DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, kiralananda husule gelen tamiratın yaptırılması ve kiralananın boşaltılması isteminden ibarettir. Mahkemece kiracı tarafından açılan boşaltma isteminin kabulüne karar verilmiş ve hüküm kiracı (N.) vekili tarafından temyiz olunmuştur.

Kiracı bulunan (N.) bir kamyonun çarpması sonucunda kiralanan dükkanda hasar meydana geldiğini ve kiralayana bu husus bildirilip yaptırılması istendiği halde yaptırılmadığını bildirerek BK. nun 97. maddesi gereğince tamiratın tarafından yaptırılması için yetki verilmesini talep etmiştir. Kiralayan ise ayrıca açtığı davada kiralananın ön cephesinin kamyon çarpması nedeniyle kullanılmaz hale gelip, yapının tehlikeli duruma girdiğini ve zaruri tamirata ihtiyaç bulunduğunu bildirerek dava dilekçesinin hukuki sebepler kısmında BK. nun 251. maddesine dayanarak kiralananın boşaltılmasını talep etmiştir. Açılan davalar birleştirilerek incelenmiş ve kiracının talebinin reddine ve kiralayanın mal sahibi olarak gerekli tamiratı yaptırması için kiralananın boşaltılmasına karar verilmiştir.

Kiralanana kamyonun çarptığı ve ehemmiyetli suretle hasar meydana getirdiği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık yoktur. Ancak dosya arasında bulunan müteaddit raporlara nazaran kiracının hasarı gayri fenni olarak gidermek istediği ve bu hasarın mes'ul bir fen adamının mesuliyetinde kendi cinsinden malzeme ile fenni esaslara uygun olarak tamir edilebileceği belirtilmiştir. Belirtilen tamiratın mal sahibi tarafından giderilmesi gerekir. Bu nedenle kiracının açmış olduğu davanın reddinde bir isabetsizllik yoktur. Kiracının bu yöne matuf temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak, binada kiralayan tarafından yapılacak zaruri tamiratın mahallinde incelenerek ne kadar süre içerisinde ikmal edileceği tesbit olunmak ve bu süre nazara alınarak BK. nun 251. maddesi hükmünce kiralananın boşaltılmasına karar verilmek gerekir. Bu yolda bir inceleme yapılmadan, kiralananın devamlılık arz edecek şekilde boşaltılmasına karar verilmesi usul ve kanuna aykırıdır.

SONUÇ : Hükmün açıklanan nedenle BOZULMASINA, 21.5.1981 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Y.6.HD. T.21.5.1981

E.1981/3386 K. 1981/8575

2- Akte Aykırılık Sebebiyle Tahliye Davası

Borçlar Kanununda ihdas olunduğu halde; 6570 sayılı Kanunun uygulandığı yer ve mecurlarda da tahliye sebebi olarak kabul edilen hallerden biri de; kiracının kira aktine aykırı davranışıdır. İşte Borçlar Kanununun 256. maddesinde; "Kiracı, kiralananı kullanırken tam bir ihtimam dairesinde hareket ve apartman kirasında bina dahilinde oturanlara karşı iap eden vazifeleri ifa ile mükelleftir. Kiracı vukubulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder, yahut açıktan açığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar iras eylerse kiralayan tazminat ile birlikte kira aktinin hemen feshini talep edebilir." hükmü vazolunmak suretiyle, kiralayanın kira aktinden doğan tahliye isteme sebeplerinden biri daha düzenlenmiş bulunmaktadır.

Mezkur maddenin yazılışından da anlaşılacağı üzere; kiracının kira aktine aykırı davranışı bu maddede iki ayrı biçim ve vasıfta mütalaa edilmiş ve bu aykırı davranış; akte uymamak ile kiralananı açıkça kötü kullanmak şeklinde iki ayrı şekilde tavsif ve tarif olunmuştur. Biz önce kanunda yazılı olan Akte Aykırılık Sebebiyle tahliye konusunu topluca incelendikten sonra kanunda sözü edilen tarif ve tavsifine uygun olarak akte aykırı davranışın bu iki şekline ilişkin özellikleri ayrı ayrı açıklamaya çalışacağız.

