Cevap: Ortak Bahçe Kullanımı Özel Durumları Olabilir mi?
Merhabalar;
Öncelikle incelemeniz gereken husus Yönetim Planında (Tapu Müd.de mevcut veya yöneticinizde mevcuttur) bahçe ortak alanının kullanım şeklinin belirlenip belirlenmediği olacaktır. Bahçe ortak alanının kullanım şekli belirlenmiş ise bu durum işinizi kolaylaştıracaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu M.18'e göre: "Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler." Bu maddede belirtilen doğruluk kaidelerine uymak ve birbirlerinin haklarını çiğnememek kavramları dar kalıplara sıkıştırılmaya müsait olmayıp geniş biçimde yorumlanmalıdır. Uygulamada en çok ortaya çıkan problem kat maliklerini rahatsız etmemek yükümlülüğüne aykırılıklardan kaynaklanmaktadır. Yargıtay uygulamalarında rahatsızlık konusunda belirli kriterler ortaya çıkarılmıştır. Mesela belirli bir seviyenin üzerinde çıkan ses ve gürültüler, can ve mal güvenliğini tehdit eden (örneğin zemin kata yaptırılan demir korkulukların bir üst kata çıkılmasını kolaylaştırması gibi) veya örf ve adet ve ahlak kurallarına aykırı tutum ve davranışların rahatsızlık verici olduğu kabul edilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu M.33'e göre: "Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir." Burada siz kat maliki olmasanız dahi Yargıtay uygulamaları taşınmazda kira vb. nedenlerle oturanların da bu davayı açma hakkı olduğunu belirtmektedir. Bu maddeye dayanılarak açılan davada mahkemece; kat maliklerinin veya kiracı vb'lerinin birbirlerini rahatsız ettikleri tespit edildiğinde rahatsızlık veren tutum ve davranışların önlenmesi, rahatsız edici seviyede olan ses, gürültü, koku vs. durumların birlikte yaşamın gerektirdiği tahammül sınırlarına indirilmesi için bilirkişi tarafından belirlenen önlemlerin uygulanmasına karar verilecektir.
Ayrıca Türk Medeni Kanunu M.737/2'ye göre herkes için: "Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır."
Mahkemeye yaptığınız başvuruda ortak kullanım alanı olan bahçenin kat malikleri tarafından kullanım şeklinin sizi ne gibi şekillerde rahatsız ettiğini (Örneğin mahremiyeti ihlal, mal veya can güvenliğini ihlal, yüksek seste gürültü çıkarılması vs) belirtmeniz gereklidir. Mahkemece bu hususlar incelenip eğer komşuluk ilişkilerinde tahammül sınırlarını aşan bir durumun mevcut olduğu tespit edilirse (taşınmazın filli durumu vs. incelenerek) bu rahatsızlığın engellenmesi veya tahammül sınırlarına indirilmesine ilişkin birtakım önlemlerin alınmasına karar verilir. Bu önlemlerin ne olduğu genellikle bilirkişi raporları ile belirlenmektedir. Bu önlemler belirli fiziki yapıların oluşturulması olabileceği gibi belirli faaliyetlerin sonlandırılması şeklinde de olabilmektedir.
Bu davayı açarken dikkat etmeniz gereken bir diğer husus diğer kat maliklerinin size karşı kullanabileceği durumları gözetmektir. Dairenizde köpeğiniz olduğunu belirtmişsiniz. Yönetim planını incelemeniz sizin için bu açıdan da önem arz etmektedir. Keza yönetim planında bağımsız bölümlerde evcil hayvan beslenmesine ilişkin bir yasak söz konusu ise diğer kat malikleri bu hususu size karşı kullanabilirler. Yönetim planınında açıkca evcil hayvan beslenmesinin yasak olduğu belirtilmişse başka herhangi bir düzenlemeye gerek kalmadan mahkemece evcil hayvanın taşınmazdan tahliyesine karar verilebilir. Bu konuda size tavsiyem öncelikle Yönetim Planını incelemeniz lehinize ve aleyhinize olabilecek hususları gözetmenizdir.
Sevgiler, saygılar...