Teraslar ortak yerlerden midir?

21.04.2007 tarihinde Hukuki Net 'in Sayýn Kýdemli Üyesi KASIMAN tarafýnda yazýlmýþ olan bir yazýda ;

" Teraslar, ister genel ( ulaþýlmasý genel merdivenler ile mümkün olan )
isterse genel olmayan ( ulaþýmý ancak bir baðýmsýz bölümün içerisinden yapýlabilen )
nitelikte olsun , ortak yerlerdendir . "

þeklinde bir hüküm belirtmiþ ...

Þimdi ; Hukuki Net 'in bütün hukukçu üyelerinden ricam odur ki ; bu yukarýda belirttiðim hükmünün doðru olup olmadýðýný , eðer doðruysa bu hükmün tam olarak nerede geçtiðini yani , bu hükmün geçtiði kanun ve maddesini , eðer varsa yargýtay içtihat kararýný v.s.'yi bilen hukukçu üyelerin sorumu ayrýntýlý bir þekilde yanýtlamalarýný rica ederim .

Yardýmlarýnýz için þimdiden teþekkür ederim . Saygýlarýmla ,

KMK md.4/c genel dam terasýndan bahseder. Her teras ortak kullaným alaný olmayabilir. Teras genellikle çatý ile karýþtýrýlýyor. Çatý her zaman ortak kullaným alaný olmakla beraber teras baðýmsýz bir bölüm olabilir. Yönetim planýnýzý inceleyin.

Bizim apartmanýmýzda kat mülkiyetine geçilmiþ durumda . Dolayýsýyla Her dairenin yüz ölçümleri yani kaç metre kare olduklarý yapý kullanma izin kaðýdýnda belli . Buradan hareketle dubleks dairelerin teras hariç kapalý alanlarýný mimari proje üzerinden topladýðým zaman yapý kullanma izin kaðýdýnda yazan metrekarelere ulaþýyorum . Yani teraslar bu yüz ölçümlerin dýþýnda kalýyor . Yönetim planýnda da teraslar ile ilgili her hangi bir hüküm yok . Ancak apartmanýmýzdaki teraslar , genel olmayan , yani ulaþýmý ancak bir baðýmsýz bölümün içerisinden yapýlabilen nitelikte olan teraslardýr ve bu durum mimari projede de baðýmsýz bölüm içinden ulaþýlabilinen biçimde gösterilmiþtir . Bizim apartmanýmýzdaki teras dam teras deðildir . Bu bilgiler ýþýðýnda teraslar ortak yerlerden olmuþ olmuyor mu ? Lütfen sorumu konu ile ilgili hukukçu üyelerin yanýtlamasýný rica ediyorum ... Saygýlarýmla ...

Evvelemirde hukukçu olan üyeler cevap versin, olmayanlar vermesin þeklindeký yaklaþýmýnýz doðru deðildir. Her üye cevap verebilir. Bununla birlikte verilen cevaplarý ayýklamak kuþkusuz hakkýnýzdýr.

Bu tür durumlarda öncelikle mimarý projeye bakýlmalýdýr. Metrekare hesabý ile tam doðru bir sonuç elde etmek mümkün deðildir. Terasa, baðýmsýz bir bölümün kullanýlmasý sureti ile ulaþýlsa bile bu bir ortak teras olabilir. Ancak sizin olayýnýzda anlaþýldýðý kadarýyla böyle bir durum söz konusu deðil.

Esas olan mimari projedir demiþtik. Kesin sonuç bunun incelenmesinden ortaya çýkacaktýr. Mimari projeyi bir mimara inceletmek sureti ile bir sonuca ulaþmanýz en mantýklý yoldur. Ancak benim þahsi kaným burasý ortak bir teras deðil ve teras katýn malikine ait baðýmsýz bir bölüm.

Kaldý ki, baðýmsýz bir bölümün içerisinden geçmek sureti ile ulaþýlabildiðine göre ortak alan dahi olsa burayý istediðiniz gibi kullanamazsýnýz. Örneðin çamasýr asmak, etrafý seyretmeye çýkmak, mangal yakmak gibi.

