Ön bahçenin Ýþyeri tarafýndan kullanýlmasý.

Merhaba arkadaþlar 20 dairelik bir sitenin zemin katýnda ikamet etmekteyim. Benimle birlikte zemin katta 4 daire + 1 adet iþ yeri bulunmakta. Bahsi geçen iþ yeri nin önü mimari projede bahçe olarak görünmekte.Fakat iþ yerinin önünde ki bahçe iþ yeri tarafýndan beton atýlýp üzeri tente ile kapatýlýp yaklaþýk 30 m2 alan olarak kullanýlmakta. Ýþ yerinin bu bahçeyi kat maliklerinden izin almadan kullanma hakký varmýdýr? ve bu bahçeyi bu þekilde kullanabilmesi için kat maliklerinin % kaçýndan izin almasý gerekiyor? ben zemin katta oturuyorum ve bana çok gölge yapýyor beni boðuyor. sadece benim itiraz etmem bu tentenin kaldýrýlmasýna yeterli olurmu? Yani kýsacasý bu iþ yeri kat maliklerinin tamamýndan (%100) ünden ön bahçeyi kullanmak için izin almak zorunda mý? yoksa %50 nin üzerinde bir imza topladýðýnda ön bahçeyi kullanabiliyor mu?

Kat Maliklerin izin almasý yapý ile ilgili ruhsat ve eklerine aykýrý imalat yapýlmasý hakký tanýmaz. Plan, proje ve inþaat/iskan ruhsatýnda bahçe olarak geçiyorsa, anlattýðýnýz þekilde kapalý alan oluþturamaz. Beleiyeye þikaytte bulunursanýz, belediye encümeni 3194 s. Yasanýn 32. maddesi kapsamýnda yýkým/eski hale getirme kararý alýr ve 42. maddeye göre de para cezasý keser.

Merhabalar;

Kat Mülkiyeti Kanunu M.19/1'e göre: "Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý rýzasý olmadýkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz." Bu düzenleme gereðince taþýnmazýn ortak yerlerinde kat maliklerinin 4/5'inin yazýlý rýzasý alýnmadan herhangi bir deðiþiklik yapýlamayacaðý anlaþýlmaktadýr. Ancak 4/5 yazýlý rýza ile yapýlacak deðiþikliðin öncelikle Ýmar mevzuatýna uygun olmasý gerekiyor. Burada 4/5 çoðunluk rýzasý ile yapýlabilecek deðiþiklikler yapý ruhsatiyetine tabi olmayan iþler içindir. Mimari projede deðiþiklik yapýlmasýný gerektiren bir onarým/tadilat vs ise bu durumda bütün kat maliklerinin tamamýnýn yazýlý rýzasý alýnmalýdýr.

Kat malikleri bütün ortak alanlarda arsa paylarý oranýnda ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Herhangi bir karar olmadan ortak alanlardan yararlanmalarýna, girip çýkmalarýna engel teþkil edecek þekilde düzenlemeler yapýlamaz. Bu durum ortak alanlara el atma niteliðindedir. Yeter sayý ile karar alýnsa bile yapýlacak tesis/onarým vs'nin deðiþikliðe yazýlý rýza vermeyen kat malikinin baðýmsýz bölümünü kullanmasýný engelleyecek veya rahatsýzlýk verecek nitelikte olmasý durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu M.18'e dayanýlarak dava açýlabilecektir. Bu durumda mahkemece rahatsýzlýðýn baþka türlü giderilmesinin mümkün olmazsa eski hale getirilmesine karar verilecektir.

Bu hususun yanýnda mimari projesinde ilgili ortak alanýn nasýl gösterildiði de önemlidir. Örneðin projesinde boþ alan olarak gösterilen yerin otopark olarak kullanýlmasý kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðu ile aldýðý karar ile mümkün olabilecekken bahçe gibi özel amaca tahsisli ortak yerlerin otopark olarak kullanýlmasý için kat maliklerinin 4/5 çoðunluðunun yazýlý rýzasý gerekmektedir.

Sorunuza gelecek olursak ortak alanda yapýlan deðiþiklik eðer mimari projeye uygun deðilse bunu ilgili belediyeye þikayet yolu ile eski hale getirebileceðiniz gibi ortak alana el atmanýn önlenmesi ve eski hale getirilmesine iliþkin Sulh Hukuk Mahkemesine dava da açabilirsiniz. Eðer deðiþiklik mimari projeye aykýrý deðilse bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazýlý rýzasý olup olmadýðýna bakarsýnýz. Varsa KMK M.18'e göre rahatsýzlýðýnýz giderilmesi için dava açabilirsiniz. Eðer yazýlý rýza çoðunluðu yoksa doðrudan ortak alana el atmanýn önlenmesi ve eski hale getirilmesine iliþkin dava açabilirsiniz.

Saygýlar, sevgiler...