TOKÝ konutlarýnda blok yönetimi

Ben Gaziantep Çýksorut Toki Konutlarýndan ev aldýk ama emlak yönetim bizi çileden çýkarýyor. sýkýntýlý bir dönem geçiriyoruz hergün tartýþmalar çýkýyor. Blok larda toplantýlar yapýlarak her blok için bir yönetici, bir yardýmcý ve iki denetleyici seçtik, site yönetiminden çýkmak için karar alacaðýz. Nasýl bir karar alýrsak baðlayýcý olur?

Birde emlak yönetim firmasýnýn bizlerden istemiþ olduklarý paralarý sýralýyayým.

1- Emsal olan konutlarda yýllýk 600 tl ýsýnýrken bizden 1033 tl isteniliyor.
2- Avans bedeli olarak 189 tl
3- aidat olarakta 45tl

Bizim bunlarý vermeme veya hakký olaný vermek için ne yapmamýz gerekmektedir.

Merhaba ,her blok için ayrý , ayrý yönetici seçebilmeniz için her bir bloðun ayrý parselde bulunmasý lazým.
Tek bir parselde resmi olarak iki yönetici olmaz.
Tapudan parselinizde kaç blok bulunmakta onu öðrenin,bunu diðer bloklarda oturanlarda öðrensin.Bir parsele kaç blok düþüyorsa o blok da oturanlar kendi yönetimlerini oluþtursunlar.Bunu diðer blok sahipleride yapsýn ,her parseldeki blok yada bloklar kendi yönetimini oluþtursun.Olmasý gereken resmi ,geçerli durumda budur.Baþkalarýnýn kararlarý sizi baðlamaz.Kýrtasiyeden karar defteri alýn her sayfasýný notere tastikletin. Toplantý çaðrýsýný 15 gün öncesinden iadeli taahütlü kendi parselinizde bulunan bloklarda oturan kat maliklerine gönderin.Olaðan genel kurul toplantýsý yapýn ,blok yada bloklarýnýzda yapýlacak iþleri görüþüp karara baðlayýn ,toplantýya katýlanlar alýnan kararlarý isimlerinin karþýsýna imza atsýnlar.Toplantý yapabilmeniz için toplam kat maliki sayýsýnýn yarýsýndan 1 fazlasýyla toplanmanýz gerekmektedir.
Bu iþler toplantý yeter sayýsýný tutturabilmek içindir.Örnek: 20 kiþi de 11kiþi.
Her parsel deki bloklar yönetimlerini oluþturduktan sonra site yönetimi oluþturun.Bu iþlem tüm bloklarýn ortak alanlarýnla ilgili iþler içiin karar almak içindir.Örneðin tüm bloklarda oturanlarýn ortak kullandýklarý havuz,tenis sahasý araba park yeri,gibi yerlerin kullanýlmasýyla ilgili kararlarý almak içindir.
Site yönetimi ,yönetimi oluþturulmuþ blok içi iþler karýþamaz.Görevi ayrýdýr.

Sayýn Þahin41
Bizim sitede toplam dört ada, dört parsel bulunmaktadýr. benim kendi bloðumun bulunduðu parselde dört adet blok bulunmaktadýr. Bende blok yöneticisi seçildim. Site yönetimine ayrýlmak istediðimizi konuþtuk tabi bana bir çok bahane sundular;
1- Toki nin bir muhattap aradýðý(her ne kadar toki ile ilgimiz kalmasada)
2- Nerelere kullanýlacaðýný tam olarak belirtemediðimiz 189tl avans bedeli ve aidat ve yakýt paralarýný ödedikten sonra site yönetiminin fes edilebileceðimizi.
3- Binanýn inþaat aþamasýnda mütehatin kullanmýþ olduðu elektrik ve su paralarýnýn halen durduðu ve bunlarýn bizim yatýracaðýmýz avans bedelinden ödeneceði.
4- Ayný parselde iki yönetici olmaz demiþsiniz, bizim parselde oturan herkes blok yönetimine geçmek istiyor.
5- Site yönetimi ,yönetimi oluþturulmuþ blok içi iþler karýþamaz. Demiþsiniz biraz açýklaya bilirmisiniz?
Sitede arama yaptým bu konu ile ilgili konular var ama kafam çok karýþtý. Çözüm bulamýyorum. Bloðumda bulunan 48 daire site yönetimöinden rahatsýz.

