Ýþletme Projesi

iyi günler,
apartman yöneticisi olarak yönetim planýna ve KMK'na uygun bir iþletme projesi hazýladým ve usulüne uygun olarak tüm kat maliklerine gönderdim. Bir kiþi itiraz etti ve kat malikleri kurulunu topladýk. Birinci toplantýda salt çoðunluk saðlanmadýðýndan ikinci toplantý yapýldý ve yirmialtý baðýmsýz bölüm sahibinden onbeþi katýldý. Ýþletme projesini sadece beþ baðýmsýz bölüm sahibi imzaladý ve dolayýsýyla geçerlik kazanmadý. Bundan sonraki süreçte ne yapmamýz lazým? Aidatlarý ve kömür alýmýný neye göre yapmamýz lazým? Aidat ödemeyenler ile ilgili ne tür bir uygulamaya gidebiliriz? Acil olarak yardýmcý olursanýz sevinirim...

Ýþletme projesi genel kurulda görüþülür, tartýþýlýr, karara baðlanýr ve bu haliyle de uygulanýr. Dolayýsýyla, yaptýðýnýz genel kurulda sizin projeniz onay almadýysa, onay alacak bir projeyi görüþüp karara baðlamanýz gerekirdi. Þu aþamada yapmanýz gereken, tek gündemli olaðanüstü genel kurul toplayýp, gerekli çoðunlukla onay alacak bir iþletme projesinin kararýný almanýzdýr.

Merhaba,

Kýsaca anlatmaya çalýþacaðým.
A Sitesi (6 Blok - 60 Daire)
B Sitesi (6 Blok - 60 Daire)
ayný parselde bulunan yönetimele ayrý olarak çalýþsan iki site bulunmakta. 13 Yýl önce 6 blok 6 blok ayrýlmýþ ve kendi yönetimlerini kurmuþ olan ama hukuki olarak hiçbir dayanaðý olmadan ayrýlmýþ bir site.

7 yýl önce B sitesi FuelOil'den Kömürlü Kazan sistemine geçmiþ ve kazan üstünde oturan bir kat maliki bu durumu mahkaemeye taþýmýþtýr. 7 Yýl süren dava neticesinde kat maliki davayý kazanmýþtýr.

Davayý kazanmasýnýn nedeni (dava konusu kömürlü sistemin çok fazla ses çýkarmasý) mahkemenin verdiði karar þu; kömüre geçiþte 120 daire üzerinden deðil 60 kiþi üzerinden karar alýndýðý ve bu nedenle alýnan kararýn geçersiz olduðu.

Davanýn kaybedilmiþ olmasý sorun deðil; sorun ve sorum þu:

Þimdi 2 site kendi karar defterlerine 120 kiþiden oluþacak bir olaðanüstü genel kurul kararý aldý ve 120 kiþiden 105 kiþiyi toplantýya getirmeyi baþardý diyelim.

1 - Burda yapýlacak toplantýda tek yönetim deðil de(tüm kat malikleri 2 ayrý site yönetimi istiyo tek site yönetimine karþýlar) bu iki yönetimin 60'þar daireden oluþan site olarak devam etmesini ve kararlarýnýn geçerli kabul edilmesini saðlayacak bir karar nasýl alýnýr veya alýnabilir mi ?
2 - Her iki site yönetiminin bu tarihten önce alýnan tüm kararlarýnýn bugün itibariyle oylenerak kabul edilmesi mantýklý mýdýr? (Bu karar ile kömürlü sisteme geçiþte mahkemenin verdiði kararý geçersiz kýlabilirmiyiz)
3 - Bunlar olamýyorsa þayet ne yapýlmasý lazým ki bu 120 daire 60lýk iki ayrý site yönetimiyle yönetilebilsin. (Bu toplantýda nasýl bir karar almamýz lazým)

Bu toplantýda ne yapabilirsek yapacaz çünkü bir daha 105 kiþiyi bir araya getirmek mümkün deðil gibi.