Daha önce kira aktinin mahiyetinin incelenmesi sırasında da anlatıldığı gibi, kiracının, kiralananı tedbirli bir aile reisinden beklenilen şekilde akte uygun olarak ve tam bir ihtimamla kullanması gerekir. "Zarar kadim olmaz ve fahiş zarar her zaman def edilir" yolundaki hukuk kuralına göre; kiralayanın bir zaman için ihmal veya müsamaha sebebiyle ses çıkarmadığı kötü kullanışlarda kiracıya mecuru akte aykırı bir şekilde ve kiralayanın zararına olarak kullanmaya devam etme hakkını vermez. Aksi ispat edilmedikçe kiralananı tam ve mükemmel bir şekilde teslim almış olduğu varsayılan kiracınınbu mecuru olduğu gibi özenle kullanması gerekir, özellikle yazılı akitte kiralananın tam ve mükemmel olarak teslim alındığı yazılı ise; kiracının bunun aksini şahitle ispat etme imkanı bulunmamaktadır.

İşte kiracının bu kurala, yani kiralananı akte aykırı veya kötü kullanmama ilkesine aykırı tutumu, kiralayana yukarıda bahsettiğimiz tahliye davası açma imkanı verir ki bu da yukarıda belirttiğimiz: Akte Aykırılık Sebebiyle Tahliye davasının konusunu teşkil etmektedir.

Tabiidir ki kiracının akte aykırı davranıştan sorumlu tutulabilmesi için bu akte aykırı durumu kiracının iradesi içinde ve kendi fiil ve işlemlerinden doğmuş bulunması gerekir. Yoksa; mecurun kendiliğinden ve eskime sebebiyle bakıma muhtaç hale gelmesi veya çürümesinde olduğu gibi, örneğinTEK idaresinin bağladığı bir elektrik kablosunun yanlış bağlanmasından dolayı da kiracının akte aykırı davrandığından söz edilmesi mümkün bulunmamaktadır.

Yine keza; bir olguya karşı ilgililerin uzun zaman ses çıkarmamaları zımni muvafakatlarının olduğunu gösterir. Uzun süre geçmesinden sonra ters bir iddia ile hak arayan ilgili kişi iyi niyetli de sayılamayacağından kiralananın açık zararının söz konusu olmadığı böyle durumlarda da bir akte aykırılık var sayılmaz. Ancak böyle özel bir durum dışında yani zımni bir muvafakatin söz konusu olmadığı durumlarda; akte aykırı kullanımın kiralayanın yararına veya zararına olması sonuca etkili olmadığından kiracının, olayda kiralayanın zararının olmadığı iddiasının dinlemesi mümkün olmayıp mecurun akte aykırı olarak kullanılması kabul edilemez.

Tabiidir ki; davacının mecurun akte aykırı olarak kullanılmakta olduğu iddiası sözleşmeye ya da ticari örf ve adete uygun olup olmadığı hakkında yaptırılacak bilirkişi tetkikatı ve keşif sonucuna göre tayin olunur.

Bu genel açıklamalardan sonra artık, akte aykırılığın yukarıda belirtilen değişik hallerinin ayrı ayrı incelenmesine geçilebilir.

a) Kiracının Akte Uymaması :

BK.'nun 256/1. maddesinde düzenlenen ve kiracının akte aykırı davranışını belirleyen haller genelde; kiralananın tahrip olunması, şeklinin değiştirilmesi, başkasına devri, tahsis şeklinin değiştirilmesiveya kiracının yanına ortak alması halleriyle, kiracının çevresini rahatsız etmesi olaylarından ibarettir. Yani daha genel olarak kiralananın kiracı tarafından akte aykırı olarak kullanılmasını; eger sözleşmede mani olan bir hüküm varsa bu mani hükme rağmen kiralananı başkasına devretmesini de içerir. Eğer mukavelede kiralananın devrolunmayacağına ilişkin bir hüküm yoksa BK.açısından kiracının kiralananın başkasına devri halinde BK.'nun 256'ncı maddesi gereğince tahliye davası açılması mümkün olmaz.

