Görevi kötüye kullanan apartman yöneticisine karþý hangi hukuki yollara baþvurulabilir?

Merhabalar,
Þöyle bir durumla karþý karþýyayým. Bilindiði üzere kat maliklerinden her ay apartman giderleri (kapýcý parasý, temizlik, aydýnlatma vs.) için kullanýlmak üzere bir miktar aidat toplanmaktadýr. Bizim apatmanda da toplanan bu para ihtiyaç duyulduðunda kullanmasý için apartman yöneticisine veriliyordu.

Ancak 2006 yýlýnýn Kasým ayýnda yapýlan kat malikleri toplantýsýnda yöneticinin görev süresi dolduðu için deðiþiklik oldu. Tutulan kasa defteri incelendi ve apartman kasasýnda 2.500.00 YTL'lik bir açýk olduðu anlaþýldý. Eski yönetici bu parayý kendi kiþisel iþleri için kullandýðýný kabul ederek üç gün içinde parayý seçilen yeni yöneticiye ödeyeceðini þifaen beyan etti. Bu beyaný karar defterinede geçirilerek imzasý alýndý. Aradan üç ay gibi uzun bir süre geçmesine raðmen hiç bir ödemede bulunmadý. Yeni yönetici tüm iyi niyetli yaklaþýmlarýndan bir sonuç alamayýnca icra takibinde bulunmak istedi ve aleyhine icra takibi baþlattýk. Þu an yasal prosedür baþladý ve buraya kadar bir sorun yok. Ancak bu kiþi halen apartman aidatlarýný ödemiyor ve böyle giderse de ödememeye devam edecek.

Bu hususta Sulh Hukuk Mahkemesine baþvurulabileceðini duymuþtum ancak daha önce hiç karþýlaþmadýðým bir konu olduðu için ne çeþit bir dava olacaðý konusunda fikrim yok. Ayrýca Cumhuriyet Savcýlýðýna görevi kötüye kullanmadan dolayý þikayette bulunabilirmiyim? Yardýmlarýnýz için þimdiden teþekkür eder, çalýþmalarýnýzda baþarýlar dilerim.

Sn.Meslektaþým;

1) Apartman (ya da site) yöneticisi kat maliklerine karþý VEKÝL GÝBÝ sorumludur. Karar defterinde KATILIM PAYLARINI KÝÞÝSEL GÝDERLERÝNE HARCADIÐI VE ÖDEYECEÐÝ yönündeki imzalý beyaný yazýlý ikrar hükmündedir. Yaptýðýnýz icra takibine bir itiraz yok ise haciz vb. iþlemleri devam ettirerek alacaðý tahsil etmelisiniz.

2) Ceza Hukukunu (hele yasa deðiþikliðinden sonraki ceza yargýlamasýný) pek iyi bilmemekle birlikte APARTMAN (YA DA SÝTE) YÖNETÝCÝLERÝNÝN MEMUR SIFATINDA OLMADIKLARINI biliyorum. Halbuki GÖREVÝ KÖTÜYE KULLANMAK eylemi ceza hukukuna göre memur statüsünde olan kiþilerin iþleyebileceði bir eylemdir. Anlattýðýnýz olaya HÝZMET SEBEBÝ ÝLE EMNÝYETÝ SUÝSTÝMAL nitelemesi daha uygun görünüyor.

Saygýlarýmla...

Sayýn meslektaþým sayýn Av.Tevfik Aþlama'ya katýlýyorum. Peki o kat malikleri genel kurul toplantýsýnda eski yönetici ibra olunmuþ mu?

Sayýn Aþlama
Verdiðiniz cevap için teþekkür ederim, bende öyle düþündüm ve yazýlý ikrarý olduðu için direk icra takibinde bulundum. Þuan yasal prosedür iþliyor. Ancak bu kiþi halen apartman katýlým payýný ödemiyor, bu sebeple Sulh Hukuk Mahkemesine baþvurarak bu kiþinin uyarýlmasýný ve aidatlarý ödemesini saðlayabilir miyim? Benim problemim bu yönde yani nasýl bir dava açabilirim bu konuda yardýmcý olabilir misiniz?

Sayýn Pýnarbaþý
Kat malikleri toplantýsýnda ibra yok. Sadece eski yönetici kullanmýþ olduðu parayý yeni yöneticiye teslim edeceðim diyerek karar defterini imzaladý. Parayý kullandýðýný kabul ediyor zaten. Yukarýda belirttiðim gibi halen aidatlarý ödemiyor ben bu konuda ne yapabilirim o konuda yardýmlarýnýzý bekliyorum.
Þimdiden teþekkür ederim.

