Taraflar arasındaki taşınmaz ortaklığının giderilmesi davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul 7 inci Sulh Hukuk Mahkemesince, davanın reddine dair verilen 10/2/1975 gün ve 8005 - 119 sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6 ncı Hukuk Dairesinin 10/3/1975 gün ve 1607 - 1692 sayılı ilamiyle, (sözleşmede inşaatın devam ettiği sürece ortaklığın giderilmesi davası açılamıyacağına dair açık bir hüküm yoktur. Bu itibarla davaya bakılması gerekirken sözleşmenin Şuyu'un idame mükellefiyetini kapsadığı kabul edilerek red kararı 317 verilmesi) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz eden: Davacılar vekili.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, müşterek mülkiyet halinde bulunan taşınmaz mal ortaklığının satış suretiyle giderilmesi isteminden ibaret olup, mahalli mahkeme ile özel daire arasındaki görüş ayrılığı paydaş bulunan taraflar arasında mevcut "pay karşılığı inşaat yapma sözleşmesinin" Medeni Kanunun 627. maddesi sarahatınca, satışa mani olup, olmadığı noktasında toplanmaktadır.

Taraflar arasında yapılan anlaşmada; müteahhid firma olarak anılan davacıların tayin edilen payları davalılardan satın alacakları ve davalılara kalan hisseye mukabil kendilerine inşaat alanı yüzer m2 olan 4 daire verileceği ve bu dört daireye tekabul eden hisseden arta kalan hisselerin davacı firmaya satılacağı ve inşaat teminat ipoteği olarak davalılar lehine, davacıların bu arsa paylarına ipotek konacağı ve kat irtifakına geçildiğinde dört daire üzerinde bulunan ipoteğin sekiz daireye teşmil edileceği ve firma inşaatı yapmaktan imtina ederse davalılara 600.000 lira vereceği ve anlaşmanın beşinci maddesine görede, davalıların "inşaat ve kullanma şekli ne olursa olsun dört daireden başka bir hak talep etmiyecekleri ve davacıların işini kolaylaştırmak için gerekli ruhsat, kat irtifakı tadilat, ifraz, cins tashihi gibi hususlarda lüzumlu belgeleri vermeyi" kabul ve taahhüt ettikleri ve inşaat projesinin bir ay içinde belediyeye verilmesi ile inşaatın 18 ay içinde bitirileceği kararlaştırılmıştır. Celbedilen tapu kaydına göre, 1387 m2 olan taşınmazın 95280 hissede 82680 hissesi davacılar, 12600 hissesi davalılar adına kayıtlı olup, davacıların hisseleri üzerine mukabele hükümlerince konulmuş 350.000 liralık ipotek mevcuttur. Dosya muhtevasına nazaran davacıların anlaşmanın 5. maddesi hükmünce kat irtifakı kurulması için gereken muvaffakatın verilmesini davalılardan Noter ihtarı ile istedikleri ve davalıların hisseleri ile orantılı kat irtifakı kurulmadığından bahisle bu muvafakatı vermedikleri anlaşılmaktadır. Yapılan keşifte, inşaat projesine göre, inşaatın 3 bodrum kat ve üzerine her kat 6 daire olmak üzere on kat yapılacağı ve proje dairesinde inşaata başlanmış olup, 3 bodrum kat ile zemin katta ve asma katta 6 şer dükkan ve 6 daireli bir katın yapılmış olduğu ve bugüne kadar inşaat için 4.632.629 lira sarfedilmiş ve arsanın değerinin 1.612.000 lira olduğu tesbit olunmuştur.

Bu hale göre; dava konusu taşınmaz mal taraflar arasında müşterek mülkiyet olarak kayıtlıdır. Aralarında yapılan inşaat sözleşmesi hiç bir pay sahibi olmayan bir müteahhid ile arsa sahipleri arasında kat karşılığı olarak yapılmış bir anlaşma olmayıp, büyük pay sahibi olan davacıların küçük pay sahibi davalılar ile anlaşıp, onların paylarına tekabul eden muayyen daireleri vermek üzere anlaşmalarından ibarettir. Diğer bir deyimle inşaat sözleşmesi paydaşlar arasında yapılmıştır.

Müşterek mülkiyette her bir paydaşın, kendi payı bakımından dilediği zaman ortaklık durumunun sona erdirilmesini isteme hakkı vardır. Bu hak Medeni Kanunun 627. maddesinde sarahatan belirtilmiştir. Ayrıca Medeni Kanununun 627. maddesinde bu hakkın sınırları ve 628. maddesinde ise, ortaklığın sona erdirilmesini bu hakkın sınırları ve 628. maddesinde ise, ortaklığın sona erdirilmesini sağlamak için uygulanacak usul gösterilmiştir. Medeni Kanunun 627. maddesinde ortaklığın giderilmesini sınırlayan ve engelleyen hallerden biri mevcut değilse, aynı kanunun 628. maddesindeki usul uygulanarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gereklidir.

