1/2 ortak hisseli fiziken de bölünmüþ iki dükkanda tapu ayrýma

iyi günler,

Tamamý babama ait olan 400 m2 dükkan 25 sene önce %50si ihtiyaç sebebiyle satýlmýþtý. Satýþýndan sonra 400 m2 dükkan araya duvar çekilerek fiziken de ayrýlýp iki farklý dükkana dönüþtü. Bölünen dükkanlardan birine 39/A olarak ayrý bir kapý numarasý alýnýp müstakil elektrik ve su aboneliði yapýlýp bu zamana kadar bu þekilde kullanýldý. Babamýn satýþ yaptýðý hissedar kendi dükkanýnda ticaretini yapýyor, babamýn da kendi kiracýsý var ve o da ticaretini yapýyor. Ancak bu günlerde babamýn 1/2 hissedarý kendi payýný satmak için emlakçýya vermiþ. Tesadüfen bir tanýdýðýmýz müþteri olmuþ ancak hisseli olduðunu duyunca diðer ortaðýn babam olduðunu öðrenmiþ. Emlakçý tanýdýðýmýza satýlan dükkaný alýnca izaley-i þuyu davasý açýp yan dükkaný da alýp kendi dükkanýna katabilirsin eðer almayacak olursan alýp bu þekilde yapacak müþterim haber bekliyor demir. Satýlan tarafý almayý maddi açýdan bizi zorlayacaðý için düþünmüyoruz. Babama ait olan dükkaný kurtarmak adýna tapu ayýrma davasý açsak ne gibi senaryolarla karþýlaþýrýz.

Teþekkür ederim.

Ayýramamak gibi tek bir senaryo finaliyle karþýlaþýrsýnýz.

Hisseli yer kafanýza göre ayýrabileceðiniz bir þey deðil.Nadir durumlarla (evvelinde tapu da ikiye ayrýlabileceði ona göre parsellendiði bazý belediyelerdeki araziler) olabilir bir þey bu.Öyle olmasa zaten hisseli tapu diye bir þey kalmazdý çünkü tek tapu çok deðerli hisseliye göre herkes tek tapu yapardý yerini ancak bu nadir olan bir þey zaman zaman arsalar için.Belediyeden sorgulamanýzý tavsiye ederim.Ancak sizin oraya ortak olarak ön alým(þufa) hakkýnýz var.Eðer sizin bilginiz haricinde birine satýþ olursa þufa hakkýnýzý kullanarak tapuda gösterilen rayiç bedel ödenerek 3. kiþiden mahekeme kararýyla siz alabilirsiniz.Eðer satýþta vergi kaçýrmak amacýyla satýþ bedelini düþük gösterir az harç ödeyim derlerse bahsi geçen yeri çok daha uyguna siz alabilirsiniz.Kolay gelsin.

Engin Bey cevabýnýz için teþekkürler, peki diðer hisse sahibi ile babam arasýnda rýza-i taksim sözleþmesi yapýlsa ileriki bir zamanda diðer ortaðýn hissesini satýn alacak þahsýn izaleyi þuyu yapmasýnýn önüne geçilmiþ olur mu? yani rýza-i taksim sözleþmesi ile müþterek mülkiyet iliþkisi ortadan kalkmýþ mý oluyor?

Hisseli tapu sahipleri kendi aralarýnda toplanarak, kimin hangi bölgenin sahibi olduðuna karar verebilmekte, yapýlan anlaþmanýn sonuçlarý ise taraflarýn ortak kararý ile yazýlý bir belgeye de dökülebilmektedir.Taraflarýn yer ayrýmýnda imzaladýklarý sözleþme rýzai taksim sözleþmesidir ve sadece o taraflarý baðlar. Aslýnda gerçek tapu kayýtlarýnda hala hisseli tapudur ve hissesini satmak isteyen hissedar önce diðer hissedar(lar)a teklif eder, diðer hissedar(lar) satýn almak istemezse, dilediði herhangi birine satabilir. Rýza i taksim sözleþmesi bu iþleme engel olmaz.

Bu dükkan eðer bir bina altýnda deðil, müstakil yapý þeklinde ise,
proje deðiþikliði yapýlarak belediyeden ruhsat alýnarak yapýlabilir.
Bir bina altýnda ise, proje deðiþikliði ve tüm kat maliklerinin eksiksiz kabulu ile 2 ayrý dükkan yapýlabilir.

Erdoðan Bey teþekkürler, rýzai taksim sözleþmesi yüzde elli hisseli iki hisse sahibinden biri satýþ yaptýðýnda yeni satýn alan þahsýn izaleyi þuyu davasý açmasýna/açamamasýna etkisi olur mu?

Herhangi bir sebeple ( satýþ veya miras yoluyla ) yeni sahip olan kiþinin ortaklýðý sonlandýrma davasý açma hakký her zaman vardýr, rýza i taksim sözleþmesi sadece o sözleþmeye imza atan kiþilerin ortak olan þeyi kullaným þeklini kendi aralarýnda belirlemesidir.

teþekkürler, yeterince açýklayýcý oldu, önceki sorumun da cevabýný almýþ oldum.

