Hukuki NET sitesinde payla��mda bulunmak, soru sormak ve cevap yazmak i�in �ye olun. �yelik �cretsizdir.

Site Y�netimi

09-05-2008 11:17:27 natre40 #

Site Y�netimi

Say�n Yetkili,
�nce selaml�yor, sa�l�klar diliyor ve a�a��daki sorular�m�n acilen cevapland�r�laca�� umuduyla sayg�lar sunuyorum.

Yayg�n yerle�im d�zeninde, birinde 19, di�erinde 24 olmak �zere iki ayr� parsel �zerinde toplam 43 adet dubleks konut in�a edilmi�tir. Her bir parseldeki konutlar i�in, Kat M�lkiyeti Kanunu’na g�re 2001 y�l�nda kat irtifak� ve bilahare de kat m�lkiyeti tesis edilmi�tir. Kat irtifak� kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar i�in ayr� ayr� y�netim planlar� Tapu Sicil M�d�rl��ne verilmi�tir. Konut in�aatlar� tamamland�ktan sonra 29.07.2007 tarihinde yap�lan bir kat malikleri toplant�s� ile site y�netimi olu�turulmu� ve yeni bir y�netim plan� ortaya konularak se�im yap�lm��t�r. Ortaya konulan site y�netim plan� ad� alt�ndaki yeni belgenin dayana�� olarak 634 Say�l� Kat M�lkiyeti Kanunun'un 28.maddesi g�sterilmektedir.
Bu duruma g�re, 28 Kas�m 2007 tarihinden �nce yap�lan i�lemler i�in;
Yarg�tay 18.Hukuk Dairesinin “Kat M�lkiyeti Kanunu h�k�mlerine g�re, kat m�lkiyeti birden �ok parsel �zerinde m��terek olarak kurulamaz. O nedenle de birden �ok parsel �zerinde ba��ms�z b�l�m maliki olan ki�iler, Kat M�lkiyeti Kanununun �ng�rd�� kat malikleri kurulu ve bu suretle se�ilen y�netici de Kat M�lkiyeti Kanununun 34. maddesinde tan�mlanan y�netici s�fat�nda de�ildir.” ifadesinin yer ald��, (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) say�l� karar� ile Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020"Birbirlerine biti�ik bile olsa 1'den �ok parsel �zerinde m��terek kat m�lkiyeti kurulamaz...................", Yarg�tay 3. Hukuk Dairesi’nin, “Kat M�lkiyeti Kanununa g�re, katm�lkiyeti veya kat irtifak� ancak tek parsel �zerindeki yap� veya yap�larda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek m��terek kat m�lkiyeti veya kat irtifak� kurmalar� yasal y�nden olanaks�zd�r" ifadesinin yer ald�� Y.3.HD.E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 say�l� karar�, y�r�rl�kte oldu�una g�re;
1) 29.07 2007 tarihinde her iki parseldeki kat malikleri kurulunun bir fazla ekseriyeti taraf�ndan se�tikleri kabul edilen y�netim ve denetleme kurullar� hukuken ge�erli kurullar olabilir mi? B�yle bir y�netim kurulu site y�netimine ili�kin kararlar alabilir mi? Ald�� kararlar hukaken ge�erli olur mu? Harcama yapabilir mi?
2) “Site” nam� alt�nda birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek olu�turduklar� birliklerde Y�netim Plan� olarak nitelendirilen belge ba��ms�z b�l�m malikleri aras�nda d�zenlenmi� bir s�zle�me niteli�inde olup, ........" �eklinde ifade edilen Yarg�tay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 say�l� karar�,
Yarg�tay 5. Hukuk Dairesi taraf�ndan da “………..eksik imzal� ve tapuya verilmemi� bir y�netim plan�, yasal y�nden ge�erli say�lmayaca��na g�re, bunun iptali de s�z konusu olamaz. Bu nedenle davan�n reddine karar verilmesi do�ru bulunmu�tur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” �eklinde verilmi� karar� ve Tapu ve Kadastro Genel M�d�rl��'n�n WEB sitesindeki, “Tapu ��lemleri-Akitli ��lemler-Kat M�lkiyeti” ne ili�kin a��klamalar�n�n 7. maddesinde belirtilen ve baz� Tapu ve Kadastro il�e M�d�rl�klerinin duyuru panolar�nda as�l� bulunan “Ana gayrimenkul�n y�netimini d�zenleyen y�netim plan�n�n her sayfas�n�n b�t�n maliklerce imzalanm�� olmas� gerekir" ifadesi dikkate al�nmaks�z�n;