Parselinizdeki bloklarda bulunan dairelerinizin tapularý çýktýysa ,elinizde þahsi tapularýnýz varsa ,Devlet kurumlarýna yani sigortaya ,vergi dairesine ,belediye fen iþlerine borcunuz yok demektir.Tapu dairesi bu borçlarý kapatmadan tapuyu vermiyor.
Elinizde tapularýnýz varsa ,tapuya gidip yönetim planýný isteyin, neler yazýldýðýný öðrenin.
Durumunuzu tam olarak bilemiyorum.
Bloklarda oturan herkesin kendi blok yönetimine geçmek istemesi bir þey ifade etmez.
Parselinizde 4 blok olduðunu söylediðinize göre yasal olarak geçerli olan ,tek yöneticinin olmasýdýr.Kendi istekleri doðrultusunda yönetim oluþturmalarý ,yani her bloða ayrý yönetici seçmelerinin kanuni olarak bir geçerliliði olmaz. Ýnþaat firmasýyla Mahkemelik olursanýz ,Mahkeme bloklardaki ayrý ayrý yöneticileri muhatap almaz.
Benim dediðimi yapýn parselinizin sýnýlarýndaki bloklarda tek yönetici atayýn.
Site yönetimi dediðim inþaat firmasý deðil.Ayrý parsellerde oluþturulan yönetimlerin ortak site yönetimidir.Site içersindeki ortak alanlarýn kullanýmlarýyla ilgili kararlar alýr.
Bu ortak alanlarý kullanmayacaðýný beyan eden malikten de aidat isteyemez.
örnek: Ortak yüzme havuzu ,tenis sahasý, oto park ,çocuk parký gibi.
Siz önce parselinizdeki bloklardan önceki yazýmda anlattýðým gibi resmi olarak yöneticinizi atayýn .diðer parsellerdeki bloklar ve kararlar sizi baðlamaz.
Daha sonra mütahit firmayla anlaþmazlýk çýkarda mahkemelik olursanýz, borcunuz çýkarsa borcunuzun tamamýna deðil bilir kiþinin tespit edeceði yani ödemeniz gereken fiatýn fazlasýna itiraz edersiniz.Kimsenin hakký yenmesin.
Dediðim gibi tapularýnýz kat mülkiyetine göre çýktýysa ,KMK'ya göre yönetim uygulayabilirsiniz. Tapularýnýzda yazar ,kat mülkiyeti yada kat irtifaký diye.
Deneyimli bir Avukata da danýþabilirsiniz. Saati 100 tl yanýlmýyorsam.
189 tl verip kurtulabiliyorsanýz ,bence ödeyin kurtulun, bu iþler çok zordur.

Tapularýmýz 20 yýl sonra çýkacak, þu an tapular toki adýna geçiyor. Toki ile aramýzda yapmýþ olduðumuz sözleþme var. Elimde site yönetiminden almýþ olduðum bir yönetim planý mevcut. Yanlýþ anlamadým ise benim parselimde bulunan dört blokta oturan þahýslarý on beþ gün önceden teblið ederek olaðanüstü bir toplantý yapmak ve mevcut parselde bulunan bloklar için bir yönetim oluþturmak. Bir konu da þu an ki site yönetimi aidat, yakýt ve avans bedelini topluyor. Hesabý kendisi tutuyor. Biz blok yöneticileri ise koyun gibi toplantýya git gel yapýyoruz. Ben kendi bloðuma hesap verme zorunda isem kendi bloðumun aidat kömür ve avans tutarýný benim toplamam ve harcamalarý benim yapmam gerekmiyor mu? Site yönetimi blok içi iþlere karýþamýyor ise benim bloðum hakkýnda da karar alamamasý lazým.
Bu iþlerin zor olduðunu biliyorum ama bizim gayemiz paramýzýn baþka yerlere harcanmamasý, misal benim bloðumun 1000 tl elektrik borçu var. Baþka parselde bulunan bloðun 7000tl elektrik borçu var bunu benim ödemem mantýksýz geliyor. Paranýn havuz da toplanmasý hesaplarýn blok blok yapýlmamasý saçma deðil mi?

