Düzenleme Ortaklýk Payý %40'ý Geçebilir mi?

1985 yýlýnda yapýlan islah imar planýna istinaden parselimin olduðu bölge uygulama görmüþ ve 200 m2 lik parselimden %40 zaiyat alýnarak parselim 120 m2 lik imarlý arsa haline dönüþmüþtü. Ancak daha sonra belediye kalan 120 m2 lik arsamýn %45 ini otopark alaný olarak belirleyip belediyeye bedelsiz olarak terk etmemi istiyor.

Ýmar kanunu nun 18. maddesinin ikinci paragrafýnda "Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarýn daðýtýmý sýrasýnda bunlarýn yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayýsýyla meydana gelen deðer artýþlarý karþýlýðýnda "düzenleme ortaklýk payý" olarak düþülebilir. Ancak, bu maddeye göre alýnacak düzenleme ortaklýk paylarý, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalarýn düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kýrkýný geçemez." denmiþ.

Ayrýca yine imar kanunun 18. maddesinde " Bu fýkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklýk payý alýnmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planý ile yeniden bir düzenleme yapýlmasýna mani teþkil etmez." deniyor.

Oysa benim parselimden daha önce düzenleme ortaklýk payý alýnmýþ idi.
Belediye alýnan bu payýn üzerine bir daha %45 oranýnda otopark alaný için arsamý zorunlu olarak terk etmemi istiyor. Aksi halde ruhsat vermeyeceklerini söylüyorlar.

Belediyelerin istedikleri arsadan istedikleri oranda bedelsiz olarak yol, yeþil alan, otopark alaný vs. alma yetkileri var mýdýr? Böyle bir yetki varsa mülkiyet hakkýnýn ne anlamý kalýyor. Her an arsa ve arazilerimizin tamamýna bedelsiz olarak el koyulabilir mi?

Bu durumda ne yapmam gerekiyor. Þu durumda ilk baþta 200 m2 olan parselim, otopark alaný olarak terk yaptýktan sonra 66 m2 ye düþecek.ARsamýn %45 ini daha terk etmek istemiyorum. Terk etmek zorunda kalýrsam bunun bedelini nasýl alabilirim?

Ýyi akþamlar...

Avukat olarak deðil ama bir belediyede çalýþan bir þehir plancýsý olarak size þunlarý söyleyebilirim:
Ýmar kanununun 18. maddesine göre imar parselleri oluþturulur ve imar parselleri imar yönetmeliðinde belirtilen þartlarý saðlamak zorundadýr. (Ýmar parselleri meskun yapýlaþma koþullarýna göre ruhsatlandýrýlamaz). Dolayýsýyla geriye inþaat yapýlamayacak parsel kaldýðý için (66 m2'den bahsediyorum) tüm parselinin (120 m2) kamulaþtýrýlmasýný belediyeden talep edebilirsin (gerekçesi imar kanununun 10. maddesi). Talebin gereði belediye bunu 5 yýllýk imar programýna almak zorunda ama maalesef acil ihtiyacý yoksa kamulaþtýrma yapmaz. Belediyenin programa aldýktan sonra 5 yýl içerisinde kamulaþtýrmadýðý taktirde alanýn imara açýlmasýna cevaz veren imar kanununun 13. maddesinin 1. ve 3. fýkrasýnýn Anayasa Mahkemesi'nin 1999 tarihinde aldýðý kararla iptal edilmesi ve kamu kurumlarýnýn kamulaþtýrmaya zorlanamayacaðýna dair Danýþtay'ýn içtihat kararlarý nedenleriyle dava açsan da bir sonuç alamazsýn.
imar kanunun 18. maddesinde "Bu fýkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklýk payý alýnmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planý ile yeniden bir düzenleme yapýlmasýna mani teþkil etmez." denilmekte. Bu kanun maddesi, o yerde daha önce 18. madde uygulamasý yapýlmasýnýn imar planý deðiþikliðinin iptaline gerekçe olamayacaðýný da hüküm altýna almakta ve plan deðiþikliði neticesinde geri dönüþüm yapýlarak yeniden 18. madde uygulamasýnýn yapýlabileceðini ortaya koymaktadýr. Bu yönde, imar kanununun 18. maddesi gereðince yapýlan uygulamanýn - ki bu %40 zayiatýn hukuki mesnetidir- imar planý doðrultusunda yapýlmasý, dolayýsýyla yapýlan plan deðiþikliðine göre bu uygulama ile yapýlan parselasyon planýnýn geri dönüþümünün yapýlmasý ve yeni bir uygulama yapýlmasý gerekir. Belediyeye bu iþlemin yapýlmasýný yazý ile talep edebilirsin. Belediye yazýna, süresi içinde cevap vermez ise -ki kayda girdiðinden itibaren 30 gündür-, 60 günlük idari dava açma süresinde davaný açar ve parselasyon planýný iptal ettirebilirsin. Belediye tekrar imar uygulamasý yapar ve senden en fazla, ilk baþtaki 200 m2 üzerinden %40 zayiat alýr. Yanlýz bu iþlemler biraz zaman alabilir.
Bu yorumumda bir hata varsa lütfen konusunda uzman biri beni düzeltsin.

Sayýn crunfun;

Yazdýklarýnýzdan anladýðým kadarý ile belediyeler veya devlet vatandaþýn arazisi veya arsasýndan bedelsiz olarak %40'tan fazla zaiyat alamýyor. %40'ý geçen miktar kamulaþtýrma yolu ile alýnabiliyor. Bunun da tüm belediyelerce bilinen bir durum olduðunu ve belediyenin tarafým aleyhine keyfi uygulama yaptýðýný düþünüyorum.