Her iki parsel i�in ayr� ayr� d�zenlenmi� ve 27.12.2001 tarihinde Tapu Sicil M�d�rl��ne verilerek tescil ettirilmi� olan y�netim planlar� g�zard� edilerek; bu y�netim planlar� ile hi� ilgisi olmayacak �ekilde 29.07.2007 tarihinde ortaya konulan ve bir maddesinde 634 Say�l� Kat M�lkiyeti Kanunun'un 28'inci maddesine dayan�larak haz�rland�� kay�t alt�na al�nan, kat maliklerinin t�m� taraf�ndan imzalanmam�� olan, her sayfas� da kat maliklerince imzalanmayan, Tapu Sicil M�d�rl��'ne de tescil ettirilmeyen y�netim plan� ad� alt�ndaki belge hukuken ge�erli olur mu? Hukuki dayanaklar� nelerdir?
3) 634 Say�l� Kanuna 5711 Say�l� Kanunla eklenen 66'�nc� maddede " ..........[Toplu yap� kapsam�ndaki imar parsellerinin biti�ik veya kom�u olmalar� �artt�r. Ancak bu parseller aras�nda kalan ve imar pl�n�na g�re yol, meydan, ye�il alan, park, otopark gibi kamuya ayr�lan yerler i�in bu �art aranmaz." h�km� yer almaktad�r.
S�zkonusu 66'�nc� maddede a��k�a belirtilen bu h�kme ra�men;
Her biri �zerinde Kat M�lkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifak� ve bilahare kat m�lkiyeti kurulmu�, birbirine biti�ik ve her birinde y�netim olu�turmaya m�sait say�da (19 ve 24 adet) dubleks konut bulunan iki ayr� ada/parsel ile, bu iki ada/parsele biti�ik olmayan, bu iki parsel ile aralar�nda ye�il alan, yol vb. arazi par�alar� ile birlikte �ah�s arazileri ve evleri de bulunan ve �zerlerinde s�ras�yla 4ve 3 adet dubleks konut olan di�er iki parseli de kapsayacak �ekilde 4 ayr� parsel �zerindeki konutlardan te�ekk�l eden bir site olu�turulabilir mi? Olu�turulabilirse nas�l, hangi yasalar esas al�narak olu�turulacakt�r?
4) 5711 Say�l� Kanun’un 66’�nc� maddesinin ikinci f�kras�n�n son c�mlesinde de “Ancak, toplu yap� birden fazla imar parselini i�eriyorsa, m�nferit parseller �zerinde toplu yap� h�k�mlerine t�bi olacak �ekilde kat m�lkiyeti ili�kisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktad�r.
Zaten b�t�n konutlar i�in kat m�lkiyeti tesis edilmi� oldu�una g�re, kat m�lkiyeti kurulmu� olan konutlar a��s�ndan de�erlendirildi�inde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek m��terek kat m�lkiyeti veya kat irtifak� kurmalar� yasal y�nden olanaks�zd�r.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yap� birden fazla imar parselini i�eriyorsa, m�nferit parseller �zerinde toplu yap� h�k�mlerine t�bi olacak �ekilde kat m�lkiyeti ili�kisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site y�netimince, y�netim plan� de�i�ikli�ini ve yeni y�netim se�imine ayni g�ndem maddeleri i�ersinde yer verilen ve 19 g�ndem maddesi ihtiva eden, y�netimce ola�an�st� kat malikleri kurulu toplant�s� ba�l�� konulan bir toplant� hukuken ge�erli olur mu? Hukuki dayanaklar� nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplant�s� i�in d�zenlenen g�ndem maddelerinden biri y�netim plan� de�i�ikli�idir. Bu madde g�r��l�rken, kat irtifak� kurulurken 2001 y�l�nda her iki parsel i�in ayr� ayr� d�zenlenen ve Tapu Sicil M�d�rl��ne verilen y�netim planlar�n�n g�r��lmeyece�i, sadece bu g�nk� site y�netiminin se�ildi�i tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil M�d�rl��ne verilmemi� eksik imzal� y�netim plan� ad� alt�ndaki belgenin tart��laca�� belirtilmektedir. Hukuken bu ge�erlimidir? Hukuki dayanaklar� nelerdir?

