Dava dilekçesinde kira parasının aylık (1400) lira olarak tespiti istenilmiştir. Mahkemece (1223) lira olarak tespiti cihetine gidilmiş, hüküm (davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü

Ekonomi esaslarına göre, kira parasının tespiti gereken hallerde, kira parasında yapılacak değişikliğin, miktarının hesaplanması için, genel ve eşit bir uygulama sağlayacak ve kendiliğinden işlerliği olan, bir dayanak bulmak, zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.

Bunun için de, öncelikle, iki dönem arasında Ticaret Bakanlığı'nca yayınlanan toptan eşya fiyat indeksindeki artış oranı tespit edilmeli ve bunun kira parasına yansıma derecesi araştırılmalıdır.

İndeksdeki artış oranını bulmak için ödenmekte olan kira parasının tespit edildiği ve yeni dönem başlangıç tarihlerine göre, bir önceki aylarda oluşan sayılar esas alındığında, aylık ve mevsimlik fiyat dalgalanmaları nedeni ile, geçici olarak bazı aylarda yüksek sayılar oluştuğu ve onu takip eden sonrakı aylarda ise bu sayılarda düşmeler görüldüğü ve bunun ancak sayılar arasındaki aylar ı belli ettiği ve indeksdeki gerçek artışı her zaman yansıtmadığı ve orantı sonucu olarak da, bazı aylarda yapılan kira sözleşmelerinin, kiralayan yararına kira paralarında dayanaksız olarak yüksek kira paralarının tesbitine den olduğu görülmüştür.

Örneğin 1.1.1977 tarihinde, bir yıl süre ile kiralanan taşınmaz malın, 1.1.1978 tarihinde başlayan kira dönemine ait kira parasının tespitine esas tınan % 36, 09 oranı, 1.9.1977 tarihinde aynı şartlarla yapılan sözleşmeler için %60, 16'ya yükseldiği halde, 1.10.1977 tarihinde yapılan sözleşmelerde % 53,57'ye 1.11.1977 tarihinde yapılan sözleşmelerde % 50,71' e ve 1.12.1977 tarihinde yapılan sözleşmelerde ise % 49,59'a düşmektedir.

Aylık ve mevsimlik, fiyat dalgalanmalarının, tespit edilecek kira paralarında, olumsuz ve dengesiz, artışlara neden olmasını önlemek ve aynı yılda kiraya verilen taşınmazların kiralarında, indeksdeki gerçek artışa uygun olarak, bir artış sağlıyabilmek için, kira sözleşmesine göre; ödenmekte olan, son kira parasının saptandığı dönem başlangıç tarihinden önceki ayda indeksde oluşan sayı ile, geriye doğru onbir ayın her birinde oluşan sayılar toplanıp, onikiye bölünmesinden çıkan sayı ile, kira parası tespit edilecek yeni dönem tarihinden önceki, geriye doğru oniki ayın herbirinde, oluşan sayılar toplanıp, yine onikiye bölünerek bulunacak sayı, ele alınmak suretiyle hesaplanacak, artış oranının, kira parasının saptanmasında, esas alınması zorunlu görülmüştür.

Örneğin 1. 1. 1977 tarihinde, bir yıl süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde, 1.1.1978 tarihinde başlayan kira dönemine ait kira parası tespit edilirken, indeksde kira sözleşmesinin yapıldığı 1.1.1977 tarihinden önceki 1976 yılının 12. ayında oluşan 429, 7 sayısı ile geriye doğru onbir ayda oluşan, 424, 415.4, 407, 400.4, 393.4, 407.7, 404, 393.8, 381.3, 377.1, ve 369.1 sayıları toplanıp çıkan (4802.9) sayısı onikiye bölünerek bulunan (400.24) sayısı ile yeni dönemin başladığı 1. 1. 1978 tarihinden önceki 1977 yılının 12. ayında oluşan 584.8 sayısı ile yine geriye doğru onbir ayda oluşan 565.2, 548.6, 524, 482.2, 479.8, 476.8, 471.3, 465.5, 449.1, 444.8 ve 440.7 sayıları toplanıp çıkan (5932.8) sayısı onikiye bölünerek bulunan (494.40) sayısı arasındaki artma oranı olan % 23.53, kira parasının artırılmasına esas alınacaktır.

Bu yöntem, indeksi hazırlayan Ticaret Bakanlığı Konjonktür ve Yayın Müdürlüğü'nce de uygulandığından, buna itibar edilmesinde, indeksdeki gerçek artış oranını saptamak ve uygulamadaki aksaklıkları giderme açısının zorunluluğu vardır.

Kıra parasının tesbitinde esas alınmak üzere bulunan, indeksdeki, artış Oranının Kira parasına yansıma derecesini saptamak da zorunlu olmuştur. kabul edilecek yansıma oranı objektif, eşit uygulama sağlıyacak nitelikte ve bilimsel olmalıdır

Konut ve işyerlerinin o yerde, ihtiyaçtan fazla olması halinde, bir yan madan bahsedilemez. Toptan eşya fiyat indeksindeki artışın üstünde bir yansıma da sözkonusu olamıyacağı gibi, kira parasında değişiklik yapılmasını haklı göstermekten uzak, çok düşük oranda bir artış da kira parasında değişiklik yapmayı gerektirmez.

