Taraflar arasındaki davanın (Karşıyaka Asliye 2. Hukuk Mahkemesi) nce yapılan duruşması sonunda, redde ilişkin olarak verilen kararın davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya okunup incelendikten ve de görüşüldükten sonra işin gereği düşünüldü.

1 - Davacı vekili, yanlar arasında Karşıyaka 1. Noterliğince düzenlenen 17.12.1971 gün, 6785 sayılı sözleşmenin 2. maddesi uyarınca edimini yerine getirdiği halde davacının kararlaştırılan 100.000 lirayı ödemediğini ileri sürerek davalıdan alınıp davacıya verilmesini istemiştir. 2 - Bu duruma göre, uyuşmazlığın doğru bir çözüme bağlanabilmesi için, öncelikle davada sözü edilen sözleşmenin niteliğinin ve özelliklerinin tartışma konusu yapılması gerekir. İlkin belirtelim ki, Karşıyaka 1. Noterliğince düzenlenen, 17.12.1971 günlü sözleşme (resen) düzenlenmiş ve bu nedenle de yasal biçime uygun olup davacı arsa sahibi ile davalı inşaatçı arasında arsa payı karşılığında kat yapımı diye nitelendirilen bir sözleşme ilişkisi bulunduğu anlaşılmıştır. Gerçekten sözleşmenin 1. maddesine göre, davalı yüklenici pay karşılığında meydana getireceği apartmandaki belli edilen dairelerin yapımı ve teslimi borcu altına girmiştir. Yurdumuzda giderek kentleşmenin hızlanması, bu tür sözleşmelerin geniş uygulama alanı bulmasına neden olmuştur. Arsa payı karşılığında kat yapımında, inşaatçının yüklendiği kendi gereçleriyle yapı yapma ediminin karşılığını arsa maliki, arsasının bir bölümünün mülkiyetini geçirerek ödemektedir. İnşaatçının yüklendiği yapı yapma ediminde ağır basan yön, gereçlerin tesliminden çok anlaşmaya uygun bir eserin yaratılması (katların yapılması)'dır. Bu nedenle, bu edim, eser sözleşmesinin belirleyici özelliklerini ve buna karşılık, arsa malikinin karşı edimi, taşınmaz satımı sözleşmesinin belirleyici özelliklerini taşımaktadır. Böyle olunca, arsa payı karşılığında kat yapımını çift tipli bir karma sözleşme diye nitelemek gerekir. İlke alarak, çift tipli karma sözleşmeye, her bir edimin alındığı sözleşmelerden her birinin kuralları doğrudan doğruya uygulanır. Şu var ki değişik sözleşme tiplerine ilişkin kurallar birbirine ters düşerse, karşılıklı çıkarların tartılmasına göre hakkaniyete uygun bir çözüme ulaşılmak gerekir.

Uygulamanın gözlemine dayanılarak belirtilebilir ki, çoğu kez, arsa maliki ile inşaatçı arasında yapılan eser sözleşmesi, noterlerce satış vaadi biçiminde düzenlendiği gibi arsa malikinin edimini oluşturan pay mülkiyetini geçirme borcu bu senet içinde yer almakta ve taraflar arasında katların bölüştürülmesi de öngörülüp kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulması vaadi olarak noterlerce senetlenen sözleşmeye yazılmaktadır.

İnşaatçının, eser meydana getirme (katların yapımı) borcunu kapsayan sözleşmenin biçimine bağlı olmamasına karşılık, arsa malikinin pay mülkiyetini geçirme borcu için görevsel biçim gerektiğinden, kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulmasını öngören satış vaadi sözleşmesinin burda yeter olup olmadığı üzerinde durulmak zorunludur. Doğru bir sonuca ulaşabilmek için de, kat mülkiyetinin gerçek niteliğini ortaya koymak gerekir. Şöyle ki; yapılmış yapılarda kat mülkiyeti katlardan tek başına yararlanma hakkı veren mülkiyet payı, yapılacak ya da yapılmakta olan yapılarda kat mülkiyeti katlardan tek başına yararlanma hakkı verecek mülkiyet payıdır. (Prof. Dr. İsmet Sungurbey, Medeni Hukuk Sorunları, C. 1, Sh. 22). Kat mülkiyeti yasamıza göre, paydaşlarının katlardaki "özel mülkiyet" i, katlarda yerelleşmiş kendine vergi tek başına yararlanma hakkıdır. "Kat mülkiyeti hakkı" da, paydaşlara kendilerine ayrılan katlarda yerelleşmiş tek başına yararlanma hakkı veren, özel olarak biçimlenmiş, örgütlenmiş bir paylı mülkiyet hakkıdır. Yasanın gerekçesinde de: "Türk tasarısına göre kat mülkiyeti gerçekte (...) bir nev'i hak mülkiyetidir" denerek aslında kat mülkiyeti hakkının konusunun "katlarda tek başına yararlanma hakkı veren mülkiyet payı" olduğu kabul edilmiş bulunmaktadır. Gerekçede ayrıca : "şu noktanın önemle belirtilmesi gerekir ki, arsa payının kat mülkiyetinde önemli bir rolü vardır ve her kata veya bölüme ne miktar arsa payı bağlandığı gösterilmedikçe kat mülkiyeti esasen kurulamaz" şunu da önemli belirtmek kızımdır ki, bu tasarı "arsa payı" mihveri üzerine düzenlenmiştir" de denmektedir. Bundan dolayı, Türk Kat Mülkiyeti Yasası md. 13'deki "kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümleri o bölüme bağlı arsa payı (...) gösterilerek kat mülkiyeti kütüğünde aynı yaprağa geçirilmesi ve böylece bir taşınmaz niteliği kazanması" ilkesi ile buna ilişkin md. 46 IV, V gibi kuralları da; "kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerde tek başına yararlanma hakkı veren arsa payının kat mülkiyeti kütüğünde ayrı yaprağa geçirilmesi ve böylece ayrı bir taşınmaz niteliği kazanması" diye anlaşılmak gerekir. (Bkz.: Prof. Dr. İsmet Sungurbey, Medeni Hukuk Eleştirileri, C. II, Sh. 112/117).

