Hukuki NET sitesinde payla��mda bulunmak, soru sormak ve cevap yazmak i�in �ye olun. �yelik �cretsizdir.

T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hakk�nda

13-08-2010 23:21:59 Vomica #

T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hakk�nda

Merhabalar,
Bir ta��nmaz sahibi ile t�zel ki�ilik aras�nda yap�lmas� planlanan i�yeri kira s�zle�mesi hakk�nda a�a��daki hususlar hakk�nda bilgi ve g�r��lerinize ihtiyac�m var. Vakit ay�r�p yard�mc� olabilirseniz sevinirim.

1)Kira s�zle�mesinin t�zel ki�ilikle (Ltd. yada A.�) yap�lmas� m� daha uygun olur yoksa �ah�sla m�? (T�zel ki�ilik ortaklar�ndan birisi). San�r�m TTK’ya g�re taraflardan birinin tacir olmas� i�i de ticari i� yap�yor. Tacir olmakta basiretli davranmay� gerektiriyor. Buradan hareketle de ileride do�acak anla�mazl�klarda s�zle�medeki cezai �artlar�n uygulanmas� yada s�zle�meye istinaden tazminat istemlerinde t�zel ki�likle yap�lm�� bir s�zle�me kiraya veren a��s�ndan daha avantajl� olmaz m�?

2)S�zle�me yapacaklara �o�unlukla memur kefil al�nmas� �nerilir. S�zle�menin kar�� taraf� t�zel ki�ilik olunca ve bu t�zel ki�ilikte uzun y�llard�r sekt�rde faaliyet g�steriyorsa, bahse konu t�zel ki�ilik memur kefil vermeye yana�m�yor; daha do�rusu “Memur kefilde nedir, benim firmamla s�zle�me yapmak senin i�in yeterlidir. Sen kim oluyorsun da bende memur kefil istiyorsun” demeye getiriyor. Bu durumda, t�zel ki�ilikle yap�lan s�zle�meye memur kefil yerine t�zel ki�ilik ortaklar�ndan birinin yada bir ka��n�n �ahsi kefaletinin al�nmas� memur kefil al�nmas� durumuna k�yasla nas�l olur? S�zle�meyle ilgili uyu�mazl�klarda memur kefil al�nmas� m� yoksa �irket ortaklar�ndan biri veya birka��n�n �ahsi kefaletinin al�nmas� m� kiraya veren a��s�ndan daha avantajl� olur?

3)Kiraya verilecek ta��nmaz binan�n zemin kat�ndaki bir dairenin yine zemin kattaki k��k bir d�kkanla birle�tirilmesi neticesinde olu�turulmu� olsun. Yani g�r�n�rde bir d�kkan var ama ortada iki tapu var. Tapular �n maliki ayn� ki�i. S�zle�me i� yeri kira s�zle�mesi olarak yap�l�yor ve s�zle�mede bu par�al� durumdan (kiralanacak ta��nmaz�n bir daire ve bir d�kkandan m�te�ekkil olmas� durumu) s�z edilmiyor. Kiraya veren a��s�nda bu durum ilerde ne gibi olumsuz sonu�lar do�urabilir?

4)Son olarak, taraflar aras�nda yap�lacak s�zle�meye m��terek bor�lu ve m�teselsil kefil s�fat�yla imza atanlar�n kefaletlerinin s�zle�me s�resince ge�erli olaca�� s�yleniyor. Yap�lacak s�zle�meye, “M��terek bor�lu ve m�teselsil kefil s�fat�yla imza atanlar�n sorumlulu�u s�zle�menin her yenilendi�i d�nem i�in devam eder” maddesinin konulmas� kefillerin sorumlulu�unun devam�n� sa�lar m�? Misal; 5 y�ll�k bir kira s�zle�mesinde, 5. y�l�n sonunda s�zle�menin otomatik olarak 5 y�l i�in daha yenilendi�i varsay�m� alt�nda yeni d�nemdeki uyu�mazl�klar i�in �ahsi kefile gidilebilir mi?

13-08-2010 23:44:03 sonyakadan #

Cevap: T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hk.

Alıntı:

M��terek bor�lu ve m�teselsil kefil s�fat�yla imza atanlar�n sorumlulu�u s�zle�menin her yenilendi�i d�nem i�in devam eder” maddesinin konulmas� kefillerin sorumlulu�unun devam�n� sa�lar m�?

Sa�lamaz.Kefalet i�in s�re ve miktar� tam olarak belirteceksiniz.

