Ortak Alanda Site Yönetiminin Ýddasý

Herkese Ýyi Günler;
Tek parsel içerisinde baðýmsýz birimlerin (ikiz dublex evler) olduðu bir site içerisinde ev sahibiyim. Ýskan alýnmýþ durumda ama hala kat irtifak tapularýmýz var. Kooperatif ile baþlandý ve herkesin tapusunda eþit metre kare var. Kooperatif sonlanýp site yönetimine geçeli 5-6 sene oluyor. Arazi meyilli olduðu için site içerisinde pek çok istinat duvarlarý var ve baðýmsýz birimlerin çevresindeki bahçelerin boyutlarý meyilli arazi nedeniyle çok farklý. Benim sahip olduðum ev ise köþe tabir edilen bir lokasyondan dolayý (köþeyi 3 metre yüksekliðinde istinat duvarlarý oluþturuyor, istinat duvarlarý geniþ açý ile uzandýðýndan bahçe alaný da geniþliyor) çevresindeki bahçe en büyük olan bir ev. Þerefiye cetvelinde bahçe kullaným alaný nedeniyle yüksek puan alan bir ev, ama ayný puaný alýp da bahçesi benden küçük olan bazý evler de var (bu durum bana bir ayrýcalýk verir mi bilemiyorum).
Kooperatif (yada ilk site yönetimi) çevre düzenlemesi adý altýnda evler arasý bahçe duvarlarý ve çitleri çekerek bahçeleri baðýmsýz birimlere tahsis etmiþ oldu (ama bu durum tapuya falan iþlenmiþ deðil). Tüm site sakinleri ise evlerinin yanýndan ön bahçeye geçen alaný gerek kapalý garaj, gerek köpek kulubesi yada bahçe kapýsý yaparak evlerin önündeki bahçeye dýþardan giriþe kapatmýþ oldu. Ben sitede oturmadýðým için herhangi bir bahçe kapýsý gibi þeyler yapmadým, zaten bir yanýmda komþunun bahçe duvarý diðer yanýmda istinat duvarý var. Herkes gibi bir bahçe kapýsý yapsam bahçeye kimse giremeyecek aslýnda.
Aradan geçen yýllar içinde evler alýnýp satýldý ve þimdi baþka bir yönetim var. Yönetim tapuda herkesin eþit metre karesi olduðu iddasý ile benim bahçenin köþesinin ortak olduðu iddasý ile köþeye yönetim binasý yapma giriþiminde bulundu. Ayrýca söz konusu alana diktiðim aðacý söktü ve alana geçiþi tel çit ile engelledi.

Belediyeye gittim ve peyzaj projesinin ruhsata iþli olduðunu ve ruhsata aykýrý bir inþaat için herkesin onayýnýn alýnmasý gerektiðini öðrendim. Ayrýca site yönetim planýnda da inþaat vb. için herkesin onayý alýnmalý diyor. Ýnþaat iþinden yýrttýk. Ama yönetim hala tel çiti, hurda malzemeleri kaldýrmadý ve AÐACIMI SÖKTÜ.
Belediyedeki peyzaj planýnda hiç kimseye özel bir bahçe tahsis edilmemiþ. Yani baðýmsýz birimler haricinde heryer ortak gözükmekte. Peyzaj projesinde yeþil alanlar, site içi yol, evlerin yanýnda oto park gösterilmiþ. Planda bahçe duvarlarý, kapalý garaj yok. Site yönetim planýnda da ortak yerlerin kullanýmý kýsýtlanamaz þeklinde madde var.

Belediye Yapý Denetime bahçemdeki yöneticinin çektiði tel çit için ne yaparsýnýz diye sordum, biz buna bakmayýz dediler. Bir baþkasý ise projedeki aykýrý herþeye bakmalarý lazým, kesin beton bahçe duvarlarýný kontrol ederler dedi. Bir baþkasý, site tek parsel olduðu için sadece benim bahçedeki tel çiti þikayet edemeyeceðimi, kanun önünde herkes eþit olduðu için "sitede ortak alanlarýn kýsýtlandýðý" þeklinde genel dilekçe yazdýðýmda durumun incelenebileceðini söylediler. Bunun anlamý tüm bahçe duvarlarýnýn garajlarýn kalkmasý mý olur?

Gerek genel kurul toplantýsýnda verdiðim dilekçe ile inþaata karþý olduðumu bildirmek, gerekse noter aracýlýðý ile yasalarý ve site yönetim planýný hatýrlatarak komþuluk iliþkilerini zedelemeden tel çiti kaldýrmasýný istedim. Fayda etmedi. Site yöneticisine "herkes gibi bahçe kapýsý yapsam bahçeye giremezsin" diyorum, "istinat duvarýna alttaki site içi yoldan merdiven koyarým" diyor.

Belediyeye ortak alan kýsýtlamasý þikayeti ardýndan da mahkemeye vermek gibi gözükmekte. Tavisiyeniz nedir? Doðrusu nedir;? Yoksa ben mi haksýzým?

Çok detaylý bir konu. Kat mükliyeti hukuku baþka konu, Belediye (Ýmar) mevzuatý ayrý konu. Siz kat mülkiyeti hukuku gereðince ve özellikle bahsettiðiniz YÖNETÝM PLANI çerçevesinde SULH HUKUK mahkemesine baþvurarak Hakimin müdalesi davasý açma hakkýna sahipsiniz. Yönetim planýný buraya yazarsanýz belki daha net bilgiler verebilen üyemiz olabilir.

