Ortak Yerlerin Onarýmý

15 daireli ve 5 katlý bir apartmanda oturmaktayým. Oturduðum dairenin bulunduðu kat kot altýnda kalmakta ve hemen altýmýzda da kapalý otopark, boþ bir kapýcý dairesi, sýðýnak ve apartmanýn su deposu bulunmaktadýr. Apartmandaki daireler kombi ile ýsýtýldýðý için, ortak kullaným alanlarýnýn ýsýtýlmasý söz konusu olmamakta, bu durum kýþ aylarýnda oturduðumuz dairelerde ýsýnma sorunu yaratmaktadýr. Yaklaþýk 2 yýl önce yapýlan kat malikleri kurulunda bu konuyu, þikayetçi olan diðer maliklerle beraber dile getirdik. O toplantý sonucunda ortak kullaným alanlarýnýn tavanýna ýsý izolasyonunun yapýlmasý yönünde bir karar da alýndý. Ancak, o tarihten bu yana herhangi bir giriþim de bulunulmadýðý gibi, o dönemde Apt. yöneticisi olan kiþi bu kararýn uygulanmayacaðýný dile getirdi. Ancak alýnan kararlarý ortadan kaldýracak yeni kararlar da alýnmadý.

Bu durumda,

a. Bahsettiðim sorun ortak yerlerin bakýmý ve onarýmý kapsamý içinde deðerlendirilebilir mi?
Bu konuda farklý görüþler ortaya çýktýðý için hukuki yorum önem kazanmaktadýr.

b. Geçmiþ dönemde alýnmýþ olan kararlar, bu gün de geçerli midir? Bu kararlarýn yürürlüðe konulmasýný isteyebilir miyiz?

c. Hukuki süreç baþlarsa, kazanma ihtimali var mýdýr?

Ýlginiz için þimdiden teþekkür ederim.

Sayin yakasenek,

Kusura bakmayin. E-mail hesaplariniza gönderdigim mailler sürekli hata mesaji verdiginden sorunuz uzun zaman cevapsiz kaldi. Site içinden de yeniden mesaj atamadim. Konuyla ilgili forum açmaniz isabet oldu.

Sorununuza hukuki yaklasimim özetle söyle:

Anladigim kadari ile, sizin ve diger bazi dairelerin altinda baska daire bulunmadigindan ve buna ilaveten kot farki ve izolasyon yetersizligi (ortak kullanim alanlarinin isitilmamasi)nedeni ile, dairelerinizde isi kaybi meydana gelmektedir. Nitekim bu husus, apartmanin sorunu ve kayda deger bir husus olarak gündeme alinmaya layik görülmüs ki; genel kuruluda bu hususla ilgili karar almis bulunmaktasiniz.

Öncelikle; tavanlar, kati surette, kat mülkiyeti yasasinin 4. Maddesinde belirtilmis olan MUTLAK ORTAK YERLER niteligindedir. Bu sebeple; tavanlara izolasyon yapilmasi, da ortak yerde tadilat niteligindedir. Yapilan masraflar da ORTAK GiDER olup; tüm maliklerin bu gidere katilmasi zorunludur.

Ayrica; alinmis olan genel kurul kararlarinin uygulanmasi, yöneticinin görevlerindedir. Söz konusu Karar ortadan da kaldirilmadigina göre; halen geçerlidir. Yönetici, anabinanin menfaatlerini korumak zorunda oldugundan; Sizin, öncelikle, Yöneticinin görevini yapmadigi (alinan kararlari hayata geçirmedigi) gerekçesi ile, yasanin 33. Maddesine göre hakimin müdahalesini isteme hakkiniz vardir. Çünkü kararlar halen geçerlidir.

Bundan baska; siz, dairelerinizde isi kaybi meydana geldigini ve dolayisiyla zarara ugradiginizi da ileri sürebilirsiniz. Benim Size tavsiyem, magdur olan diger maliklerle ortaklasa hareket etmenizdir.

Hukuki süreç basladiginda, kazanma ihtimali hakkinda net bir sey söylemek zordur. Zira; bu kabil davalarda genellikle bilirkisi raporlarina istinaden hüküm tesis edildiginden, bilirkisi kanaati çok önem arz edecektir. Bu nedenle; dava açmadan önce; delil tespiti talebinde bulunmanizi tavsiye ederim. Bu dosyanizda, ilgili genel kurul kararini da dosyaya ibraz ederek ve de bununla birlikte bu tadilatin yapilmasinin zaruri olduguna dair tespit talep etmeniz mümkündür. Alacaginiz rapor lehinize olursa; bu rapora dayanarak açacaginiz davayi kazanmaniz kuvetle muhtemeldir.

Eklemek istedigim bir diger husus;

Dairelerinizin altindaki, ortak mahaldeki, tavanlara, (ortak yer olmasi sebebi ile) kat maliki sifati ile müdahalede bulunarak bu gibi yerlerde tadilat yapma yetkiniz zaten yoktur. Bu dahi, bu vazifenin yöneticiye ait oldugunu ve bu sorunun anabinanin sorunu oldugunu gösterir. Dolayisiyla siz, kesif neticesinde, alinan kararlarin uygulanmadigini, bu kararlarin uygulanmasinin zaruri olduguna dair rapor tanzim edildigi takdirde; buna dayanarak dava açacaksiniz. Söz konusu dava ile, belirtilen islerin ........süresinde yapilmasina, söz konusu onarimlar yaptirilmadigi takdirde, sizin bu onarimlari malik sifati ile yaptirip bedellerini rücuan talep etme hakkinizin mahfuz tutulmasini istemeniz gerekmektedir.