Hatalýmýyým ?

2011 yýlýnda yöneticilik yaptýðým binamýzýn bir cephesine aþýrý derecede su sýzdýrmasýndan dolayý 2009 yýlýnda mantolama iþlemi yapýldý. Fakat çoðu dairenin bu cephe duvarlarýnda su sýzdýrma problemi 2010 yýlý ve 2011 yýlý baþlarýnda artarak devam etti. 2009 yýlýnda iþi yapan kiþi 2010 yýlýndaki yönetici tarafýndan defalarca getirilmesine raðmen hiçbir þekilde yaptýðý iþten dolayý kusur olmadýðýný ifade ederek tek bir iþlem bile yapmadý. Bazý daireler maðduriyetini öne sürerek aidat ödememe durumuna gitti ve icralýk oldular. 2011 yýlý baþýnda sýkýntýlý daireleri gezdim ve Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan:
II - Yöneticinin görevleri:
...
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanýlmasý, korunmasý, bakýmý ve onarýmý için gereken tedbirlerin alýnmasý;
...
h) Anagayrimenkulün korunmasý ve bakýmý için kat maliklerinin yararýna olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adýna, alýnmasý;

maddelerine istinaden ayný cepheye tamamlayýcý iþlem olarak (Tamamlayýcý diyorum çünkü; ilk yapýlan iþlemde fugalý kaplama ile mantolama yapýldý. Kolay iþçiliði olan fugalý malzemenin üzerine sadece boya sürülüyor. Ve kalitesiz iþçilikten dolayý sýkýntý bitmedi aksine arttý.) hali hazýrdaki mantolamanýn üzerine normal mantolama iþlemindeki sýva, file ve slikonlu dýþ cephe boyasý uygulamasýný yönetim kurulu kararý ile yaptýrdým.

Þimdiki yönetici (ki kendisi 2009 yýlýnda mantolamayý yaptýran yöneticidir) benim yaptýrdýðým iþlemden "oluþan kusur ve zararýn belirlenmesi için mahkeme yoluyla tespit yapýlmasý gerekirse sorumlular aleyhine dava açýlmasý hususunda yönetime yetki verilmesi" gündem maddesi olan olaðanüstü toplantý çaðrýsý yaptý.

Gerçekten yapmýþ olduðum iþte hatalýmýyým.

Bu tür deðer artýrýcý büyük demirbaþ giderleri yönetim kurulu kararý ile degil de kat malikleri kurulu kararý ile yapýlmalý.
Önce kat malikleri kurulunda görüþülür.
Aleniyet ve þeffaflýk için Birden fazla þirketten teklif alýnýr.
Teklifler blok giriþindeki duyuru panosunda duyurulur.
Tekliflerin uygunluðu görüþülüp Kat malikleri kurulunun verdiði yetki doðrultusunda teklif seçimi yapýlýr.
Arsa pay deðerine göre FON oluþturulur.
Dosya 1173
Kiracýlardan deðil sadece kat maliklerinden tahsil edilir.
En son olarak da gerekli para toplandýktan sonra iþ yapýlýr.
Yönetim kurulu kararý ile Aciliyet arz eden tamir bakim ise küçük servis ve tamirlerdir.

Gerekli teklifler alýndý ve içinden uygun olaný seçildi. Fakat iþin yaptýrma zaman aralýðý dar olduðu için böyle bir karar vermek durumunda kaldýk.

Aldýðýnýz tekliflerden hangisini tercih edeceðiniz konusunda
Kat malikleri kuruluna, siz yönetim kuruluna yetki vermesi için olaðanüstü genel kurul toplantýsý yaptýnýz mý?
Bu toplantýda kat malikleri kurulunun Salt çoðunluk %51 onayýný aldýnýz mý?

KAT MüLKiYETi KANUNU
II - Anayrimenkulün bakýmý, korunmasý ve zarardan sorumluluk:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakýmýna ve mimarý durumu ile güzelliðini ve saðlamlýðýný titizlikle korumaya mecburdurlar.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý rýzasý olmadýkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluðun anayapýya veya baðýmsýz bir bölüme veya bölümlere zarar verdiðinin ve acilen onarýlmasý gerektiðinin veya anayapýnýn güçlendirilmesinin zorunlu olduðunun mahkemece tespit edilmiþ olmasý halinde, bu onarým ve güçlendirmenin projesine ve tekniðine uygun biçimde yapýlmasý konusunda kat maliklerinin rýzasý aranmaz. Kat maliki kendi baðýmsýz bölümünde anayapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir. (md:8)
Her kat maliki anagayrimenkule ve diðer baðýmsýz bölümlere, kusuru ile verdiði zarardan dolayý diðer kat maliklerine karþý sorumludur.


F) Yenilik ve ilaveler:
I - Faydalý olanlar:
Madde 42 - Kat malikleri, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde kendi baþlarýnda bir deðiþiklik yapamazlar; ortak yerlerin düzgün veya bunlarý kullanmanýn daha rahat ve kolay bir hale konulmasýna veya bu yerlerden elde edilecek faydanýn çoðaltýlmasýna yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine yapýlýr.
Bu iþlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafýndan, faydalanma oranýna göre, ödenir.
(Ek fýkra: 10/12/1990 - KHK - 431/1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Kat maliklerinden birinin isteði ile ortak kaloriferle olan ýsýnmanýn doðalgaz kullanýlmak maksadýyla ferdi ýsýnmaya dönüþtürülmesi, kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile verecekleri karar üzerine yapýlýr.
(Ek fýkra: 10/12/1990 - KHK - 431/ 1 md.; Aynen kabul: 05/02/1992 - 3770/1 md.) Ortak kaloriferle olan ýsýnmanýn ferdi ýsýnmaya dönüþtürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planýnýn bu karara aykýrý hükümleri deðiþtirilmiþ sayýlýr ve bu konuda yapýlacak ortak iþlerin giderleri arsa payý oranýna göre ödenir.

Tamam hatalý olduðumuz ortaya çýktý. Tavsiyeniz nedir.

Dosya 1173
Konuþmak ve bilgilendirmek en iyi çözümdür.
Kat malikleri ile (komsularýnýzla) konuþun.
Niyetinizin sorunlara çözüm üretmek olduðunu Kat maliklerini zarara uðratmak gibi bir niyetinizin olmadýðýný,
Yapýlan iþin maliyetinin makul rayiç fiyat olduðu konusunda bilgilendirin.
%51 sizin iyi niyetli ama kanunlardaki yaptýrýmlarý ve farklý konulardaki farklý karar yeter sayýsýný bilmemekten kaynaklanan eksikliklerinizi hoþ görecekleri inancýndayým.