09-05-2008 11:20:15 natre40 #

Re: Site Y�netimi

Say�n Yetkili,
�nce selaml�yor, sa�l�klar diliyor ve a�a��daki sorular�m�n acilen cevapland�r�laca�� umuduyla sayg�lar sunuyorum.

Yayg�n yerle�im d�zeninde, birinde 19, di�erinde 24 olmak �zere iki ayr� parsel �zerinde toplam 43 adet dubleks konut in�a edilmi�tir. Her bir parseldeki konutlar i�in, Kat M�lkiyeti Kanunu’na g�re 2001 y�l�nda kat irtifak� ve bilahare de kat m�lkiyeti tesis edilmi�tir. Kat irtifak� kurulurken 19 ve 24 adet konut bulunan parsellerdeki konutlar i�in ayr� ayr� y�netim planlar� Tapu Sicil M�d�rl��ne verilmi�tir. Konut in�aatlar� tamamland�ktan sonra 29.07.2007 tarihinde yap�lan bir kat malikleri toplant�s� ile site y�netimi olu�turulmu� ve yeni bir y�netim plan� ortaya konularak se�im yap�lm��t�r. Ortaya konulan site y�netim plan� ad� alt�ndaki yeni belgenin dayana�� olarak 634 Say�l� Kat M�lkiyeti Kanunun'un 28.maddesi g�sterilmektedir.
Bu duruma g�re, 28 Kas�m 2007 tarihinden �nce yap�lan i�lemler i�in;
Yarg�tay 18.Hukuk Dairesinin “Kat M�lkiyeti Kanunu h�k�mlerine g�re, kat m�lkiyeti birden �ok parsel �zerinde m��terek olarak kurulamaz. O nedenle de birden �ok parsel �zerinde ba��ms�z b�l�m maliki olan ki�iler, Kat M�lkiyeti Kanununun �ng�rd�� kat malikleri kurulu ve bu suretle se�ilen y�netici de Kat M�lkiyeti Kanununun 34. maddesinde tan�mlanan y�netici s�fat�nda de�ildir.” ifadesinin yer ald��, (Yrg.18. H.D. 2.2.1998 E. 717, K. 556) say�l� karar� ile Y.18. HD. 27.09.1993. E. 1993/7647, K. 1993/10020"Birbirlerine biti�ik bile olsa 1'den �ok parsel �zerinde m��terek kat m�lkiyeti kurulamaz...................", Yarg�tay 3. Hukuk Dairesi’nin, “Kat M�lkiyeti Kanununa g�re, katm�lkiyeti veya kat irtifak� ancak tek parsel �zerindeki yap� veya yap�larda tesis edilebilir. Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek m��terek kat m�lkiyeti veya kat irtifak� kurmalar� yasal y�nden olanaks�zd�r" ifadesinin yer ald�� Y.3.HD.E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 say�l� karar�, y�r�rl�kte oldu�una g�re;
1) 29.07 2007 tarihinde her iki parseldeki kat malikleri kurulunun bir fazla ekseriyeti taraf�ndan se�tikleri kabul edilen y�netim ve denetleme kurullar� hukuken ge�erli kurullar olabilir mi? B�yle bir y�netim kurulu site y�netimine ili�kin kararlar alabilir mi? Ald�� kararlar hukaken ge�erli olur mu? Harcama yapabilir mi?
2) “Site” nam� alt�nda birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek olu�turduklar� birliklerde Y�netim Plan� olarak nitelendirilen belge ba��ms�z b�l�m malikleri aras�nda d�zenlenmi� bir s�zle�me niteli�inde olup, ........" �eklinde ifade edilen Yarg�tay 3. Hukuk Dairesi’nin, E: 2004/14834 K: 2005/408 T: 31.1.2005 say�l� karar�,
Yarg�tay 5. Hukuk Dairesi taraf�ndan da “………..eksik imzal� ve tapuya verilmemi� bir y�netim plan�, yasal y�nden ge�erli say�lmayaca��na g�re, bunun iptali de s�z konusu olamaz. Bu nedenle davan�n reddine karar verilmesi do�ru bulunmu�tur. (Yrg. 5. H.D. 7.5.1984 E.4299 K.4132)” �eklinde verilmi� karar� ve Tapu ve Kadastro Genel M�d�rl��'n�n WEB sitesindeki, “Tapu ��lemleri-Akitli ��lemler-Kat M�lkiyeti” ne ili�kin a��klamalar�n�n 7. maddesinde belirtilen ve baz� Tapu ve Kadastro il�e M�d�rl�klerinin duyuru panolar�nda as�l� bulunan “Ana gayrimenkul�n y�netimini d�zenleyen y�netim plan�n�n her sayfas�n�n b�t�n maliklerce imzalanm�� olmas� gerekir" ifadesi dikkate al�nmaks�z�n;
