarak içtihat aykırılığının bu şekilde
giderilmesi uygun bulunmuştur.
S o n u ç : Antalya İli Özel İdaresi tarafından Vakıflar Genel Müdürlüğü'nden
satın alınarak, ihtiyaç sahiplerine dağıtılmasının sağlanması amacıyla
Valilik ile Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü arasında düzenlenen protokol gereği
Ofis'e devredilen arsaların Ofis'çe kooperatiflere devri ve kooperatif
ortaklarına dağıtımını takiben 1164 sayılı Arsa Ofisi Kanunu'nun 11. maddesi
uyarınca tapu kayıtlarına konulan "satış şartlarına uygun inşaat ikmal
edilmedikçe üçüncü şahıslara satılamaz, bağışlanamaz veya haczolunamaz"
yolundaki şerhin hüküm ve sonuçlarının sözleşme ile ortadan
kaldırılamayacağına, değiştirilemeyeceğine ve süre sonunda da şerhin hükümsüz
hale gelmeyeceğine, 30.11.1990 gününde yapılan ilk toplantıda üçte ikiyi
geçen çoğunlukla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
* Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulu'nun gündemine "1164 sayılı
Arsa Ofisi Kanunu'nun 11. maddesinde düzenlenen şerhin ilgililer arasında
yapılan sözleşme ile değiştirilmesi veya kaldırılmasının mümkün olup
olmadığı; Ofis'ten arsa satın alan kişi tarafından satış şartlarına uygun
olarak bina yapılmamış olsa bile iki yıl sonunda şerhin kaldırılıp
kaldırılamayacağı" şeklinde getirilen içtihat uyuşmazlığı; yapılan ön
müzakereler sırasında "değişik kararlara yol açan maddi olay yönünden MK.nun
657/2. maddesinin uygulama yeri bulup bulamayacağı; olayın 1164 sayılı
Yasanın 657/3. maddesi hükmünden soyutlanıp soyutlanamayacağı" şeklini almış;
Yüce Kurul'ca bu şekliyle içtihat uyuşmazlığının ortaya çıktığı
kararlaşıtrılmış ve konunun esasına girilerek içtihatların Yüksek Ondördüncü
Hukuk Dairesi'nin son kararları doğrultusunda birleştirilmesine karar
verilmiştir.
Bu karara hangi nedenlerle karşı olduğumuzu, önce kısa bir genel açıklama
yapmak; sonra konuya ilişkin Anayasal ve yasal hükümleri hatırlatmak, daha
sonra da konunun ve aykırılığa yol açan olayın özelliğine girmek suretiyle
belirtmeye çalışacağız.
Bilindiği üzere, nüfusumuzun devamlı olarak artışı ve sanayileşme köylerden
şehirlere hızlı bir gidişe sebep olmuş; gelişmekte olan şehirlerimizde
beliren sorunlar arasında arsa sorunu önem kazanmıştır. Öneminden ötürü de,
"arsa" ve "konut" sorunu Anayasal ve yasal düzenlemelere bağlanmış;
şehirlerimizin imarında belediyelerin ve diğer bazı kuruluşların çalışmaları
dışında 1969 yılında çıkarılan 1164 sayılı Yasa ile kurulmuş olan Arsa Ofisi
Genel Müdürlüğü'nede sorunun önemiyle ağırlıklı görevler getirilmiştir. Arsa
Ofisi Yasası ile getirilen görevlere ve yasanın amacını düzenleyen hükümlere
değinmeden önce konuyla ilgili Anayasal hükmü ve Medeni Yasanın 657. maddesi
hükmünü hatırlatmakta yarar vardır.
Anayasamızın 35. maddesinde; "Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu
haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlandırılabilir. Mülkiyet
hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz" denilmiş; 57. maddesinde
de; "Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir
planlama çerçevesinde konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca
toplu konut teşebbüslerini destekler" şeklindeki hüküm ifadesini bulmuştur.