İşte böyle bir akte aykırılığı tesbit eden kiralayanın kiracı hakkında tahliye davası açma hakkı doğmaktadır. Bu arada hemen belirtilmesi gereken husus da dava hakkının yalnızca kiralayan akite ait olduğu ve akit olmayan malikin akte aykırılık sebebiyle dava açma hakkı bulunmadığı hususudur.

Ancak kiralayanın dava açmadan önce; kiracıya belli ve makul bir süre vererek tesbit ettiği akte aykırılığın ve muhalefetin giderilmesi hususunda yeterli olmadığı kiracı tarafından ileri sürülebileceğinden verilecek sürenin yeterli olmasına bilhassa dikkat edilmesi gerekir. Buna karşılık mezkur ihtar bir şekle tabi olmayıp yazılı olabileceği gibi şifahi de yapılabilir ve şifahi olarak yapılan ihtarın vaki olduğunun şahitle ispatı da mümkün bulunmaktadır.

Kiracıya ihtar gönderildikten sonra kiralayanın ihtirazı kayıt dermeyan etmeksizin kira parasını alması dava hakkından vazgeçtiği ve aktin yenilendiği anlamına da gelmemektedir.

Kiracının tayin edilerek kendisine ihtar edilen sürede akte aykırılığı gidermesi halinde taraflar arasındaki aktin devam edeceği ortadadır.

Kiracının ihtar gereklerini belirlenen süre içinde yerine getirmemesi halinde ise, kiralayanın kiracı aleyhine tahliye davası açma hakkı doğar. Hemen belirtilmesinde yarar vardır ki; kiracının sürenin geçmesinden sonra akte aykırılığı gidermesi kiralayanın elde ettiği tahliye davası açma hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak kiralayanın dava açmaktan önce, verilen süre sonunda kiracının akte aykırılğı gidermemiş olduğunu mahkeme vasıtasıyla tesbit ettirmesinin davanın ispatı yönünden büyük önem taşıdığı açıktır.

Kiralayanın meskur ihtarıyle kiracıdan istediği hususların verilen süre içinde yerine getirilmemesi ve bunun da kiralayan tarafından tesbiti halinde, kiralayan başkaca bir süreye tabi olmaksızın ve aktin sonunu beklemeden kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Ancak kiralayan, davasını kiracıya gönderilen ihtarnamede yazılı sebebe dayandırmak zorundadır. İhtarda yazılı sebepten başka bir sebeple dava açılamaz.

Kiracının akte aykırı hareketinin ispatı halinde de mahkemece tahliyeye karar verilmesi gerekeceği açıktır.

Yargıtay kararlarına göre; mesken olarak kiralanan yerin kadın berberlii için ya da depo olarak kullanılması, depo olarak kiralan yerde perakende satış yapılması, tuhafiyecilik için kiralanan yerin yazıhane olarak çalıştırılması, bakkal dükkanı olarak kiralanan yerin halı ticareti için kullanılması, kesilmiş tavuk satılmak üzere tutulan yerde canlı tavuk satışı yapılması, satış yeri olarak kiralanan yerin başka amaçla kullanılması, kiralananın tahsis olunduğu amacının değiştirilmesi ya da kiralandıktan sonra mecurun hiç kullanılmayarak bakımsız bırakılması gibi, mecurun kullanılmasına ilişkin değişiklikler olduğu gibi;radyonun sonuna kadar açılarak gürültü edilmesi, arkadaşlarıyla daimi surette içki içip gürültü yapılması, kiralananda odun kırmak, dört beş kedi bulundurmak, çatı katında hayvan beslemek, su dökerek duvarların sıvalarını tahrip etmek, ağaçların sulanmasını engellemek, mecurda tavuk beslemek, dükkanda açık alkol satmak, oturanları rahatsız edici şekilde köpek beslemek gibi çevreyi rahatsız edici davranışlar ve yine bölme duvarlarının kaldırılması, kiralanan dükkan üzerine ilave inşaat yapılması, mecurda kardeşin oturtulması, dükkanın önüne gaz bidonları yığılması, bakkal dükkanında buzdolabı ve möble satılması, kız kardeşin yanına alınması, kiracının kiralananı ortağı olduğu şirkete devri, konulan mikanaların mecurun dayanma gücünü aşması, mecurun görünümünün bozulması, mukavele hilafına eş ve çocuklardan başka kişilerin oturtulması, aileden sayılmayan baldızın ikamet ettirilmesi gibi davranışlar da kiracı yönünden akte aykırı hareketler sayılırlar.

