Dava dilekçesinde (yıllık) kira parasının (125.000) liraya çıkarılmak suretiyle artırılması istenilmiştir. Mahkemece (yıllık) kira parasının (88.000) liraya çıkarılması cihetine gidilmiş, hüküm (davalı) tarafça temyiz edilmiştir.

Bilirkişi raporunda, olağan rayiç gereği gibi saptanmamış ve ekonomi esasları hak ve nasafet uyarınca, kira parası, belli edilmemiştir.

Rayiç, olağan şartlar altında yapılmış kira sözleşmeleri ile kabul edilen bir karşılıktır. Belli bir çevrede, muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde, kira paralarının ulaştığı belli değere olağan rayiç denir. 0 halde olağan rayiçten söz edebilmek için bu konudaki kira paralarının, uzun süredenberi oturmuş ve yerleşmiş kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş olması şarttır. Her an kira parası tesbiti davasına konu olabilecek konut ve işyerlerine ait kira sözleşmelerinde yer alan kira paraları olağan rayiç olarak kabul edilemez. Bu suretle olağan rayici belli etmeyen emsale dayanılarak kira parası tesbit edilemez.

Yeteri kadar konut ve işyeri olmadığı halde, ileri derecede nüfus artışı yanında toptan eşya ve geçim indekslerinde, olağan dışı yükselmelerin olduğu ve paranın iç alım gücünün de azaldığı hergün hissedilen devrelerde, olağan rayiç benzer bir kaç yere ait kira sözleşmesi incelenerek de, belli edilemez. Olağan rayicin saptanmasında bu yönler de dikkate alınmalı ve gerekçesi dayanakları ile gösterilmelidir.

Bilirkişilerin ilk ödevi, dava konusu yapılan döneme ilişkin olağan rayici saptamaktır. Başka türlü bu rayici tesbit mümkün olmayan hallerde tarafların her türlü etken dışında ve serbest iradeleri ile yaptıkları kira sözleşmesinde belli edilen kira parasının, kira sözleşmesinin ilgili bulunduğu dönemin olağan rayicine uygun olduğu kabul edilmelidir. Taraflar sonraki dönem için kira parasını aynı şekilde tesbit etmişlerse, bu şekilde tesbit edilen kira parası da, taallük ettiği dönemin olağan rayicini belli eder.

Böyle bir rayiç bulunan hallerde, artık taşınmaz malın değerine göre kira parasının belli edilmesi de söz konusu olamaz.

Kira parasının artırılması istenilen dönemde, kira sözleşmesinin yapıldığı veya sonraki dönemler için kabul edilen yeni bir kira parası varsa bu, döneme nazaran olağan rayiçte ne gibi ekonomik etkenlerle değişiklik olduğu da bu konuda uzman bilirkişilere tesbit ettirilmelidir. Bunun için de, taraflar arasında, ilk kira ilişkinin kurulduğu dönem ile kira süresi ve bu döneme ait kira parası ve kira parasında, sonraki dönemlerde, bir değişiklik olup olmadığı da önceden saptanmış olmalıdır.

Kira parası, taşınmaz mal sermaye geliridir. Nakit sermayenin benzeri şekilde kullanılması ile elde edilecek gelir ve bu sermayeye ödenen en çok faiz miktarı ile de karşılaştırma yapılıp bunlar da kira paraları ile ilgili olağan rayicin belli edilmesinde gözönünde tutulanlıdır. Ancak, kira sözleşmesinin yapıldığı dönem ile kira parasının tesbiti istenilen dönem arasında kiralayanın hiçbir katkısı olmadan taşınmaz malın değerinde meydana gelen artış, kira parasının artırılması için, kiracı aleyhine bir etken olarak kabul edilemez. 481 Aksine, bu gibi değer artışlarının da, kira parası yanında taşınmaz mal sermayesinin sağladığı diğer bir yarar olduğu da, dikkate alınmalıdır.

Bundan ayrı, iki dönem arasında toptan eşya fiyatlarındaki artış ve bunun paranın alım gücüne etkisi ve memur maaşlarındaki kat sayının ve asgari işçi ücretlerinin artmasının olağan kira rayicine etki yapıp yapmadığı ve varsa bu etkinin derecesi toptan eşya fiat indeksleri ile geçim indeksleri de incelenerek saptanmalıdır. Bu endekslerde belirtilen artış oranlarının altında veya üstünde, olağan rayiçte bir değişikliğin kabul edilebilmesi için, özel nedenlerin bulunması ve bunun da inandırıcı bir biçimde kanıtlanması zorunludur. Özellikle bilirkişilerin bu konuda, genel nitelik. teki sözlerine değer verilemez.

Bu incelemeyi yapabilmek için öncelikle, Ticaret Bakanlığı, İstatistik Genel Müdürlüğü ve mahalli Ticaret Odalarınca yayınlanan toptan eşya ve geçim endeksleri getirtilerek incelenmeli ve yukarıda belirtilen iki dönem arasındaki artış ve artış ortalamaları saptanmalı ve bunun kira parasına yansıması araştırılarak bunun üstünde bir kira parası tesbiti halinde, bu fazla kısım için özel bir nedenin bulunması gerektiği ve bunun dayanakları ile bilirkişi raporunda belirtilmesi zorunluluğu bilirkişilere hatırlatılmalıdır.

Tesbit edilecek artış oranının kira parasına yansıma derecesi de araştırılmalıdır. Konut ve işyerlerinin o yörede, ihtiyaçtan fazla olması halinde, bir yansımadan bahsedilemez. Toptan eşya ve geçim endekslerindeki artış oranının üstünde bir yansıma da söz konusu olamayacağı gibi kira parasında değişiklik yapılmasını hakli göstermekten uzak, çok düşük oranda bir yansıma da, kira parasında artırma yapmayı gerektirmez.

Yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak hüküm tesis edilemez.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA) 21/3/1977 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972