- - - Güncellendi - - -

Erdoðan Bey, Bir Hukuk Fakültesine ait yüksek lisans bitirme tezinden alýntý yapýyorum;

Kanunumuz, müþterek mülkiyet sona erdiren özel bir sebebi daha hükme baðlamýþtýr. Medeni Kanun Madde 627. ve 628. maddeleri "taksim" diye adlandýrdýðýmýz bu özel sebebi düzenlemektedir (Hatemi/Serozan/Arpacý, s. 136)

Ortaklýða son verilmesindeki nihai gaye, paydaþlarýn müþterek mülkiyet sýfatýndan müstakil hak sahibi durumuna geçmeleridir. (Aybay, Aydýn, Müþterek Mülkiyette Taksim, Ýstanbul 1966, s.7)

Taksim, müþterek mülkiyet iliþkisinin ya taraflarýn aralarýnda anlaþarak yaptýklarý rýzai bir iþlemle, ya da mahkeme kararý ile sona erdirilmesidir. Her paydaþ, taksim iþlemi ile; müþterek eþya parçalara bölünmeye müsait ise payýný bölünerek aynen deðilse, satýlarak bedelini nakden alýr ve böylece toplu mülkiyetten ferdi mülkiyet iliþkisine geçilmiþ olur (Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eþya Hukuku, 2. Baký, Ankara 1984, s.420)

Özetle; müþterek maliklerin aralarýnda anlaþarak yaptýklarý taksime "rýzai taksim", mahkeme kararýyla yapýlan taksime de "kazai taksim" adý verilmektedir. Yenilik doðuran bir hak olarak kabul edilen taksim hakký, tek baþýna kullanýlmakla müþterek mülkiyet iliþkisini sona erdirmez. Öteki paydaþlar için taksimi gerçekleþtirme borcunu doðurur. Taksim yapýldýktan sonra ise müþterek mülkiyet iliþkisi tamamen ortadan kalkacaktýr (Gürsoy/Eren/Cansel, s.422; Akipek II, s.38; Oðuzman/Seliçi, s.294; Aybay/Hatemi, Eþya Hukuku Dersleri, Ýstanbul 1981, s.150)


sondaki; rýzai taksim her iki taraf arasýndaki müþterek mülkiyet iliþkisini ortadan tamamen kaldýrýr cümlesinden hareketle satýþ ve veraset yoluyla rýzai taksim devam eder anlamý çýkmaz mý acaba?

Yan yana kayýtlý 2 dükkan vardýr örneðin numaralarý 39/A ve 39/B , ,
biri 190mt2 dir tapu kayýtlarýnda diðeri 210mt 2 sir, yada ikisi de ayný alana sahiptir ama biri köþedir diðeri içerdedir vs.
Her 2 dükkan da 2 kardeþe babalarýndan miras kalmýþtýr, tapuda her iki dükkanda da hissedar olarak Ahmet 1/2 ve Mehmet 1/2 diye kayýtlýdýr, yani A dükkanýn yarýsý ve B dükkanýn ayrýsý Ahmet in , diðer yarýlarý da Mehmet in.
Neresi kime aittir belli deðil resmi olarak.
Ahmet le Mehmet kendi aralarýnda bir paylaþma sözleþmesi yaparlar kullanýmlarý için.
Ahmet A dükkaný kullanmaya baþlar iþyeri olarak, Mehmet B dükkanýný kiraya verir, bu konuda anlaþmýþlar , bu þekilde taksime rýza göstermiþtir her ikisi de, ama tapu kayýtlarýnda hala A ve B dükkaný her ikisi adýna kayýtlýdýr.
Bir zaman sonra Mehmet B dükkanýný kiracýsýna satmaya karar verdiðinde öncelikle Ahmet e satýn almasýný teklif etmesi gerekir resmi kanallarla . Ahmet satýn almayacaðýný belirtirse ayný resmi kanalla, Mehmet kendi hissesini satar B dükkanýndaki ( ayný þekilde A dükkanýndaki hissesini de satabilir çünkü ortak hissedardýr)
. Sonuç olarak düllaný satýn alan kiracý K , A dükkan sahibine gidip ;
ben bu dükkanýn yarýsýnýn sahibiyim ve seninle ortak istemiyorum ya bana hisseni sat yada benim hissemi satýn al bu iþi bitirelim deme hakkýna sahiptir her zaman. ( Mehmet in rýzasý Mehmet varken geçerliydi ve Ahmet le Mehmet i baðlar, artýk Mehmet yok, geçerli bir kullaným takisimi sözleþmesi de kalmamýþ demektir).
Ya da boyle bir durum olsaydý, Ahmet B dükkanýndaki hissesini Mehmet e devrederdi, Mehmet te A dükkanýndaki hissesini Ahmet e devrederdi hiç bir sorun olmazdý zaten.
Sizin durumunuzda resmi kayýtlarda A ve B dükkaný yok anladýðým , tek bir dükkan var ve sonradan kayýt dýþý olarak bölünmüþ, o þekilde kullanýlmaya baþlanmýþ.
Yapýlacak bir rýzai taksim sözleþmesi tapudaki vasfý deðiþtirmediðinden, her 2 hissedardan herhangi biri herhangi bir anda izale i þuyu davasý açma hakkýný kullanabilir.
A