Acil cevap verilebilirse sevinirim.

Yönetici ve denetçi atama
MADDE 71- Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliðinde olmayan yapýlarýn yer aldýðý parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapý temsilciler kurulu ise toplu yapý kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.
Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliðinde olmayan yapýlarýn ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapýlardaki kat maliklerinin sayý ve arsa payý bakýmýndan çoðunluðu tarafýndan seçilir. Toplu yapý kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapý temsilciler kuruluna katýlan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsýnýn salt çoðunluðunun oyu ile atanýr.
Ortak giderlere katýlma
MADDE 72- Toplu yapý kapsamýndaki belli bir yapýya veya yapýlarýn sadece birkaçýndaki kat maliklerinin ortak kullaným ve yararlanmasýna tahsis edilmiþ ortak yer ve tesislere iliþkin ortak giderler, o yapýlardaki kat malikleri tarafýndan, bütün baðýmsýz bölümlerin ortak kullaným ve yararlanmasýna tahsis edilmiþ tesis ve yerlere iliþkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafýndan karþýlanýr.

MADDE 73- Yönetim plânýnda toplu yapý temsilciler kurulu oluþuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluþmasý için gerekli giriþim ve çaðrýlarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulmasý öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânýnda geçici yönetimin nasýl oluþacaðýna ve ne zamana kadar devam edeceðine iliþkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapýnýn bitimini izleyen bir yýl sonrasýna kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapý kapsamýndaki ilk yapý ruhsatýnýn alýnmasýndan itibaren on yýl geçmekle sona erer.

GEÇÝCÝ MADDE 1- Bu Kanun gereðince hazýrlanmasý gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten itibaren altý ay içinde hazýrlanýr.
GEÇÝCÝ MADDE 2- Bu Kanunun yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapýlara ait yönetim planlarýnýn, bu Kanun hükümlerine uyarlanmasý amacýyla yapýlacak ilk deðiþiklik için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoðunluðu yeterlidir. Mevcut toplu yapý yönetimleri, deðiþtirilen yönetim planýna göre yeni yöneticiler seçilinceye kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapý yöneticisi seçimi, en geç yönetim planýnýn deðiþtirilmesini takip eden üç ay içinde yapýlýr. (5912-23/06/2009 deðiþiklik)

KMK-20
Demirbaþ giderleri
KALICI deðer artýrýcý yatýrýmlar kat maliklerine aittir.
Arsa pay deðerine göre paylaþtýrýlýr.
1-Personel tazminat FONu
2-Yenileme FONu
3-Yönetici aylýðý
4-Yenileme ve tamiratlar
5-Merdiven boyamak
6-Dýþ cephe boyamak yada mantolamak.
7-Çatý tamiratý
8-Tüm ortak alan yatýrýmlarý. Tamiratlar
9-Bina sigorta pirimi

Yöneticilerin muhatabý öncelikli olarak kat malikleridir.
Dairelerin bos olduðunu farz edin tüm masraflarý kat malikleri ödemek zorundadýr.
Kat malikleri kiracýsýndan ortak isletme giderlerini alýr ve yönetim hesabýna bankaya yatýrýr.

Ýsletme giderleri.
Kiracýlar sadece iþletim kullaným masraflarýný öder.
Kiracýlarýn ödedikleri isletme giderleri nelerdir.

Eþit paylaþým ile ödenenler:
1- Personel giderleri (Tazminatlarý Kat maliki öder)

Arsa pay deðerine göre ödenenler:
1- Ortak ýsýnma giderleri,
2- Ortak merdiven elektirigi,
3- Asansör isletme giderleri normal düzenli servisi kiracý öder (Tamiri kat maliki öder)
4-Ortak su giderleri,

Daire bos ise kiracý yok ise tüm masraflar kat malikinden talep edilir.
Kat maliki direk sorumludur.
Kiracý var ise dolaylý (müteselsil en) sorumludur.