Taraflar arasında yazılı akit yoksa, kiralananda sözleşme dışında şahısların kaldığı şahitle ispat olunamaz.

Bu arada belirtilmek gerekir ki Yargıtay kararlarına göre; Sobada talaş yakmak, kırılan camın yaptırılmaması, mecuru kullanma amacına uygun olarak tefriş etmek, noterin mecuru arşiv olarak kulanması, kiralananın kendiliğinden bakıma muhtaç hale gelmesi, normal kullanmadan meydana gelen hasarlar, mecurda terzilik yapılmayıp mücerret para ile dikiş dikilmesi, depo olarak kiralanan yerde toptan satış yapılması, lavabonun kazara kırılması, annenin kızının yanında uzun zaman oturması, kapıcı parasının verilmemesi, dükkana tabela asmak, eczane olarak kiralanan yerde gözlükçülük yapılması, akitte aksi karar kararlaştırılmamışsa kiralananın devri akte aykırılık sayılmamaktadır.

b) Kiralananın Açıkça Kötü Kullanması:

Kiracının kiralananı açıktan açığa fena kullanarak kiralayana daimi bir zarar vermesi halinde ise; kiralayan, herhangi bir ihtiraname göndermeye gerek kalmadan ve herhangi bir süreye de bağlı olmaksızın kiracı aleyhine akte aykırılık sebebiyle tahliye davası açabilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun 22.12.1943 tarih ve E. 32, K. 24 sayılı kararına göre; kiralayanın kira müddeti içinde, açıktan kötü kullanma sebebine müsteniden kiracı aleyhine, her zaman tahliye davası açması mümkün bulunmaktadır.

Yukarıda belirtilen ihtara gerek kalmadan dava açma imkanı dışında "Kiracının Akte Uymaması" durumunda belirtilen usuli hükümler; kiralananın açıktan kötü kullanılması haliyle ilgili olarak açılan tahliye davaları için de geçerlidir.

Yargıtayın kararlarına göre; kiracının kiralayan ve aynı binada oturan diğer kiracılara hakaret veya küfretmesi, keza ayrı bir binada otursa bile kiralayana aynı şekilde küfür ve hakareti, kiralayana eylemli olarak saldırması, müessir fiilde bulunması, mecurun musluklarını açık bırakarak suların boş yere akıtılması, kasıt olmasa bile kiracının mecurda sık sık yangın çıkartması, kiralayanın aynı binada oturan eş ve çocuklarına hakaret edip küfretmesi ya da müessir fiilde bulunması, kiracının mecuru harap etmesi veya akte aykırı olarak başkasına kullandırması, kiralananı ilerde kötü bir şöhreti olmasına sebep olacak şekilde kullanması, kiracının kiralananın sofasında kömür yakarak kiralayanın sıhatini tehlikeye sokması, kiracının kiralayanı tehdit etmesi, kızını kaçırması, mecurda kumar oynatması, mecurda fuhuş yapılması ve mecurun randevu evi olarak kullanılması, mecurda yakına sobanın borusunun yangına sebep olabilecek şekilde baca yerine hela boşluğuna verilmesi, mecurun üst katının yıkılarak kiracı tarafından tek daire haline getirilmesi, kiracının davranışları ve fiilleri sebebiyle binada mal ve can emniyetinin kalmaması, kiralananın açıkça kötüye kullanılmasına misal teşkil eden olaylardır.

Belirtilmesi gerekir ki yukarıda anılan olaylar dışında: kiracının kiralayana karşı suç teşkil edecek fiilleri irtikap etmesi de kiralananın açıkça kötüye kullanılması olarak kabul edilebilir. Kiracının ceza mahkemesinde mezkür suçtan beraat etmesi ise kiracının mezkur fiil sebebiyle mecurdan tahliyesine engel olmaz. Ancak maddi vakıanın gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin ceza mahkemesi kararının ise hukuk mahkemesi hakimini bağlıyacağı tabiidir.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972