Ortaklardan sa�lam olan birini �ahsi kefil olarak al�n.

14-08-2010 00:08:42 Vomica #

Cevap: T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hk.

Alıntı:

sonyakadan rumuzlu �yeden al�nt�

Sa�lamaz.Kefalet i�in s�re ve miktar� tam olarak belirteceksiniz.

Ortaklardan sa�lam olan birini �ahsi kefil olarak al�n.

Al�nt� yapt��n�z k�sma y�nelik verdi�iniz cevap i�in te�ekk�r ederim. "Ortaklardan sa�lam birini �ahsi kefil olarak al�n" c�mlenizden de memur yerine sa�lam bir ortak kefaletinin daha makbul olaca��n� anl�yorum. Ho�, bu durumda da ortaklar�n sa�lam olup olmad�klar�n�n yada ortaklardan hangisinin daha sa�lam oldu�unun tespitinin nas�l yap�laca�� sorusu ve sorunu g�ndeme gelir; gelebilir.

14-08-2010 09:46:23 sonyakadan #

Cevap: T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hk.

Memur olmas� alaca��n�z�n teminat�n�n maa�� olmas�d�r.Elbette memur kefil alabiliyorsan�z al�n�z.Olay�m�zda aday kirac�n�z b�yle bir memur kefili vermeyeceklerini olumsuz bakt�klar� i�in en az�ndan �ahsi teminat almas�z gere�ine de�inilmi�tir.

14-08-2010 11:28:30 legal practitioner #

Cevap: T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hk.

Alıntı:

Vomica rumuzlu �yeden al�nt�

4)Son olarak, taraflar aras�nda yap�lacak s�zle�meye m��terek bor�lu ve m�teselsil kefil s�fat�yla imza atanlar�n kefaletlerinin s�zle�me s�resince ge�erli olaca�� s�yleniyor. Yap�lacak s�zle�meye, “M��terek bor�lu ve m�teselsil kefil s�fat�yla imza atanlar�n sorumlulu�u s�zle�menin her yenilendi�i d�nem i�in devam eder” maddesinin konulmas� kefillerin sorumlulu�unun devam�n� sa�lar m�? Misal; 5 y�ll�k bir kira s�zle�mesinde, 5. y�l�n sonunda s�zle�menin otomatik olarak 5 y�l i�in daha yenilendi�i varsay�m� alt�nda yeni d�nemdeki uyu�mazl�klar i�in �ahsi kefile gidilebilir mi?

Konuyla ilgili yarg�tay karar�;

"K�RA KONTRATINDA KEF�L�N SORUMLULUK SINIRI.YARG�TAY �CT�HAT KARAR �RNE��D�R.
T.C.
YARGITAY
Alt�nc� Hukuk Dairesi
Esas No : 2006/5059
Karar No : 2006/7401
Tarih : 26.6.2006

KEF�L�N SORUMLU OLDU�U AZAM� S�REN�N BELL� OLMASI ( Ne Kadar Uzayaca�� Belirsiz Bir Kira S�resine �li�kin Olan ve Kefili S�n�rs�z Bir Sorumluluk Alt�na Sokan S�zle�me H�k�mleri Ge�erli Olmad�� )
K�RA S�ZLE�MES�NDE KEFALET ( S�resi ve �denecek Kira Paras�n�n Miktar� A��k�a G�sterilmi� Kira S�zle�mesini Kefil S�fat�yla �mzalayan Ki�i S�zle�mede G�sterilen Kira S�resi Boyunca Kirac�n�n �demekle Y�k�ml� Bulundu�u Kira Paralar�ndan Sorumlu Oldu�u )
K�RA S�ZLE�MES�N�N UZAMASI HAL�NDE KEF�L�N SORUMLULU�U ( Kefilin Sorumlulu�unun Devam Edebilmesi ��in �ncelikle Bu Hususun S�zle�mede A��k�a Kararla�t�r�lm�� Olmas� Gere�i )

�ZET :

Bor�lar Kanunu'nun 484. maddesi h�km� gere�ince yaz�l� �ekilde d�zenlenmi�, s�resi ve �denecek kira paras�n�n miktar� a��k�a g�sterilmi� kira s�zle�mesini kefil s�fat�yla imzalayan ki�i s�zle�mede g�sterilen kira s�resi boyunca kirac�n�n �demekle y�k�ml� bulundu�u kira paralar�ndan kefil s�fat�yla kiralayana kar�� sorumludur.

