Ön alým hakký

Babamýz vefaat etti. 4 kardeþiz 1 de anne 5 , babam baþladýðý inþaatý bitiremedi kardeþler inþaatý bu þekilde satalým diyor. Ben buraya babamla ortaðým %23 benim+ babamdan düþen payla beraber %40 gibi hakkým var. Sorum satýþta ön alým hakkým varmý dýr ? Ne yapmalýyým? sonuçta bizim hatýralarýmýz olan bir mülk kaybetmek istemiyorum ve vadeli de alabilirmiyim ? Nasýl olur ?

Medeni Kanun madde 732 gereðince; Paylý taþýnmazda bir paydaþýn taþýnmaz üzerindeki payýnýn tamamýný veya bir kýsmýný üçüncü kiþiye satmasý durumunda, diðer paydaþlar þufa (ön alým) hakkýný kullanabilirler.

MK. madde 733/3 gereðince Yapýlan satýþ, yeni alan veya satan tarafýndan diðer hissedarlara NOTER aracýlýðý ile ihbar edilir.

Yani satýþ yapýldýktan sonra size ön alým hakký tanýnmadýðý için dava açabilirsiniz.

Ayrýntýlý bilgi için þu linke bakabilirsiniz; https://www.pazarbasi.av.tr/onalim-hakki/

Baþkasýna satýþ yapýlýnca dava açmanýn faydasý ne ? mülk satýlmýþ olacak sonuçta. buna mahkeme karar vermiyor mu? nasýl olsa mahkemenin verdiði fiyat ortada, ben alamaz mýyým? sonuç olarak %40 gibi benim payým +1milyon tl gibi alacaðým var ispatý banka hesaplarýnda belli. Benim Avukatým bana cebri satýþ ta, ön alým hakký yok diyor. Ancak davayý uzatabiliriz þimdilik diyor ama saçma deðil mi ? hem babadan kalma yer. hemde burada benim hissem ve param var. Ne yapmalýyým ? diðer kardeþler kötü niyetli olarak beni mahkemeye verdiler satalým bölüþelim ve sana da paranýn tamamýný vermeyelim niyetindeler

Mülkün deðeri beþyüz milyon tl olsa, o mülkün %5 i bir baþkasýnýn olsa kalan %95 size ait olsa, mülkü sizin satýn almanýz için hukuk yönünden bir avantaj saðlamaz size ait olan %95 hisse. Tüm hissedarlar deðer olarak farklý durumda olsa da , o bütün üzerinde hak olarak eþittir. Açýk arttýrma ile satýþta hissesi çok olanýn deðil, en yüksek bedeli teklif edenin satýn alma hakký vardýr. Bu siz de olabilirsiniz hissedar olmayan x bir kiþi de. Satýlýr, satýn alan bedeli satýþ bürosuna öder, hissedarlara paylarý oranýnda haklarý ödenir. Diðer hissedarlarýn size olan borclarý için hisseleri üzerine haciz koydurabilirsiniz.

Þufa hakký ancak satýþ yapýldýktan sonra doðan bir hak. Genelde yanlýþ anlaþýlýyor ve öncelikli alým hakký, daha doðrusu öncelikli teklif hakký gibi algýlanýyor. Hisseli bir yeri satan hissedar (veya alýcý) henüz satýþ yapýlmadan önce diðer hissedarlara "ben bu taþýnmazý þu kadar bedelle satacaðým, dilerseniz bu fiyattan alabilirsiniz" diye ihtar çekmezse iþte o zaman satýþtan sonra diðer hissedarlar ön alým haklarýný ileri sürerek dava açabilirler. Eðer ihtara raðmen satýn almayan paydaþ artýk þufa davasý da açamaz.

Þuffa hakkýmý kullanmam için ne yapabilirim.

benim avukatým bana cebri satýþta ön alým hakký yok diyor ve sadece davayý uzatabiliriz diyor .