Sitelerde (kanundaki tanýmý ile toplu yapýlarda) her durumda blok yönetimleri olacak. Bu husus 69/1 md. Gereði kanunun emredici hükmü. Yani yönetim planýndan da önce geliyor. Bloklar dýþýndaki ortak yerlerin yönetimi ise (69/2 ve 69/3 de parsel durumlarýna göre bu adlar veriliyor) sitenin üzerinde kurulduðu parsellerin sayýsýna göre deðiþik isimlerde olabilir. Bloklarýn dýþýndaki ortak yerlerin yönetimi adýndan anlaþýlacaðý üzere blok dýþýndaki ortak yer, tesis vs. Ne varsa onu yönetir. Neticede her toplu yapýnýn bloklar dýþýndaki ortak yerleri için de bir yönetimi olacak, ismi deðiþebilir.
Ortak giderlere katýlmada madde 72 hükmüne göre , yine emredici hükümdür, yapýlmalý. Maalesef uygulamada son derece adaletli olan bu maddeler hakkýyla uygulanamýyor. Daha önceki yazýþmalarda bir yere katýlmýyorum. Bloklarda oturanlar , blok dýþý ortak yer giderine katýlmamak yapamazlar.
Yardýmcý olacaðým bir husus varsa katkýda bulunbmak isterim.

Sayýn BAKIMLI bey teþekkür ederim. Evet ben ve bloðumda bulunan insanlarýn ortak alanlarýn giderlerine bir þikayetimiz yoktur. Bizim sýkýntýmýz Site yönetiminin blok içi masraflarý belirleyerek para toplamasý ve bu topladýðý paralar ile ilk önce 800tl kendi maaþýný ve 1000tl muhasebeci parasýný ödedikten sonra baþka bir açýklama yapmamasýdýr. 567 konuttan 189 tl toplasa 107.163tl yapýyor. Bu miktarlar çok ciddi miktarlar tutuyor. Bu 189tl haricinde 40tl aidat toplayacaklarmýþ. Bizim merak ettiðimiz þu anki 15 bloktan oluþan site yönetimini daðýtmak ve kendi parselimizde bulunan dört blokta sadece isim olarak site yönetimi kurmak ve blok larýn kendi kendi yönetimlrini kurarak gelir ve giderlerini takip ederek masraflarýný karþýlamasýný saðlamak, bu konuda tam olarak ne yapabiliriz? Sonucta blok yönetici isem blok sakinlerine hesap vermek zorunda kalýyorum. Kendimin yapmadýðý harcamalar ve kendimin toplamadýðý aidatlarýn hesabýný da veremem. Þimdiden çok teþekkürler.
Site Yönetimi dün toplantý yaparak bütçe oluþturdular. Bütçede aidat miktarlarýda belirtilmektedir.

Site yönetimini daðýtmak hususunu incelemek lazým. eðer 567 konutun birden fazla parselde 567 konutunda kullanýmýna açýk ortak yerleri varsa kanýmca sizin parsel üzerindeki 4 blok olarak ayrý bir site yönetimi olmaz. Çünkü toplu yapý bir veya birden fazla parselde olabiliyor. hangi bloklar hangi ortak yerleri kullanýyorsa site yönetimini ortak yerleri müþterek olan bloklarýn site yönetimi þeklinde düþünmek gerekir. Diðer bir yol arsa paylarýnýza bakýn, hangi bloklarýn arsa paylarýnýn paydasý ortaksa o bloklar bir site, bir toplu yapý demektir. kullandýðýnýz ortak yerlerde bunu teyit ediyorsa 567 konut içinden usulüne uygun bir site yönetimi çýkacaðýný düþünüyorum. iþletme projesi daðýtýldýðýný belirtmiþsiniz, yasa uygulanýyorsa iþletme projesinde blok ve toplu yapý giderleri ayrý ayrý belirtilmeli, her baðýmsýz bölümün bloðu için ve blok dýþý ortak yerler için ne avans ödeyeceði, bunun nasýl hesaplandýðý iþletme projesinde belirtilmeli. bu þekilde deðilse tebligatý takip eden 1 hafta içinde yazýlý itiraz edin, itirazýnýzý kayýt ettirin, kopyasýný alýn, yönetim olaðanüstü genel kurul yapmak zorundadýr. olaðanüstü genel kurulda konu tartýþýlýp sonuca gidilir.