Kira s�resinin, 6570 say�l� Gayrimenkul Kiralar� Hakk�ndaki Kanun'un 11. maddesi gere�ince uzad�� hallerde, uzayan kira s�resi bak�m�ndan kefilin sorumlulu�unun devam edebilmesi i�in; �ncelikle bu hususun s�zle�mede a��k�a kararla�t�r�lm�� olmas� gerekir. Bunun yan�nda, kefilin uzayan d�nemdeki sorumlulu�unun azami hangi s�reyle ve hangi miktarla s�n�rl� olaca�� da a��k�a g�sterilmi� olmal�d�r. Ne kadar uzayaca�� belirsiz bir kira s�resine ili�kin olan ve kefili s�n�rs�z bir sorumluluk alt�na sokan s�zle�me h�k�mleri ge�erli de�ildir.

DAVA :

�cra mahkemesince verilmi� bulunan karar davac�-daval�lar taraf�ndan s�resi i�inde temyiz edilmi� olmakla dosyadaki b�t�n ka��tlar okunup gere�i g�r��l�p d��n�ld�:

KARAR :

Davac� alacakl� vekili taraf�ndan daval� bor�lular hakk�nda kira alaca��n�n tahsili amac�yla tahliye istemli olarak ba�latm�� oldu�u icra takibi nedeniyle d�zenlenen �deme emrine daval� bor�lulardan Cengiz ve Aytu�'un yasal s�resinde itiraz etmesi �zerine davac� alacakl� icra mahkemesine ba�vurarak itiraz�n kald�r�lmas�, takibin devam� ve kiralanan�n tahliyesi isteminde bulunmu�tur. Mahkemece, 2004 Aral�k ay� ve Ocak, �ubat-2005 aylar bakiye kira bedeli olarak 30 YTL ve Nisan 2005 ay� kira bedeli olan 210 YTL �zerinden itiraz�n kald�r�lmas�na, temerr�t nedeniyle kiralanan�n tahliyesine, as�l alacak �zerinden %40 inkar tazminat�n�n daval�dan al�narak davac�ya verilmesine, fazlaya ili�kin talebin reddine karar verilmesi �zerine karar davac� ve daval�lar vekili taraf�ndan temyiz edilmi�tir.

1- Taraflar�n kar��l�kl� iddia ve savunmalar�na, dayand�klar� belgelere, temyiz olunan kararda yaz�l� gerek�elere g�re davac� alacakl� vekilinin t�m, daval� bor�lular vekilinin ise kiralanan�n temerr�t nedeniyle tahliyesine ili�kin karar k�sm� ile a�a��daki bendin kapsam� d��nda kalan temyiz itirazlar� yerinde de�ildir.

2- Daval� bor�lular vekilinin, m��terek m�teselsil kefil bor�lular Cengiz ve Aytu�'un sorumlulu�una dair temyiz itirazlar�na gelince;

Davac� alacakl� vekili, dava dilek�esinde; daval�, bor�lular hakk�nda kira alaca�� nedeniyle icra takibi ba�latt��n� kirac� �... Sigorta Ltd �ti'nin yasal s�resinde takibe itiraz etmedi�ini, bor�lulardan ayn� zamanda �irket m�d�r� olan Cengiz'in yasal s�rede yapm�� oldu�u itiraz� icra memurunun �irket ad�na yap�lm�� gibi de�erlendirmesi sonucu takibin t�m bor�lular a��s�ndan durdu�unu ancak bu hususu �cra Hukuk Mahkemesinde �ikayet konusu yapmalar� �zerine talebin kabul edilerek bor�lu �irketin yasal s�resi i�erisinde takibe itiraz etmedi�ine karar verildi�ini, bu karar�n Yarg�tay'ca onanmak suretiyle kesinle�ti�ini, m��terek m�teselsil kefil daval�lar Cengiz ve Aytu�'un yasal s�re i�erisinde haks�z olarak takibe itiraz etti�ini ileri s�rerek itiraz�n kald�r�lmas� ve kiralanan�n tahliyesini istemi�, daval� bor�lular vekili s�zle�menin yenilenmesi ile kefilin sorumlulu�unun son buldu�unu, k�t� niyetli davac�n�n as�l alaca��n % 40'�ndan az olmamak �zere k�t� niyet tazminat�na mahkum edilmesini ve davan�n reddini savunmu�tur.