Öte yandan, Medeni Yasanın 657. maddesinde "Mülkiyetin kanuni takyitleri tapu
siciline kayda hacet olmaksızın muteber olur. Bu takyitler, ancak resmi bir
senetle ve tapu siciline kayıt ile ilga ve tadil olunabilir. Ammenin menfaatı
için vaz olunan takyitler tadil ve ilga olunamaz" hükmü yer almıştır.
1164 sayılı Arsa Ofisi Yasası'nda ise, amaç; 1. maddede "Arsaların aşırı fiyat
artışlarını önlemek, tanzim alış ve satışları yapmak, konut, sanayi ve turizm
bölgeleri ve kamu tesisleri için arsa sağlamak üzere, İmar ve İskan
Bakanlığı'na bağlı kamu tüzel kişiliğini haiz Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü
kurmak" denilerek tanımlanmış; 2. maddesinde Genel Müdürlüğün "Konut, Sanayi
ve Turizm bölgeleri ve çeşitli kamu hizmet ve tesisleri için anlaşma, devir,
satınalma yoluyla ve benzeri şekillerde arsa sağlamaya; arsa stoku ve tanzim
satışları yapmaya; sağladığı arazi ve arsaları Bakanlıkça tesbit edilecek
esaslara göre planlayarak olduğu gibi veya alt yapı tesislerini kısmen veya
tamamen ikmal ederek veya ettirerek ihtiyaç sahiplerine satmaya, kiralamaya,
mübadeleye, irtifak hakkı tesis etmeye" yetkili olduğu belirtilmiş; Yasanın
11. maddesinde de "Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü tarafından satılan arsalar
üzerine, satış şartlarına uygun inşaat ikmal edilmedikçe üçüncü şahıslara
satılamaz, bağışlanamaz veya haczolunamaz. Bu hususlar tapu kayıtlarına
işlenir. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nce satılan arsalar üzerine, belirtilen
süre içinde satış şartlarına uygun yapı yapılmadığı veya yapılan yapı
şartlarına aykırı olduğu takdirde bedeli iade edilmek suretiyle ofisce geri
alınabilir. Yapılan inşaat satış şartlarına uygun olmamakla beraber, geri
alınması lüzumlu görülmeyenler hakkında, yargı yerlerince arsa satış
bedelinin iki mislinden az olmamak üzere ofise tazminat ödenmesine
hükmolunur" şeklindeki yükümlülük ve takyit (sınırlama) durumu
düzenlenmiştir. Ayrıca, yasaya dayanılarak (16. maddesine) çıkarılan
Yönetmeliğin 58. maddesinde yazılı "Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün yukarıdaki
şartlarda sattığı arsaları alanlar engeç iki sene içinde tasdikli imar
planına uygun inşaat yaptırmak zorundadırlar. Bu arsalar üzerine tasdikli
imar planına uygun inşaat yapılmadıkça üçüncü şahıslara satılamaz,
devredilemez veya haczedilemez. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü'nün talebi üzerine
tapu dairelerince tapusuna bu husus şerh edilir. Arsa Ofisi Genel
Müdürlüğü'nce satılan arsalar üzerine imar planına ve satış şartlarına uygun
olmamakla beraber, geri alınmasına lüzum görülmeyenler hakkında yargı
yerlerince arsa satış bedelinin iki mislinden az olmamak üzere, Ofise
tazminat ödemesi şartı ile tapusuna konan şerh kaldırılır" hükmü ile de;
yasal hüküm yinelenmiş ve sınırlamaya süre getirilmiştir.
Gerçekten, yukarıda açıklanan Anayasal ve yasal kurallar karşısında 1164
sayılı Arsa Ofisi Yasası'nın kamu yararı gözetilerek yürürlüğe konulduğu
yasanın ve yasaya göre çıkarılan yönetmeliğin getirdiği sınırlandırmada da
kamu yararının gözetildiği kuşkusuzdur. Kamu yararına getirilen
sınırlamaların kaldırılması, değiştirilmesi ve daraltılması Medeni Yasanın
657. maddesinin 3. cümlesindeki hükme göre mümkün değildir. Buna aykırı
olarak yapılan anlaşmalar, sözleşmeler Borçlar Yasası'nın 20. maddesi
uyarınca batıldır. Esasen, bu hususta görüş farklılığının bulunabileceğide
düşünülemez. Arsa Ofisi Genel Müdürlüğü, yasasının öngördüğü işlemleri
yaparak gerçek anlamda arsaları edinmiş, diğer bir deyişle, sebebe ve illete
bağlı işlemleri gerçek şekliyle yerine getirerek ayni bir hakkın sahibi olmuş
ise; elbette, 1164 sayılı Yasanın ve Medeni Yasanın buyurucu hükümleri
gözardı edilemeyecektir.