Toptan eşya fiyat indeksindeki artış, memur ve diğer birçok mesleklerde serbest çalışanların, emeklilerin ve toplu sözleşme yapamayan işçilerin gelirlerine tam olarak yansıtılmadığından, bunlar fiyat artışlarından daha çok etkilenmektedirler. Ekonomi esaslarına göre, kira parası saptanırken, Çoğunluğu kiracı olan bu kesimin durumları ve ödeme güçleri gözden uzak tutulamaz.

Kira parası, taşınmaz mala yatırılan sermayenin, ancak bir gelir bölümünü teşkil eder. Halbuki bunlardan ayrı olarak, bireyin katkısı dışında cereyan eden sosyal, ekonomik, yasal ve idari nedenlerle taşınmaz mal değerlerinin, enflasyon hızının üstünde ve diğer mallar ile kıyaslanmıyacak biçimde dur. madan arttığı görülmektedir. Bu artış, bir gelir, diğer deyimle kazançtan başka bir şey değildir.

Bu nedenle, yüksek oranda değer artışından, yararlanan kiralayanlar yararına, toptan eşya fiyat indekslindeki artışın her zaman tam olarak kira parasına da, yansıtılması için, ekonomi esaslarının öngördüğü bir zorunluluk. tan da sözedilemez.

Kiralayan, değer artışından yararlanırken, kiracıların da gelirinde artış olmaktadır. Dar gelirli kiracıların gelirindeki artışın ise ortalama olarak en az % 20 civarında, gerçekleştiğinden, indeksdeki artışların çok altında kalmaktadır.

Kiralayan kadar kiracılarında, yaşamlarını para değerinin düşmesi ve pahalılık etkiler. Ayrıca kira gelirini elde etmek için, kiralayanın yapmak zorunda olduğu giderlerdeki ve ödeyeceği vergilerdeki artışlar üzerinde de durulması gerekir.

Gelirindeki artış, indeksdeki artışın altında kalan ve büyük bir çoğunluğu teşkil eden kiracıların, yaşamlarının korunması ve kira parasını ödeyemez duruma sokulmamalarındaki kamu yararı ve kiralayanın aynı dönemde taşınmaz malındaki, değer artışı ve bunun miktarı da dikkate alınarak, indekSdeki artışın, gelirdeki artışın çok üstünde olduğu ve normal kazanç ölçülerini de aştığı dönemlerde, bir yarar denkleştirmesi sağlayabilmek için, ileri sürülüp kanıtlanmış özel bir neden bulunmayan hallerde, toptan eşya fiyat indeksindeki artış oranının yarısı yansıtılarak, yeni dönem kira parasının tespit hak ve nesafet kurallarına da uygun düşer.

Ancak yarısı bulunmak suretiyle kira parası tesbitinde esas alınacağında indeksdeki artış oranı, dar gelirlilerin ücretlerindeki en az % 20 avar olan artışın altına düştüğü kira dönemlerinde, % 20'den aşağı bir artış da yapılmamalıdır. Eğer o kira döneminde indeksde bulunacak artış oranı esasen % 20'nin altında ise, 0 zaman indeksdeki artış oranının aynen kira parasına da yansıtılmasında bir sakınca bulunmamaktadır.

Diğer bir deyimle, bir kira yılı içinde indeksdeki artış oranı % 20'nin altında oluştuğu sürelerde, kira parasına aynen yansıtılacak ve bu oran % 20' nin üzerinde % 40'a kadar oluştuğu sürelerde ise, kira parası yine % 20 olarak artırılacak ve % 40'ın üzerinde oluştuğu sürelerde ise, yarısı yansıtılarak, yeni dönem kira parası saptanacaktır.

Kira sözleşmesinde, yakıt gibi bazı giderleri, kiralayan yüklenerek, kira parası tespit edilmişse, indeks uygulamasında sözleşmenin yapıldığı gündeki bu giderlerin miktarı, kira parasından çıkarıldıktan sonra, geri kalan esas alınarak, açıklanan esaslar içinde belli edilecek kira parasına, yeni dönemde, her ay ödenmesi gereken gider miktarı bulunup, eklenerek, yeni dönem kira parası tespit edilmelidir.

Bir veya birkaç dönem kira parasında bir artış yapılmamışsa her döneme ait indeksdeki artış oranı ve yansıyacak miktar ayrı ayrı bulunup toplanmak suretiyle, dava konusu döneme ait kira parası tespit edilmelidir.

Bir yıldan fazla ve iki yıldan da az süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde ise, yeni dönem başlangıcına göre, geriye doğru aynı yöntemle bir yıl için bulunacak artış oranına, geri kalan ayların içinde bulunduğu yıla ait yıllık artış oranından, o aylara isabet eden artış oranı, örneğin, geri kalan 3 ay 1976 yılı içinde ise, 1976 yılına ait indeksde bulunacak artma oranı, onikiye bölünüp üç aya isabet eden miktarı eklenerek bulunacak sayı, esas alınmak suretiyle kira parası tesbit edilmelidir.

Bu yönde yapılacak uygulama toplumun sosyo-ekonomik gerçek ve gereksinmelerine de uygun düşmektedir.

Belirtilen esaslar uyarınca tesbit edilecek kira parasının altında veya üstünde kira parasında bir değişikliğin kabul edilebilmesi için, özel nedenlerin bulunması ve bunun da inandırıcı bir biçimde kanıtlanması gerekir. Bilirkişilerin bu konuda genel nitelikte sözlerine değer verilmeyeceği gibi, kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde mevcut olan niteliklerde, kira parasında başkaca bir artırma yapılmasına neden olamaz.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) 23. 1. 1979 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972