Dün blok toplantýmýz vardý. Site yönetimini çaðýrmamamýza raðmen geldiler. Gelmeleride iyi oldu. Site baþkanýna kendi parselimizin resmi olarak site yönetiminden çýkarak blok sayýsý daha az bir site yönetimi oluþturabileceðimizi, hesaplarýnda blok blok bize devretmesi gerektiðinden bahsettim. 'Yok kardeþim bana olan avans bedellerini ve diðer borçlarýnýzý yatýrýn devir edeyim dedi.' Bizde yine avans bedelinin tam olarak nerelere ödeneðini sorunca tam olarak bir cevap veremedi. Bizde avans bedelinin hesabýnýn bize kuruþu kuruþuna verildikten sonra vereceðimizi söyledik. Tabi bize blok blok hesap veremiyor çünkü para yý havuzda topluyor. Yönetim planýnda Blok Yöneticisinin görev ve sorumluluklarý maddesinde " Blok yöneticisi kat maliklerine karþý aynen bir vekil gibi sorumludur. Yönetici, her yýl Haziran ayýnda yapýlacak toplantýda o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapýlmýþ olan giderlerin hesabýný vermekle yükümlüdür. (bütçe yapýlmýþsa) Yönetici, bu amaçla gelir/gider durumunu gösteren bir raporu, toplantý çaðrýsý ile birlikte kat maliklerinin bilgisine sunar. Yönetici, yaptýðý giderleri belgeler ve bütün gider belgelerini, gerektiðinde incelenmek üzere bir dosyada saklar." diye geçiyor ben de bu maddeye dayanarak bloðumun gelir giderinden benmim sorumlu olduðumu ve bloðumun gelir ve giderini benim belirmemem ve toplamam gerektiðini, site yönetiminin ise blok dýþýnda ortak alanlarýn gelir ve giderlerinin hesaplarýný tutmak zorunda olduðunu belirttim. Tabi bunlarýn hepsine itiraz etti. Bende son olarak ksite baþkanýnýn avukatý ile birlikte, bende avukatýmý yanýma alarak bu yönetim iþi ile uðraþan þirketlere giderek yönetimlerin nasýl olduðunu sormayý teklif ettim. Eðer benim hatam var ise ben hatamý düzelteceðimi, eðer site yönetiminde hata var ise site yönetiminin hatasýný düzeltmesini teklif ettim. Buna da yanaþmadý. Bende son noktayý koydum.

1- Ya gideriz yönetim iþi ile uðraþan firmalardan bir kaçýna gideriz doðru yolu öðreniriz. Hesaplarý olmasý gerektiði gibi yaparýz.
2- Ya da biz parsel olarak yönetimi kurarýz. Bizim hesaplarýmýzý borçuyla alacaðýyla bize devredersin. Gerek sen hesabý çýkarýrsýn, sen çýkaramazsan mahkeme yoluyla çýkartýrýz devir edersin.

Toplamda 567 konutýun kullanýmýna açýk ortak yer bulunmamaktadýr. Parsel bazýnda ortak alanlar mevcut. Yanlýþým var ise lütfen düzeltin. Site yönetiminin iþi ortak alanlarýn sorunlarý gidermek, blok içi iþlere (gelir ve giderlere) karýþamamasýdýr. Þimdiden teþekkür ederim.