Ancak bina ile ilgili bir onarým, yalýtým vb. ya da ortak anten tesisatý kurulmasý, bakýmý onarýmý vb. gibi binada tüm baðýmsýz bölümleri ilgilendiren konularda baðýmsýz bölüm malikinin iznini alarak kullanabilirsiniz.

Teraslarýn ortak yer sayýldýðýna dair Yargýtay içtihat kararý ...

Diðer kat maliklerinin bu terastan istifadelerinin projeye göre mümkün
bulunmamasý onun ortak yer niteliðini deðiþtirmez . Bu durumda mahkeme
kararýyla terasa dýþarýdan merdiven yaptýrýlmasý ve böylece bütün kat maliklerinin
terastan faydalanmasý saðlanýr ...

18. Hukuk Dairesi 1991/7 E., 1991/4 K.

TERASLAR KESÝNLÝKLE ORTAK YERLERDÝR ...!

Ýçtihat Metni
T.C
Y A R G I T A Y
18.HUKUK DAÝRESÝ
ESAS KARAR
1991/7 1991/4
Y A R G I T A Y Ý L A M I
Taraflar arasýndaki 634 sýyýlý Kat Mülkiyeti Yasasý uyarýnca çekme kat
etrafýndaki terasýn çekme kata ait olduðunun tesbit ve tescili davasýndan
dolayý yapýlan yargýlama sonunda: davanýn reddine dair verilen yukarýda gün
ve sayýlarý yazýlý hükmün Yargýtayca incelenmesi davacý vekili yönünden
verilen dilekçe ile istenilmiþ olmakla dosyadaki belgeler okunup iþ
anlaþýldýktan sonra gereði görüþülüp düþünüldü.
Y A R G I T A Y K A R A R I
Dava, çekme kat etrafýndaki terasýn çekme kata ait olduðunun tesbiti
ile tescili iþlemine iliþkindir.
Mahkemece davanýn reddine karar verilmiþ, hüküm davacý vekili
tarafýndan temyiz edilmiþtir.
Çatý katlarýnýn etrafýndaki açýklýk yer teras sayýlan yerlerdendir.
634 sayýlý Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesine göre de ortak bir yerdir.
Diðer kat maliklerinin bu terastan istifadelerinin projeye göre mümkün
bulunmamasý onun ortak yer niteliðini deðiþtirmez. Ortak yerin bir tek kat
malikine özgülenmesi ise tüm maliklerin rýzasýný gerektirir. Davanýn reddine
bu nedenle karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiþtir. Davacý
vekilinin temyiz itirazlarýnýn yerinde görülmediðinden usul ve yasaya uygun
olan hükmün ONANMASINA, 19.11.1991 gününde oybirliðiyle karar verildi.