Ancak anladýðým bir diðer þey de beledilerin herhangi bir vatandaþýn arsasýnýn tamamýný yeþil alan olarak belirleyip, kamulaþtýrmasýný da istediði zaman yapabileceði. Eðer belediyelere veya kamu kuruluþlarýnýn elinde bedelinin ne zaman ödeneceði belli olmadan insanlarýn mülklerine el koyma imkaný verilmiþse o halde anayasada belirtilen mülkiyet hakkýnýn ne anlamý kalýyor.

Sunduðunuz çözüm önerileri ile ilgili olarak.

YENÝDEN UYGULAMA YAPILMASI: Þu an arsamýn bulunduðu adada ve komþu tüm adalarda ruhsatlý yapýlaþma tamamlanmýþ durumda, benim arsam dýþýnda boþ yer yok. Diðer parsellerde ruhsatlý yapýlar olduðundan zaiyat alýnmasý zor. Bu nedenle yeni bir uygulama yapýlmasý birþeyi deðiþtirmeyecek.

KAMULAÞTIRMA BEDELÝI: Belediye parselimden daha önce %40 zaiyat alýnmýþ olmasýna raðmen otoparka terk iþlemi için herhangi bir bedel ödemeyecekleri ruhsat þartý olarak bedelsiz terkin zorunlu olduðunu ýsrarla söylediler. Bu durumda kýsa yoldan kamulaþtýrma bedelini almam da zor görünüyor.

Bu durumda arsama inþaat yapsam verilen inþaat alaný proje koþullarýný zorladýðýndan düzgün daireler çýkmýyor. Arsayý satmaya kalksam kimse almýyor. Belediyeden kamulaþtýrma bedelini istesem vermiyor. Hiç bir þekilde çýkýþ bulamýyorum.

Böyle bir durumda arsanýn tamamýný belediyeye verip karþýlýðýnda ayný deðerde bir baþka arsa talep etmem mümkün olabilir mi?

Sayýn hukukçulara sormak istediðim de þudur:
Ýçinde bulunduðum durumda belediyece zarara uðratýlmýþ durumdayým. Zararýn tazmini için ne gibi bir dava açabilirim.

Ýyi günler....

Arsa sahibinin muvafakatý olmadan %40'ýn üzerinde zayiat alýnmasý yasal olarak mümkün deðildir. Belediye, "otoparkta kalan kýsmý terk edin, ancak öyle inþaat yapmanýza izin veririz" þeklinde resmi bir beyanda da bulunamaz. Ancak sözlü olarak söyleyebilir. Yazýlý talepte bulunursanýz "olanaklar dahilinde kamulaþtýrýlacaktýr" yanýtýný alýrsýnýz. Fakat, o kamulaþtýrma bir türlü yapýlmaz. Bununla birlikte siz o terki yapana kadar belediye otoparkta kalan kýsma da dokunamaz.

Belediyenin kamulaþtýrma yapmasýný saðlamak için imar kanununun 10. maddesi gereði 5 yýllýk imar programýna aldýrma ve 5 yýlýn sonunda kamulaþtýrýlmadýysa dava açma seçeneðiniz bulunmakta. Tabi önce belirttiðim sebeplerle sonuca ulaþman zor. En azýndan kýsýtlýlýk alýp vergisini vermezsin.

Anlattýðýn kadarýyla yeniden imar uygulamasý ile de sonuca ulaþamayacaksýn.

Ýmar planý deðiþikliði askýdaysa ya da resmi yoldan deðiþiklikten haberdar edilmemiþsen (imar durumu belgesi aldýysan haberdar olmuþsundur.), ve askýya çýktýðýndan ya da resmi kanallarla haberdar olduðundan 60 günlük idari süren geçmediyse plan deðiþikliðine iptal davasý açabilirsin. Planlarýn çoðunda, þu ya da bu nedenle iptal kararý getirilebilecek bir açýk bulabilirsin. Tabi senin parselinin otoparka dönüþtürülmesi plana iptal gerekçesi deðildir. Konusunda uzman bir avukatýn ya da plancýnýn plan deðiþikliði ile ilgili bilgi ve belgeleri görmesi gerekir.

Senin durumundaki birinin þu þartlarda kýsa yoldan kamulaþtýrma bedeli almasý ya da planý geriye döndürmesi zor. Ýkisi de zaman alan ve sonucu müspet çýkmayabilecek olan yollar. Trampa yapma ihtimalin her zaman var ama bu da belediyenin keyfine baðlý.

Sayýn crunfun; anlattýklarýnýza göre kýsa yoldan bir çözüm bulmam zor görünüyor.

Burada asýl düþündürücü olan husus ise, belediyelerin istedikleri zaman plan tadilatýyla yasalara veya þehirciliðe uygun olsun olmasýn vatandaþýn arsasýnýn tamamýný yeþil alan, otopark alaný vs. olarak belirleyip, kamulaþtýrma bedelini de istediði zaman (5 sene + dava süreci) vereceði, trampanýn belediyenin keyfinde olacaðý, idari mahkemede dava açýldýðý taktirde dava süresince en az üç yýl boyunca vatandaþý mahkemelerde uðraþtýrabileceðidir.

Bu durumda da vatandaþa tek bir çýkýþ yolu býrakýlýyor. Belediyelere rüþvet verip iþini çözmek. O halde insanlarý rüþvet verdikleri için suçlamamalarý gerekli, çünkü mülkiyet hakký kýsýtlanan insanlar rüþvet verip iþini kýsa yoldan çözmeye mecbur býrakýlýyor.

Daha kýsa bir çözüm yolu varsa biri bana söylesin !!!!!