Medeni Kanunun 627. maddesinde ortaklığın giderilmesini önleyen haller, 1 - Hukuki tasarruf,

2- Taşınmazın devamlı bir maksada tahsis edilmesi, 3- Taksimin münasip olmayan bir zamanda işlenmesi ve yapılması halidir.

Bunlardan hukuki tasarruf, paydaşların 10 seneyi geçmemek üzere ortaklığın devam ettirilmesi mükellefiyetinde anlaşmalarıdır. Bu anlaşma ile paydaşlar, bütün paydaşların veya belli bir paydaşın, paydaşlıktan çıkma hakkını durdurmuş sayılırlar. Bu anlaşma yapanları ve irs yoluyla pay iktisap edenleri bağlar. Olayımızda taraflar arasında mevcut inşaat mukavelesinde, bu şekilde anlaşma yapıldığına dair bir sarahat yoktur. Açık bir hüküm bulunmayınca, bu tarzda bir anlaşmanın mevcudiyeti kabul edilemez. Mevcut anlaşmanın asıl maksadını inşaatın yapılması olduğundan bahisle, inşaat yapılıncaya kadar ortaklığın devam mükellefiyetinin var olacağı mutalaası yerinde değildir. Zira, tarafların serbest iradeleri ancak bir inşaat sözleşmesi yapılmasında ve bu inşaatın yapılmaması halinde tatbik edilecek statüde birleşmiş olup, ortaklığın devam ettirilmesi hususunda birleşmemiştir. İnşaat sözleşmenin bu şekilde tefsiri mümkün bulunmamaktadır. İnşaat sözleşmesinin doğuracağı hukuki sonuçlar ise, kanunla tayin edilmiştir. Kanunun tayin edilen bu hukuki sonuçlar, dışında yine kanunla tayin edilen diğer bir hukuki sonucu doğuracağının kabul edilmesi, kanun hükümlerine aykırıdır.

Taşınmazın devamlı bir maksada tahsis edilmesi ise; müşterek maldan paydaşların tahsis edildiği gayeye uygun olarak yararlanabilmeleri demektir. Örnek olarak belirtilmek gerekirse, iki taşınmaz mal arasındaki duvar, birden fazla taşınmaz için açılan yol, kuyu, çeşme veya ayrı binaların bir yerden ısınmasını sağlayan tesisler bu mahiyettedir. Olayımızda ise, bu şekilde yapılmış bir tahsis yoktur. Müşterek mülk üzerine bina yapılması için bir paydaşın diğer bir paydaşla inşaat sözleşmesi yapması, taşınmaz malın devamlı bir maksada tahsisi olarak kabul edilemez. Bina yapmak bir tahsis olmadığı gibi devamlı bir mahiyette arz etmemektedir. Kurulacak kat irtifakı veya kat mülkiyeti de inşaat sözleşmesinin hukuki sonuçlarının hasıl olmasından sonra, kanunun tayin ettiği hükümler dairesinde muayyen bir mülkiyet hakkına taallük ettiğinden taşınmazın devamlı bir maksada tahsisi olarak kabul edilemez. Kaldı ki, kat mülkiyeti kanuna göre, irtifak ve kat mülkiyetine konu olan dairelerin satışı da her zaman mümkündür.

Taşınmaz malın münasip bir zamanda satılması haline gelince; bu hüküm ortaklıktan çıkmak isteyen paydaşın bu isteğini, diğer paydaş için zararlı olacak bir şekilde kullanmasını önlemek maksadiyle konulmuştur. Medeni Kanunun 2. maddesinin özel bir uygulama halinden ibarettir. Bu sebeple münasip zamanın taşınmazın en yüksek fiatla satılabileceği zaman olarak kabulü yerinde değildir. Bu yüksek satıştan, zamanın münasip olmaması sebebiyle zarar gören paydaşlar bulunabilir. Ancak mutadı aşan bir süre beklenmesi de paydaşlardan istenemez. Zarar gören paydaşın, zarara uğrama hali kalkmış veya mutad süre geçmişse ortaklığın giderilmesi talebinin kabul edilmesi gerekir. Neticeten münasip zamanın her iki tarafın menfaatları ölçülerek ve Medeni Kanunun 4. maddesindeki takdir hakkı kullanılarak tayini icapeder. Muayyen zamanın Hakim tarafından değil, satış esnasında satış memurunun tayin edeceği görüşünü savunanlar dahi mevcuttur.