Her iki parsel i�in ayr� ayr� d�zenlenmi� ve 27.12.2001 tarihinde Tapu Sicil M�d�rl��ne verilerek tescil ettirilmi� olan y�netim planlar� g�zard� edilerek; bu y�netim planlar� ile hi� ilgisi olmayacak �ekilde 29.07.2007 tarihinde ortaya konulan ve bir maddesinde 634 Say�l� Kat M�lkiyeti Kanunun'un 28'inci maddesine dayan�larak haz�rland�� kay�t alt�na al�nan, kat maliklerinin t�m� taraf�ndan imzalanmam�� olan, her sayfas� da kat maliklerince imzalanmayan, Tapu Sicil M�d�rl��'ne de tescil ettirilmeyen y�netim plan� ad� alt�ndaki belge hukuken ge�erli olur mu? Hukuki dayanaklar� nelerdir?
3) 634 Say�l� Kanuna 5711 Say�l� Kanunla eklenen 66'�nc� maddede " ..........[Toplu yap� kapsam�ndaki imar parsellerinin biti�ik veya kom�u olmalar� �artt�r. Ancak bu parseller aras�nda kalan ve imar pl�n�na g�re yol, meydan, ye�il alan, park, otopark gibi kamuya ayr�lan yerler i�in bu �art aranmaz." h�km� yer almaktad�r.
S�zkonusu 66'�nc� maddede a��k�a belirtilen bu h�kme ra�men;
Her biri �zerinde Kat M�lkiyeti Kanunu uygulanarak kat irtifak� ve bilahare kat m�lkiyeti kurulmu�, birbirine biti�ik ve her birinde y�netim olu�turmaya m�sait say�da (19 ve 24 adet) dubleks konut bulunan iki ayr� ada/parsel ile, bu iki ada/parsele biti�ik olmayan, bu iki parsel ile aralar�nda ye�il alan, yol vb. arazi par�alar� ile birlikte �ah�s arazileri ve evleri de bulunan ve �zerlerinde s�ras�yla 4ve 3 adet dubleks konut olan di�er iki parseli de kapsayacak �ekilde 4 ayr� parsel �zerindeki konutlardan te�ekk�l eden bir site olu�turulabilir mi? Olu�turulabilirse nas�l, hangi yasalar esas al�narak olu�turulacakt�r?
4) 5711 Say�l� Kanun’un 66’�nc� maddesinin ikinci f�kras�n�n son c�mlesinde de “Ancak, toplu yap� birden fazla imar parselini i�eriyorsa, m�nferit parseller �zerinde toplu yap� h�k�mlerine t�bi olacak �ekilde kat m�lkiyeti ili�kisi kurulamaz.” ifadesi yer almaktad�r.
Zaten b�t�n konutlar i�in kat m�lkiyeti tesis edilmi� oldu�una g�re, kat m�lkiyeti kurulmu� olan konutlar a��s�ndan de�erlendirildi�inde;
“Birden fazla parsel malikinin bir araya gelerek m��terek kat m�lkiyeti veya kat irtifak� kurmalar� yasal y�nden olanaks�zd�r.” ifadesi ile,
“Ancak, toplu yap� birden fazla imar parselini i�eriyorsa, m�nferit parseller �zerinde toplu yap� h�k�mlerine t�bi olacak �ekilde kat m�lkiyeti ili�kisi kurulamaz.” ifadesi ne anlama gelmektedir?
5) Mevcut site y�netimince, y�netim plan� de�i�ikli�ini ve yeni y�netim se�imine ayni g�ndem maddeleri i�ersinde yer verilen ve 19 g�ndem maddesi ihtiva eden, y�netimce ola�an�st� kat malikleri kurulu toplant�s� ba�l�� konulan bir toplant� hukuken ge�erli olur mu? Hukuki dayanaklar� nedir?
6) Kat Malikleri Kurulu toplant�s� i�in d�zenlenen g�ndem maddelerinden biri y�netim plan� de�i�ikli�idir. Bu madde g�r��l�rken, kat irtifak� kurulurken 2001 y�l�nda her iki parsel i�in ayr� ayr� d�zenlenen ve Tapu Sicil M�d�rl��ne verilen y�netim planlar�n�n g�r��lmeyece�i, sadece bu g�nk� site y�netiminin se�ildi�i tarih olan 29 Temmuz 2007 de ortaya konan, Tapu Sicil M�d�rl��ne verilmemi� eksik imzal� y�netim plan� ad� alt�ndaki belgenin tart��laca�� belirtilmektedir. Hukuken bu ge�erlimidir? Hukuki dayanaklar� nelerdir?