Ancak, Arsa Ofisi malik olma iradesiyle değil, o tarihlerde yaklaşık 4000'den
fazla ortağı bulunan yapı kooperatifleri adına yalnızca imara ve konuta uygun
parselasyonu tanzim etmek; daha sonrada oluşan parselleri devretmek amaç ve
iradesiyle tapuda bir süre kayıt maliki durumuna girmiş ise; o takdirde de
1164 sayılı Yasa devreye girecek ve Medeni Yasanın 657/3. maddesi uygulama
yeri bulabilecek denilebilecek midir? İşte bu noktada, değişik kararlara yol
açan olayın özet olarak açıklanmasında zaruret vardır.
Maddi olayda; Antalya İl Özel İdaresi, konutu olmayan ihtiyaç sahiplerini arsa
sahibi yapabilmek için girişimde bulunur. Bu nedenle önce arsa isteyen
ihtiyaç sahiplerinden dilekçe alır ve kendilerinden belirli oranlarda da
paralar toplar. Özel İdare, topladığı paralar ile henüz 1164 sayılı Yasanın
yürürlüğe girmediği dönemde Vakıflar İdaresinden üç ayrı yerde arsa satın
alır ve arsaları tapuda kendi adına tesçil ettirir.
Daha sonra namlarına özel idarece arsa satın alınan kişiler, "Doğu, Batı ve
Kuzey Vilayet Yapı Kooperatifleri" isimli Kooperatiflerini oluştururlar.
Gerçekte kişilerin paraları ile onların namına satın alınan arsalarıda Genel
Müdür ile İl Valisinin taraf oldukları 3.11.1975 tarihli protokole göre ofis
üzerine alır; konuta uygun imar parsellerini kişilerin parasal katkısı ile
teşekkül ettirir ve protokol hükümleri çerçevesinde tapuda kayden sözü edilen
yapı kooperatiflerine devreder. Devirler sırasında hernekadar resmi
sözleşmelere satış bedelleri yazılmış isede; Arsa Ofisinin gerçekte herhangi
bir bedel ödemediği, masraf dahi yapmadığı anlaşılmaktadır.
Yine bu devirler sırasında ikinci protokolün ek maddesi gözetilip (..iki
yıllık yapılanmayı temlik ve rehin için zorunlu kılan ...) takyit sicile
yansıtılmamış; yapı kooperatiflerinin imara göre oluşturulmuş parselleri
(kura çekerek) üyelerine tahsis etmesinden sonra takyit şerhi sicile
işlenmiştir.
Görülüyorki olayda güdülen amaç; idarenin mülkiyetinde olan arsaları muvazaalı
yollarla ele geçirerek, özel kişiler için haklar ve subjektif hukuki durumlar
yaratmak değil; gerçekte o kişilerin paraları ile ve onların namlarına satın
alınan taşınmazları imara uygun parseller haline getirmek yönünden düzenleme
(tanzim) yapmaktan ve yaptırmaktan ibarettir.
S o n u ç : İçtihat aykırılığına yol açan olayın açıklanan oluş şekli ve
yapılan işlemlerin niteliği itibariyle, protokollerin özel hukuk ilişkileri
çerçevesinde hukuki sonuç doğurabileceği; böylece, olayda Medeni Yasanın 657.
maddesinin 2. cümlesinin uygulama yeri bulabileceği görüşündeyiz.
Bu nedenle, sayın çoğunluğun kararına katılmıyoruz.
|