Suçun tanýmý görevi kötüye kullanmadýr. Sanýyorum aþaðýdaki karar sorunuzu yanýtlar niteliktedir.
"Apartman yöneticisi olan sanýðýn, kat maliklerinden topladýðý paralarý yerinde harcamadýðý, dosyada mevcut Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2001/678 Esas sayýlý dosyasýna ibraz edilen 05.07.2001 günlü bilirkiþi raporunda belirtildiði üzere yönetim kasasýnda ya da banka hesabýnda olmasý gereken 5.237.712.270.- Lirayý yeni yönetime devretmeyerek alýkoyduðu, dosya kapsamý ve sanýðýn tevilli ikrarý ile anlaþýldýðý halde, mahkümiyeti yerine, uyuþmazlýðýn hukuki nitelikte olduðundan bahisle beraat kararý verilmesi, Yasaya aykýrý, C. Savcýsý ve müdahiller vekilinin temyiz itirazlarý bu itibarla yerinde görülmüþ olduðundan hükmün bu sebepten dolayý CMUK'nun 321. maddesi uyarýnca istem gibi BOZULMASINA, 07.10.2004 gününde oybirliðiyle karar verildi.

Ödenmeyen aidt bedelleri için de icra takibi yapabilirsiniz. Ayrýca bir dava açmanýz gerekmez.

"Hizmet sebebi ile emniyeti suistimal" tanýmlamasýnda yanýlmamýþým:)
---
T.C.
YARGITAY
11. CEZA DAÝRESÝ
E. 2003/9372
K. 2004/7237
T. 7.10.2004
• APARTMAN YÖNETÝCÝSÝ ( Kat Maliklerinden Toplanan Parayý Yeni Yönetime Devretmemesi/Hizmet Sebebiyle Emniyeti Suistimal - Hukuki Uyuþmazlýk Olarak Kabul Edilemeyeceði )
• HÝZMET SEBEBÝYLE EMNÝYETÝ SUÝSTÝMAL ( Apartman Yöneticisinin Kat Maliklerinden Toplanan Parayý Yeni Yönetime Devretmemesi )
• HUKUKÝ UYUÞMAZLIK OLARAK NÝTELENDÝRÝLEMEYECEK EYLEM ( Apartman Yöneticisinin Kat Maliklerinden Toplanan Parayý Yeni Yönetime Devretmemesi - Hizmet Sebebiyle Emniyeti Suistimal )
765/m. 510
ÖZET : Apartman yöneticisi olan sanýðýn, kat maliklerinden topladýðý paralarý yerinde harcamadýðý, yönetim kasasýnda ya da banka hesabýnda olmasý gereken parayý yeni yönetime devretmeyerek alýkoyduðu, dosya kapsamý ve sanýðýn tevilli ikrarý ile anlaþýldýðý halde, mahkümiyeti yerine, uyuþmazlýðýn hukuki nitelikte olduðundan bahisle beraat kararý verilmesi, Yasaya aykýrýdýr.

DAVA : Hizmet nedeniyle emniyeti suistimal suçundan sanýk E'nin yapýlan yargýlamasý sonunda; beraatine dair BURSA 7. Asliye Ceza Mahkemesi'nden verilen 30.01.2002 gün ve 2001/384 Esas, 2002/50 Karar sayýlý hükmün süresi içinde Yargýtay'ca incelenmesi katýlanlar vekili ve C. Savcýsý tarafýndan istenilmiþ olduðundan dava evraký C.Baþsavcýlýðý'nýn bozma isteyen 25.06.2003 tarihli tebliðnamesi ile daireye gönderilmekle incelenerek gereði görüþüldü:

KARAR : Apartman yöneticisi olan sanýðýn, kat maliklerinden topladýðý paralarý yerinde harcamadýðý, dosyada mevcut Bursa 4. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2001/678 Esas sayýlý dosyasýna ibraz edilen 05.07.2001 günlü bilirkiþi raporunda belirtildiði üzere yönetim kasasýnda ya da banka hesabýnda olmasý gereken 5.237.712.270.- Lirayý yeni yönetime devretmeyerek alýkoyduðu, dosya kapsamý ve sanýðýn tevilli ikrarý ile anlaþýldýðý halde, mahkümiyeti yerine, uyuþmazlýðýn hukuki nitelikte olduðundan bahisle beraat kararý verilmesi,

SONUÇ : Yasaya aykýrý, C. Savcýsý ve müdahiller vekilinin temyiz itirazlarý bu itibarla yerinde görülmüþ olduðundan hükmün bu sebepten dolayý CMUK'nun 321. maddesi uyarýnca istem gibi BOZULMASINA, 07.10.2004 gününde oybirliðiyle karar verildi.

Kaynak: Kazancý Ýçtihat Bankasý

Sayýn Aþlama,

Kat Mülkiyeti Kanunu
Madde 20 - (Deðiþik birinci fýkra:13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü anlaþma olmadýkça:
......"bu gider ve avans payýný ödemekten kaçýnamaz.
(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payýný ödemeyen kat maliki hakkýnda, diðer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafýndan, yönetim planýna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açýlabilir, icra takibi yapýlabilir"... diyor.