10-05-2008 22:16:38 becozyme #

Re: Site Y�netimi

1.sorunuz site y�netim plan� ,tapuya tescil edilmemi� oldu�undan ge�erli de�ildir.yapt��n�z i� do�rudur iki parselde y�netim plan� yap�lm�� ve tapuya tescil ettirilmi�tir.ge�erli olan plan da tescil oland�r.
peki site y�netim plan� ne i�in talep edilmi�tir. edilse bile site y�netim plan� iki parselin ortak alanlar�n� ,varsa tesislerinin idaresi i�in gereklidir.ki o da varsa .
2.sorunuzda da, o y�netim plan� ge�erli olmaz hukuki dayana�� ise varsa ortak m��terek tesislerin idaresi i�indir.zaten �nce parselde kat m�lkiyeti kurulmas� ve bu parselin y�netiminin de site y�netimine yetki devri yapmas� gerekir .bu da yap�lmam��.hukuki dayanaklar� olsa olsa yeni kat m�lkiyeti yasas�n� 66 .maddesine dayan�rki sizde bunu dile getirmi�siniz.di�er taraftan di�er parselde
toplu yap� kat mal�kleri kurulu olu�turma kurallar� m�mk�n de�il zira kom�u parsellerde olabilir diyor ama onun da �artlar� var aradan yol de�ilde ba�ka yap� olmamas� laz�m ki burda arada yap�lar var diyorsunuz.di�er taraftan toplu yap� i�in de ortak alt yap� m��terek tesis ve ortak alan olmas� gerekiyor .
4.sorunuzda .m�nferit parseller �zerinde kat m�lkiyeti kurulamaz.elbette kurulamaz .sizin yapt��n�z yorum la uyu�uyor.yani ayn� parsel �zerinde birka� yap� bulunursa burada ortak alanda varsa kat m�lkiyeti tesisi edilebilir.
parseller farkl� ise m��terek kat m�lkiyeti kurulamaz manas�nda anl�yorum.
5.sorunuzda bahsetti�iniz y�netim plan� ,site y�netimid��nenlerin plan�d�r.
kanatim o dur ki siz bunu rededebilir tan�m�yabilirsiniz.yada toplant�ya gidip kendi tezinizi savunabilirsinz.
peki di�erleri kabul ederse ne olur sorusu ortaya ��kar ?o zaman irdelenmesi gereken sizi toplu yap� kat mal�kleri kuruluna dahil etmeleri i�in payla�t��n�z ortak alan veya bir tesisi olmas� laz�m b�yle bir alan var m� ?misal herkesin payla�t�� su deposu veya bir hizmet tesisi veya ortak bir ye�il alan var m� ?
yoksa ne payla�acaks�n�z.?
6.sorunuz yeni kat m�lkiyeti adaptasyonu i�in yeni y�nretim plan� d�zenleyip tapuya tescil ettireceksiniz .peki y�netim plan�nda ortak alan diye belirtmeleri laz�m diyelim ki yeni y�netim plan� yapt�lar .peki bu neyi y�netecek ?
yine o dayand�klar� yeni kat m�lkiyeti kanunu diyor ku her blok kendi sorununu kendi ��zer.site y�netimi zaten sizin blo�uuzdaki i�lere m�dahele etmesi veya sizin blokla ilgili bir yapt�rm� m�mk�n de�il ki ?her y�n�yle �eli�kiler yuma��
bence siz toplant�a kat�l�n ve yeni kanunu izah edin yeni y�netim plan�n�n muhtevas� bile sorun olacak .
netice .bu bir fikir al�� veri�idir.ben hukuk�u olmad��m� her vesileyle tekrar a��kl�yor.ve d��nclerimi yorumlar�m� payla��yorum.
kanatim budur .do�ruda olabilir yanl�� da olabilir.aksini d��nen tezlerini payla��rsa memnun oluruz.

Site Y�netimi

Site Y�netimi

Re: Site Y�netimi

Re: Site Y�netimi

Hukuk Sitesi

Davalar

Avukatlar

HUKUK