Medeni kanun madde 733/1 cebri icra yoluyla satýþlarda önalým hakký kullanýlamaz hükümünü içermektedir.
Þufa hakkýnýn kullanýlabilmesi için taþýnmaz, hissedarlar dýþýndaki üçüncü kiþiye satýlmalýdýr. Satýþtan baþka herhangi bir iþlem, þufa hakkýna dayalý tapu iptal ve tescil davasý açmaya olanak vermez.
Yargýtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 1.2.2016 tarih ve 2014/16488 E., 2016/1157 K. sayýlý kararýna göre:

"…27.03.1957 gün ve 12/2 Sayýlý Ýçtihadý Birleþtirme Kararýnýn gerekçe kýsmýnda baðýþ, trampa ve sermaye vaazý gibi tasarruflarla önalým hakkýnýn doðmayacaðý vurgulanmýþtýr…önalým hakký gerçek satýþlarda kullanýlabilecek bir hak olup, arsa payý karþýlýðý inþaat sözleþmesi uyarýnca avans niteliðinde yapýlan bir devirin gerçek satýþ olmadýðýndan önalým hakký kullanýlamaz...’’ denmektedir.

Sonuç olarak siz soruyu sorarken icra yolu ile satýþtan deðil normal bir satýþtan bahsetmiþsiniz. Önalým hakký, cebri ihale ile yapýlan satýþlarda ve satýþ dýþýndaki devirlerde kullanýlamaz. Avukat arkadaþýmýz doðruyu söylemiþ...

Satýþla doðan ön alým davasý ile ilgili Ek bilgi:

Þufa hakký sahibi, bu hakkýný alýcýya karþý dava açarak kullanabilir.

Önalým hakký sahibinin açacaðý bu dava, yasal önalým hakký sebebiyle tapu iptal ve tescil davasýdýr. Davalý hisseyi satýn alan 3. kiþidir.

Önalým hakký sahibi, adýna hissenin tesciline karar verilmeden önce, satýþ bedelini ve alýcýya düþen tapu giderlerini nakit olarak yatýrmalýdýr. Bu paranýn yatýrýlacaðý süre ve paranýn nereye yatýrýlacaðýna taþýnmazýn bulunduðu yer Asliye Hukuk Mahkemesi karar verir.

Önalým hakký, satýþýn pay sahibine bildirildiði günden itibaren üç ay ve her halde satýþ gününden itibaren iki yýl geçtiðinde düþer (zamanaþýmý deðil, hak düþürücü süre, hakim tarafýndan kendiliðinden -re'sen- dikkate alýnýr). Bu sonuçta iki yýllýk hak düþümü süresi konusuna, satýþ iþlemini yapan hissedar veya alýcý tarafýndan satýþýn þufa hakký sahibi ortaða noter aracýlýðý ile bildirilmediði durumlarda çok dikkat edilmelidir. Örnek olarak, satýþtan 1 yýl 11 ay geçtikten sonra bildirim yapýlmasý durumunda dava açmak için kalan zaman üç ay deðil, sadece bir ay olacaktýr.

Saygýlar.

Nasýl bir kanun bu anlamýyorum. Babamla ortak olduðum bir mülk %23 hissem var. 2 tane dairem ve param gidiyor ve buraya harcanýyor. Üstelik dairemin tekide 2007 yýlýnda 14 sene öncesi kirasýda olmalý ve mahkeme ön alým hakký tanýmýyor. Mahkemenin veriði deðer 5.500.000 civarýnda %40 benim + %20 gibi Annemin, Avukat bey kalan 3 kardeþe toplamda 1.700.000 tl alacaðýný söylüyor ve ispat edebildiðim rakam 1.700.000 tl yide geçecek tahminim. Lanet olsun, iþ bitsin diye fazladan da verip almak istiyorum. ama ön alým hakkým yok Nasýl kanun bu ?

Önalým hakkýný kullanmayý beklemek yerine izale-i þuyuu (ortaklýðýn giderilmesi) davasý açma alternatifiniz bulunmaktadýr. Dava sonunda satýþa çýktýðýnda deðerin %50 sinden ihale baþlar. En çok artýran satýn alýr. Sonra yatan paralar tüm hissedarlara paylaþtýrýlýr.

Kardeþleriniz ortak mülkün paylaþýmý için davayý açtýlarsa, ön alým hakkýnýz yok, dilerseniz satýþ için yapýlan açýk arttýrmaya girerek en yüksek teklifi vererek siz satýn alabilirsiniz ancak. Satýn alabildiðinizde size ait olmayan hisselerin satýn alma bedelini mahkemeye ödersiniz, mahkemece masraflar düþüldükten sonra her hisse sahibinin payý banka hesaplarýna ödenir.