Yargýtayýn kararýný okudum ilgili yasa maddesi yorumlanmýþ yasada olmayan cümleler yargýtay kararýna eklenmiþ 634 sayýlý Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinin c þýkkýnda ki Genel Dam Teraslarý ifadesi ortak alan olarak açýklanmýþ Türk Dil Kurumuna ait Türkçe sözlüðünde Genel kelimesinin açýklamasý bir þeye bir kimseye özgü olmayan umumi olarak yazmaktadýr Terasa girmek için mimari projede kapý yapýlmýþsa ortak alandýr kapý ya da geçit yapýlmamýþsa ortak alan deðildir.
Çekme katýn olduðu kat çatý katý deðildir çatý deðildir son katýn üzerinde bulunan baðýmsýz bir bölümdür çatý katýna tapu müdürlüðünden kat mülkiyeti tapusu alamazsýnýz,4. maddeyi okursanýz çekme kat ifadesi yoktur buradaki yasada çekme katýn bulunmadýðý binalardan söz edilmektedir buna da Genel Dam Terasý denir,isteselerdi sadece Teras yazarlardý o zaman dublex dairelerin teraslarý ayný nedenle ortak alan içine girerdi Çekme katlarýn yapýlma nedeni daha fazla kat müsadesi alamayan müteahhitler para kazanmak için çatý ile son kat arasýna çekme kat ya da son kata baðlý dubleks bir daire yaparak belediye imar planýna aykýrý hareket etmemiþ oluyor iskan alabiliyorlar belediyeler zaman içerisinde bu planlarý deðiþtiriyorlar kat izni verebiliyorlar o zamanda çekme kat sahipleri isterlerse dairelerinin önündeki terasý kapatarak dairelerini geniþletebiliyor belediyeden yapý kullanma izni çýkartabiliyorlar komþularýn muvafakati ve çoðunluða göre yapýlsa da yasa deðiþtiði için o katýn sahibine bu hak veriliyor.Burada önemli olan binayý yapan müteahhitin çizdirdiði mimari projedir bununla birlikte kendisi tarafýndan hazýrlanmýþ yönetim planýný tapuya tescil ettirmesidir bu ikisi çekme katýn önündeki terasýn ortak alan olup olmadýðýný gösterir,arsa payý konusuna gelince bina inþaatýný bitiren mal sahibi arsa paylarýný dairelerin varsa dükkanlarýn konum büyüklük maddi deðer manzara gibi ölçülere göre pay eder bu paylaþtýrmanýn sadece büyüklüðe göre yapýlmasý haksýz bir paylaþtýrma olurdu 634 sayýlý yasanýn 3. maddesinde baðýmsýz bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleri oranýnda arsa payý kurulur yazýlmýþ sadece büyüklük denilmemiþtir arsa payý verilirken konumada önem verildiði buradan anlaþýlýyor metre kare hesabý yapýlýrken tapuda yazýlý olan evin metre karesi sadece kapalý alanlar için geçerlidir teras ve balkonlar metre kare olarak yazýlmaz balkonlarýn metre karesinin tapuda ya da iskanda yazýlmamýþ olmasý oralarý ortak alan yapmaz...Yargýtay kararý ile ilgili olarak bence Anayasa mahkemesine gidilmesi gerekirdi kanun açýk orada çekme kattan bahsedilmiyor yargýtayýn yasayý yanlýþ yorumlamýþ olduðu kanaatindeyim

YONETÝM:
Uygun bir üye ismi ile sizi tekrar aramýzda görmekten mutluluk duyarýz sn.online-editor

Doç.Dr.Safa Reisoðlu na ait Kat Mülkiyeti kitabý Ankara 1967
Ankara Barosu Dergisi sayfa 283 kaynak göstererek

Yargýtay Hukuk Genel Kurulunun kararý aþaðýda yazýldýr.

Çatý katlarýnýn önündeki dam teraslarý ,zaruri olarak 4.maddede zikredilen ''Genel Dam Terasý'' yani ortak yer niteliðinde deðildir.(Y.H.G.K)2.6.1967 742/1 -233
Bu gibi kýsmi dam teraslarýnýn çatý katý sahiplerine tahsisi mümkündür .Bu takdirde çatý katýnda bulunan baðýmsýz bölümün planýnda
(KMK mad.12 ) kýsmi dam teraslarý gösterilmelidir.
Planda ,çatý katýnýn önündeki teras çatý katýnýn teþkil eden baðýmsýz bölümün (dairenin) kapsamý içinde gözüküyorsa çatý katýnýn maliki terasýnda maliki olacak
ve terastan yalnýzca kendisi faydalanacaktýr.Buna karþýlýk planda çatý katýnýn önündeki teras açýkça ortak yer gösterilmiþse ,bu teras çatý katý sahibinin müstakil mülkiyetine konu teþkil etmiyecek,
bütün kat malikleri terasa müþterek mülkiyet hükümlerine göre sahip olacaklar ve faydalanacaklardýr.(KMK mad.12)
Yargýtay Hukuk Genel Kurulu'da konuya deðinen 2.6.1965 tarihli 233 sayýlý kararýnda akit tablosundaki açýklamalara
tapu idaresindeki onanmýþ planda göz önünde tutularak bir anlam verilmelidir, ayný neticeye varmýþ bu karara göre ortasýnda kat bulunan teras kural olarak, binanýn merdivenleri,giriþ yeri,kalorifer dairesi gibi ortaklaþa kullanýlan yerlerden sayýlmaz.