Bu bilgilerin ışığı altında, dava konusu olay yönünden saptanacak sonuçlar şöyledir: Kat mülkiyeti satışı, aslında taşınmaz satışı niteliğindedir. 1512 sayılı yeni Noterler Yasası, md. 60, b. 3'e göre, taşınmaz satış vaadini noterler de düzenleyebilirler. Noterler önünde yapılan taşınmaz satımı sözleşmeleri, noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek (tahvil edilerek) geçerli tutulmak gerekir. Bundan dolayı, aslında taşınmaz satışı niteliğinde bulunan kat mülkiyeti kurulması ya da satışı sözleşmesi, noterlerin düzenlemeye yetkili olduğu taşınmaz satış vaadine çevrilerek (tahvil edilerek) geçerli sayılmaktadır. (Sungurbey, Eleştiriler İİ, Sh. 110/117; Sorunlar, Sh. 19 vd.). Bu anlatılanlar, yapılacak ya da yapılmakta olan yapılar için de geçerlidir. Yüksek Yargıtay'da 6217 sayılı Yasanın yürürlüğü döneminde, TKmd. 26'daki açık hükme karşın (rağmen) "şahsi irtifak hakkını kurma vaadinin" noterlerce düzenlenmesini geçerli saymış, daha önceki evrede "sattım, aldım" sözlerini yorumlayarak ya da çevirme (tahvil) yoluna başvurarak, noterlerin yaptıkları taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine geçerlik tanımış, üstelik, böyle bir sözleşmenin borç doğurması ve de sözleşmenin kurulmasında malik olmanın bir koşul bulunmamasını gözönünde tutarak bir kimsenin malik olmadığı taşınmazın satışını vaad edebileceğini, iştirak durumunda mülkiyete bağlı bir taşınmazla ilgili noterlerin senetledikleri satış vaadi sözleşmesinin de geçerli olduğunu kabul etmiştir.

Eser sözleşmesinde üstenci (müteahhit) bir eseri meydana getirmeyi ve iş sahibi de bir ücret (karşılık) ödemeyi yüklenir. İş sahibinin karı - ediminin salt para ile belirlenmiş olması zorunlu değildir. Para yerine mali değeri bulunan bir eşya ya da çalışma, karşı - edimi oluşturabilir. İşte arsa payı karşılığında kat yapımı sözleşmesinde, arsa malikinin (iş sahibinin) karşı - edimi, eşya yani taşınmaz pay mülkiyetinin geçirilmesi yolunda kararlaştırılır. Yukardan beri sıralanan bütün bilgiler ve açıklamalarla bu tür sözleşmenin özelliği gözönünde tutulduğunda, arsa payı karşılığında kat yapımını kapsayan dava konusunda yer alan Karşıyaka 1. Noterliğinin satış vaadi biçimine uygun olarak (resen) düzenlediği 17.12.1971 günlü sözleşmeyi geçerli kabul etmek gerekir. Öte yandan, sözleşmenin tümündeki hükümlere ve BKmd. 18 uyarınca tarafların güttükleri amaca değer verilmesinin gerekmesi nedeniyle arsa payı karşılığında kat yapımını kapsayan bir sözleşme ilişkisinin kurulduğu da çok belirgindir. İşte böyle bir sözleşmenin noterlikçe (resen) düzenlenmesi, geçerli olması için yeter görülmelidir. Yasal dayanakları ayrıntılı olarak gösterilmiş olan böyle bir çözümün yani kat mülkiyeti ya da irtifak kurma vaadinin noterlerce de senetlenebileceğinin benimsenmesi, yurt gerçeklerine uygun düşmesinden başka, tapu kütük memuru gibi kamusal bir ödev yapan noterler önünde bu tür sözleşmelerin düzenlenmesinin bugüne değin kökleşmiş bir uygulama olarak da sürüp gitmesi, yurttaşların çıkarlarının korunması olanağını da Sağlar.

İşte yukardan beri açıklanan gerektirici nedenlerden ötürü, yerel mahkemenin, sözleşmeyi geçersiz sayması doğru bulunmamıştır. Burada yapılacak iş, davacının dayandığı sözleşmenin geçerli olduğu kabul edilerek davanın esasının incelenmesinden ibarettir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün, davacı yararına (BOZULMASINA), murafaa için takdir edilen 1000 lira avukatlık ücretinin davalıdan alınıp davacıya ödenmesine, istek olursa, temyiz peşin harcının davacıya iadesine, 13.5.1976 gününde oybirliği ile karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972