Takibe dayanak yap�lan ve karara esas al�nan, 01.05.2002 ba�lang�� tarihli ve bir y�l s�reli kira s�zle�mesi konusunda taraflar aras�nda uyu�mazl�k bulunmamaktad�r. Her ne kadar s�zle�mede kefilin sorumlulu�u a��k�a d�zenlenmi�, daval� bor�lular Cengiz ve Aytu�'un m��terek m�teselsil kefil olduklar� belirtilmi�, ayr�ca �zel �artlar 4. madde de kefillerin sorumlulu�unun kirac�n�n faaliyet g�sterdi�i s�rece ge�erli oldu�u kararla�t�r�lm�� ise de Yarg�tay Hukuk Genel Kurulunun 22.03.2006 g�n ve 2006/6-78 Esas, 2006/88 Karar say�l� karar�nda da kabul edildi�i gibi Bor�lar Kanunu'nun 484. maddesi h�km� gere�ince, yaz�l� �ekilde d�zenlenmi�, s�resi ve �denecek kira paralar�n�n miktar� a��k�a g�sterilmi� bir kira s�zle�mesini kirac�n�n kefili s�fat�yla imzalayan ki�i; s�zle�mede g�sterilen kira s�resi boyunca, kirac�n�n �demekle y�k�ml� bulundu�u kira paralar�ndan, kefil s�fat�yla kiralayana kar�� sorumludur.

Zira, b�ylesi bir durumda, kefilin sorumlulu�u s�re ve miktar itibariyle belirlidir. Kefil sorumlulu�unun kapsam� ve s�n�rlar�n� bilmektedir. Kira s�resinin, 6570 say�l� Gayrimenkul Kiralar� Hakk�ndaki Kanun'un 11. maddesi gere�ince uzad�� hallerde, uzayan kira s�resi bak�m�ndan kefilin sorumlulu�unun devam edebilmesi i�in; �ncelikle bu hususun ( kefilin sorumlulu�unun uzayan d�nem i�in de devam edece�inin ) s�zle�mede a��k�a kararla�t�r�lm�� olmas� gerekir. Bunun yan�nda, kefilin uzayan d�nemdeki sorumlulu�unun azami hangi s�reyle ve hangi miktarla s�n�rl� olaca��n�n a��k�a g�sterilmi� olmas� da �artt�r. Ne kadar uzayaca�� belirsiz bir kira s�resine ili�kin olan ve kefili s�n�rs�z bir sorumluluk alt�na sokan s�zle�me h�k�mleri ge�erli de�ildir. Olay�m�zda da, kefaletin kirac�n�n, kiralananda faaliyet g�sterdi�i s�rece devam edece�i belirtilmi� ise de; kefilin gerek sorumlu olaca�� s�re gerekse azami miktar g�sterilmemi� oldu�u i�in m��terek m�teselsil kefillerin sorumlulu�u s�zle�menin d�zenlendi�i tarih olan 01.05.2002 tarihinden itibaren bir y�l s�reyle s�n�rl�d�r. Davac� bor�lular hakk�nda ba�latm�� oldu�u icra takibi ile kefillerin sorumlu oldu�u bu d�nemden sonra gelen May�s, 2003 - Nisan, 2005 aylar aras� kira bedelini istemi�tir. Bu durumda kefiller hakk�nda itiraz�n kald�r�lmas�na karar verilmesi do�ru olmad�� gibi alacak istemi k�smen kabul edildi�inden reddedilen as�l alacak �zerinden daval�lar lehine inkar tazminat�na karar verilmemesi de hatal� g�r�ld��nden karar�n bozulmas� gerekmi�tir.

SONU� :

Yukar�da ( 1 ) No'lu bentte yaz�l� nedenlerle tahliyeye ili�kin h�k�m k�sm�n�n ( ONANMASINA ), yukar�da ( 2 ) No'lu bentte yaz�l� nedenlerle karar�n daval� bor�lular Cengiz ve Aytu� a��s�ndan alacak ve inkar tazminat�na y�nelik olarak h�k�m k�sm�n�n ( BOZULMASINA ), onanan k�s�m i�in temyiz harc� pe�in al�nd��ndan ba�kaca har� al�nmas�na mahal olmad��na, 26.06.2006 tarihinde oybirli�iyle karar verildi."

14-08-2010 23:51:07 Vomica #

Cevap: T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hakk�nda

Legal practitioner, te�ekk�r ederim. Bu Yarg�tay karar� Sonyakadan'�n kefilin kefalet s�resiyle ilgili s�ylediklerini teyit ediyor.

Di�er hususlar konusunda da fikir ve yard�mlar�n� esirgemeyeceklerin oldu�undan eminim.

T�zel Ki�ilikle Akdedilecek ��yeri Kira S�zle�meleri Hakk�nda