Benim merak ettiðim burada bahsi geçen davanýn niteliði nedir? Hangi mahkemede açýlabilir? Her ay aidatý için icra takibi baþlatmak külfetli ve uzun bir süreç. Bu nedenle dava açarak kýsa ve net bir sonuç elde etmek istiyorum. Sizden ve diðer meslektaþlarýmdan bu konudaki bilgilerini benimle paylaþmalarýný rica ediyorum.

Sn.Elif Danýþman;
ayný kanunun 33.Maddesi
<<Kat malikleri kurulunca verilen karara razý olmýyan veya kat maliklerinden birinin yahut onun katýndan kira akdine, oturma (Sükna) hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh mahkemesine baþvurarak, hakimin müdahalesini istiyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planýna ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararýný verir ve bunun, tesbit edeceði kýsa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya teblið eder.
Tesbit edilen süre içinde hakimin kararýný yerine getirmiyenlerden, ayný mahkemece, 100 liradan 2000 liraya kadar para cezasý alýnmasýna kesin olarak hükmolunur; yirmibeþinci madde hükmü mahfuzdur.>>
demek sureti ile görevli mahkemenin SULH HUKUK MAHKEMESÝ olduðunu belirtiyor.

Yine ayný kanunun 25.maddesi de;
<<Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düþen borçlarý ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diðer kat maliklerinin haklarýný, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkýnýn kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkýnda, baðýmsýz bölümün mülkiyetinin dava tarihindeki deðeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diðer kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda devredilmesi için dava açýlmasýna kat malikleri kurulunca karar verilir; bu kararý almak için çoðunluk saðlanamazsa veya kat maliklerinden bir kýsmý bu davayý açmak istemezse, davayý öteki kat malikleri açar ve davalýnýn baðýmsýz bölümünün mülkiyeti, davayý açmýþ olan kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda devrolunur.
Aþaðýdaki durumlarda, birinci fýkrada yazýlý çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düþen borçlarý ödemediði için hakkýnda iki takvim yýlý içinde üç defa icra veya dava takibi yapýlmasýna sebep olunmasý;
b) Anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh hakimi tarafýndan 33 üncü madde gereðince verilen emre raðmen, bu kanunda yazýlý borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarýný ihlal etmekte devamlý olarak bir yýl ýsrar edilmesi;
c) Kendi baðýmsýz bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykýrý harekette bulunmasý.
Bu maddedeki dava hakký, sebebinin öðrenilmesi tarihinden baþlýyarak altý ay ve her halde dava hakkýnýn doðumundan baþlýyarak beþ yýl içinde kullanýlmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmýþsa düþer.>>
demek sureti ile komþuluk iliþkisini diðer kat malikleri açýsýndan çekilmez hale getiren kat malikini hiç de hafife alýnamayacak bir müeyyide ile muhatap ediyor.

Sayýn Avukatlar,
Buna benzer bir sorunu da ben yasiyorum.Ýzmit-Kocaeli de bulunan AKARCA Toplu Konutlarýnda Toki kredisi ile ev edinmeye calisiyorum.Yýllar once sorun yasadýgým icin aidatlarý blok yoneticisi Vasfi KOSAR adýna yatýrýyorum.2006 yýlý basýnda 1992 den kaldýðýný iddia ettikleri aidat ve ve icra borclarý oldugunu belirtip ödememi istediler.Tümünü ödediðimi ispatladým.Lakin faiz vb nedenlerle bir miktar ödeme yaptým.Toplu Yapý Yönetiminden Muhasebedeki bayan borcunuz kalmadý dedi.Ben de Borcu Yoktur kaðýdý talep ettim.Bana Blok yöneticilerinin de imzalamasý kararý verildiðini Vasfi beyin imzalamasýný beklediklerini söyledi.Aradan her hafta sormama ragmen iki yýl gecti.Ben ödemelere eksiksiz devam ettim.Borcunuz yok diyenler nerden buldularsa borcunuz var dediler.Ne yaparak Borcu Yoktur kaðýdý alýrým.Ya da haklarýnda iþlem tesis ettiririm.
Saygýlarýmla

Ýyi günler.

Benimde benzer konuda bir sorum olacaktý.

Eski yönetici görevini 2 ay önce devretti ama binada yapýlan onarýmlar yarým kaldý. Kanalizasyon týkanýklýðý için yapýlan çalýþmada zemin kattaki beton 40 cm eninde 20 mt uzunluðunda kýrýldý ve tadilat sonrasý tekrar beton dökülüp üzeri kapatýlmadý. Sadece toprakla örtüldü.
Çatýda ki yaðmur suyu oluklarý sözde tamir edildi ama yine muhtelif yerlerden su sýzýyor. Hatta mutfaða sýzan sudan ben ve üst kattaki komþular da maðdur oldu.

Ödenen aidatlarýn akýbetini merak ediyorum. Hem ev sahibi hemde denetçi olarak nasýl bir yol izlemeliyim ?