Olayımızda davacılar inşaat sözleşmesinin 5. maddesi gereğince davalılardan kat irtifakına geçilmesi için gerekli belgelerin verilmesini istemişlerdir. Davalılar ise, hisse miktarlarına göre kat irtifakı kurulmadığından bahsi ile iş bu belgeleri vermediklerini kendileri bildirmişlerdir. Taraflar arasındaki anlaşmanın 1. maddesine göre davacıların payları belli olup, kendilerine bu payların mukabil 4 daire verilecek ve bu dairelere tekabul eden paydan fazla olan hisseler davacılara satılacaktır. Davalılar inşaat ve kullanma şekli ne olursa olsun bu dört daireden başka bir hak talep edemiyeceklerdir. Bu bakımdan davalıların 4 daire dışında bir hakları mütalaa edilemeyeceğinden, paylardan artan hisselerini kendilerinin istinat ettikleri anlaşma hükümlerince satmak mecburiyetinde olduklarından, payları nisbetinde irtifak hakkı kurulmasını istemeye ve davacıların sözleşmenin 5. maddesine istisnadan talep ettiği kat irtifakı kurulması için vaki muvafakatın verilmesi isteğini red etmeye hakları yoktur. Red ettikleri halde anlaşmayı bozduklarından müşterek mülkiyetin payları oranında ortaklığının giderilmesi isteğine kendilerinin razı olmaları gerekir. Zira sözleşme hükümlerini, fazla hak talep ederek ve sözleşmeye göre verilmesi gereken belgeleri vermeyerek bizzat davalılar ihlal etmiştir. Davalıların sözleşmeyi bu ihlalinden sonra davacıların mutad zaman geçmesi ile ortaklığın giderilmesini istemelerinde kanuna aykırı bir cihet yoktur. Kaldı ki davalıların payı tahminen taşınmazın sekizde birine tekabul edip, arsa paylarının bedeli 210.000 lira civarındadır. Davacılar ise, mütekabil 1.450.000 liralık arsa payına malik oldukları gibi ayrıca 4.632.629 lira da inşaata para sarf etmişlerdir. Davalılar 210.000 liralık arsa payına mukabil, sözleşme gereğince vermeleri gereken kat irtifakı belgelerini vermemekle davaların beş milyonluk varlığını olduğu gibi tutmakta ve davalı kat irtifakına geçip yaptığı kısımları satarak binayı tamamlayamamak durumunda bulunmaktadır. Bina üç senedir olduğu gibi durmakta ve yapılmamaktadır. Her iki tarafın müşterek menfaatleri gözönünde tutulursa davacıların daha fazla zarara uğradıklarının kabulü zorunludur. Davalılar, davacıların sözleşmeye aykırı olarak kat irtifakına geçmesini önlemekte ve ortaklığın giderilmesi talebini de istememektedirler, münasip zaman bakımından 4 daire sahibi davalıların arzularının, 56 daire, 12 dükkan ve 3 bodrum kat sahibi davacıların satış isteklerini önlemesi iyi niyetle bağdaşamaz. Kaldı ki, davalıların hakları ipotekle de temin edilmiştir. Sözleşme hükümlerine göre tazminat istemek hakları da mevcuttur. davalılar için kat irtifakına geçilmesiyle satıştan doğacak mahzurlar kaldırılmış ve ortaklığın giderilmesi için istenen mutad zamanda geçmiştir. Esasen bu hüküm, mehaz kanunda ortaklığın giderilmesi nizasız kazaya tabi olduğu için konulmuştur. Biz de Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunun 569. maddesine göre, dava gibi incelenmesi gerekliğinden kanuna konulma maksadı kendiliğinden kalkmıştır. 321 Zira, dava açılıp tebliğ edilmesi, tapu getirilip keşif yapılması, hüküm ve temyiz safhaları hükmün infazı sebebi ile işbu münasip zaman fazlası ile geçmektedir. Ve bizim davamızda da geçmiştir.

Bu sebeplerde ortaklığın giderilmesini önleyen Medeni Kanunun 627. maddesinde yazılı sebeplerden hiç biri mevcut bulunma. maktadır. Mahkemenin bu maddeye dayanarak davanın reddine karar vermesi usul ve kanuna aykırıdır. Özel daire bozma ilamına bu bakımlardan uyulmak icabederken, ısrar kararı verilmesi yerinde olmadığından hükmün bozulması gereklidir.

Sonuç: Davacıların temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının açıklanan sebeplerle Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 429 ncu maddesi gereğince Bozulmasına, birinci ve ikinci görüşmelerde yeterli çoğunluk sağlanamadığından 3 üncü görüşmede salt çoğunlukla 30/4/1976 gününde karar verildi.

Diğer Bölümlerimiz +
Tüm Hukuki NET forumları + Hukuki Portal + Hukuk Haberleri + Sözleşme ve dilekçe örnekleri + Mevzuat ve bilimsel incelemeler + Hukukçu Blogları + Avukat ilanları + Videolar + Linkler + Ansiklopedi ve Sözlük +

İçtihat Arşivi  Eski içtihat dizini

Yargıtay Kararları 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988 1987 1986 1985 1984 1983 1982 1981 1980 1979 1978 1977 1976 1975 1974 1973 1927-1972