Saygýlar.

Site Yönetim Planýnda ilgili þu maddeler var:
-Kat malikleri, ortak yerlerin, Medeni Kanun müþterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden faydalanma hakkýna sahiptirler. (Ben buradan þunu anlýyorum, kimse bahçesini çeviremez, garaj yapamaz, köpek kulübesi yapýp ortak yerlerin kullanýmýný kýsýtlayamaz).
-Bütün kat maliklerinin rýzasý olmadýkca, ortak yerlerde inþaat onarým ve tesisler ile deðiþik renkte dýþ badana ve boya yaptýrýlamaz.
-Kat malikleri, kendilerine ayrýlan yerler dýþýndaki ortak yerlere, hiçbir þey býrakamazlar. Tek baþýna kullanamazlar. (Bahçeme býrakýlan inþaat malzemeleri bu kapsamda kalkmalý diye düþünüyorum).
-Kendi baðýmsýz bölüm ve eklentisi ile ortak yerlerde kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe kedi, köpek ve tavuk gibi hayvanlar besleyemezler. (Köpek ve köpek kulübelerinin sonu olsa gerek)
-...arsanýn boþ yerlerinde yeni bölümler yapýlmasý veya niteliðinde sonradan deðiþiklik yapýlmasý için, Kat Mülkiyeti Kanununun 44 ncü maddesi gereðince, kat malikleri kurulunun buna oy birliðiyle karar vermesi þarttýr.


Belediyeden de öðrendiðim kadarýyla %100 herhesin onayý olmadan peyzaj projesinde deðiþiklik yapýlamýyor, yani yönetim binasý yapamaz. Ama yönetici bahçemde (yani evimin önündeki ortak alanda) bir bölümüne tel çit çekerek ve bazý hurda malzemeleri koyarak kullanýmýma kapatmýþ durumda. Bu durumda sitedeki tüm ortak alanlarýn daraltýldýðý þeklinde þikayette bulunarak tüm bahçe duvarlarý, garaj ve köpek kulübelerinin kaldýrýlmasýný saðlayabilir miyim. Böyle bir þikayet misilleme olmakta maalesef, ancak yönetici çitleri kaldýrmamakta kararlý. Zaten ben site içerisinde beton bahçe duvarý vb þeyler sevmem.

Tüm bunlarý bir yana býraksak bile peyzaj projesinde aðaç olmasý gereken yere aðaç dikmiþim ama yönetici bunu söküyor, buna kimin nasýl hakký olabilir. Bunu kime þikayet edebilirim.

Merhaba tekrar;

Ayrýca belirtmemde fayda var. Yönetici, koop döneminde yapýlmýþ istinat duvarý üzerindeki tel çitleri sökerek bahçeyi bölmüþ durumda. En azýndan mala zarar verme gibi bir suç iþlemiþ olmuyor mu? Yönetici olduðu için herþeye göz mü yummak zorundayým.

Yöneticinin bu yasa dinlemez yanlý davranýþlarýný göstererek yöneticilikten atýlmasý bir þekilde saðlanamaz mý?

Yanlýþ anlamayýn ama, yonetici hakkýnda nasýl daha da kýzgýnlýðýmý çýkartýrým fantazileri üretmek yerine , bahçeye çýktýðýnýzda önünüze çýkan o sorunu ortadan kaldýrmaya odaklanmanýz daha doðru olmaz mý?
Ben olsam, o alana bir yazý yapýþtýrýr ve sitedeki ortak alanlara ait sonradan yapýlan bahçe ayýrma duvarlarý , kulubeler, teras çevirmeler vb tüm deðiþikliklerle birlikte bu yapýlan saçma sapan iþlemin kaldýrýlmasý konusunda anlayýþýnýzý bekliyorum, aksi halde xx tarihinde tüm bu izinsz , plana aykýrý yapýlan iþlerin eski haline getirilmesi için dava açacaðýmý üzülerek bildirirm tarzý bir açýklama yapardým. Olmadý mý? xx tarihinde gider dilekçemi verirdim gerçekten.

Ortak alaný diðer maliklerin onayý olmadan duvar çekip bölmek vey köpek kulubesi yapmakla ayný ortak alana diðer maliklerin de onayýný almadan aðaç dikmek arasýnda teknik olarak bir fark yok maalesef.

Mahkemeye gidip tüm ortak alanlarýn ortak alana dönüþtürülmesini saðlamaktan baþka çare gözükmemekte. Ýþin ilginç yaný yöneticininde durumun farkýnda olup kesinlikle orta yolu bulma gibi bir giriþimde bulunmamasý ve diðer site sakinlerini durumdan haberdar etmemesi. Benzer biir konuda baþka bir site sakiniylede mahkemelikler þu anda. Yine projeye aykýrý bir durum var. Yönetici yine geri adým atmýyor. Sanki bu mahkeme kararlarýndan yenilerek çýkmak hoþuna gidiyor. Benim göremediðim bir durum mu var? Neden bu yönetici böyle davranýr.

Tek aklýma gelen: Site içindeki abuk subuk garaj gibi yapýlardan kensisininde caný sýkkýn. Mahkemeye gidip kötü adam olmaktansa bizleri zorluyor anlaþýlan. Ne bileyim. Amacý siteyi güzelleþtirmek mi yoksa inþaat iþlerinden köþe dönmek mi?